【正文】 光和別墅的居住享受Sky villa她是地面的升華 ,來到空中你會忘記地面無聚攀比的 “空中別墅 ”? 空間： 200平米為起步面積，延續(xù)別墅的大氣? 景觀： 一改別墅的高層景觀，體會一覽眾山小的王者氣概? 居住感受： 延續(xù)別墅的前庭后院，別墅般養(yǎng)花溜狗的感受? 密度： 雙向數(shù)百米超寬視野? 布局： 躍復(fù)式布局，保證私密性? 尺度： 大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度? 采光： 方正布局，體會讓讓陽光照進室內(nèi)的感覺? 通風： 感受穿堂風把自己吹醒的感覺? 精裝： 把世界帶入您的生活首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項目N+1戶型 —— 革命性扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)人居空間N+1戶型說明 ： “N”是指主要的居住空間，通常為舒適型 2房和 3房， “1”為獨立的一房，兩者之間通過空中花園連通，分別從獨立的如戶門入戶解決多代空間居住模式的問題南區(qū)樓體規(guī)劃建議（僅供參考）花園連廊三房二房+ +一房平層兩房和三房通過花園（入戶花園等）、連廊與另外一個單體一房連接，共同組成項目獨特的 2+1和 3+1戶型。溫馨、情調(diào)、舒適的 “慢 ”生活滿足兩代人不同的愛好和空間的需求繁忙、喧鬧、個性與社交宣泄的 “快 ”生活溫馨、幸福的 “ 共贏 ” 空間N+1戶型 —— 解決人居模式的最佳方式? 居住感受： 自由的個人居住空間，兼顧家庭成員感受? 布局： 兩代分開，保證私密性? 尺度： 無論大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度? 采光： 方正布局，體會讓讓陽光照進室內(nèi)的感覺? 通風： 感受穿堂風把自己吵醒的感覺? 精裝： 把世界帶入您的生活首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項目決定未來走向，還不止如此 ……灣區(qū)需要真正的標桿！很遺憾，之前的項目沒有實現(xiàn)， 巔峰時刻，我們有條件實現(xiàn)灣區(qū)極致巔峰之作? 400平米起步面積，匹配人生的極致? 前后退臺設(shè)計，超大前庭后院? 絢麗城市夜景，比肩香港維多利亞港私家空中宴會廳延伸至天際的私家空中泳池 ……像 “皇冠 ”一樣加冕人生成就，僅數(shù)席！全國范圍內(nèi)的標桿豪宅競價購買： PRICE FOR TENDER僅，面向全球公開競拍The one ? 值得收藏和等待的撼世珍品? 一生的另一半，非君莫屬除此之外，我們還有 ……水晶幕墻立面 —— 灣區(qū)地標水晶幕墻設(shè)計，成為后海灣水晶宮全城首個住宅項目引入直射天際的光柱效果，頂部閃爍冠冕，光柱連天氣勢，盡顯皇者地位，身份象征。中心園林景觀示意項目密度較高，園林面積較為有限，建議運用有限的面積打造特色水景園林，成為營銷上的賣點。園林特色水景室內(nèi)恒溫泳池世界級大師的后海灣計劃日本頂級建筑師：古谷誠章香港設(shè)計之父：高文安香港著名設(shè)計師：梁志天邀請世界級大師為本項目設(shè)計裝修標準，采用世界級的裝修標準、帶全套家私家電國際一線品質(zhì)精裝德國米勒，德國原裝高儀、杜拉維特，廚衛(wèi)精裝并配備全套頂級品牌家電，從細節(jié)處入手，打造深圳最人性化、最高端的精裝修我們需要用 “多大的空間 ”來實現(xiàn)理想？—— 戶型配比研判戶型研判 戶型配比研判思路市場供給戶型市場供給戶型2客戶需求戶型未來供給戶型 通過未來潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析第四次通過潛在競爭項目的戶型和比例修正本項目戶型和比例通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析第三次通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型修正項目戶型區(qū)間通過對片區(qū)已售項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析第一次通過已售項目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項目戶型和比例1通過對片區(qū)在售項目的戶型區(qū)間和比例進行系統(tǒng)分析第二次通過在售項目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項目戶型和比例34戶型配比確定6 通過以上 4次戶型系統(tǒng)分析，得出最終項目戶型配比目標客戶驗證 根據(jù)目標客戶的需求進行驗證第五次通過目標客戶實際的換房需求進行驗證5結(jié)論 :項目的最終戶型配比如下區(qū)域 戶型 面積區(qū)間（ ㎡ ） 比例南區(qū) 2+1 150170 30%3+1 180210 70%北區(qū)小復(fù)式 227240 40%中復(fù)式 270280 45%大復(fù)式 280350 15%三拼、四拼已不是問題 面對 90/70政策下的戶型合拼設(shè)計院已經(jīng)有成熟的研究成果北區(qū)戶型拼合演示（僅供參考）奇數(shù)層 拼前 拼后拼前 ①②③④⑤⑥⑧⑦⑨ ⑩① 入戶花園 ② 洗手間③ 搭板④ 餐廳⑤ 廚房⑥ 客廳 1⑦ 客廳⑧ 主臥⑨ 露臺⑩ 露臺 1打通為大露臺合為客廳衣帽間廚房和儲物間合為餐廳作為入戶花園①②③④⑤① 入戶花園② 洗手間③ 餐廳④ 廚房⑤ 客廳合并為臥室改為臥室改為洗手間改為衣帽間，擴大主臥面積偶數(shù)層 南區(qū)戶型拼合演示（僅供參考）①②③④⑤⑥客廳 +餐廳 +洗手間 餐廳 +廚房 +小陽臺父母房 +廚房 2個陽臺 次臥 +洗手間 +主臥改成廚房和大餐廳改成大的客廳改成主臥打通廚房改洗手間客廳改次臥通過以上小復(fù)式和小戶型、小戶型之間的合拼，可以實現(xiàn)如下利好：合拼實現(xiàn)的利好216。規(guī)避 90/70政策；216。實現(xiàn)項目的大戶型打造，體現(xiàn)項目高端形象，以及品牌影響；216。合拼的同時可實現(xiàn)功能區(qū)域的變換以及擴大，給予客戶不同的居住享受和空間的身份感；216?？珊峡煞郑档烷_發(fā)風險，實現(xiàn)項目利益最大化。Part 3 〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向價值分類 資源環(huán)境 交通狀況 展示性 私密性居住價值商業(yè)價值商務(wù)價值旅游價值土地根據(jù)其所占資源、交通情況、展示性、私密性環(huán)境等因素，具有不同的功能價值地塊價值評價體系依據(jù)地塊價值評價體系，可以分析得出各地塊所具有的開發(fā)價值和最匹配的物業(yè)功能。功能選擇與地塊屬性物業(yè)功能與地塊屬性：216。依賴性最大的屬性決定了功能選擇與功能檔次；216。居住物業(yè)對私密性要求最高，私密性最高的地塊適合做最高居住價值的產(chǎn)品（別墅）；216。商業(yè)物業(yè)對交通與展示性以來性最大，城市交通最好、昭示性最好的地塊多為奢侈品等高檔商業(yè)；216。商務(wù)物業(yè)對交通地塊的以來最高；旅游價值對地塊資源與交通條件以來性最高。項目地塊商業(yè)價值分析灣夏站中心路商業(yè)街中心路商圈輻射地鐵商圈輻射項目所在區(qū)域，受地鐵、中心路兩大商圈輻射，未來商業(yè)氛圍濃厚216。地鐵 2號線是由南山赤灣至羅湖新秀區(qū)，途徑蛇口港、海上世界、世界之窗站、市民中心站、華強北站、東門站等人流積聚區(qū)域，為本項目商業(yè)提供大量的人流資源；216。中心路兩旁積聚后海片區(qū)豪宅樓盤，例如：卓越維港、皇庭港灣等高端項目，在未來將提供大量的高端消費客戶群體。地塊商業(yè)價值研判商業(yè)價值排序：中心路 工業(yè)七路 招商路 后海濱路216。中心商業(yè)的規(guī)劃，兩邊商業(yè)屬于對街商業(yè)，而且資源景觀和展示性相對最好，商業(yè)氛圍濃厚；216。工業(yè)七路對面是龐大的居住社區(qū)，人流較多，展示面足，資源景觀差點；216。招商路路面較寬，不能與對面商業(yè)形成互動，商業(yè)價值較低；216。后海濱路屬單面商業(yè)，展示面好，但是并無其他相關(guān)資源，商業(yè)價值不高。招商海月學校后海公館卓越維港南區(qū)皇庭港灣卓越維港北區(qū)中心路工業(yè)七路招商路后海濱路① ②③④商業(yè)節(jié)點人流線商業(yè)節(jié)點價值排序：節(jié)點 3節(jié)點 4節(jié)點 2節(jié)點 1項目商業(yè)面積測算北區(qū)商鋪面積： 6490平米集中商業(yè)： 214906490=15000㎡注： 以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口、地鐵入口等占用面積；前提：216。假設(shè)商鋪進深 15米；216。以下測算因數(shù)據(jù)缺失，或許存在與實際不符，僅作參考；216。以下方案經(jīng)面積測算和中原實際商業(yè)操作經(jīng)驗綜合得出。南區(qū)南區(qū)全部做街鋪商業(yè) 1層。商鋪面積： 6000平米注： 以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口等占用面積。2592013816 255201541660188201660地塊度量寬度：項目商業(yè)規(guī)劃建議綜合考慮南北地塊商業(yè)臨街面、商業(yè)體量大小以及北地塊減少 1萬平米住宅做商業(yè)的想法，初步對項目商業(yè)如下建議：1. 北地塊商業(yè)建議216。 沿地鐵口部分下挖，做大型地下廣場，供人流積聚和疏散，為地下廣場商業(yè)提供大量人流，以及為項目的集中商業(yè)做人流導(dǎo)向；216。 其他沿街面，除商業(yè)價值較低的后海濱路外，全部做沿街做商鋪；2. 南地塊全部做街鋪。下沉商業(yè)廣場 集中商業(yè) 街鋪 街鋪 商業(yè)布局建議 — 利用下沉廣場打通與地鐵口的連通節(jié)點設(shè)置體量較大商業(yè)15米進深臨街 1層商鋪；體量約 1000平米節(jié)點設(shè)置體量較大商業(yè)下沉式廣場15米進深臨街 1層商鋪；體量約 6000平米下沉廣場 2023平米設(shè)置特色休憩空間小區(qū)出入口小區(qū)出入口街鋪商業(yè) 6245平米集中商業(yè) 15000平米，做兩層小區(qū)出入口小區(qū)出入口商業(yè)人流走向示意下沉式廣場小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口小區(qū)出入口來自北面豪宅以及寶能商業(yè)部分客戶流來自普通住宅區(qū)以及蛇口方向客戶流量來自市內(nèi)或者附近的地鐵流客戶來自南部豪宅以及其他客戶商業(yè)定位，如何同住宅一起決定未來走向？區(qū)域體量商業(yè)分析中心路商業(yè)街優(yōu)勢：? 地鐵上蓋帶來大量人流，連通深圳各大商業(yè)中心? 地處豪宅片區(qū)，周邊眾多高端消費人群? 中心路景觀好，商業(yè)氛圍濃劣勢：? 臨近區(qū)域最大型商業(yè) “太古城 ”，燈下黑，本項目商業(yè)必須有特色? 地鐵在后海濱路上，離中心路商業(yè)集中區(qū)遠，需要將人流引入商業(yè)價值高的區(qū)域項目名稱 商業(yè)面積（㎡） 商業(yè)形式新天時代 非集中式商業(yè)曦灣 2023 非集中式商業(yè)三湘 3萬 非集中式商業(yè)皇庭 1萬 非集中式商業(yè)鴻威 1萬平米集中式商業(yè)， 7000平米非集中式商業(yè)頤安閱海 3000 非集中式商業(yè)維港 3萬 非集中式商業(yè)太古城 大部分做集中商業(yè)，地上 、地上 ？規(guī)模的困惑灣區(qū)商業(yè)點評： “一家獨大，其他借勢而為 ”新天灣畔鴻威海怡軒皇庭港灣卓越維港寶能太古城曦灣華府頤安閱海三湘海尚名居灣畔口岸區(qū)后海商住區(qū)后海濱路中心路科苑南路集中商業(yè)是中檔百貨超市，街鋪以普通名店為主零散商鋪，檔次不高零散商鋪，檔次不高體量小，商業(yè)檔次不高零散商業(yè)，受寶能影響，商業(yè)檔次不高重要競爭對手，以大體量集中商業(yè)和主力店鋪為主零散商業(yè)，檔次不高思考：作為社區(qū)散鋪商業(yè)，除了足夠近，還有什么理由能吸引他們消費？經(jīng)營情況不好帶來的必然是對住宅價值的貶低！沒有特色的商業(yè)在灣區(qū)很難經(jīng)營??！一種模式引發(fā)的思考風靡全球 “Lifestyle Shopping Center” 商業(yè)理念強調(diào)休閑第一說〖 Lifestyle購物中心是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費模式向休閑的 “生活方式 ”的傾斜和功能側(cè)重。強調(diào)環(huán)境第一與 Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比， Lifestyle購物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。國際購物中心協(xié)會（ The International Council of Shopping Centers）對 Lifestyle Shopping Center的定義“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所。 ” Lifestyle購物中心 “ 規(guī)模適中的高端休閑生活方式，通常出現(xiàn)在高端豪宅區(qū) ”美國的 Lifestyle購物中心的規(guī)模平均在 56萬平左右。如今國內(nèi) Shopping mall從規(guī)模上一般在美國 Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言， Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)商業(yè)步行街 。規(guī)模對比 商業(yè)步行街 Shopping mall Lifestyle購物中心占地 35萬平 58萬平 35萬平建筑面積 58 815萬平 36萬平建筑基底占地率 5060% 6070% 4555%建筑層數(shù)（普遍） 24 35 24Lifestyle購物中心 適應(yīng)條件：? 周邊具有充足的城市尖端消費人群? 片區(qū)休閑生活氛圍濃厚? 周邊具有一定的城市景觀? 主題商業(yè)特色突出業(yè)態(tài) 比重 服 務(wù) 功能 購 物（有店 鋪 零售 業(yè)態(tài) ）