【正文】 高端餐飲 休 閑 娛樂 主力店 零售店 鋪 其它總 比重Shopping mall 810% 35% 34% 4050% 3040% 35% 100%Lifestyle購 物中心 1822%2022% 1518% 610% 3035% 35% 100%相對于 shopping mall ，在業(yè)態(tài)上，零售店鋪占到 3035%（和 mall基本相當(dāng)），高端餐飲、休閑娛樂、主力店占到 50%左右，遠(yuǎn)高于 mall該商業(yè)運(yùn)營模式重點(diǎn)在于 “高端餐飲、休閑娛樂 ”的招商一種現(xiàn)象引發(fā)的思考找到高端人群不去 shopping mall消費(fèi)、愿意來這里消費(fèi)的理由！—— 真正的高端人群是不喜歡到嘈雜、喧鬧的環(huán)境消費(fèi)的何炅、楊樂樂尋覓特色小吃黃磊、鄭沛芳相聚特色餐廳片區(qū)內(nèi)部已經(jīng)有 “ 大而全 ” 的大型商場，我們要走差異化路線，在集中式商業(yè)中引入高端餐飲、休閑娛樂，打造灣區(qū)最具特色的高端休閑主題商業(yè)。灣區(qū)高端商業(yè)，在此封頂最巔峰的項(xiàng)目理當(dāng)配備最巔峰的商業(yè)為頂級餐廳量身定做的商業(yè)規(guī)劃集中式商業(yè)定位全球聞名歷史悠久的頂級餐廳，全球僅有 68家三星級米其林餐廳米其林餐廳集中式商業(yè)定位法國依云水療 —— 世界一流的水療服務(wù)集中式商業(yè)定位特色法國餐廳特色下沉廣場 —— 風(fēng)帆廣場在廣場上制造象征風(fēng)帆的標(biāo)志物 — 成為整個(gè)商業(yè)人流集聚地，配合廣場形成大型半露天的特殊空間，同時(shí)可以采用燈光效果，在夜晚變幻色彩，配以休閑商業(yè)，真正成為區(qū)域非常有特色的商業(yè)廣場。特色下沉廣場 —— 業(yè)態(tài)示意下沉廣場以休閑為主，廣場設(shè)置小品，業(yè)態(tài)以 星巴克、滿記甜品、哈根達(dá)斯，反斗樂園為主，成為茶余飯后休閑的聚集地收益方案：商業(yè)收益分析方案一 ：集中商業(yè)、下沉商業(yè)自持，其他商業(yè)全部出售方案二 ：全部商業(yè)自持商業(yè)體量：216。北區(qū)： 集中商業(yè) 15000平米集中商業(yè)，下沉廣場 2023平米商業(yè)，以及街鋪6245平米；216。南區(qū)： 街鋪 6000平米售賣分析：街鋪可售可租，集中商業(yè)只租不售，下沉廣場商業(yè)，因涉及偷面積的影響，建議出租。收益方案前提：商業(yè)價(jià)格分析名稱 租金（元 /㎡） 售價(jià)（萬 /㎡）招商海月 200 45萬海岸城 一層 340，二層 200左右 7萬，最高價(jià) 13萬卓越維港 100200 6萬商業(yè)價(jià)格現(xiàn)狀注： 商業(yè)價(jià)格與住宅價(jià)格存在較大的差異化，不同朝向和位置，價(jià)格差異較明顯，例如：寶能太古城臨中心路商業(yè)和臨工業(yè)八路之間的商業(yè)，據(jù)行業(yè)內(nèi)人士分析，價(jià)格差異至少在 2萬 /㎡。所以，商業(yè)價(jià)格的參考性較小，主要依據(jù)地段、規(guī)劃、商業(yè)氛圍等。軌道站點(diǎn)對其周邊物業(yè)價(jià)格影響的變化成果借鑒： 不同物業(yè)類型對距離敏感度不同，由內(nèi)向外分別為辦公、商鋪、住宅?？刂茀^(qū)可分為： 0300米為核心控制區(qū)， 300800米為一般控制區(qū)， 8001600米為外圍發(fā)展區(qū)。住宅 ： 300米以內(nèi)衰減范圍不明顯， 300米 外較為顯著；商鋪 ： 100米 內(nèi)具有較大升值空間， 100300米內(nèi)增幅不大；辦公 ： 100米 內(nèi)有明顯增值空間， 100200米內(nèi)呈現(xiàn)大梯度衰減深深圳圳上上海海北北京京住宅 ：車站周邊 1600米以內(nèi)房價(jià)按距離衰減，在 800米出現(xiàn)拐點(diǎn)，在大約 1600米處房價(jià)曲線下降改為水平并有少量上升，則該站對周邊房價(jià)的影響范圍為 1600米 。地鐵 13號線 ：軌道交通對沿線 1km內(nèi)的物業(yè)有明顯的輻射效應(yīng)，其中站點(diǎn) 300m半徑 內(nèi)區(qū)域增值效應(yīng)顯著。土地利用應(yīng)集中在站點(diǎn) 1km以內(nèi)，并在距輕軌300m半徑內(nèi)實(shí)施較高強(qiáng)度的開發(fā)。分析方法 ：將房價(jià)與距離用散點(diǎn)圖進(jìn)行模擬。用 hedonic模型，計(jì)算軌道站點(diǎn)對周邊物業(yè)價(jià)格的貢獻(xiàn)度。通過還原收益法將房價(jià)還原為樓面地價(jià)，再進(jìn)行局部線性回歸計(jì)算影響范圍。項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格與預(yù)測前提：216。站點(diǎn)對商業(yè)物業(yè)能提升 12倍的價(jià)格；216。以目前市場平均商業(yè)價(jià)格分析，商業(yè)售價(jià) 6萬 /㎡，租價(jià)： 247元 /㎡商業(yè)價(jià)格預(yù)測：售價(jià) 均價(jià) 12萬 /㎡租價(jià) 均價(jià) 500元 /㎡商業(yè)收益預(yù)算 — 方案一前提：216。價(jià)格，依據(jù)市場商鋪目前銷售價(jià)格，預(yù)測未來項(xiàng)目所處片區(qū)商鋪所處片區(qū)商鋪出售均價(jià)在 12萬 /㎡，出租均價(jià) 500元 /㎡216。體量，集中商業(yè)和地鐵商業(yè)供 17000㎡商業(yè)出租，街鋪 10245㎡出售商業(yè)銷售額：每年的返租額： 120230元 **17000= /年實(shí)際每年的租金收益： 500*17000*12個(gè)月 = /年發(fā)展商二年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（ ） *2年 = 發(fā)展商實(shí)際收益： 120230* +（ N2)=+ *N建議采用返租的銷售方式，按市場一般的返租率 8%計(jì)算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補(bǔ)貼一定的金額予小投資商。按平均銷售價(jià)格為 12萬元 /平方米，平均租金為 500元 /平方米，返租率為 8%，如返租 2年，來計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：商業(yè)收益預(yù)算 — 方案二前提：216。價(jià)格，依據(jù)市場商鋪目前銷售價(jià)格，預(yù)測未來項(xiàng)目所處片區(qū)商鋪所處片區(qū)商鋪出租均價(jià) 500元 /㎡216。體量， 27245㎡商業(yè)銷售額：每年的返租額： 120230元 **27245= /年實(shí)際每年的租金收益： 500*27245*12個(gè)月 = /年發(fā)展商二年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（ ） *2年 = 發(fā)展商實(shí)際收益： *建議采用返租的銷售方式，按市場一般的返租率 8%計(jì)算，因出租收益小于返租支出，每年發(fā)展商需補(bǔ)貼一定的金額予小投資商。按平均租金為 500元 /平方米，返租率為 8%，如返租 2年，來計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：方案收益比較如果要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方案收益要同，也即 :方案一收益方案二收益 * = + *N N ≈ 18年=如果要最終實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方案的收益相等，方案二的租金年限要達(dá)到 18年， 我們建議，選取方案一。注：此方案只考慮現(xiàn)階段商業(yè)狀況，未來租金上漲因素沒有考慮價(jià) 格 判 斷The last北區(qū)價(jià)格確定樣點(diǎn)樓盤及其比重三湘海尚別墅樓盤名稱曦灣水榭山卓越維港確定比重40%30%25%5%選擇因素同區(qū)位、同品質(zhì)、不客戶群同區(qū)位、不同客戶群不同區(qū)位、不同品質(zhì)、同客戶群同區(qū)位、不同品質(zhì)、不同客戶群100%綜 合 比 例項(xiàng)目價(jià)格建議南區(qū)價(jià)格確定樣點(diǎn)樓盤及其比重三湘海尚高層樓盤名稱中信紅樹灣確定比重50%35%15%選擇因素同區(qū)位、同品質(zhì)、不客戶群不同區(qū)位、同品質(zhì)、同客戶群不同區(qū)位、不同品質(zhì)、同客戶群100%綜 合 比 例項(xiàng)目價(jià)格建議紅樹西岸確定比較項(xiàng)目與目標(biāo)項(xiàng)目綜合比較比較指標(biāo) 　 權(quán)重（ %） 打分 得分 　 　 權(quán)重（ %） 打分 得分　 區(qū)域印象 7 　 　 戶型結(jié)構(gòu) 12% 實(shí)用性 4 　 　地理位置 發(fā)展前景 6 　 　 采光通風(fēng) 4 　 　25% 周邊環(huán)境 3 　 　 贈送面積 3 　 　　 交通規(guī)劃 4 　 　 戶型創(chuàng)新 1 　 　　 生活便利性 4 　 　 景觀及視野3%景觀內(nèi)容 1 　 　　 學(xué)位 1 　 　 景觀面寬 2 　 　　 項(xiàng)目規(guī)模 2 　 　 品質(zhì)展示 22% 建筑外觀 3 　 　　 容積率 1 　 　 園林效果 3 　 　規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 商業(yè)配套 1 　 　 公共部分品質(zhì) 4 　 　25% 車位數(shù)量比 1 　 　 物管形象 2 　 　　 園林規(guī)劃 3 　 　 精裝修展示 4 　 　　 會所規(guī)劃 4 　 　 樣板房效果 6 　 　　 梯戶比 6 　 　 項(xiàng)目品牌 13% 發(fā)展商品牌 4 　 　　 實(shí)用率 6 　 　 專業(yè)陣容 4 　 　　設(shè)備及智能化 1 　 　 前期推廣形象 5 　 　經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值 經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值經(jīng)驗(yàn)值項(xiàng)目價(jià)格建議項(xiàng)目名稱 均價(jià)（萬 / ㎡） 目標(biāo)項(xiàng)目 折算系數(shù)折算價(jià)格（萬 /㎡）權(quán)重分項(xiàng)價(jià)格（萬 / ㎡ )三湘海尚 8 1 40% 曦灣 7 1 1 7 30% 水榭山 6 1 25% 卓越維港 5 1 3 5% 目標(biāo)項(xiàng)目市場價(jià)格 根據(jù)比較項(xiàng)目的實(shí)際均價(jià)、與比較項(xiàng)目的比較得分和權(quán)重比較得出目標(biāo)項(xiàng)目市場均價(jià)得到項(xiàng)目北區(qū)可實(shí)現(xiàn)的市場均價(jià)范圍為 ~ /㎡說明：216。通過市場比較法得到核心均價(jià)后，可以通過上下浮動進(jìn)行適當(dāng)修正，修正幅度一般為 3~5%；216。品牌溢價(jià)范圍一般不超過 2%；216。產(chǎn)品溢價(jià)范圍一般不超過 5%。項(xiàng)目價(jià)格建議項(xiàng)目名稱 均價(jià)（萬 / ㎡） 目標(biāo)項(xiàng)目 折算系數(shù)折算價(jià)格（萬 /㎡）權(quán)重分項(xiàng)價(jià)格（萬 / ㎡ )三湘海尚 1 50% 紅樹西岸 1 1 35% 中信紅樹灣 1 1 15% 目標(biāo)項(xiàng)目市場價(jià)格 根據(jù)比較項(xiàng)目的實(shí)際均價(jià)、與比較項(xiàng)目的比較得分和權(quán)重比較得出目標(biāo)項(xiàng)目市場均價(jià)得到項(xiàng)目南區(qū)可實(shí)現(xiàn)的市場均價(jià)范圍為 ~ /㎡說明：216。通過市場比較法得到核心均價(jià)后，可以通過上下浮動進(jìn)行適當(dāng)修正，修正幅度一般為 3~5%；216。品牌溢價(jià)范圍一般不超過 2%；216。產(chǎn)品溢價(jià)范圍一般不超過 5%。項(xiàng)目價(jià)格建議價(jià)格預(yù)算匯總注：216。以上戶型的價(jià)格，包含項(xiàng)目精裝修成本；216。以上價(jià)格預(yù)算基于目前市場供給高端相應(yīng)產(chǎn)品均價(jià)得到，未考慮未來房產(chǎn)走勢和政策變化等影響因素。結(jié)合目前市場情況，中原能為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格如下：北區(qū)價(jià)格 /平米南區(qū)價(jià)格 /平米領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會主義者毫無疑問，本項(xiàng)目的定位戰(zhàn)略為： 領(lǐng)導(dǎo)者√收官灣區(qū)紅利最高值我們是灣區(qū)收官之作我們是灣區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，又享受灣區(qū)收官紅利，中原能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià) 20%，我們可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：北區(qū)價(jià)格～ /㎡南區(qū)價(jià)格 ～ /㎡未來我們能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格附件：戶型配比研判戶型研判原則216。滿足家庭對居住價(jià)值的空間需求；216。選取后海灣高層項(xiàng)目戶型面積為參照北區(qū)戶型研判原則：216。滿足客戶對大面積居住空間的需求；216。選擇 4大豪宅片區(qū)別墅項(xiàng)目、客戶心理需求、三級市場成交、未來豪宅別墅面積區(qū)間為參照；南區(qū)戶型研判原則：戶型研判 戶型研判思路市場供給戶型市場供給戶型2客戶需求戶型未來供給戶型 通過未來潛在競爭項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第四次通過潛在競爭項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)目戶型和比例通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析第三次通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型修正項(xiàng)目戶型區(qū)間通過對片區(qū)已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第一次通過已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例1通過對片區(qū)在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第二次通過在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例34戶型配比確定6 通過以上 4次戶型系統(tǒng)分析，得出最終項(xiàng)目戶型配比目標(biāo)客戶驗(yàn)證 根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行驗(yàn)證第五次通過目標(biāo)客戶實(shí)際的換房需求進(jìn)行驗(yàn)證5分析過程 :216。通過同片區(qū)已出售項(xiàng)目進(jìn)行整體分析 。216?？紤]年限的變化特征 ,尋找之間的規(guī)律 。216。選取 4個(gè)片區(qū)已售項(xiàng)目進(jìn)行分析 。目的要求 :216。由同片區(qū)分析 ,找出基本變化規(guī)律 ,初步得出本項(xiàng)目可參照的戶型區(qū)間和比例 。（數(shù)據(jù)來源 :中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫）推導(dǎo)過程 1:戶型研判項(xiàng)目名稱戶型類別2房 比例 3房 比例 4房 比例復(fù)式 比例雙拼