【正文】 0RMB 1150行政樓層海景房RMB 2645RMB 1265n 威尼斯皇冠假日酒店（五星級）深圳威尼斯皇冠假日酒店（CROWNE PLAZA SHENZHEN）位于深圳灣畔風光秀麗的華僑城，是中國首座以威尼斯文化為主題的國際品牌五星標準商務度假酒店。酒店位于深圳的西南部，緊鄰著名的主題公園世界之窗、錦繡中華和民俗文化村。交通便利，酒店距西部通道、福田中心區(qū)和科技園僅數(shù)分鐘車程，距蛇口碼頭、皇崗口岸僅15分鐘車程，而且距羅湖口岸僅20分鐘車程。房型門市價前臺現(xiàn)付價高級客房RMB 2185RMB 1247高級客房[雙早] RMB 2185RMB 1312豪華客房RMB 2530RMB 1408豪華客房[雙早] RMB 2530RMB 1474超豪華客房RMB 2530RMB 1569超豪華客房[雙早] RMB 2530RMB 1635套房RMB 3680RMB 1784套房[雙早] RMB 3680RMB 1850行政樓層豪華房RMB 3105RMB 1784行政樓層套房RMB 4370RMB 2107n 泰格公寓（按五星級標準建設）深圳泰格公寓座落在中國南部最大的外國人集中的國際化高檔居住區(qū)之一的蛇口，由招商地產(chǎn)投資，新加坡輝盛管理公司所管理。深圳泰格公寓從單人公寓到四房公寓滿足多樣化的市場需求。每套公寓內配備全套家私電器及設備齊全的廚房，每日房間清理服務、多班次穿梭班車服務為商務、休閑出行提供便利。深圳泰格公寓在戶型設計和家居配置方面充分考慮外籍人士的多樣化需求，泰格公寓的建筑環(huán)境景觀由澳大利亞泊濤墨爾本建筑設計有限公司設計，室內設計由新加坡DESIGN IDEAS公司打造。房型門市價前臺現(xiàn)付價豪華套房公寓RMB 1380RMB 949經(jīng)典套房公寓RMB 1725RMB 11393. 市場分析小結隨著深港合作的加快，深圳國際地位的提高，以大運會的承辦為契機，深圳將越來越多的舉辦國際性的會展、會議，深圳市酒店未來的發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大。而南山區(qū)則是深圳市高新技術產(chǎn)業(yè)基地、物流中心、科教中心和旅游度假圣地，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對未來南山區(qū)酒店有持續(xù)增長的需求；而南山區(qū)在酒店業(yè)的規(guī)模和檔次相對與其經(jīng)濟發(fā)展水平則是偏低的，因此未來南山區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展存在較大潛力。第五部分 項目解析一、項目地塊分析1. 地理位置項目位于南山區(qū)前海平南鐵路西側，屬于地鐵車輛段上蓋物業(yè)。2. 地形、地勢3號地塊內有水渠1號地塊，石頭較多2號地塊11號地塊項目地塊由于是填海區(qū)，部分地塊不平整，有大量的石頭，有水渠和水溝的限制，不利于施工。3. 交通條件n 前海片區(qū)由多達9條不同交通干線，分別是地鐵1號線延長段，地鐵5號線，廣深城際鐵路，平南灣鐵路，南坪快速，沿江高速，濱海大道，月亮灣大道，深南大道。這些線路構成了立體化的交通網(wǎng)絡，通達性好，交通優(yōu)勢非常明顯，十分利于項目開發(fā)。n 深圳西站有開往湖南、江西的長途列車,，形成深圳西部通向全國的物流通道。隨著深圳地鐵的建設，這一現(xiàn)代化運輸系統(tǒng)將提供快捷高效、安全可靠的交通工具，方便居民和游客往來南山和周邊地區(qū)。n 海上運輸已形成了包括蛇口、赤灣、媽灣、東角頭等港口群，貨運可達世界各地，是深圳乃至華南地區(qū)的主要貨運通道?？瓦\航班可達香港、澳門、珠海、海南等地。項目步行范圍內，所規(guī)劃的軌道交通非常發(fā)達，在不遠的將來，地鐵1，5號線和廣深城際線，軌道交通系統(tǒng)都將全部建成投入運營。目前周邊有深南大道，月亮灣大道，前海路，南山大道等主干線，往各區(qū)域的通達性較好。4. 水電通訊保障，西麗長嶺皮等7座水庫，庫容量為4877萬立方米，通過其他渠道年取水量為1200萬立方米。現(xiàn)已建成規(guī)模較大的水廠3個，基本保證全區(qū)的生活、工業(yè)用水。 西麗水庫蛇口水廠區(qū)內主要的發(fā)電廠有南山熱電廠（總裝機容量35萬千瓦），媽灣電廠（一期工程兩臺30萬千瓦機組已投入運行）、月亮灣電廠（裝機容量為20萬千瓦），南山區(qū)已成為深圳市重要的能源基地之一。已建有7個電訊交換機樓和10個郵電支局，電話容量達12萬門。蛇口、南油電信大樓，靈通、蛇口、南山傳呼臺，蛇口微波塔，深大電話公司等構成了一個四通八達的通訊網(wǎng)絡。蛇口電信大廈南油電信大廈5. 規(guī)劃限制條件n 地鐵車輛段初期上蓋范圍為停車列檢庫。廠架修庫及咽喉區(qū)等軌道區(qū)域，屬于車輛段的控制工程，房建的完成是滿足車輛正常使用，維護檢修的前提條件，必須在初期完成。咽喉區(qū)面積大（9萬多平方米），而且區(qū)內股道繁雜，柱網(wǎng)不規(guī)則，若柱網(wǎng)及上蓋作為后期實施，在不影響正常運營及行車限界安全的前提下，為其上蓋板搭設腳手架等施工，股道間的范圍都不能為其提供必要的工作面，因此初期上蓋范圍必須一次性建成。n 車輛的上蓋建筑及車輛段周邊的保護區(qū)域必須與車輛段同時施工建設，由于車輛段被要求于2011年建成使用，因此，前海灣車輛段上蓋及車輛段周邊的保護區(qū)域必須于車輛段一同建成，并最遲于2011年全部建成投入使用。二、項目SWOT分析1. Strength（優(yōu)勢）n 地鐵上蓋物業(yè)，與軌道交通直接銜接，交通方便，通達性好；n 該項目位于濱海區(qū)，具備打造濱海物業(yè)的可能性；n 項目開發(fā)規(guī)模大，容易形成市場的號召力，且自身大量的業(yè)主人群為項目商業(yè)的運作提供了有利的條件。n 項目經(jīng)營物業(yè)體量龐大，擁有70年的收益權，大大優(yōu)于一般50產(chǎn)權的經(jīng)營性物業(yè)。n 該項目處在前海物流CBD位置，具有良好的發(fā)展前景。2. Weakness（劣勢）n 市場成熟度：前海灣與蛇口西項目區(qū)域成熟時間較長，前海灣項目屬于前海CBD第一塊開發(fā)用地，區(qū)域發(fā)展目前不成熟，整體片區(qū)規(guī)劃到成熟期會長到58年；n 環(huán)境影響：車輛段上蓋對項目自身運營有一定的負面影響；前海灣周邊交通路網(wǎng)復雜；月亮灣大道有交通噪音及視線影響；火車西站鐵軌地塊東面大約在50米，將有噪音影響；沿地塊東面300米處有高壓走廊，將對客戶造成心理影響；有近21萬平方米用地地下為地鐵車輛的功能空間，基地零標高比周圍地面高出15米。3. Opportunity（機會點）n 深港一體化將加快兩地的交流和商務往來，帶動經(jīng)濟增長和人口流動；n 區(qū)域發(fā)展前景：前海灣是規(guī)劃建設中的深圳國際化物流園區(qū)，項目用地在前海物流CBD用地范圍內，而且是交通樞紐與門戶位置。4. Threats（威脅點）n 競爭威脅：來自類似規(guī)劃定位的寶安中心區(qū)市場的競爭威脅，南山區(qū)后海片區(qū)金融商務區(qū)與南山中心文化區(qū)的競爭市場威脅；隨地鐵沿線不斷開發(fā)建設的商業(yè)商務市場的威脅；n 政策導向：國家對房地產(chǎn)市場的不斷調控和銀行的貸款政策將限制房地產(chǎn)的發(fā)展。三、項目評價建設條件：本項目用地場地平整，地塊規(guī)則，周邊基礎設施條件等建設條件具備，較好的房地產(chǎn)發(fā)展條件。開發(fā)時機：從城市發(fā)展來看，該區(qū)域定位為未來深圳市高強度發(fā)展的CBD區(qū)，重點發(fā)展以甲級寫字樓為主的高端辦公功能，以滿足遠期建設區(qū)域生產(chǎn)型服務中心的需要。因此區(qū)域城市未來具備廣闊的發(fā)展空間，本項目屬于區(qū)域中期發(fā)展項目，項目開發(fā)與城市發(fā)展方向相吻合，同時項目具備較好的開發(fā)時機。開發(fā)前景：項目為地鐵上蓋物業(yè)，具有不可比擬的交通優(yōu)勢，通達性強；項目規(guī)模大，配套齊全，屬于城市綜合體的范疇，而前海灣物流園區(qū)的規(guī)劃將帶來巨大的經(jīng)濟產(chǎn)值，即將促進前海片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，進而帶動商業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；第六部分 項目開發(fā)模式一、1/2/3/11號地塊開發(fā)模式1/2/3/11號地塊是保障性住房用地，地鐵公司需要為保障性住房提供裝修并且負責固定家具和家電的保修，更需與政府部們保持緊密溝通，同時政府也希望保障性住房由地鐵公司全權負責，且保障性住房必須在2011年12月31日前一次性交付給政府，開發(fā)建設不產(chǎn)生任何利潤，即地鐵公司只是“代建”。因此1/2/3/11號地塊的開發(fā)模式為地鐵公司獨立開發(fā)。二、6/8/9/10號地塊開發(fā)模式6/8/9/10號地塊部分要配合車輛段的工程，此部份物業(yè)建造的工程技術及進度要求將非常嚴格，任何誤差都會影響車輛段的建設安全和進度，從這些方面考慮地鐵公司可獨立發(fā)展。但是地鐵公司需要“代建”1/2/3/11號地塊是保障性住房用地，很可能沒有足夠的人力資源去獨立發(fā)展車輛段上蓋物業(yè)部份。且從考慮利潤和風險出發(fā)，地鐵公司獨立開發(fā)的物業(yè)在市場定位上可能比與品牌開發(fā)商一起開發(fā)的物業(yè)較不利，可預見的銷售利益也相對低。即地鐵公司獨立開發(fā)要承受的風險肯定較高，管理成本也較合作開發(fā)高。因此如果選擇與知名房地產(chǎn)開發(fā)商合作，其經(jīng)驗和品牌效將會有利于整個項目的開發(fā)，并且開發(fā)商可更準確把握市場的走向，提高物業(yè)的銷售價格。因此6/8/9/10號地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。三、4/5/7號地塊開發(fā)模式4/5/7號地塊是地鐵沿線白地物業(yè)，對地鐵車輛段的建造沒有直接影響，工期相對寬松。因此，地鐵公司可對這幾塊地采用合作開發(fā)模式，邀請開發(fā)商一同開發(fā)以減低地鐵公司的資金和人力資源的壓力。因為開發(fā)商可更準確把握市場的定位及走向，提高物業(yè)的銷售價格。而有名的房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌效應將會有利于整個項目的開發(fā)。針對地鐵公司沒有酒店管理方面的經(jīng)驗，酒店式公寓可聘請專業(yè)營運商管理，并與專業(yè)營運商商討較佳的推廣策略。因此4/5/7號地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。第七部分 項目功能物業(yè)發(fā)展設想一、項目賣點整合n 交通優(yōu)勢：深圳首個地鐵上蓋物業(yè)，隨著深圳市地鐵交通的逐步完善，將帶給項目便捷的交通方式；n 規(guī)模優(yōu)勢：本項目包括保障性住房在內總建筑面積141萬平方米，是深圳市區(qū)內幾乎絕跡的大盤開發(fā)；n 配套優(yōu)勢：項目不但包含了住宅、商業(yè)、寫字樓等各類型物業(yè)，還包括各個類型的學校、社區(qū)健康服務中心等完善的服務設施，片區(qū)擁有著絕佳的配套；n 區(qū)位優(yōu)勢：前海片區(qū)是深圳市規(guī)劃中的國際物流園區(qū)，項目用地處于前海物流CBD用地范圍，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢和后期的可增長性；二、項目整體形象定位深圳市未來將建設成為亞太地區(qū)有重要影響的國際高科技城市、國際物流樞紐城市、國際金融貿易和會展中心、國際文化信息交流中心和國際旅游城市，把深圳建設成為重要的區(qū)域性國際化城市。借助深圳市大發(fā)展的機遇，本項目也將大大提升深圳都市形象；本項目應該充分挖掘深圳乃至全國地鐵物業(yè)先機，占位地鐵物業(yè)領導者形象，通過商務、寫字樓、酒店等配套的穩(wěn)步投入，逐步引領區(qū)域走向成熟，打造區(qū)域活力中心。通過地鐵的便捷生活方式的形成，滿足深圳人快節(jié)奏的生活方式，打造深圳市乃至全國屈指可數(shù)的中央地鐵商務居住區(qū)。整體形象定位 中國深圳中央地鐵商務區(qū)我們暢想的在本項目可以享受的新生活應該是……我們建造的不僅僅是一個居住環(huán)境更要營造現(xiàn)代人、的一種生活方式輕松獲得快捷、舒適、便利的居住、商務及娛樂區(qū)在這里，你可以體會到快捷的佳通給生活帶來的便利在這里，你可以體會到商務、休閑同時進三、住宅物業(yè)發(fā)展設想產(chǎn)品定位由于地鐵這種交通方式的便捷性，本項目的輻射范圍廣，因此，為吸引最大范圍的客戶，本項目住宅產(chǎn)品定位于中高檔中大戶型，配套成熟，居住氛圍濃郁的中高檔社區(qū)。客戶定位n 以地鐵交通為主打賣點的住宅一般用作首次置業(yè)和首次改善置業(yè)客戶需求，主要滿足客戶的自住需求，因此，客戶輻射范圍較廣；n 便捷的交通和良好的配套決定了本項目的高價值，因此，客戶的主要來源是較多考慮對交通和配套有較高要求的上班族客戶?？蛻糁脴I(yè)以投資為目的；客戶來源以南山周邊區(qū)域特別是福田區(qū)上班族，置業(yè)目的以首次置業(yè)和首次改善為主，購房目的以自住為主；客戶來源以科技園、南油等南山片區(qū)的周邊白領客戶，置業(yè)目的以首次置業(yè)和首次改善為主，購房目的以自住為主；邊緣客戶核心客戶重要客戶價格定位n 高層住宅價格定位根據(jù)替代原則，調查選取了與估價對象在結構類型、使用功能等因素相同或有較強相關性的交易案例，選取以下交易案例作為可比案例：案例調查表因素估價物業(yè)諾德國際星海名城六期鼎太風華六期銷售區(qū)位南山前海南山沿湖路與前海路交匯處南山區(qū)前海路西側前海路以西、東濱路以北交易時間—2008年8月2008年8月2008年8月交易情況正常正常正常正常物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅裝修狀況—毛坯毛坯毛坯規(guī)模大中等較大較大交通通達度方便較方便較方便較方便單價(元/M2)—10,00013,00012,000因素比較表比較因素估價對象案例A案例B案例C區(qū)域因素交易情況100100100100交易日期100100100100交通通達度25202120基礎設施完善程度25202120區(qū)域繁華程度25202520區(qū)域規(guī)劃25212220小計100818980個別因素建筑結構與質量25252525規(guī)模25182022自身設施完備程度25202223裝修情況25202020小計100838790因素修正及計算表可比案例市場價格A￥10,000B￥13,000C￥12,000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100