【正文】 0RMB 1150行政樓層海景房RMB 2645RMB 1265n 威尼斯皇冠假日酒店（五星級(jí)）深圳威尼斯皇冠假日酒店（CROWNE PLAZA SHENZHEN）位于深圳灣畔風(fēng)光秀麗的華僑城，是中國首座以威尼斯文化為主題的國際品牌五星標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)度假酒店。酒店位于深圳的西南部，緊鄰著名的主題公園世界之窗、錦繡中華和民俗文化村。交通便利，酒店距西部通道、福田中心區(qū)和科技園僅數(shù)分鐘車程，距蛇口碼頭、皇崗口岸僅15分鐘車程，而且距羅湖口岸僅20分鐘車程。房型門市價(jià)前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)高級(jí)客房RMB 2185RMB 1247高級(jí)客房[雙早] RMB 2185RMB 1312豪華客房RMB 2530RMB 1408豪華客房[雙早] RMB 2530RMB 1474超豪華客房RMB 2530RMB 1569超豪華客房[雙早] RMB 2530RMB 1635套房RMB 3680RMB 1784套房[雙早] RMB 3680RMB 1850行政樓層豪華房RMB 3105RMB 1784行政樓層套房RMB 4370RMB 2107n 泰格公寓（按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)）深圳泰格公寓座落在中國南部最大的外國人集中的國際化高檔居住區(qū)之一的蛇口，由招商地產(chǎn)投資，新加坡輝盛管理公司所管理。深圳泰格公寓從單人公寓到四房公寓滿足多樣化的市場(chǎng)需求。每套公寓內(nèi)配備全套家私電器及設(shè)備齊全的廚房，每日房間清理服務(wù)、多班次穿梭班車服務(wù)為商務(wù)、休閑出行提供便利。深圳泰格公寓在戶型設(shè)計(jì)和家居配置方面充分考慮外籍人士的多樣化需求，泰格公寓的建筑環(huán)境景觀由澳大利亞泊濤墨爾本建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，室內(nèi)設(shè)計(jì)由新加坡DESIGN IDEAS公司打造。房型門市價(jià)前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)豪華套房公寓RMB 1380RMB 949經(jīng)典套房公寓RMB 1725RMB 11393. 市場(chǎng)分析小結(jié)隨著深港合作的加快，深圳國際地位的提高，以大運(yùn)會(huì)的承辦為契機(jī)，深圳將越來越多的舉辦國際性的會(huì)展、會(huì)議，深圳市酒店未來的發(fā)展?jié)摿θ匀惠^大。而南山區(qū)則是深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流中心、科教中心和旅游度假圣地，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)未來南山區(qū)酒店有持續(xù)增長的需求；而南山區(qū)在酒店業(yè)的規(guī)模和檔次相對(duì)與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平則是偏低的，因此未來南山區(qū)的酒店業(yè)發(fā)展存在較大潛力。第五部分 項(xiàng)目解析一、項(xiàng)目地塊分析1. 地理位置項(xiàng)目位于南山區(qū)前海平南鐵路西側(cè)，屬于地鐵車輛段上蓋物業(yè)。2. 地形、地勢(shì)3號(hào)地塊內(nèi)有水渠1號(hào)地塊，石頭較多2號(hào)地塊11號(hào)地塊項(xiàng)目地塊由于是填海區(qū)，部分地塊不平整，有大量的石頭，有水渠和水溝的限制，不利于施工。3. 交通條件n 前海片區(qū)由多達(dá)9條不同交通干線，分別是地鐵1號(hào)線延長段，地鐵5號(hào)線，廣深城際鐵路，平南灣鐵路，南坪快速，沿江高速，濱海大道，月亮灣大道，深南大道。這些線路構(gòu)成了立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性好，交通優(yōu)勢(shì)非常明顯，十分利于項(xiàng)目開發(fā)。n 深圳西站有開往湖南、江西的長途列車,，形成深圳西部通向全國的物流通道。隨著深圳地鐵的建設(shè)，這一現(xiàn)代化運(yùn)輸系統(tǒng)將提供快捷高效、安全可靠的交通工具，方便居民和游客往來南山和周邊地區(qū)。n 海上運(yùn)輸已形成了包括蛇口、赤灣、媽灣、東角頭等港口群，貨運(yùn)可達(dá)世界各地，是深圳乃至華南地區(qū)的主要貨運(yùn)通道。客運(yùn)航班可達(dá)香港、澳門、珠海、海南等地。項(xiàng)目步行范圍內(nèi)，所規(guī)劃的軌道交通非常發(fā)達(dá)，在不遠(yuǎn)的將來，地鐵1，5號(hào)線和廣深城際線，軌道交通系統(tǒng)都將全部建成投入運(yùn)營。目前周邊有深南大道，月亮灣大道，前海路，南山大道等主干線，往各區(qū)域的通達(dá)性較好。4. 水電通訊保障，西麗長嶺皮等7座水庫，庫容量為4877萬立方米，通過其他渠道年取水量為1200萬立方米?，F(xiàn)已建成規(guī)模較大的水廠3個(gè)，基本保證全區(qū)的生活、工業(yè)用水。 西麗水庫蛇口水廠區(qū)內(nèi)主要的發(fā)電廠有南山熱電廠（總裝機(jī)容量35萬千瓦），媽灣電廠（一期工程兩臺(tái)30萬千瓦機(jī)組已投入運(yùn)行）、月亮灣電廠（裝機(jī)容量為20萬千瓦），南山區(qū)已成為深圳市重要的能源基地之一。已建有7個(gè)電訊交換機(jī)樓和10個(gè)郵電支局，電話容量達(dá)12萬門。蛇口、南油電信大樓，靈通、蛇口、南山傳呼臺(tái)，蛇口微波塔，深大電話公司等構(gòu)成了一個(gè)四通八達(dá)的通訊網(wǎng)絡(luò)。蛇口電信大廈南油電信大廈5. 規(guī)劃限制條件n 地鐵車輛段初期上蓋范圍為停車列檢庫。廠架修庫及咽喉區(qū)等軌道區(qū)域，屬于車輛段的控制工程，房建的完成是滿足車輛正常使用，維護(hù)檢修的前提條件，必須在初期完成。咽喉區(qū)面積大（9萬多平方米），而且區(qū)內(nèi)股道繁雜，柱網(wǎng)不規(guī)則，若柱網(wǎng)及上蓋作為后期實(shí)施，在不影響正常運(yùn)營及行車限界安全的前提下，為其上蓋板搭設(shè)腳手架等施工，股道間的范圍都不能為其提供必要的工作面，因此初期上蓋范圍必須一次性建成。n 車輛的上蓋建筑及車輛段周邊的保護(hù)區(qū)域必須與車輛段同時(shí)施工建設(shè)，由于車輛段被要求于2011年建成使用，因此，前海灣車輛段上蓋及車輛段周邊的保護(hù)區(qū)域必須于車輛段一同建成，并最遲于2011年全部建成投入使用。二、項(xiàng)目SWOT分析1. Strength（優(yōu)勢(shì)）n 地鐵上蓋物業(yè)，與軌道交通直接銜接，交通方便，通達(dá)性好；n 該項(xiàng)目位于濱海區(qū)，具備打造濱海物業(yè)的可能性；n 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，容易形成市場(chǎng)的號(hào)召力，且自身大量的業(yè)主人群為項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)作提供了有利的條件。n 項(xiàng)目經(jīng)營物業(yè)體量龐大，擁有70年的收益權(quán)，大大優(yōu)于一般50產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營性物業(yè)。n 該項(xiàng)目處在前海物流CBD位置，具有良好的發(fā)展前景。2. Weakness（劣勢(shì)）n 市場(chǎng)成熟度：前海灣與蛇口西項(xiàng)目區(qū)域成熟時(shí)間較長，前海灣項(xiàng)目屬于前海CBD第一塊開發(fā)用地，區(qū)域發(fā)展目前不成熟，整體片區(qū)規(guī)劃到成熟期會(huì)長到58年；n 環(huán)境影響：車輛段上蓋對(duì)項(xiàng)目自身運(yùn)營有一定的負(fù)面影響；前海灣周邊交通路網(wǎng)復(fù)雜；月亮灣大道有交通噪音及視線影響；火車西站鐵軌地塊東面大約在50米，將有噪音影響；沿地塊東面300米處有高壓走廊，將對(duì)客戶造成心理影響；有近21萬平方米用地地下為地鐵車輛的功能空間，基地零標(biāo)高比周圍地面高出15米。3. Opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)）n 深港一體化將加快兩地的交流和商務(wù)往來，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和人口流動(dòng)；n 區(qū)域發(fā)展前景：前海灣是規(guī)劃建設(shè)中的深圳國際化物流園區(qū)，項(xiàng)目用地在前海物流CBD用地范圍內(nèi)，而且是交通樞紐與門戶位置。4. Threats（威脅點(diǎn)）n 競(jìng)爭威脅：來自類似規(guī)劃定位的寶安中心區(qū)市場(chǎng)的競(jìng)爭威脅，南山區(qū)后海片區(qū)金融商務(wù)區(qū)與南山中心文化區(qū)的競(jìng)爭市場(chǎng)威脅；隨地鐵沿線不斷開發(fā)建設(shè)的商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)的威脅；n 政策導(dǎo)向：國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)控和銀行的貸款政策將限制房地產(chǎn)的發(fā)展。三、項(xiàng)目評(píng)價(jià)建設(shè)條件：本項(xiàng)目用地場(chǎng)地平整，地塊規(guī)則，周邊基礎(chǔ)設(shè)施條件等建設(shè)條件具備，較好的房地產(chǎn)發(fā)展條件。開發(fā)時(shí)機(jī)：從城市發(fā)展來看，該區(qū)域定位為未來深圳市高強(qiáng)度發(fā)展的CBD區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展以甲級(jí)寫字樓為主的高端辦公功能，以滿足遠(yuǎn)期建設(shè)區(qū)域生產(chǎn)型服務(wù)中心的需要。因此區(qū)域城市未來具備廣闊的發(fā)展空間，本項(xiàng)目屬于區(qū)域中期發(fā)展項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)與城市發(fā)展方向相吻合，同時(shí)項(xiàng)目具備較好的開發(fā)時(shí)機(jī)。開發(fā)前景：項(xiàng)目為地鐵上蓋物業(yè)，具有不可比擬的交通優(yōu)勢(shì)，通達(dá)性強(qiáng)；項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全，屬于城市綜合體的范疇，而前海灣物流園區(qū)的規(guī)劃將帶來巨大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值，即將促進(jìn)前海片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)商業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；第六部分 項(xiàng)目開發(fā)模式一、1/2/3/11號(hào)地塊開發(fā)模式1/2/3/11號(hào)地塊是保障性住房用地，地鐵公司需要為保障性住房提供裝修并且負(fù)責(zé)固定家具和家電的保修，更需與政府部們保持緊密溝通，同時(shí)政府也希望保障性住房由地鐵公司全權(quán)負(fù)責(zé)，且保障性住房必須在2011年12月31日前一次性交付給政府，開發(fā)建設(shè)不產(chǎn)生任何利潤，即地鐵公司只是“代建”。因此1/2/3/11號(hào)地塊的開發(fā)模式為地鐵公司獨(dú)立開發(fā)。二、6/8/9/10號(hào)地塊開發(fā)模式6/8/9/10號(hào)地塊部分要配合車輛段的工程，此部份物業(yè)建造的工程技術(shù)及進(jìn)度要求將非常嚴(yán)格，任何誤差都會(huì)影響車輛段的建設(shè)安全和進(jìn)度，從這些方面考慮地鐵公司可獨(dú)立發(fā)展。但是地鐵公司需要“代建”1/2/3/11號(hào)地塊是保障性住房用地，很可能沒有足夠的人力資源去獨(dú)立發(fā)展車輛段上蓋物業(yè)部份。且從考慮利潤和風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，地鐵公司獨(dú)立開發(fā)的物業(yè)在市場(chǎng)定位上可能比與品牌開發(fā)商一起開發(fā)的物業(yè)較不利，可預(yù)見的銷售利益也相對(duì)低。即地鐵公司獨(dú)立開發(fā)要承受的風(fēng)險(xiǎn)肯定較高，管理成本也較合作開發(fā)高。因此如果選擇與知名房地產(chǎn)開發(fā)商合作，其經(jīng)驗(yàn)和品牌效將會(huì)有利于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，并且開發(fā)商可更準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的走向，提高物業(yè)的銷售價(jià)格。因此6/8/9/10號(hào)地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。三、4/5/7號(hào)地塊開發(fā)模式4/5/7號(hào)地塊是地鐵沿線白地物業(yè)，對(duì)地鐵車輛段的建造沒有直接影響，工期相對(duì)寬松。因此，地鐵公司可對(duì)這幾塊地采用合作開發(fā)模式，邀請(qǐng)開發(fā)商一同開發(fā)以減低地鐵公司的資金和人力資源的壓力。因?yàn)殚_發(fā)商可更準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的定位及走向，提高物業(yè)的銷售價(jià)格。而有名的房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌效應(yīng)將會(huì)有利于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。針對(duì)地鐵公司沒有酒店管理方面的經(jīng)驗(yàn)，酒店式公寓可聘請(qǐng)專業(yè)營運(yùn)商管理，并與專業(yè)營運(yùn)商商討較佳的推廣策略。因此4/5/7號(hào)地塊的開發(fā)模式為協(xié)議/合同型合作開發(fā)。第七部分 項(xiàng)目功能物業(yè)發(fā)展設(shè)想一、項(xiàng)目賣點(diǎn)整合n 交通優(yōu)勢(shì)：深圳首個(gè)地鐵上蓋物業(yè)，隨著深圳市地鐵交通的逐步完善，將帶給項(xiàng)目便捷的交通方式；n 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目包括保障性住房在內(nèi)總建筑面積141萬平方米，是深圳市區(qū)內(nèi)幾乎絕跡的大盤開發(fā)；n 配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目不但包含了住宅、商業(yè)、寫字樓等各類型物業(yè)，還包括各個(gè)類型的學(xué)校、社區(qū)健康服務(wù)中心等完善的服務(wù)設(shè)施，片區(qū)擁有著絕佳的配套；n 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：前海片區(qū)是深圳市規(guī)劃中的國際物流園區(qū)，項(xiàng)目用地處于前海物流CBD用地范圍，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和后期的可增長性；二、項(xiàng)目整體形象定位深圳市未來將建設(shè)成為亞太地區(qū)有重要影響的國際高科技城市、國際物流樞紐城市、國際金融貿(mào)易和會(huì)展中心、國際文化信息交流中心和國際旅游城市，把深圳建設(shè)成為重要的區(qū)域性國際化城市。借助深圳市大發(fā)展的機(jī)遇，本項(xiàng)目也將大大提升深圳都市形象；本項(xiàng)目應(yīng)該充分挖掘深圳乃至全國地鐵物業(yè)先機(jī)，占位地鐵物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者形象，通過商務(wù)、寫字樓、酒店等配套的穩(wěn)步投入，逐步引領(lǐng)區(qū)域走向成熟，打造區(qū)域活力中心。通過地鐵的便捷生活方式的形成，滿足深圳人快節(jié)奏的生活方式，打造深圳市乃至全國屈指可數(shù)的中央地鐵商務(wù)居住區(qū)。整體形象定位 中國深圳中央地鐵商務(wù)區(qū)我們暢想的在本項(xiàng)目可以享受的新生活應(yīng)該是……我們建造的不僅僅是一個(gè)居住環(huán)境更要營造現(xiàn)代人、的一種生活方式輕松獲得快捷、舒適、便利的居住、商務(wù)及娛樂區(qū)在這里，你可以體會(huì)到快捷的佳通給生活帶來的便利在這里，你可以體會(huì)到商務(wù)、休閑同時(shí)進(jìn)三、住宅物業(yè)發(fā)展設(shè)想產(chǎn)品定位由于地鐵這種交通方式的便捷性，本項(xiàng)目的輻射范圍廣，因此，為吸引最大范圍的客戶，本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定位于中高檔中大戶型，配套成熟，居住氛圍濃郁的中高檔社區(qū)?？蛻舳ㄎ籲 以地鐵交通為主打賣點(diǎn)的住宅一般用作首次置業(yè)和首次改善置業(yè)客戶需求，主要滿足客戶的自住需求，因此，客戶輻射范圍較廣；n 便捷的交通和良好的配套決定了本項(xiàng)目的高價(jià)值，因此，客戶的主要來源是較多考慮對(duì)交通和配套有較高要求的上班族客戶。客戶置業(yè)以投資為目的；客戶來源以南山周邊區(qū)域特別是福田區(qū)上班族，置業(yè)目的以首次置業(yè)和首次改善為主，購房目的以自住為主；客戶來源以科技園、南油等南山片區(qū)的周邊白領(lǐng)客戶，置業(yè)目的以首次置業(yè)和首次改善為主，購房目的以自住為主；邊緣客戶核心客戶重要客戶價(jià)格定位n 高層住宅價(jià)格定位根據(jù)替代原則，調(diào)查選取了與估價(jià)對(duì)象在結(jié)構(gòu)類型、使用功能等因素相同或有較強(qiáng)相關(guān)性的交易案例，選取以下交易案例作為可比案例：案例調(diào)查表因素估價(jià)物業(yè)諾德國際星海名城六期鼎太風(fēng)華六期銷售區(qū)位南山前海南山沿湖路與前海路交匯處南山區(qū)前海路西側(cè)前海路以西、東濱路以北交易時(shí)間—2008年8月2008年8月2008年8月交易情況正常正常正常正常物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅裝修狀況—毛坯毛坯毛坯規(guī)模大中等較大較大交通通達(dá)度方便較方便較方便較方便單價(jià)(元/M2)—10,00013,00012,000因素比較表比較因素估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C區(qū)域因素交易情況100100100100交易日期100100100100交通通達(dá)度25202120基礎(chǔ)設(shè)施完善程度25202120區(qū)域繁華程度25202520區(qū)域規(guī)劃25212220小計(jì)100818980個(gè)別因素建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量25252525規(guī)模25182022自身設(shè)施完備程度25202223裝修情況25202020小計(jì)100838790因素修正及計(jì)算表可比案例市場(chǎng)價(jià)格A￥10,000B￥13,000C￥12,000交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100