深圳南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2024-12-01 12:10本頁面
【導(dǎo)讀】薅袂肅葿螈蚅肁蒈蕆羈羇肄蕿螄袃肅螞罿膁肅莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂蝕袂膆蒅裊膁膅薇蚈肆芄蠆袃芃荿蚆袈節(jié)蒁袂襖芁蚄蚄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁羋蝕螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿蒞薄薂羈蒞莄袈襖莄蒆蝕膂莃蕿袆肈莂蟻蠆羄莁莁襖袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蕆羈羇肄蕿螄袃肅螞罿膁肅莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂蝕袂膆蒅裊膁膅薇蚈肆芄蠆袃芃荿蚆袈節(jié)蒁袂襖芁蚄蚄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁羋蝕螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿蒞薄薂羈蒞莄袈襖莄蒆蝕膂莃蕿袆肈莂蟻蠆羄莁莁襖袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蕆羈羇肄蕿螄袃肅螞罿膁肅莁螂肇肂蒄羇羃膁薆螀衿膀蚈薃膈腿莈螈膄膈薀薁肀膇蚃袇羆膇莂蝕袂膆蒅裊膁膅薇蚈肆芄蠆袃芃荿蚆袈節(jié)蒁袂襖芁蚄蚄膃芁莃羀聿芀蒅螃羅艿薈羈袁羋蝕螁膀莇莀薄肆莆蒂蝿蒞薄薂羈蒞莄袈襖莄蒆蝕膂莃蕿袆肈莂蟻蠆羄莁莁襖袀蒀蒃蚇腿葿薅袂肅葿螈蚅肁蒈蕆羈羇肄蕿螄袃肅螞罿膁肅莁螂
【正文】 8年南山區(qū)商品住宅批售面積 成交分析 ——成交略有回暖但量依然小 07年上半年之前南山區(qū)住宅成交火爆，特別是 07年上 半年，供求比只有 ： 1，全市最低，供應(yīng)大大小于需求。樓市調(diào)整后南山受到的影響也最大， 07 年下半年供求比超過 4： 1。 08年上半年南山樓市有所起色，但依然低迷，僅成交住宅 ，供求比 ： 1，供大于求。 30 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 0508年南山區(qū)住宅供求關(guān)系圖 價(jià)格分析 ——價(jià)格回落低于全市水平 南山 0507年漲勢飛快，同比漲幅分別達(dá)到 36%、 39%和 49%，連續(xù)三年房價(jià)漲幅均超 過全市平均水平。 08年上半年房價(jià)回落，環(huán)比 07 年下半年下跌 22%，高于全市 18%的幅度。 6 月份新開盤的別墅豪宅卓越維港別的熱銷，對(duì) 08年南山去房價(jià)起到了較大的支撐作用。 0308年南山區(qū)房價(jià)走勢 31 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2. 南山典型樓盤分析 星海名城六期 ?城中央 開發(fā)商：深圳市振業(yè) (集團(tuán)）股份有限公司 所處區(qū)位：深南大道與前海路交匯處 占地面積： 建筑面積： 戶數(shù)：約 1100套 總占地面積： 總建筑面積： 項(xiàng)目劣勢：面積大，總價(jià)高，消費(fèi)群體受到局限。 項(xiàng)目優(yōu)勢：位于星海名城正中央的位臵，享受的園林景觀資源最好； 大型社區(qū)中小區(qū)配套非常齊全 交通便利 由 3棟雙連塔式住宅和 3棟獨(dú)立住宅以及幼兒園、會(huì)所、商鋪等圍合而成； 戶型設(shè)計(jì)以 3房和 4房的中大戶型為主，戶均面積為 125平方米。 折后起價(jià) 12800、均價(jià)15000元 /平方米； 項(xiàng)目共分七期開發(fā)，現(xiàn)為第六期 項(xiàng)目概要 市場定位 銷售情況 鼎太風(fēng)華 6期 ?節(jié)奏布魯斯 項(xiàng)目概要 開發(fā)商：深圳市鼎太風(fēng)華投資有限公司 所處區(qū)位：南山區(qū)前海路以西、東濱路以北 建筑面積： 項(xiàng)目總占地： 22 萬平方米 32 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總建筑面積： 42 萬平方米 項(xiàng)目劣勢：緊臨前海路；燥音難以避免 前海物流園區(qū)處于施工高峰期，短期價(jià)： 12021元 /平方米 項(xiàng)目共分七期開發(fā)，現(xiàn)為第六期 銷售情況 3. 市場分析小結(jié) 隨著 2021年國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái) ，深圳市特別是南山區(qū)住宅市場 出現(xiàn)比較大的波動(dòng)，但南山區(qū)內(nèi)的紅樹灣、華僑城等片區(qū)在深圳市民心中屬豪宅片區(qū)，其市場并未受到較大影響。 南山區(qū)住宅氛圍濃厚，市政配套設(shè)施完善，交通便利；同時(shí)如鼎太風(fēng)華、星 海名城等樓盤規(guī)模較大，綠化面積大，教育配套齊全，非常適合居住。南山區(qū)依然是很多本區(qū)域包括其他區(qū)域內(nèi)市民理想的居住之地。 33 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二、商務(wù)公寓市場研究 1. 深圳商務(wù)公寓市場概況 市場概況 商務(wù)公寓 ——商務(wù)公寓是介于 純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強(qiáng)的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，具有下列特點(diǎn)： 1）可以進(jìn)行工商注冊(cè)； 2）物管費(fèi)較寫字樓低； 3）單位面積較??； 4）裝修標(biāo)準(zhǔn)略低于寫字樓，但具居住功能，可商可??； 因其可以入住也可以辦公，同時(shí)進(jìn)入門檻也低；同時(shí)，它比住宅更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍等。在市場收到很高的認(rèn)可度。 公寓市場供給狀況分析 深圳近幾年投入市場的商務(wù)公寓項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 樓盤名稱 求是大廈 聯(lián)泰大廈 金中環(huán)大廈 世金漢宮 海岸卡夫諾 所屬區(qū)域 福田竹子林 福田竹子林 福田中心區(qū) 羅湖深南路 南山前海 開盤時(shí)間 2021年 3月 2021年 12月 2021年 11 月 2021年 4月 2021年 12月 建筑面積（ m2） 103153 平均價(jià)格（元 / m2） 12,000 22,000 16,000 18,000 14,000 需求情況 從各盤的銷售情況看來，基本都實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績，證明了公寓的市場需求量?？傮w上，小戶型公寓比較受市場追捧。從需求的主體看來，主要是以下幾類客戶： 34 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 本地高收入、生活時(shí)尚年輕客戶 長駐本地的異地或跨國集團(tuán)高級(jí)雇員 作為居家用途的人士 差旅期較長的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、 IT業(yè)等） 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計(jì)師、小私營業(yè)主） 本地 SOHO族群 2. 深圳市典型商務(wù)公寓分析 海岸卡夫諾 海岸卡夫諾位于南山深南大道與前海路交匯處。是一棟集商務(wù)公寓、辦公寫字間、高端商業(yè)為一體的多元商務(wù) OFFICE。項(xiàng)目總建筑面積約 ㎡，樓高 32層。 作為深圳首個(gè) 24 小時(shí)柔性商務(wù)策源地，海岸卡夫諾以商務(wù)理念為主旨，產(chǎn)品軟硬件配臵上采用高規(guī)格：全玻璃幕墻，日立豪華電梯，在空間利用上采用全復(fù)式 LOFT辦公，單層最高層高達(dá) 米。戶型分割為單套約 28140 ㎡的小開間單位，滿足了中小型企業(yè)個(gè)性化、自由、獨(dú)享辦公空間的需求。目前在市場上新房售價(jià)為 15,000元 /平方米。 世金漢宮 世金漢宮位處深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。 35 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世金國際（ B棟）位于深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，為世界金融中心項(xiàng)目的商住部分，即世界金融中心 B 棟。項(xiàng)目地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。優(yōu)越的地理位臵、迅暢的交通條件、完美的生活配套、現(xiàn)代的建筑設(shè)計(jì)、絕版的復(fù)式戶型、頂級(jí)的硬件裝修、品牌物業(yè)管理。 世金國際為復(fù)式雙套房（二房一廳二衛(wèi) +多功能房），面積在 35～ 65 ㎡，買一層送一層。為純復(fù)式酒店式商務(wù)公寓， 、獨(dú)一無二的地段、居住商務(wù)辦公兩相宜的多功能物業(yè)、精 裝修，可作為公司注冊(cè)地址。目前新房市場的銷售價(jià)格為 18,000元 /平方米。 聯(lián)泰大廈 聯(lián)泰大廈位于深南大道竹子林紫竹七道，對(duì)面即為 “福田交通綜合樞紐換乘中心 ”，將與 “地鐵竹子林站 ”無縫接駁，日換乘量將達(dá) 35萬人次。 地上 26層（ 1至 3層商業(yè)， 4至 23層商務(wù)公寓 ,24至 26層辦公），機(jī)動(dòng)車位 134輛，地面停車位 10輛。竹子林片區(qū)，目前已成為名副其實(shí)的 “企業(yè)總部成竹之林 ”， 以進(jìn)出口貿(mào)易、 IT 數(shù)碼、電子科技、裝修設(shè)計(jì)、金融等總部為龍頭 ,“總部之林 ”搖曳在農(nóng)科中心大塊綠 地的南側(cè)。聯(lián)泰大廈為深圳中心西區(qū)的 龍頭，目前已有有
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