【正文】 總部經(jīng)濟(jì)后海規(guī)劃的出臺(tái)有利于提升整個(gè)深圳灣片區(qū)的城市發(fā)展水平，配套、交通、環(huán)境等硬件設(shè)施都將得到升級(jí)，而片區(qū)地位升級(jí)、設(shè)施升級(jí)等將提升片區(qū)的物業(yè)價(jià)值，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn) 的發(fā)展有重大的促進(jìn)作用 深圳灣金融商務(wù)區(qū)： 總建筑規(guī)模： 400萬平米；商務(wù)辦公： 230萬平；研發(fā)辦公（總部基地）： 50萬平米；商業(yè)：120萬平米；辦公： 44萬平米濱海住宅區(qū) ：總建筑規(guī)模： 136萬平米；南山商業(yè)文化中心： 總建筑規(guī)模： 223萬平米；住宅：124萬平米；商業(yè)： 32萬平米；辦公： 44萬平米；文化娛樂場所： ?！卷?xiàng)目區(qū)位】 后海灣片區(qū)（又名蛇口東填海區(qū)）： 東濱路以南，后海濱路以東、科苑南路以西的圍合區(qū)域。客戶來源突破區(qū)域化，趨于國際化、廣泛化0809年初后海灣置業(yè)客戶來源 09年下半年后海灣置業(yè)客戶來源傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶成為后海灣的置業(yè)主力，主要為 “ 換房 ” 需求在灣區(qū)發(fā)展的第一階段，客戶周邊化，其他豪宅片區(qū)的客戶比例較低，隨著灣區(qū)的發(fā)展，和產(chǎn)品的逐漸創(chuàng)新，客戶來源逐漸趨于廣泛化，傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶的置業(yè)比例越來越高，主要的置業(yè)目的為投資兼自住，而自住方面主要考慮為換房需求。第四代豪宅（容積率 ）第三代豪宅（容積率 ）第二代豪宅（容積率 ）第一代豪宅（容積率 ）大梅沙片 、尖岡山片 、西麗片 、二線拓展豪宅區(qū)，代表樓盤有水榭花都、香蜜湖 1號(hào)、星河丹堤、圣莫麗斯等?？蛻粽Z錄像過隧道一樣，兩邊亮中間黑n地點(diǎn)：海怡灣售樓處n受訪者：吳志鵬先生n年齡： 40歲左右客戶描述： 此客戶剛?cè)ト婧Ｉ锌催^聯(lián)排，在多個(gè)項(xiàng)目中間考慮聯(lián)排別墅的居住舒適度，看過海怡灣的聯(lián)排后說： “ 它那別墅設(shè)計(jì)的實(shí)在太不合理了，進(jìn)深接近 30米，前面陽臺(tái)和后面花園部分還有點(diǎn)亮光，中間如果不開燈就是黑的，像過隧道一樣，深圳這邊的濕氣這么重，聯(lián)排又是接地氣的物業(yè)，長時(shí)間采光不好，裝修高檔的墻紙不就廢了，我還有點(diǎn)風(fēng)濕，怕的就是濕。別墅密度大，景觀差客戶觀點(diǎn)客戶語錄我家曾經(jīng)被偷過n地點(diǎn)：圣莫麗斯售樓處n受訪者：劉敏達(dá)先生n年齡： 42歲左右客戶描述： 該客戶住在圣莫麗斯的別墅里，聯(lián)排端頭位，靠山，景觀資源非常好，贈(zèng)送的花園面積非常大，周邊綠樹掩映，在買的時(shí)候非常的喜歡，入伙之后迫不及待的進(jìn)行裝修，在最短的時(shí)間內(nèi)住了進(jìn)去，當(dāng)時(shí)居住氛圍還不是很濃，周邊環(huán)境陰森森的，家人都不敢出去，有一天晚上，他們睡了之后，有個(gè)小偷進(jìn)了家門，保安沒有發(fā)現(xiàn)，在家里相當(dāng)?shù)膰虖?，客廳的音響搬出去了都不知道。 我很孝順，但說實(shí)話，我不想和父母住在一起客戶語錄u 背景：針對(duì)豪宅客戶的未來居住的需求，對(duì)此專門進(jìn)行了一次調(diào)研訪談，邀請(qǐng)嘉賓是圣莫麗斯客戶，王先生和彭女士姍姍來遲，最后攜一家三代人來到售樓處接受我們的采訪。下次一定要買個(gè)帶精裝的房子，但是市場上供應(yīng)的大戶型裝修太麻煩，精裝房供應(yīng)太少客戶觀點(diǎn)客戶語錄批判不尊重人性的建筑 別墅 —— 土地高度集約下的畸形兒? 密度越來越高，誕生了眾多偽別墅產(chǎn)品 “疊加、疊院 ”? 層數(shù)越來越高， 5層、 6層，舒適性無從談起? 戶型平面越來越細(xì)長，產(chǎn)生了 “戶內(nèi)隧道 ”? 樓梯越來越窄? 景觀越來越差，多數(shù)別墅幾乎無景觀? 私密性越來越差，被高層圍觀的感覺? ……他們真正需要的不是別墅，是 “空間感 ”和 “身份標(biāo)簽 ”批判高層大平面 在千篇一律的市場下，有沒有考慮過客戶的真正需求？他們需要生活的自由， “兩代居 ”成為明顯的潛在需求傳統(tǒng)的四房功能是這樣用的， 1間主臥， 1間子女房， 1間書房， 1間父母房，在受訪中， 80%客戶提到和父母一起住的不便50%的客戶子女已經(jīng)基本到了獨(dú)立的年齡，希望給到獨(dú)立的空間但是市場無供應(yīng)只能 不得已而為之批判毛坯房大戶型總是想要給到客戶個(gè)性化的空間，但有沒有考慮過客戶發(fā)揮個(gè)性化的艱難高品質(zhì)精裝是順應(yīng)未來趨勢(shì)之舉77% 的客戶提到未來的趨勢(shì)是精裝的趨勢(shì)自己裝修麻煩、時(shí)間成本高在選擇精裝的客戶里面， 94%的客戶希望高品質(zhì)精裝亟待解決的問題關(guān)于別墅居住空間的問題關(guān)于多代空間居住模式的問題未來走向哪里 ？降密度 ？！降樓層 ？！容積率限制，高度限制，別墅降下來，高層怎么辦！NO !大 面 寬 ？！樓梯做寬 ？！諸多限制，根本實(shí)現(xiàn)不了??！戶型做大 ？！NO !客觀存在的矛盾：城市別墅本身就缺乏外部景觀，要能享受好的內(nèi)部景觀，必須被高層圍觀！私密性無從談起！優(yōu) 化 景 觀 ？！提高私密性 ？！NO !難道只能復(fù)制灣區(qū)成熟模式？150200平米 的主流面積段？把戶型尺度做大一點(diǎn)？智能化、用材用料再高端一點(diǎn)？OK！ 沒問題！But！這樣會(huì)降低利潤空間， “理想 ”告訴我們：這樣會(huì)辜負(fù)這塊地的價(jià)值！面對(duì)市場 “利潤最高 ”的物業(yè)形態(tài)，我們?nèi)绾瓮粐? ？！灣區(qū)需要一場“空間 ”的革命只有真正能滿足人居需求的產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)高價(jià)值作為灣區(qū)未來的第一大項(xiàng)目，復(fù)制和模仿任何一種現(xiàn)有模式都是一種倒退，我們有能力創(chuàng)新和滿足客戶真正需求Part 3 〉〉決定未來走向?yàn)硡^(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向從地面到空中的蔓延解決別墅 “空間 ”的問題戶型設(shè)計(jì)示意（僅供參考）一層 二層雙大露臺(tái)設(shè)置，給足客戶對(duì)空間尺度的需求，同時(shí)在露臺(tái)之上布置大片綠化空間，具有別墅 “前庭后院 ”的居住感受，可分設(shè)在兩樓上。中心園林景觀示意項(xiàng)目密度較高，園林面積較為有限，建議運(yùn)用有限的面積打造特色水景園林，成為營銷上的賣點(diǎn)。合拼的同時(shí)可實(shí)現(xiàn)功能區(qū)域的變換以及擴(kuò)大，給予客戶不同的居住享受和空間的身份感；216。依賴性最大的屬性決定了功能選擇與功能檔次；216。項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析灣夏站中心路商業(yè)街中心路商圈輻射地鐵商圈輻射項(xiàng)目所在區(qū)域，受地鐵、中心路兩大商圈輻射，未來商業(yè)氛圍濃厚216。中心商業(yè)的規(guī)劃，兩邊商業(yè)屬于對(duì)街商業(yè)，而且資源景觀和展示性相對(duì)最好，商業(yè)氛圍濃厚；216。招商海月學(xué)校后海公館卓越維港南區(qū)皇庭港灣卓越維港北區(qū)中心路工業(yè)七路招商路后海濱路① ②③④商業(yè)節(jié)點(diǎn)人流線商業(yè)節(jié)點(diǎn)價(jià)值排序：節(jié)點(diǎn) 3節(jié)點(diǎn) 4節(jié)點(diǎn) 2節(jié)點(diǎn) 1項(xiàng)目商業(yè)面積測(cè)算北區(qū)商鋪面積： 6490平米集中商業(yè)： 214906490=15000㎡注： 以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口、地鐵入口等占用面積；前提：216。南區(qū)南區(qū)全部做街鋪商業(yè) 1層。 其他沿街面，除商業(yè)價(jià)值較低的后海濱路外，全部做沿街做商鋪；2. 南地塊全部做街鋪。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費(fèi)場所。灣區(qū)高端商業(yè)，在此封頂最巔峰的項(xiàng)目理當(dāng)配備最巔峰的商業(yè)為頂級(jí)餐廳量身定做的商業(yè)規(guī)劃集中式商業(yè)定位全球聞名歷史悠久的頂級(jí)餐廳，全球僅有 68家三星級(jí)米其林餐廳米其林餐廳集中式商業(yè)定位法國依云水療 —— 世界一流的水療服務(wù)集中式商業(yè)定位特色法國餐廳特色下沉廣場 —— 風(fēng)帆廣場在廣場上制造象征風(fēng)帆的標(biāo)志物 — 成為整個(gè)商業(yè)人流集聚地，配合廣場形成大型半露天的特殊空間，同時(shí)可以采用燈光效果，在夜晚變幻色彩，配以休閑商業(yè)，真正成為區(qū)域非常有特色的商業(yè)廣場。收益方案前提：商業(yè)價(jià)格分析名稱 租金（元 /㎡） 售價(jià)（萬 /㎡）招商海月 200 45萬海岸城 一層 340，二層 200左右 7萬，最高價(jià) 13萬卓越維港 100200 6萬商業(yè)價(jià)格現(xiàn)狀注： 商業(yè)價(jià)格與住宅價(jià)格存在較大的差異化，不同朝向和位置，價(jià)格差異較明顯，例如：寶能太古城臨中心路商業(yè)和臨工業(yè)八路之間的商業(yè)，據(jù)行業(yè)內(nèi)人士分析，價(jià)格差異至少在 2萬 /㎡。住宅 ： 300米以內(nèi)衰減范圍不明顯， 300米 外較為顯著；商鋪 ： 100米 內(nèi)具有較大升值空間， 100300米內(nèi)增幅不大；辦公 ： 100米 內(nèi)有明顯增值空間， 100200米內(nèi)呈現(xiàn)大梯度衰減深深圳圳上上海海北北京京住宅 ：車站周邊 1600米以內(nèi)房價(jià)按距離衰減，在 800米出現(xiàn)拐點(diǎn)，在大約 1600米處房價(jià)曲線下降改為水平并有少量上升，則該站對(duì)周邊房價(jià)的影響范圍為 1600米 。用 hedonic模型，計(jì)算軌道站點(diǎn)對(duì)周邊物業(yè)價(jià)格的貢獻(xiàn)度。以目前市場平均商業(yè)價(jià)格分析，商業(yè)售價(jià) 6萬 /㎡，租價(jià)： 247元 /㎡商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè)：售價(jià) 均價(jià) 12萬 /㎡租價(jià) 均價(jià) 500元 /㎡商業(yè)收益預(yù)算 — 方案一前提：216。按平均銷售價(jià)格為 12萬元 /平方米，平均租金為 500元 /平方米，返租率為 8%，如返租 2年，來計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：商業(yè)收益預(yù)算 — 方案二前提：216。按平均租金為 500元 /平方米，返租率為 8%，如返租 2年，來計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：方案收益比較如果要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方案收益要同，也即 :方案一收益方案二收益 * = + *N N ≈ 18年=如果要最終實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方案的收益相等，方案二的租金年限要達(dá)到 18年， 我們建議，選取方案一。產(chǎn)品溢價(jià)范圍一般不超過 5%。產(chǎn)品溢價(jià)范圍一般不超過 5%。結(jié)合目前市場情況，中原能為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格如下：北區(qū)價(jià)格 /平米南區(qū)價(jià)格 /平米領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價(jià)格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)— 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機(jī)會(huì)主義者毫無疑問，本項(xiàng)目的定位戰(zhàn)略為： 領(lǐng)導(dǎo)者√收官灣區(qū)紅利最高值我們是灣區(qū)收官之作我們是灣區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，又享受灣區(qū)收官紅利，中原能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià) 20%，我們可實(shí)現(xiàn)價(jià)格：北區(qū)價(jià)格～ /㎡南區(qū)價(jià)格 ～ /㎡未來我們能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格附件：戶型配比研判戶型研判原則216。選擇 4大豪宅片區(qū)別墅項(xiàng)目、客戶心理需求、三級(jí)市場成交、未來豪宅別墅面積區(qū)間為參照；南區(qū)戶型研判原則：戶型研判 戶型研判思路市場供給戶型市場供給戶型2客戶需求戶型未來供給戶型 通過未來潛在競爭項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第四次通過潛在競爭項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)目戶型和比例通過本片區(qū)二級(jí)市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析第三次通過本片區(qū)二級(jí)市場客戶喜好和需求戶型修正項(xiàng)目戶型區(qū)間通過對(duì)片區(qū)已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第一次通過已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例1通過對(duì)片區(qū)在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第二次通過在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例34戶型配比確定6 通過以上 4次戶型系統(tǒng)分析，得出最終項(xiàng)目戶型配比目標(biāo)客戶驗(yàn)證 根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行驗(yàn)證第五次通過目標(biāo)客戶實(shí)際的換房需求進(jìn)行驗(yàn)證5分析過程 :216。216。（數(shù)據(jù)來源 :中原深港研究中心 /中原三級(jí)市場數(shù)據(jù)庫）推導(dǎo)過程 1:戶型研判項(xiàng)目名稱戶型類別2房 比例 3房 比例 4房 比例復(fù)式 比例雙拼 比。目的要求 :216。216。選取后海灣高層項(xiàng)目戶型面積為參照北區(qū)戶型研判原則：216。以上戶型的價(jià)格，包含項(xiàng)目精裝修成本；216。通過市場比較法得到核心均價(jià)后，可以通過上下浮動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)修正，修正幅度一般為 3~5%；216。通過市場比較法得到核心均價(jià)后，可以通過上下浮動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)修正，修正幅度一般為 3~5%；216。 500*27245*12個(gè)月 = /年發(fā)展商二年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（ ） *2年 =體量， 27245㎡商業(yè)銷售額：每年的返租額： 500*17000*12個(gè)月 = /年發(fā)展商二年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（ ） *2年 = 體量，集中商業(yè)和地鐵商業(yè)供 17000㎡商業(yè)出租，街鋪 10245㎡出售商業(yè)銷售額：每年的返租額： 項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格與預(yù)測(cè)前提：216。土地利用應(yīng)集中在站點(diǎn) 1km以內(nèi)，并在距輕軌300m半徑內(nèi)實(shí)施較高強(qiáng)度的開發(fā)。軌道站點(diǎn)對(duì)其周邊物業(yè)價(jià)格影響的變化成果借鑒： 不同物業(yè)類型對(duì)距離敏感度不同，由內(nèi)向外分別為辦公、商鋪、住宅。北區(qū)： 集中商業(yè) 15000平米集中商業(yè)，下沉廣場 2023平米商業(yè)，以及街鋪6245平米；216。如今國內(nèi) Shopping mall從規(guī)模上一般在美國 Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言， Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)商業(yè)步行街 。強(qiáng)調(diào)環(huán)境第一與 Shopping mall和傳