【正文】 （數(shù)據(jù)來源 :中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫）推導(dǎo)過程 1:戶型研判項目名稱戶型類別2房 比例 3房 比例 4房 比例復(fù)式 比例雙拼 比。目的要求 :216。216。216。選擇 4大豪宅片區(qū)別墅項目、客戶心理需求、三級市場成交、未來豪宅別墅面積區(qū)間為參照；南區(qū)戶型研判原則：戶型研判 戶型研判思路市場供給戶型市場供給戶型2客戶需求戶型未來供給戶型 通過未來潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第四次通過潛在競爭項目的戶型和比例修正本項目戶型和比例通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析第三次通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型修正項目戶型區(qū)間通過對片區(qū)已售項目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第一次通過已售項目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項目戶型和比例1通過對片區(qū)在售項目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析第二次通過在售項目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項目戶型和比例34戶型配比確定6 通過以上 4次戶型系統(tǒng)分析，得出最終項目戶型配比目標(biāo)客戶驗證 根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行驗證第五次通過目標(biāo)客戶實際的換房需求進(jìn)行驗證5分析過程 :216。選取后海灣高層項目戶型面積為參照北區(qū)戶型研判原則：216。結(jié)合目前市場情況，中原能為本項目實現(xiàn)價格如下：北區(qū)價格 /平米南區(qū)價格 /平米領(lǐng)導(dǎo)者— 壟斷價格— 產(chǎn)品有不可重復(fù)性— 過河拆橋追隨者— 搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)— 價格戰(zhàn)的制造者補缺者— 目標(biāo)明確，挖掘客戶— 瞄準(zhǔn)市場縫隙— 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者— 改變游戲規(guī)則— 強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)— 強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次 /非主流市場 敏銳的機會主義者毫無疑問，本項目的定位戰(zhàn)略為： 領(lǐng)導(dǎo)者√收官灣區(qū)紅利最高值我們是灣區(qū)收官之作我們是灣區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者，又享受灣區(qū)收官紅利，中原能夠?qū)崿F(xiàn)溢價 20%，我們可實現(xiàn)價格：北區(qū)價格～ /㎡南區(qū)價格 ～ /㎡未來我們能實現(xiàn)的價格附件：戶型配比研判戶型研判原則216。以上戶型的價格，包含項目精裝修成本；216。產(chǎn)品溢價范圍一般不超過 5%。通過市場比較法得到核心均價后，可以通過上下浮動進(jìn)行適當(dāng)修正，修正幅度一般為 3~5%；216。產(chǎn)品溢價范圍一般不超過 5%。通過市場比較法得到核心均價后，可以通過上下浮動進(jìn)行適當(dāng)修正，修正幅度一般為 3~5%；216。按平均租金為 500元 /平方米，返租率為 8%，如返租 2年，來計算需補貼予小投資商金額及實際收益：方案收益比較如果要實現(xiàn)兩個方案收益要同，也即 :方案一收益方案二收益 * = + *N N ≈ 18年=如果要最終實現(xiàn)兩個方案的收益相等，方案二的租金年限要達(dá)到 18年， 我們建議，選取方案一。 500*27245*12個月 = /年發(fā)展商二年內(nèi)年補貼額：（ ） *2年 =體量， 27245㎡商業(yè)銷售額：每年的返租額： 按平均銷售價格為 12萬元 /平方米，平均租金為 500元 /平方米，返租率為 8%，如返租 2年，來計算需補貼予小投資商金額及實際收益：商業(yè)收益預(yù)算 — 方案二前提：216。 500*17000*12個月 = /年發(fā)展商二年內(nèi)年補貼額：（ ） *2年 = 體量，集中商業(yè)和地鐵商業(yè)供 17000㎡商業(yè)出租，街鋪 10245㎡出售商業(yè)銷售額：每年的返租額： 以目前市場平均商業(yè)價格分析，商業(yè)售價 6萬 /㎡，租價： 247元 /㎡商業(yè)價格預(yù)測：售價 均價 12萬 /㎡租價 均價 500元 /㎡商業(yè)收益預(yù)算 — 方案一前提：216。項目商業(yè)價格與預(yù)測前提：216。用 hedonic模型，計算軌道站點對周邊物業(yè)價格的貢獻(xiàn)度。土地利用應(yīng)集中在站點 1km以內(nèi)，并在距輕軌300m半徑內(nèi)實施較高強度的開發(fā)。住宅 ： 300米以內(nèi)衰減范圍不明顯， 300米 外較為顯著；商鋪 ： 100米 內(nèi)具有較大升值空間， 100300米內(nèi)增幅不大；辦公 ： 100米 內(nèi)有明顯增值空間， 100200米內(nèi)呈現(xiàn)大梯度衰減深深圳圳上上海海北北京京住宅 ：車站周邊 1600米以內(nèi)房價按距離衰減，在 800米出現(xiàn)拐點，在大約 1600米處房價曲線下降改為水平并有少量上升，則該站對周邊房價的影響范圍為 1600米 。軌道站點對其周邊物業(yè)價格影響的變化成果借鑒： 不同物業(yè)類型對距離敏感度不同，由內(nèi)向外分別為辦公、商鋪、住宅。收益方案前提：商業(yè)價格分析名稱 租金（元 /㎡） 售價（萬 /㎡）招商海月 200 45萬海岸城 一層 340，二層 200左右 7萬，最高價 13萬卓越維港 100200 6萬商業(yè)價格現(xiàn)狀注： 商業(yè)價格與住宅價格存在較大的差異化，不同朝向和位置，價格差異較明顯，例如：寶能太古城臨中心路商業(yè)和臨工業(yè)八路之間的商業(yè)，據(jù)行業(yè)內(nèi)人士分析，價格差異至少在 2萬 /㎡。北區(qū)： 集中商業(yè) 15000平米集中商業(yè)，下沉廣場 2023平米商業(yè)，以及街鋪6245平米；216。灣區(qū)高端商業(yè)，在此封頂最巔峰的項目理當(dāng)配備最巔峰的商業(yè)為頂級餐廳量身定做的商業(yè)規(guī)劃集中式商業(yè)定位全球聞名歷史悠久的頂級餐廳，全球僅有 68家三星級米其林餐廳米其林餐廳集中式商業(yè)定位法國依云水療 —— 世界一流的水療服務(wù)集中式商業(yè)定位特色法國餐廳特色下沉廣場 —— 風(fēng)帆廣場在廣場上制造象征風(fēng)帆的標(biāo)志物 — 成為整個商業(yè)人流集聚地，配合廣場形成大型半露天的特殊空間，同時可以采用燈光效果，在夜晚變幻色彩，配以休閑商業(yè)，真正成為區(qū)域非常有特色的商業(yè)廣場。如今國內(nèi) Shopping mall從規(guī)模上一般在美國 Lifestyle購物中心體量的兩倍左右，比較而言， Lifestyle購物中心從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)商業(yè)步行街 。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費場所。強調(diào)環(huán)境第一與 Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比， Lifestyle購物中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習(xí)慣相匹配。 其他沿街面，除商業(yè)價值較低的后海濱路外，全部做沿街做商鋪；2. 南地塊全部做街鋪。2592013816 255201541660188201660地塊度量寬度：項目商業(yè)規(guī)劃建議綜合考慮南北地塊商業(yè)臨街面、商業(yè)體量大小以及北地塊減少 1萬平米住宅做商業(yè)的想法，初步對項目商業(yè)如下建議：1. 北地塊商業(yè)建議216。南區(qū)南區(qū)全部做街鋪商業(yè) 1層。以下測算因數(shù)據(jù)缺失，或許存在與實際不符，僅作參考；216。招商海月學(xué)校后海公館卓越維港南區(qū)皇庭港灣卓越維港北區(qū)中心路工業(yè)七路招商路后海濱路① ②③④商業(yè)節(jié)點人流線商業(yè)節(jié)點價值排序：節(jié)點 3節(jié)點 4節(jié)點 2節(jié)點 1項目商業(yè)面積測算北區(qū)商鋪面積： 6490平米集中商業(yè)： 214906490=15000㎡注： 以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口、地鐵入口等占用面積；前提：216。招商路路面較寬，不能與對面商業(yè)形成互動，商業(yè)價值較低；216。中心商業(yè)的規(guī)劃，兩邊商業(yè)屬于對街商業(yè)，而且資源景觀和展示性相對最好，商業(yè)氛圍濃厚；216。中心路兩旁積聚后海片區(qū)豪宅樓盤，例如：卓越維港、皇庭港灣等高端項目，在未來將提供大量的高端消費客戶群體。項目地塊商業(yè)價值分析灣夏站中心路商業(yè)街中心路商圈輻射地鐵商圈輻射項目所在區(qū)域，受地鐵、中心路兩大商圈輻射，未來商業(yè)氛圍濃厚216。商業(yè)物業(yè)對交通與展示性以來性最大，城市交通最好、昭示性最好的地塊多為奢侈品等高檔商業(yè)；216。依賴性最大的屬性決定了功能選擇與功能檔次；216。Part 3 〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向價值分類 資源環(huán)境 交通狀況 展示性 私密性居住價值商業(yè)價值商務(wù)價值旅游價值土地根據(jù)其所占資源、交通情況、展示性、私密性環(huán)境等因素，具有不同的功能價值地塊價值評價體系依據(jù)地塊價值評價體系，可以分析得出各地塊所具有的開發(fā)價值和最匹配的物業(yè)功能。合拼的同時可實現(xiàn)功能區(qū)域的變換以及擴大，給予客戶不同的居住享受和空間的身份感；216。規(guī)避 90/70政策；216。中心園林景觀示意項目密度較高，園林面積較為有限，建議運用有限的面積打造特色水景園林，成為營銷上的賣點。越式布局“別墅前庭 ”可布置在一層可以解決： ? 內(nèi)部樓層多的問題? 景觀差的問題? 濕氣重的問題? 治安差的問題? 戶型狹長的問題? 空間尺度小的問題? 私密性差的問題可以實現(xiàn)： ? 優(yōu)化別墅各空間布局的大尺度? 別墅式的前庭后院? 別墅式半室外的活動空間無敵視野，一覽無余的王者氣概豪宅本應(yīng)匹配的 “大”尺度在此實現(xiàn)室內(nèi)，是陽光的容器6米客廳挑高，給客戶大氣與尊貴感局部躍式設(shè)計，凸顯居住空間的層次感空間的 “ 躍 ” 升前庭后院，讓您充分享受陽光和別墅的居住享受Sky villa她是地面的升華 ,來到空中你會忘記地面無聚攀比的 “空中別墅 ”? 空間： 200平米為起步面積，延續(xù)別墅的大氣? 景觀： 一改別墅的高層景觀，體會一覽眾山小的王者氣概? 居住感受： 延續(xù)別墅的前庭后院，別墅般養(yǎng)花溜狗的感受? 密度： 雙向數(shù)百米超寬視野? 布局： 躍復(fù)式布局，保證私密性? 尺度： 大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度? 采光： 方正布局，體會讓讓陽光照進(jìn)室內(nèi)的感覺? 通風(fēng)： 感受穿堂風(fēng)把自己吹醒的感覺? 精裝： 把世界帶入您的生活首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項目N+1戶型 —— 革命性扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)人居空間N+1戶型說明 ： “N”是指主要的居住空間，通常為舒適型 2房和 3房， “1”為獨立的一房，兩者之間通過空中花園連通，分別從獨立的如戶門入戶解決多代空間居住模式的問題南區(qū)樓體規(guī)劃建議（僅供參考）花園連廊三房二房+ +一房平層兩房和三房通過花園（入戶花園等）、連廊與另外一個單體一房連接，共同組成項目獨特的 2+1和 3+1戶型。下次一定要買個帶精裝的房子，但是市場上供應(yīng)的大戶型裝修太麻煩，精裝房供應(yīng)太少客戶觀點客戶語錄批判不尊重人性的建筑 別墅 —— 土地高度集約下的畸形兒? 密度越來越高，誕生了眾多偽別墅產(chǎn)品 “疊加、疊院 ”? 層數(shù)越來越高， 5層、 6層，舒適性無從談起? 戶型平面越來越細(xì)長，產(chǎn)生了 “戶內(nèi)隧道 ”? 樓梯越來越窄? 景觀越來越差，多數(shù)別墅幾乎無景觀? 私密性越來越差，被高層圍觀的感覺? ……他們真正需要的不是別墅，是 “空間感 ”和 “身份標(biāo)簽 ”批判高層大平面 在千篇一律的市場下，有沒有考慮過客戶的真正需求？他們需要生活的自由， “兩代居 ”成為明顯的潛在需求傳統(tǒng)的四房功能是這樣用的， 1間主臥， 1間子女房， 1間書房， 1間父母房，在受訪中， 80%客戶提到和父母一起住的不便50%的客戶子女已經(jīng)基本到了獨立的年齡，希望給到獨立的空間但是市場無供應(yīng)只能 不得已而為之批判毛坯房大戶型總是想要給到客戶個性化的空間，但有沒有考慮過客戶發(fā)揮個性化的艱難高品質(zhì)精裝是順應(yīng)未來趨勢之舉77% 的客戶提到未來的趨勢是精裝的趨勢自己裝修麻煩、時間成本高在選擇精裝的客戶里面， 94%的客戶希望高品質(zhì)精裝亟待解決的問題關(guān)于別墅居住空間的問題關(guān)于多代空間居住模式的問題未來走向哪里 ？降密度 ？！降樓層 ？！容積率限制，高度限制，別墅降下來，高層怎么辦！NO !大 面 寬 ？！樓梯做寬 ？！諸多限制，根本實現(xiàn)不了??！戶型做大 ？！NO !客觀存在的矛盾：城市別墅本身就缺乏外部景觀，要能享受好的內(nèi)部景觀，必須被高層圍觀！私密性無從談起！優(yōu) 化 景 觀 ？！提高私密性 ？！NO !難道只能復(fù)制灣區(qū)成熟模式？150200平米 的主流面積段？把戶型尺度做大一點？智能化、用材用料再高端一點？OK！ 沒問題！But！這樣會降低利潤空間， “理想 ”告訴我們：這樣會辜負(fù)這塊地的價值！面對市場 “利潤最高 ”的物業(yè)形態(tài)，我們?nèi)绾瓮粐? ？！灣區(qū)需要一場“空間 ”的革命只有真正能滿足人居需求的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)高價值作為灣區(qū)未來的第一大項目，復(fù)制和模仿任何一種現(xiàn)有模式都是一種倒退，我們有能力創(chuàng)新和滿足客戶真正需求Part 3 〉〉決定未來