中x-深圳南山城市xx園項目產(chǎn)品戶型定位報告(編輯修改稿)
2025-02-09 08:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基于對片區(qū)市場研究 ,目前只作為本項目研究的參考值 。 ? 在初步戶型面積參考的基礎(chǔ)上 ,需要層層論證以求出項目最終面積和比例 。 ? 由于目前只是推斷 ,所以在此我們初步用區(qū)間表達(dá)戶型的比例 。 ? 接下來將通過潛在競爭項目修正來完善本項目的戶型比例 。 第一步結(jié)論一 推導(dǎo)過程 2 分析過程 : 通過對片區(qū)潛在競爭項目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析； 選取 4個潛在競爭項目進(jìn)行分析 。 目的要求 : 第一次修正基本戶型 由潛在項目的競爭分析對初步推導(dǎo)的 戶型比例 進(jìn)行修正 。 數(shù)據(jù)來源 : 中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫 潛在競爭項目分析 潛在競爭項目篩選 篩選原則 —— 為合理規(guī)避競爭，修正比例 篩選標(biāo)準(zhǔn) —— 與本項目開售時間接近； 同等片區(qū)之內(nèi)或同質(zhì)片區(qū)； 中高質(zhì)素項目 項目（暫名） 所屬片區(qū) 位臵 開發(fā)商 建筑面積 (萬㎡ ) 預(yù)計推出時間 厚德項目 月亮灣 學(xué)府路南月亮灣大道東 厚德地產(chǎn)開發(fā) 08年 美地佳項目 月亮灣 月亮山莊西北面 美地佳臵業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 08年 光彩項目 月亮灣 南山月亮灣荔灣路 與興海大道交匯處 光彩集團(tuán) 08年下半年 寶能項目 東填海區(qū) 工業(yè)八路 寶能地產(chǎn)開發(fā) 27 08年中 08年潛在競爭項目面積和比例統(tǒng)計 08年潛在競爭項目中，我們可以看到 三房四房仍是主力戶型 ，并且四房的比例大大增加！也說明該片區(qū)的質(zhì)素在增加。 項目 一房 兩房 三房 四房 四房以上 厚德項目 70㎡ 36% 90㎡ 44% 140㎡ 20% —— 美地佳項目 —— 160㎡ 30% 180210㎡ 60% 250300㎡ 10% 光彩項目 4050㎡ 10% 6070㎡ 45% 80100㎡ 35% —— 180200㎡ 10% 寶能項目 7585㎡ 17% 110135㎡ 45% 140180㎡ 35% 220－ 270㎡ 3% 一房 二房 三房 四房 四房以上 面積 區(qū)間 4050 6085 80100 100110 110145 140180 180210 180300 套數(shù) 比例 2% 25% 40％ 28％ 5％ 潛在競爭項目主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計 結(jié)論一： 主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計 一房 兩房 三房 面積 區(qū)間 4050㎡ 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 套數(shù) 比例 1520% 3040% 5060% 分析原則 :為合理規(guī)避競爭，修正比例 . 針對本項目結(jié)論一： 1房存在空白點，暫作保留； 兩房 6080㎡ 存在競爭 ,建議減小比例 。 三房仍可適當(dāng) 增大比例。 說明 : ?將兩房比例調(diào)低； ?作為主力戶型三房比例可以上調(diào) 。 ? 一房比例不變 。 ?接下來我們將通過三級市場進(jìn)一步修正項目戶型區(qū)間。 結(jié)論二 通過潛在競爭分析，第一次修正戶型比例 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 2030% 6070% 推導(dǎo)過程 3 分析過程 : 通過片區(qū)三級市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析 。 目的要求 : 第二次修正基本戶型 由三級市場成交和需求戶型 /面積對本項目進(jìn)行 戶型區(qū)間 修正 。 數(shù)據(jù)來源 : 中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫 項目名稱 主力成交戶型 成交均價 鼎太風(fēng)華 兩房： 7186 ㎡ 16000 三房： 115130㎡ 19000 綠海名都 兩房： 7074㎡ 16000 三房： 106121㎡ 17000 陽光棕櫚園 兩房： 74㎡ 17000 三房： 110125 18000 四房： 140144㎡ 18000 星海名城 兩房： 5060㎡ 17000 三房： 90125㎡ 15000 三級市場主力成交情況 分析點：從三級市場數(shù)據(jù)可見，市場成交最多的戶型為 2房和 3 房 ，反映了片區(qū)暢銷戶型 基本為中小戶型； 三級市場暢銷戶型區(qū)間統(tǒng)計 —— 兩房 三房 5060 ㎡ 7075㎡ 90100㎡ 100130㎡ 說明 從三級市場暢銷戶型數(shù)據(jù)可見： ?三房的建議面積屬于暢銷面積段，但面積下限高于 80㎡，建議將 80100 ㎡ 調(diào)高 10 ㎡， 100120 ㎡調(diào)高 5㎡ ； ?兩房建議面積段下限高于市場暢銷戶型，建議往下調(diào)整約 5㎡左右 ； ?接下來將通過新增客戶分析和自身條件進(jìn)一步論證戶型比例 。 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 90100 ㎡ 100125 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 2030% 6070% 結(jié)論三 通過對三級市場暢銷戶型分析，第二次修正戶型面積 推導(dǎo)過程 4 分析過程 : 通過對項目目標(biāo)客戶進(jìn)行基本需求分析； 目的要求 : 第三次修正基本戶型 由項目客戶需求和自身限制條件進(jìn)行戶型比例修正 。 數(shù)據(jù)來源 : 中原深港研究中心 /中原三級市場數(shù)據(jù)庫 本區(qū)域客戶 南山 /福田私營企業(yè)主、個體商戶 南山 /福田高級白領(lǐng)、高收入階層 政府公務(wù)員 區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士 有區(qū)域情節(jié)的原居民 項目名稱 項目整體客戶群概述 主力消化房型 主力客戶群 購買目的 鼎太風(fēng)華 南山占 45％，福田 30％，羅湖占 15％ 三房 南山、福田的私營業(yè)主、企業(yè)高管、高校教師 80％自住 新德家園 南山占 85%，福田羅湖 10%，寶安等其他區(qū)域約占 5% 兩房、三房 南山、福田的私營業(yè)主、企業(yè)高管、大新村原住民、白領(lǐng) 60％自住、 40％投資 厚德品園 兩房 政府公務(wù)員、高校教師、企業(yè)高管、高級白領(lǐng) 40％自住、 60％投資 陽光棕櫚園 南山占 70％，福田占 20%，羅湖占 10% 三房 南山、福田的中堅階層、私營企業(yè)主、大型企業(yè)高管；來自福田的 3050歲的私營企業(yè)主 自住占 70％ 綠海名都
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