【文章內(nèi)容簡介】 二手交易銷售均價約為90~95㎡629 ~648元/月2873~2982元/㎡本項目板塊二手市場項目供應(yīng)面積體系與價格體系如下：市場供出租與二手銷售平均面積：約為90㎡~95㎡市場出租均價：629元/月~648元/月市場二手交易銷售均價：2873元/㎡~2982元/㎡年折舊率約為：~ 約為RMB217元/㎡（未統(tǒng)計市場準(zhǔn)確面積影響與產(chǎn)品戶型、區(qū)域環(huán)境等多方面參考因素）市場均價定位類比一手交易市場市場最高均價市場最低均價市場均價5739~5890元/㎡4030~4200元/㎡4447~4448元/㎡類比二手交易市場市場供出租與二手銷售平均面積市場出租均價市場二手交易銷售均價約為90~95㎡629 ~648元/月2873~2982元/㎡小結(jié)：本項目市場由于市場地塊供應(yīng)短缺，加之為城市中心之核心地帶，而且片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為成熟與緊跟時代，市場價格不斷上揚(yáng)；從一手交易市場高低均價與市場均價與上述項目針對的目標(biāo)客戶群體與客戶檔次看來，本項目區(qū)域房地產(chǎn)市場價格仍為理性；以下公式可簡單推斷區(qū)域市場的目標(biāo)客戶群體定位與檔次： 根據(jù)政府統(tǒng)計部門統(tǒng)計，2003 年，煙臺全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 9785 元（未統(tǒng)計隱性收入來源與灰色收入來源等），全年人均消費(fèi)性支出為 7479 元。以（9785247。12個月）人均月可支配收入815元計算，一個普通收入家庭月均可支配收入在（8152人）1631元左右。按國家公布房地產(chǎn)按揭供款額安全線為普通家庭月均收入四份之一計算，該家庭月可支配按揭供款額應(yīng)為408元。而實際以本項目區(qū)域市場房地產(chǎn)項目銷售均價為4448元計算，一套中等戶型80㎡的住宅總價格已達(dá)36萬左右。以首付房款30%銀行提供按揭供款25年（）計算，該家庭月按揭供款已達(dá)為1276元左右，在一定程度上已經(jīng)嚴(yán)重超過了普通家庭能正常承受的能力，雖然現(xiàn)實國內(nèi)購房者按揭供款額一般為動用家庭月均收入三份之一，甚至二份之一者亦不為少數(shù)；因此，本項目目標(biāo)市場價格定位針對的目標(biāo)客戶群體多為家庭財務(wù)經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)健的小康家庭與金領(lǐng)階層與富足階層，亦同時給本項目在產(chǎn)品價格定位基礎(chǔ)上的目標(biāo)客戶群體定位給予了針對性參考。本項目如按市場均價以上定價目標(biāo)客戶群體初步定位則為：家庭財務(wù)經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)健的金領(lǐng)階層、富足階層企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)與管理階層等為主的二次、多次置業(yè)家庭或小型公司企業(yè)、投資者本項目如按市場均價以下定價目標(biāo)客戶群體初步定位則為：以普通工薪階層、就近置業(yè)家庭等為主的小康家庭購房者、初次置業(yè)家庭■針對二手交易市場中（買賣）市場的分析研究表示：（偏向針對猶豫于購買一手房與二手房的客戶）本項目區(qū)域市場，二手供求火爆，二手交易均價亦已突破3000元均價大關(guān)，與一手市場僅相差1000余元價差，相對比例穩(wěn)定，而緣于本項目為一手市場項目，所以并未對二手市場過于深入進(jìn)行研究，并未統(tǒng)計市場準(zhǔn)確面積影響與產(chǎn)品戶型、區(qū)域環(huán)境等多方面參考因素，但單從年者舊率仍可得出結(jié)論為：由于市場產(chǎn)品供應(yīng)與更替緩慢，折舊年限拉長（平均者舊年限達(dá)7年左右），因此二手市場價格堅挺，直接影響一手市場對購房觀念的沖擊，導(dǎo)致市場目標(biāo)客戶群體有感買舊房不如賣新房劃算；如按市場總價格計算，同為商品房，二手市場均價格為3000元/㎡，一手市場為4400元/㎡，以總面積100㎡計算，總價各為：30萬與44萬中間差價為14萬；但若購買了30萬的二手房不單要支付高額交易費(fèi)用（中介費(fèi)、交易費(fèi)等），而且還必須考慮樓宇折舊年限帶來的無形損失（平均7年按每年217元/㎡計算，已達(dá)15萬）、還將面臨喪失新建小區(qū)商品房的區(qū)域環(huán)境氛圍優(yōu)勢、保值增值計算方式重列、舊房翻新、樓宇修葺、舊戶主遺留人事鄰里問題等等一系列潛在問題隱憂。因此，二手房產(chǎn)交易價格高企對本項目一手交易市場發(fā)展仍為利大于弊?！鲠槍Χ纸灰资袌鲋校ㄗ赓U）市場的分析研究表示：（偏向針對投資者與保值傾向、增值傾向的客戶） 租賃市場暢旺無疑對投資客戶而言是最大的利好，從以下列表可簡單得出依據(jù)；按市場現(xiàn)供應(yīng)面積與租賃價格、產(chǎn)品質(zhì)量、與結(jié)合宏觀市場研究，現(xiàn)項目所在市場大中小各類型企事業(yè)單位日增，但市場供應(yīng)狀態(tài)仍處于房地產(chǎn)產(chǎn)品良莠不齊、租賃物業(yè)市場劃分不明顯的朦朧階段，上述列表的用于居住的商品房租價由于產(chǎn)品老化，價格無法維持正常水平，價格差異較大，個別好的小區(qū)價格升幅猶為明顯，如華聯(lián)新村，該項目就商品房租賃居住的市場均價已比同類產(chǎn)品市場高約近15%至20%左右，而針對寫字樓的租賃市場價差就更為明顯；詳見下表：項目周邊商務(wù)辦公樓租賃價格：項目名稱層數(shù)供應(yīng)戶型面積租價對外供應(yīng)總套數(shù)市場均價地稅大廈1650/70/90/100㎡50元/㎡/月30約32元/㎡/月商業(yè)銀行附樓415/20/30/40㎡13元/㎡/月15國通大酒店310/15/25㎡25元/㎡/月31軸承儀大樓9400㎡/層21元/㎡/月6預(yù)備役綜合樓480㎡21元/㎡/月6正源律師事務(wù)所樓420㎡33元/㎡/月24正大會計事務(wù)所2100㎡50元/㎡/月1新聞中心420㎡46元/㎡/月40魯鑫城建620㎡42元/㎡/月24思源廣告520㎡20元/㎡/月8項目周邊商務(wù)辦公樓相應(yīng)配套及租賃現(xiàn)狀：項目名稱物業(yè)配套現(xiàn)租賃狀況地稅大廈水\電\暖\免管理費(fèi)3F/6F/7F共3層,只余2套(其余層自用)租賃單位規(guī)模較大商業(yè)銀行附樓水免,電自負(fù),無供暖1~2層為俱樂部自用,3~4層僅余2套國通大酒店水暖免,電限額外自負(fù)1層3層北部為客房,3層南部出租,僅余1套軸承儀大樓水\電\暖\管理費(fèi)自負(fù)1~2層\9層自用,其余全部租出，基本為大型企事業(yè)單位租賃，而且皆為整層租賃預(yù)備役綜合樓水電自負(fù),無供暖2~4層,全部租賃一空正源律師事務(wù)所樓水電自負(fù),無供暖2~4層,全部租賃一空，而且皆為整層租賃正大會計事務(wù)所水電自負(fù),無供暖已租出，而且皆為整層租賃。新聞中心供暖免費(fèi)，電費(fèi)自負(fù)1與4層自用，2層整層已租出，3層剩余6間較差戶型仍未租出魯鑫城建無暖氣，水電自負(fù)已全部租出，而且皆為整層租賃思源廣告無供暖，水電自負(fù)一層8套，每2套一個公司，已全部租出項目周邊商務(wù)辦公樓內(nèi)公司：（參考目的：檔次、規(guī)模、經(jīng)營種類等）經(jīng)營類別公司名稱與經(jīng)營業(yè)務(wù)類別公司名稱與經(jīng)營業(yè)務(wù)金融服務(wù)明瑞事務(wù)所廣告設(shè)計印刷東芝霓虹燈廣告天安保險甲申廣告有限公司永鑫財務(wù)公司永卓圖片設(shè)計恒德事務(wù)所傳承設(shè)計創(chuàng)意工作室信用擔(dān)保公司天河彩印方正事務(wù)所南方印務(wù)中智財務(wù)服務(wù)公司網(wǎng)絡(luò)信息華萊網(wǎng)絡(luò)經(jīng)貿(mào)新紡經(jīng)貿(mào)正中信息泰怡經(jīng)貿(mào)公司教育農(nóng)業(yè)技術(shù)學(xué)校瑞慶商貿(mào)公司國際教育交流中心創(chuàng)浩工貿(mào)毓璜頂教育中心誠合商貿(mào)其他萬佳禮品豐源公司中恒業(yè)務(wù)部松澤經(jīng)貿(mào)中信靈芝土畜產(chǎn)對外貿(mào)易裕德食品建筑裝飾鵬信裝飾公司圣瑪瑜伽女子俱樂部大都裝飾三特翻譯培訓(xùn)部潤恒裝飾煙臺商會海翔水泥農(nóng)機(jī)監(jiān)理站潤豐裝飾爆破公司東興巖土工程三陽心理咨詢我們由以上列出的調(diào)研數(shù)據(jù)諸表可以看出，本項目周邊辦公場所的需求市場遠(yuǎn)大于供給市場，而且相關(guān)物業(yè)配套都較差，僅從辦公環(huán)境和配套設(shè)施來看，除地稅大廈外，其余辦公地點均無中央空調(diào)和較規(guī)范的物業(yè)管理，而且相對的租賃價格仍然高企不下（市場均價：29元/㎡/月~32元/㎡/月）。如以租賃住宅的價格模式換算，租賃一套80㎡的商品房作為辦公用自住兩用房按住宅租賃價格計算，市場均價僅僅為700多元/月左右，而租賃一套現(xiàn)市場供應(yīng)的辦公寫字樓就需要近2500多元/月。但遺憾的是，帳人人會算，現(xiàn)今市場卻并無太多能同時滿足居住、辦公、檔次規(guī)模較好、配套服務(wù)齊全、而租賃價格適中的優(yōu)秀物業(yè)可供市場消費(fèi)者選擇。因此，巨大的市場業(yè)態(tài)空缺亦展示了本項目市場機(jī)會空間所在，由于本項目規(guī)模體量限制，無法在產(chǎn)品規(guī)模與人造景觀、配套設(shè)施等方面與現(xiàn)今或未來市場上的競爭同類項目相對比；因此，影響投資客戶是否前來購買本項目商品房的最大心理障礙因素為如何將項目增值潛力得以最大化體現(xiàn)，而根據(jù)上述數(shù)據(jù)最終分析結(jié)果亦表明：本項目戶型定位必須以目標(biāo)客戶群切身利益基礎(chǔ)為定位準(zhǔn)則，切合實際市場狀態(tài)，定立于數(shù)據(jù)基礎(chǔ)與深化調(diào)研基礎(chǔ)下的合理戶型面積與二手市場的銷售、租賃均價對接，并達(dá)成最大化投資回報效果的創(chuàng)造。依據(jù)第上述第1條的操作規(guī)程后，本項目價格定位必須根據(jù)戶型定位為基礎(chǔ)，針對目標(biāo)客戶群體的多向利益（投資獲利、產(chǎn)品優(yōu)化保值獲利、居住對環(huán)境健康有利、社會名聲宣傳效應(yīng)利益等等）為準(zhǔn)則，定一個可返算的合理投資回報方式而吸引投資型目標(biāo)客戶群與希望購買項目后項目能增值、保值的客戶群體。所以，在通過對本項目二手市場的調(diào)研分析與反推論證后得出結(jié)論為：本項目必須在戶型面積定位與市場價格定位對接前在業(yè)態(tài)定位上給市場一個明確而鮮明的市場業(yè)態(tài)定位以區(qū)分現(xiàn)有市場，立足于未來發(fā)展市場之，創(chuàng)造自己的市場空間，跳離競爭線以至項目立于不敗之地；因此，本項目在市場業(yè)態(tài)定位上有三項選擇： 定位于純住宅樓 定位于商務(wù)公寓 定位于商住公寓與市場類比競爭項目16大賣點分析價格的評比評分標(biāo)準(zhǔn)（極差0較差0一般0較好0良好0極好10）個案一：東海山莊項目地理位置萊山區(qū)和芝罘區(qū)兩區(qū)交界地帶,環(huán)山路東口隧道處07分居住環(huán)境依山臨海，區(qū)內(nèi)環(huán)境較為幽靜，但靠近馬路邊的部分住戶仍有噪音與空氣污染影響08分居住氛圍與居住文化東面傍山而建,形成平面上的斷層感,北接伯馬山莊和老居住區(qū),。08分交通便捷情況設(shè)區(qū)南、北兩個端口，多路公交車路經(jīng),交通較為便利09分項目規(guī)劃設(shè)計整體規(guī)劃能以人為本、閣樓的外窗設(shè)計很獨(dú)到，在煙臺是少有的大方。唯一