【文章內(nèi)容簡介】 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 23 頁 樓座價格確定 結(jié)合各樓座特點，按照其所處的 位置、景觀、視野、噪音、 高壓線 、 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計 等因素對各樓座進(jìn)行權(quán)重類比 。 加權(quán)因子 全重系 數(shù) 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 分值 權(quán)值 位置 20% 8 8 8 9 9 9 9 景觀 20% 8 6 8 8 9 10 9 視野 15% 7 9 9 9 7 9 9 噪音 10% 7 8 8 8 8 9 9 采光 10% 7 7 8 7 8 8 10 高壓線 15% 10 10 10 9 9 5 7 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計 10% 9 7 7 9 10 10 10 權(quán)值和（ Y） 100% 56 55 58 59 60 60 63 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 24 頁 樓座價格確定 根據(jù)各樓座的權(quán)值和及面積所占項目的比例，得出各樓座的均價。 說明： Y Y Y3 、 Y Y Y Y7是各樓棟加權(quán)值和； J J J3 、 J J J J7是各樓棟面積所占總面積比例； （ PF）為項目均價為 6200元／平米，權(quán)重（ N）是各樓棟可比性系數(shù)。 R 1 、 R R3 …… RN是各樓棟均價 . 項目的樓棟均價推導(dǎo)： N=PF/(Y1 XJ1+ Y2 XJ2+ Y3 XJ3+ Y4 XJ4 + Y5 XJ5 + Y6 XJ6 + Y7 XJ7) RN=N YN 樓號 1樓 2樓 3樓 4樓 5樓 6樓 7樓 權(quán)值和（ Y） 面積 面積比（ J） % % % % % % % 均價（ R） 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 25 頁 制定單套價格 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 26 頁 水平價差 根據(jù)各單位在樓棟中的位置，采光、景觀，面積以及戶型設(shè)計等主要因素的差異，通過對比，建議各因素的差價如下表： 位置 西端 東端 中間 … 備注 30 80 0 … 如端頭臨路或臨近高層建筑，則單價降低 10— 20元 /平米 采光 三面采光 兩面采光 … 備注 50 0 … 在三組團(tuán)及四組團(tuán)將以此為標(biāo)準(zhǔn)浮動 戶型設(shè)計 景觀 優(yōu) 良 中 差 備注 80 50 30 0 … 面積 … 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 27 頁 垂直價差 通常來講，我們會根據(jù)市場競爭項目及客戶的接受程度、價差對總價的影響等方面的因素制定標(biāo)準(zhǔn)的垂直價差，以體現(xiàn)在一棟樓內(nèi)相同戶型位于不同樓層的價差。 在標(biāo)準(zhǔn)價差確定后，根據(jù)前后的遮擋對視野及景觀的影響，在特殊樓層時需要對垂直價差進(jìn)行特殊的考慮： 價差060303030303050303050803060370最高價差小高層層差891011頂層( 復(fù)式)頂層( 非復(fù)式送頂層( 非復(fù)式)樓層1234567如： 考慮到采光、噪音、私密性等因素，一層與二層的價差應(yīng)高與標(biāo)準(zhǔn)層差。 相鄰樓棟如間距較近，或遮擋本棟對中心景觀的視野，假設(shè)相鄰樓棟是 6層，則在 7層與 8層價差應(yīng)高于標(biāo)準(zhǔn)層差。 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 28 頁 價格執(zhí)行 在價格表正式對外銷售前，還應(yīng)對價格進(jìn)行調(diào)整 銷售手段：如起價、心理價位、最高價，加速回款產(chǎn)品，擠壓銷售產(chǎn)品等 市場供應(yīng)：如競爭激烈的產(chǎn)品適當(dāng)降低單價或總價，本階段市場供應(yīng)暫缺產(chǎn)品可適當(dāng)抬高價格 客戶反饋：受歡迎追捧的可適當(dāng)調(diào)高，反之可適當(dāng)降低 現(xiàn)場考察：對各產(chǎn)品再次進(jìn)行現(xiàn)場考察，對價格進(jìn)行分析 …………………………………….. 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 29 頁 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 30 頁 長河玉墅 項目特點： ? 資源環(huán)境極為優(yōu)越 ? 體量大，開發(fā)及銷售周期長 ? 競爭極為激烈 ? 項目內(nèi)部產(chǎn)品均好性強(qiáng) 其它方法案例參考 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 31 頁 長河玉墅總規(guī)圖 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 32 頁 產(chǎn)品靜態(tài)分析＋開發(fā)周期動態(tài)分析 本項目總體定價原則 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 33 頁 產(chǎn)品靜態(tài)分析 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 34 頁 采用因素成對比較法確定各景觀因素權(quán)重 價格定位應(yīng)充分考慮產(chǎn)品各方面條件的差異化， 考慮棟與棟之間、組團(tuán)之間的關(guān)系，考慮特殊景觀位置、間距、噪音、花園面積、地勢情況等因素，把影響價格的因素進(jìn)行綜合評分，最終確定每戶的價格。 我們選擇了最主要的九種因素，并通過成對對比法確定其權(quán)重。 溫榆河景觀濕地公園景觀綠化帶景觀組團(tuán)公園景觀峽谷景觀島地公園景觀花園面積地勢 得分 權(quán)重溫榆河景觀 —— 1 1 1 1 0 5 濕地公園景觀 0 —— 1 1 0 0 3 綠化帶景觀 0 0 —— 0 0 0 0 組團(tuán)公園景觀 0 0 —— 0 0 峽谷景觀 0 1 1 —— 0 島地公園景觀 1 1 1 1 —— 花園面積 1 1 —— 地勢 1 1 —— 合計 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 35 頁 打破組團(tuán)界限，結(jié)合景觀權(quán)重將所有單體歸結(jié)為七種類型 一檔 一檔 一檔 四檔 五檔 二檔 一檔 三檔 六檔 七檔 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 36 頁 溫榆河景觀濕地公園景觀綠化帶景觀組團(tuán)公園景觀峽谷景觀島地公園景觀花園面積地勢 噪音 系數(shù) 均價一檔（島地） 1 0 0 0 0 3 3 3 2 12 15120二檔（溫峽） 1 0 0 0 0 0 0 0 2 3 13905三檔（立峽） 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 13500四檔（溫綠） 3 3 3 3 1 2 1 2 3 11 14985五檔（立綠） 3 3 3 3 1 2 1 2 3 7 12555六檔（溫中） 2 1 2 0 2 1 2 1 1 0 13500七檔（立中） 1 0 2 0 2 1 2 1 1 6 12690充分考慮到影響價格的宏觀因素，并暫不考慮本項目的開發(fā)周期、 現(xiàn)場環(huán)境及銷售價格策略而進(jìn)行靜態(tài)的、客觀的評分，以每檔得分 設(shè)定為系數(shù)，進(jìn)行均價設(shè)定。 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 37 頁 計算出各檔位相對應(yīng)的面積，以面積修正設(shè)定系數(shù)，進(jìn)而以三次加權(quán)平均得出實際系數(shù)，最終計算得出修正后的各檔位均價。 面積 設(shè)定系數(shù) 乘 除 實際系數(shù) 修正均價一檔 1 9 4 4 8 . 0 7 14978二檔 13775三檔 1 13373四檔 14844五檔 12437六檔 1 13373七檔 30620 12571合計 129848 注：涉及到每一個獨棟的價格，需根據(jù)開盤要求及客戶反饋，進(jìn)行組團(tuán)內(nèi)系數(shù)的細(xì)化與調(diào)整。 快樂學(xué)習(xí)，相伴成長！ 第 38 頁 我們將七檔位的均價還原至相應(yīng)的八個組團(tuán)中，便可得出各組團(tuán)的均價。 一檔（島地） 1 9 4 4 8 . 0 7 55 14978二