【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 白云二路 64863 927 13 棟；7—18 層 隆基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 隆基天地 白云二路 42602 135355 82335 31150 21860/地下室） 820 1—6 棟；8—25 層 大亞灣中雄實(shí)業(yè)有限公司 廣場(chǎng)明珠 石坑仔 4384 45925 266 A、B 棟；23 層 惠州市潤(rùn)興實(shí)業(yè)有限公司 潤(rùn)鑫花園 土湖金惠大道旁 5684 34274 26627 5332 2315 201 1—5 棟；8—25 層 惠陽(yáng)區(qū)中銘實(shí)業(yè)有限公司 潤(rùn)陽(yáng)花園 新圩花邊嶺開(kāi)發(fā)區(qū) 6174 2080 420 280（268 住宅，12 商鋪） 2—4＃；7—12 層 惠陽(yáng)區(qū)德興通實(shí)業(yè)有限公司 怡盛園A、B 棟 淡水鎮(zhèn)堯嶺村 3617 18788 18788 — — 92 兩棟； 15 層 星運(yùn)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 星運(yùn)綠洲 嘉園 惠陽(yáng)新圩鎮(zhèn)產(chǎn) 徑村 19067 510 1—17 棟；9—12 層 惠陽(yáng)區(qū)德興實(shí)業(yè)有限公司 德興雅苑 三和開(kāi)發(fā)區(qū) 1124 4936 2800 1255 881 45（40 套住宅，5 套商鋪） 1 棟；7 層 惠陽(yáng)華星實(shí)業(yè)有限公司 華星金碧 雅苑 熊貓大道 30165 5000 13000 522 4 棟 11 層、4 棟 8 層 廣東中核惠原工程有限公司 惠景豪苑 土湖金惠大道 旁 21704 — — 690 5 棟 22 層 14 / 41深國(guó)投商用置業(yè)有限公司 深國(guó)投商業(yè) 中心 淡水崇雅路 12688 38669 — 38669 — — — 惠陽(yáng)區(qū)南豪實(shí)業(yè)有限公司 華茂大廈 開(kāi)城大道百老 匯交匯處 52470 456 2 棟 23 層 惠州市世貿(mào)廣場(chǎng)有限公司 世貿(mào)廣場(chǎng)一 號(hào)樓 惠陽(yáng)淡水白云 二路 2526 32716 — 32716 — — 25 層 鴻亨隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 東方新城二 期 A 區(qū) 秋長(zhǎng)鎮(zhèn)向嶺村 57037 57037 — — 106 36＃——141＃三層 新城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 半島 1 號(hào)花園一期 惠陽(yáng)區(qū)新城區(qū) 泗水片區(qū) 35000 41128 34508 — 6620 267 — 建藝惠州發(fā)展有限公司 錦繡豪苑 鐵湖六村 24846 24846 — — 252 1116/9 層 惠陽(yáng)聯(lián)誠(chéng)實(shí)業(yè)投資有限公司 城市麗景 開(kāi)城大道邊 35217 27220 — 3476 288 A、 B 棟/21層 鴻江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 長(zhǎng)鴻花園會(huì) 所 區(qū)政府北面、府西北街西側(cè) 138770 3539 — 4521 3539 — 2 層 惠州市中山實(shí)業(yè)有限公司 商貿(mào)廣場(chǎng) 崇雅路 16000 18526 18526 — — 325 — 惠州市中豪實(shí)業(yè)有限公司 中豪國(guó)際 白云三路 900 22078 17943 2676 1459 346 20 層 合計(jì) 21 5528 — —15 / 41 商品房?jī)r(jià)格大幅上漲。繼 2022 年棕櫚島別墅入市銷售價(jià)格拉升，惠陽(yáng)商品房均價(jià)快速攀升至歷史高位，均價(jià) 元； 2022 年，隨著大量中低價(jià)位樓盤(pán)入市，惠陽(yáng)商品房均價(jià)有所回落；2022 年，隨著一批中高檔樓盤(pán)集中入市，拉升了惠陽(yáng)整體房?jī)r(jià)，去掉棕櫚島對(duì) 2022 年惠陽(yáng)整體均價(jià)的影響，2022 年惠陽(yáng) 2368 元的整體均價(jià)仍然處于歷史高位。 中心區(qū)樓盤(pán)價(jià)格屢創(chuàng)新高。中心區(qū) 2022 年年末整體均價(jià) 攀升至 2600 元/ 平方米 ，2022 年自半島一號(hào)入市整體均價(jià)一路走高，由 2700 元/平方米升至 3600 元/ 平方米。至 2022 上半年整體均價(jià)已達(dá) 4500 元/ 平方米，個(gè)別品質(zhì)較高樓盤(pán)如惠陽(yáng)麗江花園均價(jià)已達(dá) 5200 元/平方米。附表：中心區(qū)樓盤(pán)各期銷售價(jià)格一覽表項(xiàng)目名稱銷售分期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出貨量 主力戶型實(shí)收均價(jià)銷售情況銷售周期一期 06528 180 121136三房 2800 售罄 100 天半島一號(hào) 二期 061018 234 143149四房 2900 售罄 20 天一期 0671 184 124136 三房 2850 售罄 150 天二期 0699 118 124136 三房 3000 售罄 90 天尚城世家三期 06121 64 157159 四房 3500 95% 30 天一期 061128 336 25 房均有，比較平均 3050 售罄 120 天東方新城 二期 07120 256 85 二房 3500 售罄 30 天一期 0611 325 125130 三房 2500 售罄 240 天錦江國(guó)際 二期 06715 185 110130 三房 2900 售罄 120 天廣場(chǎng)明珠 —— 061015 3427090 二房； 114140 三房 2800 售罄 120 天都市廣場(chǎng) —— 061126 768 52 一房；7678 二房 3150 售罄 150 天隆基天 一期 07120 634 110150 三房、四房 3800 90% 180 天2368180019002022210022002300240025002022 2022 2022價(jià) 格 表16 / 41地 二期 0769 90 4090 一房、二房 4800 90% 40 天一期 061119 222 102165 三房 3250 售罄 60 天二期 0711 250 100160 三房 3600 售罄 100 天三期 07415 321 100140 三房 4400 售罄 45 天麗江花園四期 0751 134 160210 四房 5200 60% 45 天 主要購(gòu)房群體進(jìn)一步向深圳地區(qū)傾斜?；蓐?yáng)，作為距離深圳、大亞灣最近的城區(qū)和深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、大亞灣經(jīng)濟(jì)的直接受益者，以制造業(yè)為主的企業(yè)的遷入，資金流、人才流的進(jìn)入，以此為契機(jī)的惠陽(yáng)將會(huì)步入一個(gè)快速發(fā)展的軌道，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要縮影的房地產(chǎn)業(yè)，從而也將獲得騰飛的強(qiáng)大內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力和助推力。鑒于目前惠陽(yáng)相對(duì)較低的房地產(chǎn)價(jià)格，以及對(duì)未來(lái)美好的預(yù)期，由此吸引了大量外來(lái)投資置業(yè)人員。數(shù)據(jù)表明，2022 年外來(lái)人士的購(gòu)房比例24%，2022 年達(dá) 43%，2022 年，惠陽(yáng)各主要樓盤(pán)外來(lái)人士的購(gòu)房比例均超過(guò) 50%，到 2022 年上半年，外來(lái)人士購(gòu)房比例已超過(guò) 70%，其中來(lái)自深圳的購(gòu)房人所占的比例最大。從消費(fèi)力比例看，據(jù)估算，2022 年前 3 季度，深圳客戶在惠陽(yáng)購(gòu)置商品房面積超過(guò) 14 萬(wàn)平方米，消費(fèi)金額超過(guò) 億元，超過(guò)惠陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)總購(gòu)買力的 50％。 產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，主力戶型逐漸由中大面積需求向中小面積戶型轉(zhuǎn)變。2022 年惠陽(yáng)主要購(gòu)房群體由惠陽(yáng)本地客戶進(jìn)一步向深圳地區(qū)客戶轉(zhuǎn)移的同時(shí)，客戶購(gòu)房置業(yè)需求也發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，即由居住置業(yè)向投資置業(yè)轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)主力戶附表：惠陽(yáng)中心區(qū)樓盤(pán)客戶輻射區(qū)域一覽表名稱 客戶輻射區(qū)域情況半島一號(hào) 深圳客戶約占70％，本地居民約占20％，其他約10％尚城世家 深圳客戶約占70％，本地居民約占20％，其他約10％錦江國(guó)際 深圳客戶約占90％，本地居民及其他客戶約占10％東方新城 深圳客戶約占80％，本地居民約占10％，其他約10％麗江花園 深圳客戶約占70％，本地居民約占20％，其他約10％45%36%12%4% 3% 100以 下100130140170170以 上別 墅17 / 41型需求原本由惠陽(yáng)本地需求（二次置業(yè)換房需求）向投資置業(yè)需求轉(zhuǎn)變，需求戶型面積從 150－170㎡大戶型向中小面積戶型轉(zhuǎn)變。從各在售樓盤(pán)戶型面積區(qū)間銷售情況看，惠陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)市場(chǎng)階段。市場(chǎng)對(duì)兩頭戶型承接力明顯較強(qiáng)，中間戶型需求（150－170㎡）銷售情況明顯較差，市場(chǎng)對(duì)中間戶型需求，對(duì)二次置業(yè)、舒適性換房需求尚未被真正激發(fā)。同期，投資熱、投資置業(yè)一時(shí)成為惠陽(yáng)購(gòu)房置業(yè)的一種潮流，不僅吸引著深惠兩地的投資客，同時(shí)也吸引和轉(zhuǎn)變著二次置業(yè)群體由純居住購(gòu)買，向投資購(gòu)買傾向，從需求（150－170㎡）中間戶型向中小戶型面積需求導(dǎo)向。中小戶型供應(yīng)成為投資小、見(jiàn)效快的有力供給，深惠兩地中小戶型產(chǎn)品首選成為安全可靠和惠陽(yáng)現(xiàn)階段最受歡迎的戶型產(chǎn)品。附表：2022 年惠陽(yáng)主要在售樓盤(pán)供應(yīng)情況一覽表項(xiàng)目名稱 100 以下 100130 140170 170 以上 別墅 合計(jì)半島一號(hào) 110 182 96 28 66 482東方新城 80 96 80 80 40 376尚城世家 8 220 138 0 0 366隆基天地 475 327 87 50 0 939廣場(chǎng)明珠 190 152 0 0 0 342都市廣場(chǎng) 768 0 0 0 0 768錦江國(guó)際 126 367 17 0 0 510麗江花園 45 99 59 19 0 222合計(jì) 1802 1443 477 177 106 4005比例 % % % % % %18 / 41二、 中心區(qū)主要在售樓盤(pán)分析惠陽(yáng)麗江花園? 惠陽(yáng)在售樓盤(pán)中，地段位置最好的樓盤(pán)? 位于惠陽(yáng)區(qū)區(qū)政府南側(cè)? 廣州粵海地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，聯(lián)冠地產(chǎn)代理? 總占地 64863㎡ ，總建面 ㎡ ， 容積率，分 4 期開(kāi)發(fā)? 整個(gè)項(xiàng)目由 13棟小高層、高層組成，綠化率 %? 項(xiàng)目定位 “城市廣場(chǎng) 空中庭院 風(fēng)華大家 ”? 項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，戶型以 100—165平方米三房單位為主附表：麗江花園戶型配比戶型 面積/m 2 套數(shù)（套） 套數(shù)比（%）二房 8590 132 %102103 192 %128150 288 %三房150165 137 %四房 165215 178 %合計(jì) —— 927 %? 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也有入戶花園、空中花園等惠陽(yáng)罕見(jiàn)創(chuàng)新設(shè)計(jì)，受到市場(chǎng)追捧。 ? 目標(biāo)客戶以深圳客戶為主，占 70%，其次是本地客，占 20%，其余為來(lái)自香港、惠州、臺(tái)灣及大亞灣等地的客戶，占 10%；半島一號(hào) ? 惠陽(yáng)在售樓盤(pán)中，規(guī)模最大的樓盤(pán)? 位于惠陽(yáng)區(qū)淡水鎮(zhèn)中心社區(qū)淡水河的泗水地 段? 深圳市南山開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 ,中建蛇口發(fā)展有限公司投資，開(kāi)發(fā)商惠陽(yáng)新城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，中原地產(chǎn)代理19 / 41? 總占地 143290㎡ ，總建面 127606㎡ ，容積率 ，預(yù)計(jì)分 8 期開(kāi)發(fā)? 整個(gè)項(xiàng)目由多棟小高層、高層洋房及聯(lián)排、疊加別墅等組成，綠化率 40%? 項(xiàng)目定位 “西班牙悠生活 純正風(fēng)情上演 ”? 廣告語(yǔ) “讓我們住得更好 ”附表：半島一號(hào)戶型配比戶型 面積/m 2 套數(shù)（套） 套數(shù)比（%）二房 7595 110 %三房 120136 182 %四房 140160 96 %復(fù)式 160 以上 28 %聯(lián)排、獨(dú)棟別墅 200 以上 6