【正文】 21 / 41尚城世家? 項目位于惠陽金惠大道北側，地處中心區(qū)。? 總占地 ㎡ ，總建面 48萬 ㎡ ，容積率 ，預計分 3 期開發(fā)。? 項目定位 “城市中心 ? 主力戶型 125137㎡ 三房。 ? 主力目標客戶超過 70%來自深圳，本地和大亞灣客戶約占 20%，其他客戶約占10%。天地廣場? 項目位于惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)白云二路（市政廣場 旁） ,地處中心區(qū)。? 總占地約 3 萬 ㎡ ，總建面 14萬 ㎡ ，容積率，分 2 期開發(fā)。? 整個項目由 5 棟 8 層小高層， 4 棟 23層高層組成，其中 1 棟 25層（ 2 梯 14戶） ，3 棟 23層（ 2 梯 6 戶 2 棟， 2 梯 10戶 1 棟） ， 5 棟 8 層（ 1 梯 3 戶 3 棟， 1 梯 4 戶2 棟） 。? 園林采用芭堤雅風情。天地廣場戶型配比戶型 面積（㎡） 套數(shù)（套） 套數(shù)比（% ）一房 40 288 %二房 6090 187 %三房 110150 327 %四房 130150 87 %五房 140160 50 %合計 —— 939 %? 一期 07年 1 月 28日開盤，均價 3800元 /㎡ ；二期 07年 6 月 9 日開盤，均價 4800元 /㎡ 。? 由惠州市惠陽錦祥實業(yè)有限公司開發(fā)，先后由世聯(lián)、23 / 41中孚藍德代理。? 整個項目由 6 棟高層組成。? 主力戶型 110130㎡ 三房。? 目標客戶群主要以深圳客戶為主， 90%深圳投資客， 10%本地及周邊自住客。? 由惠州市惠陽中雄實業(yè)有限公司開發(fā)，深圳 百川利代理。? 整個項目為 1 棟 23層單體樓，底下 3 層為 商業(yè)。? 主力戶型 90㎡ 以下一房及二房。25 / 41都市廣場? 項目位于惠陽區(qū)惠陽廣場南路與人民路交匯處， 地處中心區(qū)。? 總占地 4384㎡ ，總建面 ㎡ ，容積率。? 整個項目由 3 棟 21層高層組成，底下 4 層為商業(yè)。附表：都市廣場戶型配比戶型 面積（㎡） 套數(shù)（套） 套數(shù)比（% ）單身公寓 3941 152 20%一房一廳 52 384 50%二房二廳 232 30%合計 —— 768 100%? 2022年 11月 26日開盤，均價 3150元 /㎡ （實收） ；? 主力客戶集中深圳投資客戶，約占 80%，其他為淡水本地、大亞灣和香港等地。房地產業(yè)在經濟持續(xù)高速發(fā)展，整體規(guī)劃，市政設施進一步完善，深圳制造產業(yè)轉移和石化產業(yè)鏈形成所帶來的大量人氣刺激下，仍將保持持續(xù)快速健康發(fā)展。 中心區(qū)仍將是惠陽的熱點區(qū)域中心區(qū)作為惠陽行政、經濟、文化中心和近年發(fā)展的重點區(qū)域，成為深圳客戶投資及當?shù)乜蛻糇宰〉氖走x區(qū)域，房地產供應也集中于此，成為 2022 年惠陽房地產市場的熱點區(qū)域。新陽城等項目均在中心區(qū)或臨近中心區(qū)，中心區(qū)樓盤供應量將占市場總供應量的60%以上，中心區(qū)仍是 2022 年惠陽的熱點區(qū)域，各盤競爭的主戰(zhàn)場。尚城世家、東方新城尾貨價格已達 4500 元/m 2 起價。對于深圳客戶來說，這一價位對比深圳樓價仍屬小巫見大巫，尚未到深圳房價的一半，而惠陽在種種利好消息刺激下，未來房價仍有很大的升值空間，投資回報可以預期。預計，到 2022 年 9，10 月份，惠陽各在售樓盤將還有一次推盤高峰，房價還會有小幅上漲，到 2022 年中心區(qū)房價有望突破 5000 元/m 2 大關。本項目與周邊各主要樓盤位置見下圖：29 / 41二、 項目目標客戶群分析從目前本項目周邊各在售樓盤情況看，本項目目標客戶群將主要由以下三個部分組成：①、深圳客戶——主要是深圳關內的投資客戶和龍崗大工業(yè)區(qū)的管理層和個體老板。③、其他客戶——是除深圳、本地客戶外的其他地區(qū)的客戶，如惠州、香港、大亞灣、等地客戶。對項目的要求（要點）：? 地段優(yōu)勢明顯，升值潛力大； ? 周邊交通便利，生活氛圍濃厚，方便出租；? 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)品質高； ? 注重物業(yè)管理，關注未來的升值潛力；? 首付靈活，便于月供；? 主要需求 2 房與小 3 房；30 / 41 龍崗大工業(yè)區(qū)的管理層及個體老板年齡 2635 歲，通常為首次置業(yè)，以滿足自我家居生活為目的，至少也是為長遠的生活進行過渡，積蓄不厚，決定了他們大多為經濟型買家，對價格敏感，經濟實力與比同年齡層將對較高，由于惠陽普遍生活成本較低，樓價與深圳相比低出許多，所以，常出現(xiàn)沖動的購買行為。希望社區(qū)品質優(yōu)良、發(fā)展商品牌度高。對項目的要求（要點）：? 對項目位置有較高要求，同時對項目所在區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿Ρ容^注重。31 / 41? 惠陽當?shù)氐脑【用穸嘁钥图胰藶橹?，在居住習慣上喜歡‘三世同堂’ ，故需要的大面積的三房和四房。 政府公務員、企業(yè)高層管理人員年齡 3045 歲，文化層次較高，初次置業(yè)和二次置業(yè)均有，對價格比較敏感，消費比較理性，對細節(jié)比較關注。對使用率，朝向都很關心；? 對園林設計是否有水景，配套設施是否完善頗為關注；? 對社區(qū)文化和物業(yè)管理有有一定認識性。對項目的要求（要點）：? 交通方便，便于打理生意。? 希望景觀、配套、人文社區(qū)、安全性、私密性較好。? 中型企業(yè)主希望面積較大，價格適中。中小企業(yè)主希望通過自己所購買樓盤的高端形象，彰顯個人實力。該部分客戶主要是因工作緣、親緣、生活緣等經常到惠陽，對于優(yōu)美的小區(qū)景觀，高檔休閑配套、高品質社區(qū)和精致建筑的喜歡而購房，其購房目的既有自住，亦有投資。由于香港的居住習慣，決定其在戶型面積上將傾向中小面積而總價中等的戶型。 大亞灣客戶在大亞灣工作的外來大型企業(yè)的中高層管理者，經濟實力雄厚，價格承受力較高，在大亞灣原本租房，因需要解決長期居住問題而購房，向往景觀、配套、人文氛圍、安全性、私密性最佳的居住環(huán)境。其購賣的樓盤能夠體現(xiàn)其現(xiàn)在的身份地位。只要項目硬件過關，對價格要求不高。 價格定位考慮因素? 位置交通狀況? 周邊環(huán)境? 商服配套設施? 規(guī)模? 景觀? 戶型結構? 園林/會所? 物業(yè)管理 本項目價格制定原則和方法目的：制定核心均價? 區(qū)域市場價格調研、走勢判斷? 選取可比樓盤，通過影響價格的各因素調差，得到本項目比價? 計算可比樓盤的加權平均值，得到核心均價。 ? 由于現(xiàn)選取可比物業(yè)及價格，與未來市場狀態(tài)或會存在差異，故本價格只適宜價格預估和經濟效益分析，以做項目判斷之用。根據(jù)市場比較法，及上述的定價影響因素，可比性物業(yè)對比如下表：35 / 41可比樓盤因素修正表比較標的 參照物業(yè)名稱比較方面 具體內容本項目 麗江花園 隆基天地 廣場明珠 本因坊36 / 41 價格確定通過以上參考價格，我司認為：依據(jù)市場趨于理性發(fā)展趨勢，考慮到周邊區(qū)域市場的慘烈競爭，參照周邊同類同質樓盤的市場價格，保證短期內高比例的銷售目的，回籠資金，本項目實收價格可定于 4200 元/平方米（折后價） 。由于市場及項目的逐步變化，項目本身所具有的素質資源也將隨之變化，因為影響項目定價的因素是一個不定值。37 / 41第四部分：財務及敏感度分析表 1：項目開發(fā)總成本估算表土地面積（萬平米） 計入容積率建筑面積（平方米） 134,序號 項目名稱 計算公式 單價（元/㎡ ）或費率 金額（萬元）一 土地成本 6, 土地出讓金 1900 5, 土地交易費 土地出讓金2% % 土地契稅 土地出讓金4% % 土地登記費 拆遷管理費 土地使用稅 土地面積3 元/ 平米 二 項目建設前期工程費 地質勘察測量費 建筑面積單價 土地測繪費 建筑規(guī)劃、園林設計費 建筑面積單價 規(guī)劃服務費 臨時供水供電 三 建筑安裝工程費 20, 建筑工程費 1, 20, 園林綠化費 占地面積40 ％ 單價 四 不可預見費 建筑安裝工程費2% % 五 管理費用 總地價％ % 六 其他費用 2, 土地配套費 建筑面積100 元/平米 1, 人防結建費 建筑安裝工程費3% 3% 預算定額管理費 建筑安裝工程費1‰ % 工程質量監(jiān)督費 建筑安裝工程費‰ % 施工安全監(jiān)督費 建筑安裝工程費‰ % 工程監(jiān)理費 建筑安裝工程費1% 1% 七 合計（不含土地成本） （二）~（六） 23,八 總開發(fā)成本 （一）+（七） 29,項目成本單價（元/㎡） 2,表 2：38 / 41投資計劃表序號 項目名稱 投資金額 2022 年 2022 年一 土地成本 6, 6,二 項目建設前期工程款 三 建安工程費 20, 20,四 不可預見費 五 管理費 六 其他費用 2, 1, 七 合計 29, 8, 20,表 3： 項目銷售回款計劃表銷售物業(yè)類型 計劃期 銷售面積（平方米） 銷售比例 銷售單價（元/ 平方米） 銷售總額（萬元）住宅 2022 年 108, 100% 4, 45,合計 108, 100% 45,表 4：利潤表序號 項目 計算公式 合計 2022 年 2022 年1 銷售收入 　 45, 　 45, 2 開發(fā)成本 　 29, 8, 20, 3 銷售費用 銷售收入 2％ 　 4 財務費用 投資額貸款利率 營業(yè)稅 銷售收入 5％ 2, 2, 城市維護稅 營業(yè)稅 7％ 印花稅 銷售收入% 土地增值稅 營業(yè)額預征 % 6 利潤總額 11, 11,7 所得稅 按利潤額的 2%估算 2, 2,8 稅后利潤 9, 9,9 合計 9,投資利潤率 ＝ %資金利潤率 ＝ 109%表 5：現(xiàn)金流量表序號 項目 合計（萬元） 2022 年（萬元） 2022 年（萬元）39 / 411 現(xiàn)金流入 45, 45, 銷售收入 45, 45, 2 現(xiàn)金流出 36, 9, 24, 建設期開發(fā)成本 29, 8, 20, 銷售費用 所得稅 2, 2, 財務費用 　 3 凈現(xiàn)金流量 11, 9, 20,4 累計凈現(xiàn)金流量 　 9, 9,表 6：財務費用分析表項 目 合計 2022 年 2022 年 2022 年利息 0 0匯兌凈損失 調劑外匯手續(xù)費 —— —— —— ——金融機構手續(xù)費 —— —— —— ——其他財務費用 —— —— —— ——合計 　 注：按一年貸款利率 %計算，并將 2022 年投入按一年完整計