【正文】 ★★★480232222222核工飯店貴賓樓 ★★★準(zhǔn)280140130130桂林杉湖大酒店 ★★★準(zhǔn)480232222222北龍酒店 ★★★準(zhǔn)298140130130桂林龍禧賓館 ★★★準(zhǔn)380128128128海源賓館★★★準(zhǔn)388120120120桂花香大酒店 ★★★準(zhǔn)680192182182太平洋賓館 ★★★準(zhǔn)380130120120景秀大酒店 ★★★560258248248中旅大酒店 ★★★準(zhǔn)580278268268環(huán)球大酒店 ★★★664258258258南園賓館 ★★★準(zhǔn)320170160160京都大酒店 ★★★580190180180冠泰大酒店 ★★★準(zhǔn)480175165165新世紀(jì)大酒店 ★★★準(zhǔn)620190180180金象大酒店 ★★★560238238238香江飯店 ★★★640180180180綠玉居酒店 ★★★準(zhǔn)418170160160城市花園酒店 ★★★準(zhǔn)498180170170翠園賓館 ★★★480200200200l 以桂林市三星級（包括準(zhǔn)三星級）會(huì)員成交價(jià)平均價(jià)計(jì)算，通過對以上平均租金的評估，考慮酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和參考準(zhǔn)三星級酒的收費(fèi)準(zhǔn)標(biāo)，加權(quán)系數(shù)0。178。所以65%的住率做為本項(xiàng)目評估入住率的一個(gè)基數(shù)。 項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用l 財(cái)富名城產(chǎn)權(quán)式酒店初次裝修及配套成本預(yù)算（一） 有關(guān)客房裝修方面：根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)和豪華程度，價(jià)位不一。B、 按平方算，根據(jù)了解，跨世紀(jì)大酒店（四星）裝修約1000元/m2（套內(nèi)面積）；南寧沃頓國際大酒店（五星）裝修約2500元/ m2（含家具、家電）（套內(nèi)面積）。煙缸兩個(gè)（房間一個(gè)，衛(wèi)生間一個(gè)）10元。1電話機(jī)1臺(tái)：100元1電冰箱1臺(tái)：850元。按396間算：396*4230（平均）=1675080元。根據(jù)本項(xiàng)目的特殊地理位置（桂林國際會(huì)展中心對面）和全國首席酒店產(chǎn)業(yè)集群的定位，本案建議：裝修及配套費(fèi)用可定在三星—四星標(biāo)準(zhǔn)之間，以30000元/間為宜。l 財(cái)富名城產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理運(yùn)營成本估算（一）一次性用品損耗各酒店的配置不大一樣。①②賀州國際大酒店配備標(biāo)準(zhǔn):財(cái)富名城按經(jīng)濟(jì)實(shí)用型酒店計(jì)算,按10元/間 .天計(jì)算:396*10*365天=1445400元。因酒店采用分體獨(dú)立空調(diào)、彩電、電熱水器等電器，其用電量預(yù)計(jì)會(huì)有所偏高；按照華南地區(qū)同類型的酒店預(yù)測：年耗電量根據(jù)分體式空調(diào)和電熱水器等及照明推算并根據(jù)相關(guān)酒店管理公司提供的基本配置參數(shù)，結(jié)合酒店的預(yù)期經(jīng)營模式，推算酒店的年耗電量為1500000元。（五）業(yè)務(wù)推廣費(fèi)按銷售額的2%計(jì)提，(六)%計(jì)提， （七）洗滌費(fèi)用每年28萬元總體成本比例概況初步估算（按百分百住房率計(jì)算）（一） 成本預(yù)估：一次性用品（易耗品）洗滌費(fèi)每年28萬元電費(fèi)估算150萬元工資80萬元（裝修費(fèi)用為平均每間房為3萬元，396間為1188萬元，裝修折舊可按10年的二分之一折算。 項(xiàng)目稅前現(xiàn)金流量荒島房產(chǎn)工作室認(rèn)為：如果把房地產(chǎn)作為一種投資，那么它每年的純收益就應(yīng)該是它的凈現(xiàn)金流入量，公式為： 凈現(xiàn)金流入量=資本產(chǎn)出+資本回收 式中：資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值（投資利息）的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊部分。178。通過以上數(shù)據(jù)分析可得出A=銷售總收入—酒店公司的運(yùn)營成本=396間*160元/間*365天*65%—727萬元=1503元—727萬元=776萬元（每年）2． 、Y——報(bào)酬率（回報(bào)率）的求取根據(jù)行業(yè)一般報(bào)酬率（回報(bào)率）評估，存在以下報(bào)酬率（回報(bào)率）6%，7%，8%.本項(xiàng)目確定返給業(yè)主的回報(bào)率8%，所以8%為基數(shù)作為報(bào)酬率進(jìn)行收益測算。但考慮到與酒店經(jīng)營公司簽訂的經(jīng)營年限為10——15年，故以最高年限15年來確定項(xiàng)目的收益期限。 此表用于檢測項(xiàng)目的邊際收益。u 以月供款為基數(shù)計(jì)算保本經(jīng)營基數(shù)。銀行按揭總房款：，以按款30年計(jì)，月供款為26萬元。A. 如按以160元/間/天租價(jià)計(jì)，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=87萬元?jiǎng)tX=45%B. 如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=87萬元?jiǎng)tX=113元/間/天2）、如果首付40%，按揭10年，首付款2658萬元，按揭總房款為3987萬元，則月供款為44萬元。B、 如按以160元/間/天租價(jià)計(jì)，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=105萬元?jiǎng)tX=55%C、 如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=105萬元?jiǎng)tX=135元/間/天u 以年回報(bào)率為基數(shù)計(jì)算保本經(jīng)營基數(shù)年回報(bào)率為8%，則每年返回532萬元，則月返款為44萬元，加上運(yùn)營成本61萬，則實(shí)際支出為105萬元/月A、 如按以160元/間/天租價(jià)計(jì)，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=105萬元?jiǎng)tX=55%B、 如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=105萬元?jiǎng)tX=135元/間/天（3）如果以每平米6000元，項(xiàng)目總體銷售，可得7140萬元。1）、如首付30%，可得首付款2142萬元。加上每個(gè)月61萬的運(yùn)營費(fèi)用，則每個(gè)月的實(shí)際支出為89萬元。加上每月61萬元的運(yùn)營費(fèi)用，則每個(gè)月的實(shí)際支出為107萬元。（3）如果以7200元/平米出售，項(xiàng)目總體銷售，可得8568萬元u 以年回報(bào)率為基數(shù)計(jì)算保本經(jīng)營基數(shù)年回報(bào)率為8%，則每年返回685萬元，則月返款為57萬元，加上運(yùn)營成本61萬，則實(shí)際支出118A如按以160元/間/天租價(jià)計(jì)，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=118萬元?jiǎng)tX=62%B 如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=118萬元?jiǎng)tX=153元/間/天。A、按以160元/間/天租價(jià)計(jì)，則入住率為X，則保本160元*396*30*X=121萬元?jiǎng)tX=64%B、如按65%的住率則，則X元/間/租，則保本X*396*30*65%=121則X=157元/間/天經(jīng)過以上的銷售均價(jià)的檢測，可知，本項(xiàng)目按三星級酒店進(jìn)行經(jīng)營，則本項(xiàng)目的經(jīng)營收益的零界點(diǎn)為租金160元/間/天，入住率為65%。第五章：營銷方案評估產(chǎn)權(quán)式酒店市場資訊1．產(chǎn)權(quán)式酒店歷史背景美國于二十世紀(jì)70年代興起一種投資性地產(chǎn)項(xiàng)目——產(chǎn)權(quán)式酒店，英文全稱是“TIMESHARE”（泰慕賽爾），即“時(shí)空共享”。是一種新型的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店的有效結(jié)合。耐首先提出的，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。? 退休住宅型 這是一種先投資再使用的投資方式，即所謂留后路的退休住房投資。這種類型的酒店在美國比較多見。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約1015年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營有方的酒店通常可以獲得較可觀的增值回報(bào)。? 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展自二十世紀(jì)70年代旅游業(yè)引入“泰慕賽爾”經(jīng)營理念以來，產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式已在世界旅游城市和地區(qū)迅速地發(fā)展起來，私人或機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年在確定的時(shí)間由自己使用15天至20天，其他時(shí)間則將房產(chǎn)交管理公司統(tǒng)一出租，其租金收益抵房產(chǎn)分期付款費(fèi)用，購買者一般在一定年限交完銀行按揭款即取得房產(chǎn)權(quán)。到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達(dá)300億美元。? 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 海南早在二十世紀(jì)九十年代就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽但由于各種條件還不成熟以及國人的觀念等因素發(fā)展得較緩慢，現(xiàn)在海南確立了建設(shè)國際度假休閑目的地和國際會(huì)議中心的發(fā)展方向，已經(jīng)到了啟動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。 在深圳，2001年4月底，全國首家產(chǎn)權(quán)式酒店深圳大梅沙雅蘭酒店投入營業(yè)。 2001年3月，由廣州誠安地產(chǎn)代理的海南康樂園度假村在深穗兩地進(jìn)行推廣，兩地投資人士接觸到產(chǎn)權(quán)式酒店一種全新的物業(yè)投資方式。? 產(chǎn)權(quán)式酒店在中國發(fā)展的必然性 產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它將閑置房產(chǎn)和酒店的大門向社會(huì)打開，向公眾推出一種集消費(fèi)、存儲(chǔ)于一體，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合。 目前有相當(dāng)一部分人處于亞健康狀態(tài)，擁有產(chǎn)權(quán)式酒店的部分消費(fèi)階層也已經(jīng)出現(xiàn)，這種對中國來說尚屬全新的酒店經(jīng)營模式的出現(xiàn)是合理的。 業(yè)內(nèi)人士分析，這一投資新方式為房地產(chǎn)界人士跳出房地產(chǎn)得尋找新突破提供了一種新的思路。是市場走向深度開發(fā)、客戶細(xì)化的一個(gè)必然，也是市場成熟的必然。投資者購買的物業(yè)單位?。ㄒ粋€(gè)標(biāo)準(zhǔn)間大約在2030平方米），占用資金少，易出租（周邊旅游環(huán)境或自然資源較好），好管理（由經(jīng)營公司去操心），而租金卻比相同位置的公寓高三分之一左右，十分劃算。 （1）投資者如何獲得利潤第一種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，每年可以免費(fèi)入住一定天數(shù)，獲得酒店經(jīng)營的利潤回報(bào)。第二種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂《租賃合同》，獲得月供款的1．1倍的固定回報(bào)，每年也可以免費(fèi)入住一定天數(shù)。 （2）投資者獲得利潤的保障一是酒店本身具有巨大的商業(yè)價(jià)值。? n三是市場的水平迅速提升，為經(jīng)營提供參照。 2． 產(chǎn)權(quán)式酒店的購買者分類 青睞休閑度假型物業(yè)的購買人群中，主要有這樣幾類： （1）個(gè)體投資者在效區(qū)購買一套帶有產(chǎn)權(quán)和酒店式物業(yè)管理的物業(yè)，可做自己和家人度假休閑之用，平時(shí)又能由物業(yè)管理公司幫著把房子租出去，空置的房產(chǎn)不僅得到了維護(hù)，而且還能獲得１０％到３０％的高額回報(bào)；（2）單位購買不僅能獲得可觀的回報(bào)，還能做單位進(jìn)行商務(wù)接待、單位會(huì)議和員工度假之用；（3） 養(yǎng)老居所 年輕時(shí)開始投資，幾十年退休后可以做養(yǎng)老居所，并將這些年來的投資收益作為自己的養(yǎng)老費(fèi)用。將酒店客房按已有的設(shè)計(jì)方案分割，出售給投資者，投資者可同酒店簽立一定年限的和約，將酒店委托給管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以年終收取利潤分紅的形式獲取利潤。– 項(xiàng)目酒店每年免費(fèi)入住一定天數(shù)– 給業(yè)主稅后利潤的一定比率回報(bào)。以套內(nèi)面積30平米計(jì)，1）保底售價(jià)為6000元/平米，首付三成15年，首付60000元，按揭貸款120000/平米，則月供1308元。以7200元/平米出售，首付三成15年，首付65000元，按揭貸款151000元/平米，則月供1234元。從以上兩個(gè)售中我們可以發(fā)現(xiàn)，以6000元/平米出售項(xiàng)目的揭款為120000元，而7200平米出售的項(xiàng)目的按揭款為151000元，所以多31000元。本案要推薦方案是，提出31000元以VIP卡的形式返還給業(yè)主，業(yè)主在15年內(nèi)可以四折的優(yōu)惠在本店內(nèi)消費(fèi)。本方案的優(yōu)點(diǎn)是：（1）通過以上計(jì)算，開發(fā)商在總的資金回收方面沒虧本。（3）保證了酒店的入住率。 享有免費(fèi)單人來回深圳至桂林機(jī)票連食宿一晚及免交樓價(jià)3%的買樓契稅費(fèi)用；216。 銀行擔(dān)保回報(bào)率；216。 買家總房款并提供15年樓價(jià)8%租金回報(bào)。交通十分便利，經(jīng)高速公路驅(qū)車40分鐘即可抵達(dá)桂林國際機(jī)場?！　★埖険碛泻廊A套房、標(biāo)準(zhǔn)套房、行政套房、高級房、標(biāo)準(zhǔn)房、單人房共430間。飯店地處桂林市中心的繁華地段，距機(jī)場25公里，火車站3公里。 飯店擁有各類客房646間，其中包括總統(tǒng)房一套、豪華貴賓套房22套、豪華貴賓房20間、商務(wù)房62間、標(biāo)準(zhǔn)房541間。一座可容納400人就餐500人開會(huì)的多功能廳。啟內(nèi)尚有數(shù)千平方米的停車場，可召開400余人會(huì)議的國際會(huì)議中心，有數(shù)十年來服務(wù)于世界級人物的經(jīng)歷而凝煉成爐火純青的服務(wù)水準(zhǔn)。　　有八棟樓房，500間客房，是桂林唯一的國賓館，房間類型門市價(jià)前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)預(yù)訂價(jià)會(huì)員價(jià)5號樓標(biāo)準(zhǔn)間6682402302305號樓套間8686606506506號南樓豪華標(biāo)間8683103003006號北樓三、四層豪華標(biāo)間868340330330帝苑酒店 ★★★★★桂林帝苑酒店是一家集旅游、休閑、度假及商務(wù)于一體的五星級豪華酒店，座落在美麗的漓江東岸，與伏波山、疊彩山隔江相望，2001年12月起，中青旅控股股份有限公司斥巨資對酒店大堂、咖啡廳、日本餐廳、商務(wù)中心、花園之夜演出舞臺(tái)等項(xiàng)目進(jìn)行裝修改造，并于2002年4月29日順利完工。房間類型門市價(jià)前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)預(yù)訂價(jià)會(huì)員價(jià)漓江江景房1145630630630標(biāo)準(zhǔn)間1050550550550普通套間2195144014401440商務(wù)行政間1145813813813航空大酒店 ★★★★航空大酒店屹立于桂林市西側(cè)，是按國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，為桂林市最高的歐式風(fēng)格建筑物；從桂林兩江機(jī)場到酒店僅需25分鐘車程,水陸空交通便利。酒店擁有標(biāo)準(zhǔn)間180間，單人間10間，豪華套房15間，并配有先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，包括可容納500人的多功能廳。毗鄰桂林市國際會(huì)展中心和著名風(fēng)景點(diǎn)七星公園，交通便利。房間類型門市價(jià)前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)預(yù)訂價(jià)會(huì)員價(jià)標(biāo)準(zhǔn)間568280280280標(biāo)準(zhǔn)雙人間5