【正文】 三年的時(shí)間，從超市業(yè)態(tài)的資本積累上遠(yuǎn)未達(dá)到一定的規(guī)模。在這種情況下，中資超市在與外資超市對(duì)抗特別是進(jìn)行價(jià)格對(duì)抗上顯然處于劣勢(shì)。①恒客隆：天天低價(jià) 日日省錢恒客隆自1998年成立以來，現(xiàn)已擁有一萬平方米以上賣場(chǎng)7家，迷你便利店近50家，在長(zhǎng)春形成了東有同濟(jì)店，西有朝陽橋店，南有桂林路店，北有重慶路店的商業(yè)布局。并建有一座現(xiàn)代化的食品加工廠及一個(gè)物流配送中心，形成了集生產(chǎn)、加工、配送、銷售于—體的大型現(xiàn)代化連鎖企業(yè)。青年路店位于綠園區(qū)青年路與新竹路交會(huì)處，總營(yíng)業(yè)面積2．5萬平方米，分為地下—層和地上兩層。是集生鮮、食品、百貨、家電、高科技電信數(shù)碼廣場(chǎng)、時(shí)尚餐飲、兒童樂園等多項(xiàng)服務(wù)為—體的大型現(xiàn)代化購物場(chǎng)所。是集購物、商務(wù)、餐飲、娛樂、便民、服務(wù)為一體的多功能綜合超市。主要經(jīng)營(yíng)民生消費(fèi)品，經(jīng)營(yíng)品種達(dá)2萬余種。④世紀(jì)聯(lián)華：顧客第一 惟一的第一 世紀(jì)聯(lián)華長(zhǎng)春朝陽店位于同志街5號(hào)，建筑面積1．4萬平方米，擁有2萬余種商品，是上海聯(lián)華在東北地區(qū)開設(shè)的第一家大賣場(chǎng)。⑤榮德美式倉儲(chǔ)超市：會(huì)員至上物美價(jià)廉長(zhǎng)春榮德美式倉儲(chǔ)超市是吉林榮德集團(tuán)與美國(guó)R．DPROGRESSIVEING共同合資創(chuàng)辦的大型倉儲(chǔ)市。賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積1．8萬平方米，分精品區(qū)、食品自選區(qū)、非食品自選區(qū)。賣場(chǎng)主要是開放式倉儲(chǔ)高貨架展示和售賣，倉儲(chǔ)大廳設(shè)計(jì)具有濃郁的美式店堂風(fēng)格。陽光超市是—家綜合r生零售企業(yè)，營(yíng)業(yè)總面積達(dá)八千多平方米，以生鮮、食品、日用品為主，并匹配了各種服務(wù)特色專柜，滿足東抵延安大路，西到進(jìn)化街，南達(dá)撫松路，北至工農(nóng)大路的消費(fèi)群體。有關(guān)長(zhǎng)春市大型超市的基本情況，參見下表。%，比去年年末交易總額增加近10億元，增幅13%，預(yù)計(jì)今年年底，交易額可超過90億。2005年吉林經(jīng)濟(jì)要有大發(fā)展，先變快走為快跑，振興吉林首先要振興長(zhǎng)春，明年長(zhǎng)春市固定資產(chǎn)投資不低于500個(gè)億，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大機(jī)遇。1997年、1998年增量房的成交量是30萬50萬平方米，1999年、2000年增量房的成交量是72萬151萬平方米，2001年、2002年增量房的成交量是196萬315萬平方米，2003年、2004年增量房的成交量是386萬450萬平方米，短短幾年時(shí)間，面積由幾十萬到幾百萬。從以上數(shù)據(jù)可以看出，長(zhǎng)春整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢(shì)是比較好的。有各種因素，房?jī)r(jià)決定市場(chǎng)，和全國(guó)一樣涉及到六大方面21項(xiàng)，其中區(qū)位因素是不可忽略的一個(gè)主要因素，當(dāng)然還有行政因素等其它因素。長(zhǎng)春市除區(qū)位因素外，還存在一個(gè)保障性住房失控?！　∫韵乱唤M數(shù)據(jù)是商品房和保障性住房的對(duì)比。保障性住房連續(xù)三四年突破30%，這個(gè)比例已經(jīng)相當(dāng)可怕。這樣長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)才能隨市場(chǎng)的運(yùn)行有個(gè)良好的走勢(shì)，今后的房地產(chǎn)業(yè)，就長(zhǎng)春而言未來是美好的。專家認(rèn)為長(zhǎng)春市房地產(chǎn)價(jià)格表面是負(fù)增長(zhǎng)，實(shí)際是增長(zhǎng)，原因如下：保障性住房等價(jià)格因素拉低了長(zhǎng)春的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)不能完全真實(shí)準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)春市很多樓盤在市周邊，非市中心，不能單純從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，從幾個(gè)大樓盤就能了解，全國(guó)幾大房地產(chǎn)開發(fā)商均看好長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)。3．3 價(jià)格及市場(chǎng)調(diào)研情況通過對(duì)項(xiàng)目地周邊區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研，對(duì)長(zhǎng)春市的住宅及商鋪價(jià)格有了初步了解，住宅價(jià)格、商鋪價(jià)格及車庫價(jià)格如下表。高爾夫普陽街北口218030007萬/個(gè)東方嘉園（東方家園）浩月路與春城路交匯213025305800、6800吉達(dá)花園普陽街中段23802980長(zhǎng)融名都普陽街中段356039009000福陽苑景陽廣場(chǎng)西北角203022804500、50004000元/平米錦江花園南陽路與和平大街交匯25803380大眾花園南陽路與春城大街交匯218026805500朝陽區(qū)四和名居（北京華聯(lián)）寬平大路2680310010萬/個(gè)易安花園寬平大路25003003500元/平米富豪花園南湖大路北3150起中大3．4 新建商業(yè)街情況A. 天安第一街國(guó)際俱樂部商業(yè)街 地理位置：朝陽區(qū)硅谷大街661號(hào) 商業(yè)布局：全街店鋪16米，平均面積在280平米左右。 店鋪價(jià)位：出售價(jià)格8000—9000元/平方米，出租價(jià)格15萬/年。將建成一條集餐飲、休閑、娛樂、健身、美容、文化、商務(wù)為一體的集成式餐飲娛樂商務(wù)主題街。全街分為：金融、家電、服裝、餐飲、九八五個(gè)功能區(qū)，預(yù)計(jì)到今年上半年部分商鋪可以營(yíng)業(yè)。科摩街 地理位置：硅谷大街 商業(yè)布局：占地5000平方米，引入一站式消費(fèi)理念，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，形成多功能商業(yè)區(qū)。 店鋪價(jià)位：起價(jià)8388元/平方米F. 萬福商業(yè)街 地理位置：萬福街西側(cè)，東方嘉園臨街面 商業(yè)布局：，可經(jīng)營(yíng)建材、餐飲、休閑等。 店鋪價(jià)位：均價(jià)在8000元/平米左右3．5 消費(fèi)者情況 通過調(diào)研、實(shí)地樓盤走訪和相關(guān)部門資料，將消費(fèi)者住房現(xiàn)狀及購買樓房時(shí)關(guān)心的問題歸納如下。項(xiàng) 目自己所有使用權(quán)租用比率（%） 消費(fèi)者現(xiàn)住房面積情況消費(fèi)者現(xiàn)在所住房子的面積在50—70平方米的最多，%，與去年基本持平；%，；70—130平方米之間的各組比率均比去年有不同程度的提高。消費(fèi)者的購房心理更加成熟和理智。項(xiàng) 目2003年2004年朝陽區(qū)南關(guān)區(qū)二道區(qū)綠園區(qū)寬城區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)凈月區(qū) 消費(fèi)者買房的動(dòng)機(jī)有一半多一點(diǎn)的消費(fèi)者買房是為了改善住房條件，；而滿足居住要求的消費(fèi)者所占比重卻大大降低。項(xiàng)目2003年2004年多層樓房 小高層 高層 其他 消費(fèi)者買房能夠接受的最高單價(jià)%的消費(fèi)者能買單價(jià)在每平方米1500—2000元的房子，所占比重最大，；相反，準(zhǔn)備買單價(jià)在2000—。項(xiàng)目2003年2004年40以下 40—50 50—60 60—70 70—80 80—90 90—100 100—120 120—150 150以上 消費(fèi)者對(duì)戶型的要求與去年相比，二室二廳的需求依然最高，%，%。項(xiàng) 目2003年2004年一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 自行設(shè)計(jì) 消費(fèi)者愿意并能夠支付的最高房總價(jià)有大部分消費(fèi)者愿意出10—20萬元買房子。項(xiàng)目一次性付款按工程進(jìn)度付款按揭付款2003年 2004年 消費(fèi)者買房時(shí)主要考慮的因素%的消費(fèi)者最先考慮工程質(zhì)量問題，該選項(xiàng)目所占比重最大，其他依次是物業(yè)管理是否完善、交通便利程度、價(jià)格、小區(qū)綠化和空氣質(zhì)量、項(xiàng)目手續(xù)是否齊全等。是二道區(qū)與南關(guān)區(qū)的交匯處，也是二道區(qū)最中心的位置之一。地塊南側(cè)和西側(cè)為伊通河，目前沿河已規(guī)劃有50米寬的防護(hù)綠地，防護(hù)綠地面積：50400平方米。②公交路線：115 長(zhǎng)春站——農(nóng)大 301 長(zhǎng)春站——坦校 361 長(zhǎng)醫(yī)高專——長(zhǎng)春站 283 綠園小區(qū)——濱河小區(qū) 80 體育場(chǎng)——東嶺街 269 人民廣場(chǎng)——熱電廠 265 公交醫(yī)院——?jiǎng)趧?dòng)公園 101 三馬路——?jiǎng)褶r(nóng)鄉(xiāng) 102 三馬路——凈月譚 103 永春批發(fā)——新立城水庫 1 長(zhǎng)春站——101車站 281 長(zhǎng)春站——中日聯(lián)誼醫(yī)院 254 人民廣場(chǎng)——中東大市場(chǎng) 225長(zhǎng)春站——師大東校 287 北岸路——燒傷醫(yī)院③地塊現(xiàn)狀：地上建筑物為居民棚戶區(qū)及工業(yè)廠房。動(dòng)遷面積124933平方米，動(dòng)遷面積較大。吉林大路為新機(jī)場(chǎng)通道，是二道區(qū)與市中心連接的最主要干道，因此政府正重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)。交通優(yōu)勢(shì)明顯。具有良好的居住環(huán)境，配套設(shè)施齊全。C．集團(tuán)與戰(zhàn)略伙伴的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合與外資的引進(jìn)，使項(xiàng)目的成功更為可能。劣勢(shì)：A．動(dòng)遷難度較大，動(dòng)遷成本高。C．目前周邊商業(yè)還不太發(fā)達(dá)，還有待扶持和培育市場(chǎng)。B. 伊通河即將改造，世界銀行貸款已到位。威脅：A．家世界、樂購和麥德龍，對(duì)項(xiàng)目尤其是商業(yè)部分有一定的沖擊。如下表和圖：項(xiàng) 目吉林亞泰大連萬達(dá)長(zhǎng)春星宇比率（%）6．初步經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)規(guī)劃局規(guī)劃控制條件：規(guī)劃總用地面積：219800平方米 可建設(shè)用地面積：169400平方米 凈用地：141370平方米 防護(hù)綠地：50400平方米 建筑控制高度≤40米 綠地率≥30%建筑密度≤30% 容積率：2。但一方面通過項(xiàng)目的積極運(yùn)作和商業(yè)氛圍的扶持，深挖項(xiàng)目潛力，提高項(xiàng)目品質(zhì)，可望增加部分收益。結(jié)論與建議：從政府支持、優(yōu)惠政策、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)等各方面來看，該項(xiàng)目是非常好的地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)還可以加強(qiáng)與超市的進(jìn)一步合作，樹立集團(tuán)的地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)。若該項(xiàng)目順利進(jìn)行，則有助于在長(zhǎng)春與政府建立更為廣泛的聯(lián)系，有助于集團(tuán)整體事業(yè)在長(zhǎng)春的發(fā)展，包括機(jī)械、電子、科技等相關(guān)行業(yè)的進(jìn)入，形成集團(tuán)在東北地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基地，為振興長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)作出更