【文章內(nèi)容簡介】 —— 美地佳項(xiàng)目 —— 160㎡ 30% 180210㎡ 60% 250300㎡ 10% 光彩項(xiàng)目 4050㎡ 10% 6070㎡ 45% 80100㎡ 35% —— 180200㎡ 10% 寶能項(xiàng)目 7585㎡ 17% 110135㎡ 45% 140180㎡ 35% 220－ 270㎡ 3% 一房 二房 三房 四房 四房以上 面積 區(qū)間 4050 6085 80100 100110 110145 140180 180210 180300 套數(shù) 比例 2% 25% 40％ 28％ 5％ 潛在競爭項(xiàng)目主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì) 結(jié)論一： 主力戶型區(qū)間和比例統(tǒng)計(jì) 一房 兩房 三房 面積 區(qū)間 4050㎡ 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 套數(shù) 比例 1520% 3040% 5060% 分析原則 :為合理規(guī)避競爭，修正比例 . 針對本項(xiàng)目結(jié)論一： 1房存在空白點(diǎn)，暫作保留； 兩房 6080㎡ 存在競爭 ,建議減小比例 。 三房仍可適當(dāng) 增大比例。 說明 : ?將兩房比例調(diào)低； ?作為主力戶型三房比例可以上調(diào) 。 ? 一房比例不變 。 ?接下來我們將通過三級(jí)市場進(jìn)一步修正項(xiàng)目戶型區(qū)間。 結(jié)論二 通過潛在競爭分析，第一次修正戶型比例 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6080 ㎡ 80100 ㎡ 100120 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 2030% 6070% 推導(dǎo)過程 3 分析過程 : 通過片區(qū)三級(jí)市場的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析 。 目的要求 : 第二次修正基本戶型 由三級(jí)市場成交和需求戶型 /面積對本項(xiàng)目進(jìn)行 戶型區(qū)間 修正 。 數(shù)據(jù)來源 : 中原深港研究中心 /中原三級(jí)市場數(shù)據(jù)庫 項(xiàng)目名稱 主力成交戶型 成交均價(jià) 鼎太風(fēng)華 兩房： 7186 ㎡ 16000 三房： 115130㎡ 19000 綠海名都 兩房： 7074㎡ 16000 三房： 106121㎡ 17000 陽光棕櫚園 兩房： 74㎡ 17000 三房： 110125 18000 四房： 140144㎡ 18000 星海名城 兩房： 5060㎡ 17000 三房： 90125㎡ 15000 三級(jí)市場主力成交情況 分析點(diǎn)：從三級(jí)市場數(shù)據(jù)可見，市場成交最多的戶型為 2房和 3 房 ，反映了片區(qū)暢銷戶型 基本為中小戶型； 三級(jí)市場暢銷戶型區(qū)間統(tǒng)計(jì) —— 兩房 三房 5060 ㎡ 7075㎡ 90100㎡ 100130㎡ 說明 從三級(jí)市場暢銷戶型數(shù)據(jù)可見： ?三房的建議面積屬于暢銷面積段，但面積下限高于 80㎡ ，建議將 80100 ㎡ 調(diào)高 10 ㎡ ， 100120 ㎡ 調(diào)高 5㎡ ； ?兩房建議面積段下限高于市場暢銷戶型，建議往下調(diào)整約 5㎡ 左右 ； ?接下來將通過新增客戶分析和自身?xiàng)l件進(jìn)一步論證戶型比例 。 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 4050㎡ 6575 ㎡ 90100 ㎡ 100125 ㎡ 套數(shù)比例 1520% 2030% 6070% 結(jié)論三 通過對三級(jí)市場暢銷戶型分析，第二次修正戶型面積 推導(dǎo)過程 4 分析過程 : 通過對項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行基本需求分析； 目的要求 : 第三次修正基本戶型 由項(xiàng)目客戶需求和自身限制條件進(jìn)行戶型比例修正 。 數(shù)據(jù)來源 : 中原深港研究中心 /中原三級(jí)市場數(shù)據(jù)庫 本區(qū)域客戶 南山 /福田私營企業(yè)主、個(gè)體商戶 南山 /福田高級(jí)白領(lǐng)、高收入階層 政府公務(wù)員 區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士 有區(qū)域情節(jié)的原居民 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目整體客戶群概述 主力消化房型 主力客戶群 購買目的 鼎太風(fēng)華 南山占 45％，福田 30％，羅湖占 15％ 三房 南山、福田的私營業(yè)主、企業(yè)高管、高校教師 80％自住 新德家園 南山占 85%，福田羅湖 10%，寶安等其他區(qū)域約占 5% 兩房、三房 南山、福田的私營業(yè)主、企業(yè)高管、大新村原住民、白領(lǐng) 60％自住、 40％投資 厚德品園 兩房 政府公務(wù)員、高校教師、企業(yè)高管、高級(jí)白領(lǐng) 40％自住、 60％投資 陽光棕櫚園 南山占 70％，福田占 20%，羅湖占 10% 三房 南山、福田的中堅(jiān)階層、私營企業(yè)主、大型企業(yè)高管；來自福田的 3050歲的私營企業(yè)主 自住占 70％ 綠海名都 南山占 6070%，福田羅湖占30% 兩房、三房 南山、福田個(gè)體商戶、私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、區(qū)域以外的投資客 自住占 80% 片區(qū)項(xiàng)目客戶情況 南山 /福田私營企業(yè)主、個(gè)體商戶 這部分客戶在南山或福田有公司，在南山的時(shí)間較多。 特點(diǎn)： 私營企業(yè)老板，年齡在 40歲左右，懂得享受，同時(shí)因?yàn)橐?jīng)常辦理業(yè)務(wù)，所以較為忠誠交通方便，配套齊全的小區(qū)。 一般會(huì)選擇較大戶型， 以舒適型 3房為主 。 需求： 注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理及保安嚴(yán)密；不需要裝修，家俬電器；要求戶型舒適、實(shí)用，一定要非常豪華。 南山 /福田高級(jí)白領(lǐng)、高收入階層 特點(diǎn)： 以在深一次臵業(yè)為主；人群為公司高層管理人員；以中青年客戶為主，年齡在 26— 40之間；多為單身貴族或兩地分居人士；購買目的主要是作為臨時(shí)居住地；以 購買 1房、 2房為主 ；文化層次較高，月收入高；多采用按揭的付款方式；能接受相對較高的物業(yè)管理費(fèi)； 需求： 對于價(jià)格、戶型結(jié)構(gòu)、入伙時(shí)間、裝修標(biāo)準(zhǔn)的檔次、朝向、樓層、物管和收費(fèi)、會(huì)所配套設(shè)施等細(xì)致的問題很在意；其中對于價(jià)格，入伙時(shí)間和戶型結(jié)構(gòu)最為關(guān)注；要求出入關(guān)方便。 政府公務(wù)員 區(qū)域內(nèi)（科技園）商務(wù)人士 這部分客戶在南山或者福田工作，收入穩(wěn)定，空閑時(shí)間相對較多。 特點(diǎn)： 公務(wù)員，年齡在 30歲以上，有相對穩(wěn)定的收入，要求交通方便。 需求： 3房 ，注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理；不需要裝修，家俬電器；要求戶型舒適、實(shí)用。 特點(diǎn)： 區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士，年齡在 35歲左右，要求交通方便，區(qū)域配套成熟。 需求： 2房、 3房， 注重產(chǎn)品檔次及質(zhì)素，能提供優(yōu)質(zhì)管理及保安嚴(yán)密；配套成熟。 特點(diǎn)： 主要為片區(qū)老居民，他們對該片區(qū)有著難舍的情結(jié)；有年輕一代為結(jié)婚購房，也有換房老居民的二次臵業(yè)；客戶一般為政府公務(wù)人員，或其它事業(yè)成功人士，因已習(xí)慣居住在該區(qū)域而就近購房；經(jīng)濟(jì)能力較優(yōu)；對物業(yè)素質(zhì)要求較高，購房時(shí)往往經(jīng)過細(xì)致的比較；對價(jià)格非常注重，一般要在多個(gè)樓盤之間反復(fù)比較；能支付較高首期款，銀行按揭以首期三成，七成按揭居多；家庭人數(shù)為 3— 4人；文化層次中等。 需求： 年輕一代結(jié)婚購房一般希望購買 2房（ 60㎡ ）或 3房（ 90㎡ ）等單位；而部分家庭的二次臵業(yè)則希望所購物業(yè)居住起來更舒適，不但希望居家面積比普通住宅寬敞明亮，同時(shí)希望小區(qū)內(nèi)外有優(yōu)美的景觀等等，通常購買 3房（ 110㎡ 以上）。這兩類客戶均不要求提供裝修，希望能按照自己的個(gè)人喜好進(jìn)行精裝修；希望有會(huì)所，包括健身中心、泳池、閱覽室、美容院等設(shè)施；對物業(yè)綠化、環(huán)境等要求較高，追求生活質(zhì)素；對物業(yè)管理要求較高，尤其是治安和智能化設(shè)