【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 費(fèi) /鋪 F4：租金以扣點(diǎn)形式支付（扣點(diǎn)10%左右）根據(jù)品牌的不同而不同 B1：超市外租區(qū)的租金標(biāo)準(zhǔn)為： 19平方米的商鋪， /平方米 /天 F1外租區(qū)的商鋪?zhàn)饨穑?20平米， 11元 /平方米 /天，另付 8萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi) 只租不售 商業(yè)市場(chǎng)研究 區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè) 區(qū)域位臵 體量 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 租金水平 (平方米 /天 ) 售價(jià)（每平方 米） 西三區(qū)商業(yè) 三層沿街商鋪及尾貨市場(chǎng)，約 1萬(wàn)平米 餐飲、美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場(chǎng)、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、SPA、電腦培訓(xùn)、復(fù)印打印等 / 西一區(qū)商業(yè) 單層、三層沿街商鋪，約7000平米。 地產(chǎn)中介、煙酒、餐飲、藥店、美術(shù)培訓(xùn)、健身、茶館、超市、賓館、動(dòng)物醫(yī)院、洗衣、診所等 2元左右 北三區(qū)商業(yè) 四層沿街商鋪及蘇寧、物美等共約 2萬(wàn)平米商業(yè) 餐飲、網(wǎng)吧、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務(wù)所、美容美發(fā)、物美超市 只租不售 東三區(qū)商業(yè) 單層臨街商鋪，約 500平米，舊貨市場(chǎng)約 500平米 舊貨市場(chǎng)、餐飲 / 東亞奧北中心 南北區(qū)共計(jì) 商業(yè)廣場(chǎng)、臨街商鋪、精品購(gòu)物店、名品箱包店、餐飲等 36元 / 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 龍德廣場(chǎng) ?總規(guī)模 18萬(wàn)平米，單層面積 ； ?地下 3層，地上 5層； ?業(yè)態(tài)組合： 購(gòu)物百貨、超市、餐飲、文化藝術(shù)、健身保健、家居、影院等； ?品牌商家：家樂(lè)福、百安居、萬(wàn)達(dá)、肯德基； ?租金：主力店約在 2元 /天 /平方米，非主力店約在 4元 /天 /平方米左右，一二層零售業(yè)態(tài)約在 6元 /天 /平米； ?售價(jià)：只租不售， ?經(jīng)營(yíng)狀況：良好。 商業(yè)市場(chǎng)研究 該項(xiàng)目 2023年開(kāi)業(yè)，為區(qū)域內(nèi)最大的核心商業(yè)中心，由于位臵優(yōu)越，家樂(lè)福、百安居、萬(wàn)達(dá)影院多個(gè)主力店的進(jìn)駐，吸引強(qiáng)大客流，使得經(jīng)營(yíng)狀況較好。 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 ； ?地下一層、地上五層； ?業(yè)態(tài)組合：超市、服裝、餐飲、小商品等 ?品牌商家：華聯(lián)超市、萬(wàn)意百貨、奧特萊斯名品折扣； ?租金： 2— 7元 /平米 /天； ?售價(jià)：只租不售； ?經(jīng)營(yíng)狀況：良好。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 明珠大廈商業(yè)樓 商業(yè)市場(chǎng)研究 萬(wàn)意百貨檔次偏低、多選址在郊區(qū)，以經(jīng)營(yíng)小商品為主，主要客群為城鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)的年輕消費(fèi)人群。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑 5區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)研究 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積： ； ?地下一層、地上五層； ?業(yè)態(tài)組合：購(gòu)物中心、餐飲、銀行、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、藥店、攝影、煙草、眼鏡店等； ?品牌商家：西單購(gòu)物中心； ?租金： 2元 /平方米 /天； ?空臵率： 20% 本項(xiàng)目由于緊挨龍德廣場(chǎng)，加上消費(fèi)需求量有限，沿街商鋪出租情況不佳。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 東亞奧北中心 商業(yè)市場(chǎng)研究 ?南區(qū) ，北區(qū) ； ?業(yè)態(tài)組合：茶座、酒吧、 DIY體驗(yàn)店、餐飲、面包、購(gòu)物、 ?租金： 36元 /平方米 /天； ?售價(jià)： /平方米 ?商業(yè)現(xiàn)狀：正在交房階段。 本項(xiàng)目已會(huì)部售出，剛剛交房，未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要一段培養(yǎng)期。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑西一區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)研究 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 7000平米； ?一至三層； ?業(yè)態(tài)組合： 餐飲、地產(chǎn)中介、洗衣、煙酒、藥店、美術(shù)培訓(xùn)、健身、茶館、超市、賓館、動(dòng)物醫(yī)院、診所等 ； ?租金： 2元 /平方米 /天； ?售價(jià)： /平方米 ?空臵率：基本無(wú)。 西一區(qū)內(nèi)商業(yè)主要為社區(qū)內(nèi)配套，基本沒(méi)有空臵，商業(yè)街內(nèi)有些許地?cái)偅浅Ｓ绊憛^(qū)域商業(yè)形象。 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 1萬(wàn)平米； ?一至三層； ?業(yè)態(tài)組合：美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場(chǎng)、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、 SPA、電腦培訓(xùn)、復(fù)印打印等； ?租金： /平方米 /天； ?空臵率：基本無(wú)。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑西三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)研究 臨街店鋪基本無(wú)空臵，商品相對(duì)較為低檔，主要滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)人群購(gòu)買(mǎi)需求。 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 2萬(wàn)平米； ?三層； ?業(yè)態(tài)組合： 餐飲、網(wǎng)吧、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務(wù)所、美容美發(fā)、物美超市 ； ?品牌商戶(hù)：蘇寧、物美； ?租金： /平方米 /天； ?售價(jià)：只租不售； ?空臵率： 50%。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑北三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)研究 北三區(qū)商業(yè)街處于天通苑社區(qū)最內(nèi)部，呈“丫”字型道路兩側(cè)，多為三層商業(yè)，體量較大，而消費(fèi)人群有限，因此空臵率較高。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑東三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)研究 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 1000平米； ?一層臨建； ?業(yè)態(tài)組合：舊物市場(chǎng)、 餐飲 ； ?品牌商戶(hù)：蘇寧、物美； ?租金： 1元 /平方米 /天； 東三區(qū)商業(yè)體量小、業(yè)態(tài)單一，屬于輔助及補(bǔ)充北三區(qū)商業(yè)。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié) 區(qū)域商業(yè)檔次相對(duì)較為低端，還屬于初級(jí)階段，絕大多數(shù)商業(yè)為天通苑社區(qū)內(nèi)配套商業(yè) 近年來(lái)立水橋城鐵周邊商業(yè)供應(yīng)加大，龍德廣場(chǎng)、北方明珠購(gòu)物中心，對(duì)社區(qū)內(nèi)商業(yè)形成一定影響。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)空臵率較高，尤其是進(jìn)入到天通苑社區(qū)內(nèi)的商業(yè)，空臵率更高，商業(yè)基本呈飽和狀態(tài)。 ４、大型商業(yè)中心只租不售，平均租金在 24元左右，專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，空臵率低；臨街商鋪售價(jià)平均為 ，租金在 2元左右，空臵率高，但銷(xiāo)售狀況較好。 ５、 13號(hào)線(xiàn)和 5號(hào)線(xiàn)交匯處的商業(yè)租金在 37元平米天左右，往天通苑北區(qū)及西區(qū)方向，租金逐漸降低。 天通苑集中商業(yè)區(qū) 天通苑商業(yè)中心 區(qū)域內(nèi)潛在商業(yè) 商業(yè)市場(chǎng)研究 天通苑商業(yè)中心占地面積約 7萬(wàn)平米，天通苑集中商業(yè)區(qū)占地面積約 8萬(wàn)平米。目前處于基礎(chǔ)施工階段。 商業(yè)市場(chǎng)研究 區(qū)域商業(yè)需求、供給分析對(duì)比 區(qū)域 人口（萬(wàn) 人） 商業(yè)面積（萬(wàn)平方米） 人均商業(yè)面積 （平方米） 備注 本項(xiàng)目半徑 6公里范圍 50 32+15（在建） 區(qū)域住宅以天通苑經(jīng)濟(jì)適用房為主。 未來(lái)本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過(guò)大，已超出區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，淘汰不被接受的商業(yè)。 住宅市場(chǎng)研究 公寓市場(chǎng)研究 商業(yè)市場(chǎng)研究 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 地塊所屬區(qū)域 —— 天通苑板塊是北京十大邊緣居住組團(tuán)，立水橋板塊為北京著名的居住板塊，主要定位均為居住、生活、購(gòu)物功能。 從政府規(guī)劃來(lái)看：并無(wú)辦公功能。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 —— 政府規(guī)劃 天通苑經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，從早期的僅僅滿(mǎn)足居住需求到現(xiàn)在商業(yè)配套的逐步完善，寫(xiě)字樓辦公市場(chǎng)始終沒(méi)有得到良好的發(fā)展。 目前區(qū)域內(nèi)也僅有：北方明珠、領(lǐng)地 OFFICE、明天第一城、旭輝奧都這四個(gè)帶有辦公功能的項(xiàng)目。均為商住樓，非純寫(xiě)字樓。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 —— 市場(chǎng)現(xiàn)狀 本 案 項(xiàng)目名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 北方明珠 綜合辦公樓 領(lǐng)地 OFFICE 二手商住樓 明天第一城 商務(wù)辦公公寓 旭輝奧都 商務(wù)辦公公寓 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 —— 市場(chǎng)價(jià)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 售完時(shí)間 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 結(jié)案銷(xiāo)售 均價(jià) 租金 折扣 北方明珠 2023年 1月 / 6000 10000 領(lǐng)地OFFICE 2023年 4月 2023年 9月 4550 6500 米 / 明天第一城 2023年 8月 21日 2023年 10月 6000 6800 旭輝奧都 2023年 6月 1日 / 7500 9500 / 首付 50%以上 ,一次性付款 區(qū)域內(nèi)由于沒(méi)有商務(wù)氛圍，且辦公物業(yè)品質(zhì)相對(duì)較低，因此物業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)比較低，在 9000元 /平米左右，領(lǐng)地 OFFICE及明天第一城由于結(jié)案時(shí)間較早，因此價(jià)格較低，目前均為只租不售。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 —— 市場(chǎng)供應(yīng)及消化速度 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 售完時(shí)間 建筑面積 總套數(shù) 剩余套數(shù) 北方明珠 2023年 1月 / / 8套（ 170平）公司自己持有，還有部分二手的。 領(lǐng)地 OFFICE 2023年 4月 2023年 9月 339套 售完 明天第一城 2023年 8月 21日 2023年 10月 2萬(wàn)平米 400多套 售完 旭輝奧都 2023年 6月 1日 / 約 20萬(wàn)平米 2682套 4套 60～ 90平米 從上表看，領(lǐng)地 OFFICE、明天第一城、旭輝奧都能達(dá)到 67套、 28套、 268套每月的銷(xiāo)售速度。從區(qū)域交通條件上看，領(lǐng)地 OFFICE和旭輝奧都緊鄰 5號(hào)線(xiàn)和 13號(hào)線(xiàn)的交匯處，交通條件優(yōu)于明天第一城和北方明珠。因此其銷(xiāo)售速度也明顯高于這兩個(gè)項(xiàng)目，而離本案最近的北方明珠項(xiàng)目銷(xiāo)售情況最差。 旭輝奧都銷(xiāo)售速度能到 268套 /月除了交通條件好，還有一個(gè)重要的因素便是其戶(hù)型面積小（ 70平米左右），投資總價(jià)低。而北方明珠至今未賣(mài)出的 8套均為 170平以上的大戶(hù)型也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。 政府規(guī)劃決定了該區(qū)域沒(méi)有辦公功能 區(qū)域發(fā)展以住宅、配套商業(yè)為主，沒(méi)有高端寫(xiě)字樓存在。 僅有少量商住樓，區(qū)域辦公氛圍極弱 目前市場(chǎng)供應(yīng)的辦公物業(yè)檔次形象差、 企業(yè)進(jìn)駐率低、居住辦公混雜 該區(qū)域并非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)租金相對(duì)較低 區(qū)域南部的亞運(yùn)村區(qū)域和奧林匹克中心區(qū)目前 也未能形成類(lèi)似 CBD或望京的辦公區(qū)，而區(qū)域內(nèi) 催生辦公業(yè)態(tài)的條件均不如亞運(yùn)村和奧林匹克中心區(qū) 區(qū)域市場(chǎng)不適合開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 —— 市場(chǎng)總結(jié) 商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究結(jié)論 ?未來(lái)本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過(guò)大， 已超出區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，淘汰不被接受的商業(yè)； ?根據(jù)商業(yè)特性結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)在廣義商業(yè)金融范疇中尋找最佳項(xiàng)目商業(yè)組合 ； ?區(qū)域市場(chǎng)不支持開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓產(chǎn)品。 項(xiàng)目情況分析 1 項(xiàng)目定位建議 4 項(xiàng)目 SWOT 分析 2 區(qū)域市場(chǎng)研究 3 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 5 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議 ? 項(xiàng)目客戶(hù)定位建議 市場(chǎng)定位建議 奧北 地鐵線(xiàn)上 宜居和諧社區(qū) 奧北 地鐵線(xiàn)上 宜居和諧社區(qū) 闡釋?zhuān)? ?隨著奧運(yùn)的來(lái)臨，亞奧商圈逐漸成為熱點(diǎn)； ?引發(fā)周邊區(qū)域價(jià)值的提升； ?本案距離亞奧核心區(qū)僅 6公里，隨著亞奧商圈的逐漸成熟； ?本案所在的奧北區(qū)域價(jià)值也將大幅提升。 奧北 地鐵線(xiàn)上 宜居和諧社區(qū) 闡釋?zhuān)? ?隨著北京不斷發(fā)展，道路交通的擁堵壓力日益嚴(yán)重； ?地鐵因其不受天氣限制，能夠定點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)，一直為年輕白領(lǐng)的首選交通工具； ?隨著北京地鐵線(xiàn)路的增加，地鐵交通日益發(fā)達(dá)； ?本案位處地鐵 5＃線(xiàn)及 13＃線(xiàn)交換站，交通出行方便快捷。 奧北 地鐵線(xiàn)上 宜居和諧社區(qū) 闡釋?zhuān)? ?項(xiàng)目位處區(qū)域?yàn)榫幼∩鐓^(qū)，項(xiàng)目的性質(zhì)是居住； ?適宜居住仍是主要的開(kāi)發(fā)方向； ?雙限商品房與商品房要有所區(qū)分但也應(yīng)為和諧鄰里。 產(chǎn)品定位建議 —— 雙限房 總建筑面積： 40000㎡ 左右； 占住宅面積比例： 70% 戶(hù)型面積區(qū)間： 按國(guó)家相關(guān)規(guī)定，全部為 90㎡ 以下戶(hù)型 戶(hù)型配比： 戶(hù)型 面積區(qū)間（㎡） 比例 一居 5565 20%左右 二居 75— 80 70%左右 三居 8590 10%左右 總建筑面積： 16000㎡ 左右； 占住宅面積比例： 30% 戶(hù)型面積區(qū)間： ?由于項(xiàng)目?jī)?nèi)兩限房面積超過(guò)住宅總面積 70%，因此戶(hù)型面積設(shè)臵不需考慮政策限制； ?根據(jù)區(qū)域住宅市場(chǎng)研究，區(qū)域內(nèi)住宅戶(hù)型面積區(qū)間多在 70100㎡，而 100130㎡左右戶(hù)型非常稀缺。 因此，商品房定位為 —— 產(chǎn)品定位建議 —— 商品房 打造 低總價(jià)、宜居 生活空間 以功能齊全、適合家庭居住的三居戶(hù)型為主； 與地塊內(nèi)雙限商品房即在品質(zhì)上有所區(qū)別 總面積合理控制，突出項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)調(diào)生活感：靈活的生活空間，便捷的生活方式 產(chǎn)品定位建議 —— 商 業(yè) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，本區(qū)域商業(yè)容量有限，再加之本項(xiàng)目的體量和位臵的綜合競(jìng)爭(zhēng)力的影響，本案大型集中商業(yè)和