【文章內(nèi)容簡介】 費 /鋪 F4：租金以扣點形式支付（扣點10%左右）根據(jù)品牌的不同而不同 B1：超市外租區(qū)的租金標準為： 19平方米的商鋪， /平方米 /天 F1外租區(qū)的商鋪租金： 20平米， 11元 /平方米 /天，另付 8萬元轉讓費 只租不售 商業(yè)市場研究 區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè) 區(qū)域位臵 體量 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租金水平 (平方米 /天 ) 售價（每平方 米） 西三區(qū)商業(yè) 三層沿街商鋪及尾貨市場，約 1萬平米 餐飲、美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、SPA、電腦培訓、復印打印等 / 西一區(qū)商業(yè) 單層、三層沿街商鋪，約7000平米。 地產(chǎn)中介、煙酒、餐飲、藥店、美術培訓、健身、茶館、超市、賓館、動物醫(yī)院、洗衣、診所等 2元左右 北三區(qū)商業(yè) 四層沿街商鋪及蘇寧、物美等共約 2萬平米商業(yè) 餐飲、網(wǎng)吧、動漫設計、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務所、美容美發(fā)、物美超市 只租不售 東三區(qū)商業(yè) 單層臨街商鋪，約 500平米，舊貨市場約 500平米 舊貨市場、餐飲 / 東亞奧北中心 南北區(qū)共計 商業(yè)廣場、臨街商鋪、精品購物店、名品箱包店、餐飲等 36元 / 區(qū)域商業(yè)個案 —— 龍德廣場 ?總規(guī)模 18萬平米，單層面積 ； ?地下 3層，地上 5層； ?業(yè)態(tài)組合： 購物百貨、超市、餐飲、文化藝術、健身保健、家居、影院等； ?品牌商家：家樂福、百安居、萬達、肯德基； ?租金：主力店約在 2元 /天 /平方米，非主力店約在 4元 /天 /平方米左右，一二層零售業(yè)態(tài)約在 6元 /天 /平米； ?售價：只租不售， ?經(jīng)營狀況：良好。 商業(yè)市場研究 該項目 2023年開業(yè)，為區(qū)域內(nèi)最大的核心商業(yè)中心，由于位臵優(yōu)越，家樂福、百安居、萬達影院多個主力店的進駐，吸引強大客流，使得經(jīng)營狀況較好。 ?商業(yè)經(jīng)營面積 ； ?地下一層、地上五層； ?業(yè)態(tài)組合：超市、服裝、餐飲、小商品等 ?品牌商家：華聯(lián)超市、萬意百貨、奧特萊斯名品折扣； ?租金： 2— 7元 /平米 /天； ?售價：只租不售； ?經(jīng)營狀況：良好。 區(qū)域商業(yè)個案 —— 明珠大廈商業(yè)樓 商業(yè)市場研究 萬意百貨檔次偏低、多選址在郊區(qū)，以經(jīng)營小商品為主，主要客群為城鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)的年輕消費人群。 區(qū)域商業(yè)個案 —— 天通苑 5區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 ?商業(yè)經(jīng)營面積： ； ?地下一層、地上五層； ?業(yè)態(tài)組合：購物中心、餐飲、銀行、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、藥店、攝影、煙草、眼鏡店等； ?品牌商家：西單購物中心； ?租金： 2元 /平方米 /天； ?空臵率： 20% 本項目由于緊挨龍德廣場，加上消費需求量有限，沿街商鋪出租情況不佳。 區(qū)域商業(yè)個案 —— 東亞奧北中心 商業(yè)市場研究 ?南區(qū) ，北區(qū) ； ?業(yè)態(tài)組合：茶座、酒吧、 DIY體驗店、餐飲、面包、購物、 ?租金： 36元 /平方米 /天； ?售價： /平方米 ?商業(yè)現(xiàn)狀：正在交房階段。 本項目已會部售出，剛剛交房，未來商業(yè)經(jīng)營需要一段培養(yǎng)期。 區(qū)域商業(yè)個案 —— 天通苑西一區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 ?商業(yè)經(jīng)營面積 7000平米； ?一至三層； ?業(yè)態(tài)組合： 餐飲、地產(chǎn)中介、洗衣、煙酒、藥店、美術培訓、健身、茶館、超市、賓館、動物醫(yī)院、診所等 ； ?租金： 2元 /平方米 /天； ?售價： /平方米 ?空臵率：基本無。 西一區(qū)內(nèi)商業(yè)主要為社區(qū)內(nèi)配套，基本沒有空臵，商業(yè)街內(nèi)有些許地攤，非常影響區(qū)域商業(yè)形象。 ?商業(yè)經(jīng)營面積 1萬平米； ?一至三層； ?業(yè)態(tài)組合：美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、 SPA、電腦培訓、復印打印等； ?租金： /平方米 /天； ?空臵率：基本無。 區(qū)域商業(yè)個案 —— 天通苑西三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 臨街店鋪基本無空臵，商品相對較為低檔，主要滿足社區(qū)內(nèi)人群購買需求。 ?商業(yè)經(jīng)營面積 2萬平米； ?三層； ?業(yè)態(tài)組合： 餐飲、網(wǎng)吧、動漫設計、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務所、美容美發(fā)、物美超市 ； ?品牌商戶：蘇寧、物美； ?租金： /平方米 /天； ?售價：只租不售； ?空臵率： 50%。 區(qū)域商業(yè)個案 —— 天通苑北三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 北三區(qū)商業(yè)街處于天通苑社區(qū)最內(nèi)部，呈“丫”字型道路兩側，多為三層商業(yè)，體量較大，而消費人群有限，因此空臵率較高。 區(qū)域商業(yè)個案 —— 天通苑東三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 ?商業(yè)經(jīng)營面積 1000平米； ?一層臨建； ?業(yè)態(tài)組合：舊物市場、 餐飲 ； ?品牌商戶：蘇寧、物美； ?租金： 1元 /平方米 /天； 東三區(qū)商業(yè)體量小、業(yè)態(tài)單一，屬于輔助及補充北三區(qū)商業(yè)。 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀總結 區(qū)域商業(yè)檔次相對較為低端，還屬于初級階段，絕大多數(shù)商業(yè)為天通苑社區(qū)內(nèi)配套商業(yè) 近年來立水橋城鐵周邊商業(yè)供應加大，龍德廣場、北方明珠購物中心，對社區(qū)內(nèi)商業(yè)形成一定影響。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)空臵率較高，尤其是進入到天通苑社區(qū)內(nèi)的商業(yè)，空臵率更高，商業(yè)基本呈飽和狀態(tài)。 ４、大型商業(yè)中心只租不售，平均租金在 24元左右，專業(yè)運營管理，空臵率低；臨街商鋪售價平均為 ，租金在 2元左右，空臵率高，但銷售狀況較好。 ５、 13號線和 5號線交匯處的商業(yè)租金在 37元平米天左右，往天通苑北區(qū)及西區(qū)方向，租金逐漸降低。 天通苑集中商業(yè)區(qū) 天通苑商業(yè)中心 區(qū)域內(nèi)潛在商業(yè) 商業(yè)市場研究 天通苑商業(yè)中心占地面積約 7萬平米，天通苑集中商業(yè)區(qū)占地面積約 8萬平米。目前處于基礎施工階段。 商業(yè)市場研究 區(qū)域商業(yè)需求、供給分析對比 區(qū)域 人口（萬 人） 商業(yè)面積（萬平方米） 人均商業(yè)面積 （平方米） 備注 本項目半徑 6公里范圍 50 32+15（在建） 區(qū)域住宅以天通苑經(jīng)濟適用房為主。 未來本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過大，已超出區(qū)域內(nèi)消費能力，必然會出現(xiàn)激烈的競爭，淘汰不被接受的商業(yè)。 住宅市場研究 公寓市場研究 商業(yè)市場研究 寫字樓市場研究 地塊所屬區(qū)域 —— 天通苑板塊是北京十大邊緣居住組團，立水橋板塊為北京著名的居住板塊，主要定位均為居住、生活、購物功能。 從政府規(guī)劃來看：并無辦公功能。 寫字樓市場分析 —— 政府規(guī)劃 天通苑經(jīng)過十幾年的發(fā)展，從早期的僅僅滿足居住需求到現(xiàn)在商業(yè)配套的逐步完善，寫字樓辦公市場始終沒有得到良好的發(fā)展。 目前區(qū)域內(nèi)也僅有：北方明珠、領地 OFFICE、明天第一城、旭輝奧都這四個帶有辦公功能的項目。均為商住樓，非純寫字樓。 寫字樓市場分析 —— 市場現(xiàn)狀 本 案 項目名稱 物業(yè)類型 北方明珠 綜合辦公樓 領地 OFFICE 二手商住樓 明天第一城 商務辦公公寓 旭輝奧都 商務辦公公寓 寫字樓市場分析 —— 市場價格 項目名稱 開盤時間 售完時間 開盤均價 結案銷售 均價 租金 折扣 北方明珠 2023年 1月 / 6000 10000 領地OFFICE 2023年 4月 2023年 9月 4550 6500 米 / 明天第一城 2023年 8月 21日 2023年 10月 6000 6800 旭輝奧都 2023年 6月 1日 / 7500 9500 / 首付 50%以上 ,一次性付款 區(qū)域內(nèi)由于沒有商務氛圍，且辦公物業(yè)品質(zhì)相對較低，因此物業(yè)的銷售均價比較低，在 9000元 /平米左右，領地 OFFICE及明天第一城由于結案時間較早，因此價格較低，目前均為只租不售。 寫字樓市場分析 —— 市場供應及消化速度 項目名稱 開盤時間 售完時間 建筑面積 總套數(shù) 剩余套數(shù) 北方明珠 2023年 1月 / / 8套（ 170平）公司自己持有，還有部分二手的。 領地 OFFICE 2023年 4月 2023年 9月 339套 售完 明天第一城 2023年 8月 21日 2023年 10月 2萬平米 400多套 售完 旭輝奧都 2023年 6月 1日 / 約 20萬平米 2682套 4套 60～ 90平米 從上表看，領地 OFFICE、明天第一城、旭輝奧都能達到 67套、 28套、 268套每月的銷售速度。從區(qū)域交通條件上看，領地 OFFICE和旭輝奧都緊鄰 5號線和 13號線的交匯處，交通條件優(yōu)于明天第一城和北方明珠。因此其銷售速度也明顯高于這兩個項目，而離本案最近的北方明珠項目銷售情況最差。 旭輝奧都銷售速度能到 268套 /月除了交通條件好，還有一個重要的因素便是其戶型面積?。?70平米左右），投資總價低。而北方明珠至今未賣出的 8套均為 170平以上的大戶型也驗證了這一點。 政府規(guī)劃決定了該區(qū)域沒有辦公功能 區(qū)域發(fā)展以住宅、配套商業(yè)為主，沒有高端寫字樓存在。 僅有少量商住樓，區(qū)域辦公氛圍極弱 目前市場供應的辦公物業(yè)檔次形象差、 企業(yè)進駐率低、居住辦公混雜 該區(qū)域并非傳統(tǒng)商務區(qū) 區(qū)域寫字樓市場租金相對較低 區(qū)域南部的亞運村區(qū)域和奧林匹克中心區(qū)目前 也未能形成類似 CBD或望京的辦公區(qū)，而區(qū)域內(nèi) 催生辦公業(yè)態(tài)的條件均不如亞運村和奧林匹克中心區(qū) 區(qū)域市場不適合開發(fā)寫字樓物業(yè) 寫字樓市場分析 —— 市場總結 商業(yè)、寫字樓市場研究結論 ?未來本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過大， 已超出區(qū)域內(nèi)消費能力，必然會出現(xiàn)激烈的競爭，淘汰不被接受的商業(yè)； ?根據(jù)商業(yè)特性結合項目特點在廣義商業(yè)金融范疇中尋找最佳項目商業(yè)組合 ； ?區(qū)域市場不支持開發(fā)寫字樓產(chǎn)品。 項目情況分析 1 項目定位建議 4 項目 SWOT 分析 2 區(qū)域市場研究 3 項目總體規(guī)劃建議 5 ? 項目市場定位建議 ? 項目產(chǎn)品定位建議 ? 項目客戶定位建議 市場定位建議 奧北 地鐵線上 宜居和諧社區(qū) 奧北 地鐵線上 宜居和諧社區(qū) 闡釋： ?隨著奧運的來臨，亞奧商圈逐漸成為熱點； ?引發(fā)周邊區(qū)域價值的提升； ?本案距離亞奧核心區(qū)僅 6公里，隨著亞奧商圈的逐漸成熟； ?本案所在的奧北區(qū)域價值也將大幅提升。 奧北 地鐵線上 宜居和諧社區(qū) 闡釋： ?隨著北京不斷發(fā)展，道路交通的擁堵壓力日益嚴重； ?地鐵因其不受天氣限制，能夠定點準時，一直為年輕白領的首選交通工具； ?隨著北京地鐵線路的增加，地鐵交通日益發(fā)達； ?本案位處地鐵 5＃線及 13＃線交換站，交通出行方便快捷。 奧北 地鐵線上 宜居和諧社區(qū) 闡釋： ?項目位處區(qū)域為居住社區(qū)，項目的性質(zhì)是居??； ?適宜居住仍是主要的開發(fā)方向； ?雙限商品房與商品房要有所區(qū)分但也應為和諧鄰里。 產(chǎn)品定位建議 —— 雙限房 總建筑面積： 40000㎡ 左右； 占住宅面積比例： 70% 戶型面積區(qū)間： 按國家相關規(guī)定，全部為 90㎡ 以下戶型 戶型配比： 戶型 面積區(qū)間（㎡） 比例 一居 5565 20%左右 二居 75— 80 70%左右 三居 8590 10%左右 總建筑面積： 16000㎡ 左右； 占住宅面積比例： 30% 戶型面積區(qū)間： ?由于項目內(nèi)兩限房面積超過住宅總面積 70%，因此戶型面積設臵不需考慮政策限制； ?根據(jù)區(qū)域住宅市場研究，區(qū)域內(nèi)住宅戶型面積區(qū)間多在 70100㎡，而 100130㎡左右戶型非常稀缺。 因此，商品房定位為 —— 產(chǎn)品定位建議 —— 商品房 打造 低總價、宜居 生活空間 以功能齊全、適合家庭居住的三居戶型為主； 與地塊內(nèi)雙限商品房即在品質(zhì)上有所區(qū)別 總面積合理控制，突出項目價格優(yōu)勢 強調(diào)生活感：靈活的生活空間，便捷的生活方式 產(chǎn)品定位建議 —— 商 業(yè) 通過市場調(diào)研，本區(qū)域商業(yè)容量有限，再加之本項目的體量和位臵的綜合競爭力的影響，本案大型集中商業(yè)和