第4章房地產市場調查與預測(編輯修改稿)
2025-03-12 14:08 本頁面
【文章內容簡介】 員不是直接觀察被調查者的行為，而是觀察其行為發(fā)生后的痕跡，據(jù)此收集所需資料的方法。 3．行為記錄法 行為記錄法就是在取得被調查者同意后，在調查現(xiàn)場安裝某種儀器設備，觀察并記錄被調查者的行為，以獲取所需資料的調查方法。 ? 優(yōu)點：是被調查者不知道或者不介意自己的行為受到了觀察，因此表現(xiàn)十分自然，這樣收集到的資料比較客觀真實。 ? 缺點： ? (1)費用較高，時間較長。 ? (2)難以觀察到事物的內在因素。 (3)當人們知道被觀察時可能會改變他們的行為，從而導致觀察結果失真。 ? (4)對調查人員素質要求較高。 問卷調查法 ? 問卷調查法是房地產企業(yè)進行各種調查時最常用的一種方法。它是詢問調查法的發(fā)展和延伸，在各種調查中具有廣泛的用途，發(fā)揮著重要的作用。 問卷調查法的概念與優(yōu)缺點分析 ? 問卷，又稱調查表，是調查者根據(jù)市場調查的目的和需求設計出來的，由一系列問題、備選答案及說明等組成的，向被調查者收集資料的一種工具。 ? 問卷調查法，簡稱問卷法，是調查者運用統(tǒng)一設計的調查問卷，由被調查者填寫，向被調查者了解市場有關情況，以收集有關資料的方法。 優(yōu)點： ? (1)調查范圍廣 ? (2)節(jié)省人力、費用和時間 ? (3)具有匿名性的優(yōu)點 ? (4)避免干擾、減少誤差 ? (5)便于整理和分析資料。 缺點： ? (1)回收率低。 ? (2)對被調查者的文化程度要求高。 ? (3)被調查者可能因誤解問卷的含義而影響調查結果。 調查問卷的基本結構 ? 問卷是問卷調查法的基本工具，了解問卷的基本結構，對問卷的設計和應用都是必需的。 ? 調查問卷一般由卷首語、正文和結束語三部分組成。 1．卷首語 ? （１）問候語。 ? （２）填表說明。 ? （３）問卷編號。 ２．問題和答案 ? 問題和答案是問卷的主體，是問卷最核心的組成部分。 ? 包括需要調查的問題和備選答案。 ３．結束語 ? 結束語放在問卷的最后。 ? 一方面向被調查者表示誠懇的感謝； ? 另一方面，還應向被調查者征詢對市場調查問卷設計的內容、對問卷調查的意見和看法。 調查問卷問題的設計 １．問題的類型 ? （１）開放式問題和封閉式問題 ? 1）開放式問題是指問卷上沒有事先擬好的答案，回答者可以自由回答的問題。 例如：您在購房過程中最需要哪些服務 ? ? 優(yōu)點：被調查者可以充分表達自己的意見和看法，有利于發(fā)揮被調查者的主動性和想象力；很可能收集到調查者自己忽略的問題答案、資料或建設性意見；防止固定答案對被調查者的誘導。 ? 缺點：標準化程度低，調查結果不易處理；要求被調查者有一定的文字表達能力；在匯總處理調查結果時，因文化素質較高的人發(fā)表的意見較多而形成調查偏差；回答率較低，需要時間較長。 ? 開放式問題適于詢問那些潛在答案很多，或者答案比較復雜，或者尚未弄清各種可能答案的問題。 ? 2）封閉式問題是指答案已事先由調查者擬定，由被調查者從中選擇答案的問題。 例如： ? 您認為住宅本身哪些條件最重要 ? 樓層口 朝向口 采光口 通風口 位置口 室內布局口 配套設施口 戶型口 視野口(請用阿拉伯數(shù)字選出前三項 ) ? 封閉式問題主要有兩種類型： ? ①二項選擇題，即要求被調查者在預先給定的、相互對立的兩個答案中選擇一個答案。 例如： ? 您是否購買了住房 ? 買了口 未買口 ? ② 多項選擇題，即問卷中給出的答案在兩個以上，由被調查者根據(jù)自己的情況從中選擇一個或多個答案。 例如： ? 您對所購買的住宅哪些方面不滿意 ? 地點口 環(huán)境口 設計口 質量口 價格口 建材口 其他口 (請用阿拉伯數(shù)字選出前三項 ) ? 優(yōu)點：便于回答，節(jié)省時間；結果易于處理；有利于提高問卷的回收率和有效率。 ? 缺點：對制作答案要求高，有時很難把答案設計周全，可能被調查者的意見不在擬訂的答案中；給定的答案可能會對被調查者產生誘導；對被調查者來說，回答封閉式問題很方便，即使不了解的問題也可以任意填答，這會降低回答的可靠性。 ? （２）事實性問題、行為性問題、動機性問題和態(tài)度性問題 ? 1）事實性問題是要求被調查者回答一些關于客觀存在的情況的問題。 例如： ? 您現(xiàn)在的住房產權是 ? 自己所有口 租的口 借的口 單位的口 ? 2）行為性問題是對被調查者的行為進行調查。 例如
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