房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分教程(編輯修改稿)
2025-02-11 00:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 場細分的依據(jù) （一）住宅市場細分依據(jù) 1．人文因素 —— 消費者分類的基本變量。如人口的年齡分組、性別分類、家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、文化程度、宗教、民族、國籍等 2．地理因素 （ 1）居住區(qū) （市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等） （ 2）行政區(qū) （ 3）大區(qū)域（如 5萬人以下， 5萬人一 10萬人， 10萬人一 30萬人， 50萬人、 100萬人等） 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 3．心理與行為因素 分為動機、知覺、學習、信念與態(tài)度四類。 ★動機（經(jīng)濟型、地位型；理智型、投資性、投機型） ★品牌忠誠性（強、輕、沒有） ★準備購買時（不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望） ★對產(chǎn)品之態(tài)度（狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視） 4．環(huán)境因素 ★指住宅商品本身所處的環(huán)境條件。如商品住宅周邊的自然環(huán)境、配套設(shè)施環(huán)境、交通環(huán)境、生活環(huán)境等等。 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 住宅市場細分因素表 地 理 變 數(shù) 地區(qū) 城市行政區(qū)域、居民自然形成街區(qū)、城區(qū)、郊區(qū) 朝向 除東、西、南、北外，還有景觀 樓層 不同類型的物業(yè)客戶對樓層的選擇不同 配套 交通、娛樂、教育、衛(wèi)生、商業(yè) 人 口 變 數(shù) 年齡 20歲以下、 20~30歲、 30~40歲、 40歲以上 家庭規(guī)模 1~2人、 3~4人、 5~7人、 8人以上 家庭結(jié)構(gòu) 單身、丁克家庭、普通家庭 家庭月收入 、 ~、 ~、 1~、 職業(yè) 專業(yè)人員、經(jīng)理、政府官員、業(yè)主、自由職業(yè)者 教育程度 大專以下、大學本科、研究生及以上 心 理 變 數(shù) 社會階層 下層、中層、上層 生活方式 變化型、參與型、自由型、穩(wěn)定型 個性 沖動型、進攻型、交際型、權(quán)力型、自負型 行 為 變 數(shù) 時機 一般時機、特殊時機 追求的利益 便利、經(jīng)濟、身份、品位 購前階段 不知道、感興趣、想買 使用者地位 首次置業(yè)、二次置業(yè)、多次置業(yè) 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 （二）非住宅用房市場細分依據(jù) 最終用戶細分 產(chǎn)品應(yīng)用細分 顧客規(guī)模細分 追求利益細分 廠房 標準、專用 商業(yè) 普通、購物中心 金融 銀行、證券 賓館 普通、別墅式、酒店式 文化娛樂 俱樂部、樂園、多功能 大 客 戶 中客戶 小客戶 價格 質(zhì)量 地段 綠化 物業(yè) 三、房地產(chǎn)市場細分的原則 １．生存原則 ２．機會原則 ３．集中原則 ４．了解原則 ５．感覺原則 ６．進攻原則 ７．防御原則 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 四、房地產(chǎn)市場細分化參數(shù) １．家庭參數(shù) ２．地理參數(shù) 第一是自然地理環(huán)境 第二是經(jīng)濟地理環(huán)境 第三是人文環(huán)境 ３．心理參數(shù) ４．行為參數(shù) 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 五、房地產(chǎn)市場細分程序和方法 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 對象 目的 調(diào)查內(nèi)容 第一輪市場 細分 市場總供求 尋找投資機會 商品房開發(fā)規(guī)模、投入與吸納量及地區(qū)分布、價格與成本、建造資源信息等 第二輪市場細分 消費者 確定擬投資商品房的市場定位 潛在客戶的地域分布、家庭結(jié)構(gòu)、文化層次、收入水平、職業(yè)特點 第三輪市場細分 潛在消費群體 找依據(jù)、為決策提供信息 消費心理與行為偏好 第三節(jié) 房地產(chǎn)目標市場的確定 一、確定房地產(chǎn)目標市場的意義 二、房地產(chǎn)目標市場確定時應(yīng)注意的問題 三、影響房地產(chǎn)目標市場確定的因素 四、房地產(chǎn)目標市場的確定與市場定位 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 一、確定房地產(chǎn)目標市場的意義 （一）可集中所有可利用資源去“占領(lǐng)”所確定了的細分市場 （二）可更有針對性地去做市場營銷的各項工作 二、房地產(chǎn)目標市場確定時應(yīng)注意的問題 （一）有效性 （二）規(guī)模性 （三）清晰性 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 三、影響房地產(chǎn)目標市場確定的因素 （一）市場規(guī)模 （二）資源條件 —— 擁有的或能籌集到的 （三）環(huán)境條件 —— 所在地塊的 （四）盈利性因素 （五）風險性因素 —— 意外因素 （六）政策性因素 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 四、房地產(chǎn)目標市場的確定與市場定位 目標市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過細分后，確定自己的產(chǎn)品所要進入細分的領(lǐng)域 . 市場定位：就是將產(chǎn)品置于某個特定的細分市場中，針對目標客源，設(shè)計規(guī)劃出符合消費者需要的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場定位包括：項目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 廣東有兩個著名的樓盤 碧枝園 目標市場 市場定位 香港中下層居民和廣州 度假、休閑 的部分富裕家庭 （一個五星級的家） 麗江花園 廣州市的白領(lǐng)人士 文化豐富的 和諧居家場所 目標市場是市場定位的前提，市場定位是為目標市場服務(wù)，起一個點睛的作用，若沒有一個準確而生動的市場定位，整個房地產(chǎn)的策劃和營銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機。 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查與細分 （一）房地產(chǎn)目標市場確定的程序 1．項目市場屬性定位運作的程序如下： 一般投資機會分析 市場細分 目標市場選擇
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