【文章內(nèi)容簡介】 分析，從目前整個商圈的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢和潛力，以滿足區(qū)域性生活配套和市場求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項目的優(yōu)勢和潛力，以滿足區(qū)域性生活配套和市場需要為基本，項目定位遵循下述原則：需要為基本，項目定位遵循下述原則：? 一部分商業(yè)用來滿足商圈傳統(tǒng)批發(fā)零售的基本需求；一部分商業(yè)用來滿足商圈傳統(tǒng)批發(fā)零售的基本需求；? 以以 “樂活小鎮(zhèn)樂活小鎮(zhèn) ”為經(jīng)營主題，體現(xiàn)現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)生活特點，引入集生活服務(wù)、體驗休閑為一為經(jīng)營主題，體現(xiàn)現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)生活特點，引入集生活服務(wù)、體驗休閑為一體的經(jīng)營理念；體的經(jīng)營理念；? 建筑內(nèi)以建筑內(nèi)以 主題主題 經(jīng)營的形式來體現(xiàn)，營造輕松、休閑的購物環(huán)境。經(jīng)營的形式來體現(xiàn)，營造輕松、休閑的購物環(huán)境。 休閑化、生態(tài)化、體驗式；休閑化、生態(tài)化、體驗式；項目核心要素項目核心要素 區(qū)域的區(qū)域的 、全新的、中高檔次的商業(yè)模式；、全新的、中高檔次的商業(yè)模式； 中心的、空前的、具有創(chuàng)新性的。中心的、空前的、具有創(chuàng)新性的。 項目經(jīng)營定位與必要性項目經(jīng)營定位與必要性 項目定位的必要性項目定位的必要性 項目主題的定位是保證項目租賃售的條件之一。沒有主題就不會有鮮明的個性，也就自項目主題的定位是保證項目租賃售的條件之一。沒有主題就不會有鮮明的個性，也就自然不會吸引商戶的注意力。無法提升租賃價格。然不會吸引商戶的注意力。無法提升租賃價格。3. 項目分析項目分析 項目項目 SWOT分析分析 項目經(jīng)營定位與必要性項目經(jīng)營定位與必要性 總體業(yè)態(tài)定位分析總體業(yè)態(tài)定位分析 總體業(yè)態(tài)定位分析總體業(yè)態(tài)定位分析?隨著國民經(jīng)濟實力及消費意識的提高，餐飲、休閑娛樂已經(jīng)進入一個較高的消費層次隨著國民經(jīng)濟實力及消費意識的提高，餐飲、休閑娛樂已經(jīng)進入一個較高的消費層次。?目前，項目周邊還沒有出現(xiàn)以餐飲、休閑娛樂為主的綜合商業(yè)體，在該商圈有很大的目前，項目周邊還沒有出現(xiàn)以餐飲、休閑娛樂為主的綜合商業(yè)體，在該商圈有很大的發(fā)展空間。發(fā)展空間。?本項目所在區(qū)域的商鋪正好面臨飛鵝路，為需要看中品牌展示的商家提供了極好的空本項目所在區(qū)域的商鋪正好面臨飛鵝路，為需要看中品牌展示的商家提供了極好的空間和位置。間和位置。?餐飲、休閑娛樂項目對商鋪外在的形象的設(shè)置要較高的標(biāo)準(zhǔn)要求，這也正好與本項目餐飲、休閑娛樂項目對商鋪外在的形象的設(shè)置要較高的標(biāo)準(zhǔn)要求，這也正好與本項目建筑風(fēng)格相一致。建筑風(fēng)格相一致。從以上幾個方面分析來看，在本項目的商業(yè)做餐飲、休閑娛樂街區(qū)具有很大從以上幾個方面分析來看，在本項目的商業(yè)做餐飲、休閑娛樂街區(qū)具有很大的可能性。的可能性。Part 4 項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議4. 項目招商建議項目招商建議 項目市場定位項目市場定位 項目檔次定位項目檔次定位 項目功能業(yè)態(tài)定位項目功能業(yè)態(tài)定位 項目各樓層租金均價建議項目各樓層租金均價建議 項目招商租賃條件建議項目招商租賃條件建議 項目招商運營方式建議項目招商運營方式建議 項目商戶組合建議項目商戶組合建議 項目市場定位項目市場定位 項目定位依據(jù)項目定位依據(jù) 1. 商圈優(yōu)勢商圈優(yōu)勢n項目所在商圈是柳州市傳統(tǒng)的批零商業(yè)核心；項目所在商圈是柳州市傳統(tǒng)的批零商業(yè)核心；n居民消費潛力巨大，中高檔消費群體需求日益增大居民消費潛力巨大，中高檔消費群體需求日益增大；；n柳州商業(yè)發(fā)展勢頭突出，相對于廣西其他主要城市柳州商業(yè)發(fā)展勢頭突出，相對于廣西其他主要城市，還具有一定的發(fā)展空間；，還具有一定的發(fā)展空間；3. 項目特征項目特征n項目原址為金鵝市場，是有名的小百貨批零項目原址為金鵝市場，是有名的小百貨批零集散地；集散地；n揚長避短，在業(yè)態(tài)布局上注重與建筑自身條揚長避短，在業(yè)態(tài)布局上注重與建筑自身條件的匹配，以更好地引入優(yōu)質(zhì)商戶；件的匹配，以更好地引入優(yōu)質(zhì)商戶；n注重項目整體形象塑造，扭轉(zhuǎn)長久以來的低注重項目整體形象塑造，扭轉(zhuǎn)長久以來的低端的形象，給予市場信心端的形象，給予市場信心n需進行合理的規(guī)劃設(shè)計，以符合現(xiàn)代商業(yè)模需進行合理的規(guī)劃設(shè)計，以符合現(xiàn)代商業(yè)模式。式。2. 物業(yè)市場發(fā)展物業(yè)市場發(fā)展n應(yīng)抓住商圈升級機遇，突出中高端、應(yīng)抓住商圈升級機遇，突出中高端、時尚、個性化消費，注重合理的業(yè)態(tài)組時尚、個性化消費，注重合理的業(yè)態(tài)組合；合；n提高娛樂、餐飲業(yè)態(tài)的比例，以滿足提高娛樂、餐飲業(yè)態(tài)的比例，以滿足消費需求；消費需求；n注重品牌商家的引進及形象推廣，努注重品牌商家的引進及形象推廣，努力爭取商圈內(nèi)中高端消費者的份額。力爭取商圈內(nèi)中高端消費者的份額。定位依據(jù)定位依據(jù)定位方向定位方向規(guī)避自身不足，捕捉市場發(fā)展趨勢規(guī)避自身不足，捕捉市場發(fā)展趨勢 項目市場定位項目市場定位 項目市場定位項目市場定位 樂活小鎮(zhèn)主題式購物中心樂活小鎮(zhèn)主題式購物中心品味市場生活舞臺品味市場生活舞臺n延續(xù)項目外觀設(shè)計及前期推廣概念；延續(xù)項目外觀設(shè)計及前期推廣概念；n與區(qū)域其他項目走差異路線。挖掘自身特點，突出自我風(fēng)格與區(qū)域其他項目走差異路線。挖掘自身特點，突出自我風(fēng)格4. 項目招商建議項目招商建議 項目市場定位項目市場定位 項目檔次定位項目檔次定位 項目功能業(yè)態(tài)定位項目功能業(yè)態(tài)定位 項目各樓層租金均價建議項目各樓層租金均價建議 項目招商租賃條件建議項目招商租賃條件建議 項目招商運營方式建議項目招商運營方式建議 項目商戶組合建議項目商戶組合建議 項目檔次定位項目檔次定位50000 80000 150000規(guī)模（㎡）規(guī)模（㎡）檔檔次次低檔中檔高檔紅星美凱龍紅星美凱龍 新時代商業(yè)港新時代商業(yè)港 飛鵝商城飛鵝商城 項目定位項目定位中檔偏高的購物中心中檔偏高的購物中心飛龍新城飛龍新城 4. 項目招商建議項目招商建議 項目市場定位項目市場定位 項目檔次定位項目檔次定位 項目功能業(yè)態(tài)定位項目功能業(yè)態(tài)定位 項目各樓層租金均價建議項目各樓層租金均價建議 項目招商租賃條件建議項目招商租賃條件建議 項目招商運營方式建議項目招商運營方式建議 項目商戶組合建議項目商戶組合建議 項目功能業(yè)態(tài)定位項目功能業(yè)態(tài)定位 整體功能定位整體功能定位項目整體功能項目整體功能集購物、休閑、娛樂等多功能于一體；集購物、休閑、娛樂等多功能于一體；打造以打造以 ““ 樂活小鎮(zhèn)樂活小鎮(zhèn) ”” 為主題，面對中端為主題，面對中端偏高收入人群及家庭消費的購物中心偏高收入人群及家庭消費的購物中心目標(biāo)消費群需