【文章內(nèi)容簡介】 1F2F3F4F均價： 46 （ 1－ 3%） =45元 /㎡ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價下調(diào) 3% ） 3F均價： 78 （ 1－ 3%） =72元 /㎡（餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價下調(diào) 3% ）2F均價： 140 （ 1－ 5%） = 133元 /㎡（家居行業(yè)租金承受能力較低，租金單價下調(diào) 5% ）1F均價： 232元 /㎡ 注：最終的各層定價按市場推算價后，稍作調(diào)整后得出的本項目各層商鋪租金均價。4F33寫字樓定價定價參考周邊項目華創(chuàng)商業(yè)廣場n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢；n寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低； 300來個車位，明顯不夠用；n寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強。n外立面顏色像倉庫，內(nèi)部梁柱較多，實用性不佳。發(fā)展商 廣東華創(chuàng)集團地理位置 廣佛路平地段 88號占地 約 2萬平方米建筑面積 招商現(xiàn)狀 暫未正式招商，以銷售為主車位 約 300個實用率 70％電梯 3條單層面積 /層高 2023平米 /中央空調(diào) 無 【 預留空調(diào)位 】租金 30元 /平米 /月管理費 8元 /平米 /月華創(chuàng)商業(yè)廣場是以 廣州最成功的 “萬菱模式 ”為模板，定位佛山首席國際精品采購中心，打造華南重要的精品采購基地。項目建筑面積超 6萬㎡ ,其中 1～ 4層為獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 。5～ 10層為展貿(mào)式寫字樓，超 10,000㎡ 商業(yè)廣場。34寫字樓定價中盈廣場n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢；n寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低； 300來個車位，明顯不夠用；n寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強。n外立面顏色像倉庫，內(nèi)部梁柱較多，實用性不佳。中盈廣場，是大瀝城區(qū)的核心地段，包括兩棟 21層甲級寫字樓， 13層為商業(yè)以及 23層的四星級酒店，功能形態(tài)涉及國際金融中心、 CEO俱樂部、整層辦公空間和城市核心商務廣場等四大功能分區(qū)。地理位置 南海區(qū)大瀝金貿(mào)大道 6號占地 約 7000平方米建筑面積 10萬平方米招商現(xiàn)狀 招商中，入住率 40%車位 500個實用率 70％電梯 6條單層面積 /層高 1100平米 【 10個單元 】 /中央空調(diào) 有租金 50元 /平米 /月物管 國際高力物業(yè)管理費 18元 /平米 /月35寫字樓定價金安一號項目位于南海區(qū)重點規(guī)劃打造金融區(qū)板塊，打造低碳、生態(tài)、節(jié)能環(huán)保 5A寫字樓， 11米超高豪華商務大堂，中空肺葉結(jié)構(gòu)設計，空氣自然對流，二層空中花園設計。n區(qū)域發(fā)展前景好，周邊配套不成熟；n項目提供帶裝修標準，可省去小型公司裝修費用，且差價不大，對廣佛智城具備一定參考意義地理位置 南海大道和海五路交匯處建筑面積 10層獨棟招商現(xiàn)狀 招商中，入住率 50%車位 400個實用率 70％電梯 7條日立品牌電梯單層面積 /層高 5000平米 【 10個單元 】 單層 12戶，偶數(shù)層 24戶 /中央空調(diào) 有租金 帶裝修： 45元 /平米 /月毛坯： 38元 /平米 /月物管 國際高力物業(yè)管理費 13元 /平米 /月36寫字樓定價南方廣場南方廣場集購物消費、休閑娛樂、商務、服務、辦公等綜合性于一體的廣場 ,總建筑面積 35000平方米。地理位置優(yōu)越 ,成熟社區(qū)、商圈圍繞、學校、幼兒園集中、交通便利。已有多個上市公司進駐 ,中國人壽、中國平安、 7天酒店、貿(mào)易公司等。n地理位置比較好，周邊商貿(mào)環(huán)境較好；n當?shù)乇容^典型的多功能、多業(yè)態(tài)的綜合性項目，跟項目有一定參考價值；n商務配套成熟，但整體規(guī)模較?。坏乩砦恢?嘉州廣場對面樓宇狀況 共 8層， 4層以上為寫字樓招商現(xiàn)狀 入住率近 80成車位 300個實用率 80％電梯 3條單層面積 /層高1000平米 【 10個單元 】 ，層高有 空調(diào) 只有 ；租金 帶空調(diào)： 35元 /平米 /月不帶空調(diào)： 30元 /平米 /月管理費 包括在租金里37寫字樓定價市場比較法項目及權(quán)重 本項目 華創(chuàng) 中盈 金安壹號 南方廣場區(qū)位 20% 85 17 85 17 90 18 90 18 85 17交通 20% 50 10 70 14 70 14 75 15 75 15商業(yè)配套 30% 50 15 60 18 70 21 65 65 硬件 20% 70 14 50 10 90 18 80 16 50 10軟件 10% 65 50 5 70 7 70 7 50 5合計 100% 　 　 64 　 78 　 　 參考比重 　 40% 20% 20% 20%參考權(quán)重 　 　 98% 80% 83% 94%參考項目租價 (元 /平方米 /月 ) 　 　 30 50 38 30 參考項目相對參考項目的租價 (元/平方米 /月 ) 　 　 29 40 31 28 項目租金均價 (元 /平方米 /月 ) 　 32 12 8 6 6 38寫字樓定價參數(shù)修正法項目及權(quán)重 項目 華創(chuàng) 中盈 金安 南方廣場區(qū)位 10% 85 85 80 8 90 9 80 8交通 20% 50 10 50 10 70 14 75 15 70 14商業(yè)配套 25% 50 60 15 70 65 60 15硬件 【 辦公智能配套】 25% 70 50 80 20 80 20 50 軟件 【 物業(yè)管理 】 20% 65 13 50 10 70 14 70 14 50 10合計 100% 　 　 56 　 　 　 參考比重 　 40% 20% 20% 20%參考項目與本案的對比權(quán)重 　 　 110% 84% 83% 103%參考項目租價 (元 /平方米 /月 ) 　 　 30 50 38 30 參考項目相對參考項目的租價 (元 /平方米 /月 ) 　 　 33 42 31 31 項目租金均價 (元 /平方米 /月 ) 　 34 13 8 6 6 修正根據(jù)：l電子商務企業(yè)區(qū)位要求不高，主要為廣佛智城內(nèi)部項目企業(yè)服務，故將區(qū)位的權(quán)重進行調(diào)低；l寫字樓多為電子商務服務的相關(guān)營銷、攝影、金融等配套公司對交通跟硬件及物管要求高，故進行調(diào)高。39寫字樓定價樓層租金定價樓層 套數(shù) 總建面積 均價 層差 月租金5層 19 25 0 6層 19 27 0 7層 19 27 2 8層 19 29 0 9層 19 29 2 10層 19 31 0 11層 19 31 2 12層 19 33 0 13層 19 33 0 14層 19 35 2 15層 19 37 2 16層 19 39 2 17層 19 41 2 18層 19 43 2 合計總體均價 33元 /平方米 /月價格綜合建議定價方式 市場比較法 參數(shù)修正法參考租價（元 /㎡ ） 32 34 參考權(quán)重 70% 30%權(quán)重得分 確定租金 綜合項目寫字樓整體均價定價為 33元 /平方米 /月40財 務 分 析PART 6. 結(jié)合招商工作年度計劃，按 2023年 12月底完成首啟 100%招商率，初步推算：首啟商業(yè)街部分2023年租金收益約 ；2023年租金收益約 。兩年總收益：約 首啟寫字樓部分2023年租金收益約 ；2023年租金收益約 。兩年總收益：約 首啟收益合計2023年商業(yè)街寫字樓： 1568萬2023年商業(yè)街寫字樓： 3136萬兩年總收益：約 4704萬元41備注：總體均價： 132元租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠： 6個月結(jié)合招商工作年度計劃，按照 2023年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分 2023年年租金收益約 ； 2023年年租金收益約 。2年總收益：約。42備注：租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠： 6個月結(jié)合招商工作年度計劃，按照 2023年 12月底完成首啟 100%招商率，初步推算出首啟寫字樓部分 2023年年租金收益約； 2023年年租金收益約 萬元。2年總收益：約 43招 商 策 略PART 7. attract investment strategy關(guān)鍵詞： 目的、目標、階段44策略總綱? 借助政府平臺力量，塑造、充實 “ 行業(yè)領(lǐng)頭 ” 的項目注釋內(nèi)涵及指導效應；?借助各類商會、行業(yè)協(xié)會、非營利指導機構(gòu)的作用力，進行深度合作；?利用 “ 行業(yè)論壇 ” 等活動提升項目的專業(yè)地位、引領(lǐng)地位的形象，同時搜尋相應的目標客戶；?善用行業(yè)協(xié)會資料，收集目標商家信息，進行傳統(tǒng)的電話拜訪和上門拜訪；?積極利用第三方（包括各種形式的中介代理）資源，以更快的速度完成招商；?利用