【文章內(nèi)容簡介】 50 62 50元 /平方米 2 地下管線遷移 300 17 22 3 臨水臨電安裝等前期費 172 10 12 10元 /平方米 三 土建建設(shè)投資 31327 1820 2274 % 1 土建安裝 30864 1793 2240 土建總承包 22895 1330 1662 甲方分包 5302 308 385 包括電梯、消防、門窗等 甲供材料設(shè)備 2668 155 194 包括外墻材料、電箱電表等 2 工程監(jiān)理費 309 18 22 基建造價的 1% 3 質(zhì)檢監(jiān)測費 154 9 11 基建造價的 % 北京百合花園立項成本測算表（一） 項目 總額 單價 比例 備注 總建單價 可售單價 四 紅線內(nèi)市政配套工程 5178 301 376 % 1 供電 2066 120 150 六通一平，暫定 120元 /平方米 2 自來水工程 516 30 37 六通一平，暫定 30元 /平方米 3 雨污水工程 516 30 37 六通一平，暫定 30元 /平方米 4 燃氣工程 430 25 31 六通一平，暫定 25元 /平方米 5 熱力工程 766 45 56 六通一平，暫定 45元 /平方米 6 道路工程 258 15 19 六通一平，暫定 15元 /平方米 7 園林綠化工程 624 36 45 綠化面積 250元 五 政府收費 3099 180 225 % 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 2754 160 200 按 160元 /平方米 2 報建報批費 344 20 25 20元 /平方米 六 不可預見費 819 48 59 % 二至五的 2% 一至六項合計 152070 8834 11039 % 七 管理費用 800 46 58 % 800萬 八 財務費用 10942 636 794 % 按實際資金情況 九 銷售費用 4055 236 294 % 銷售額 2％ 總投資合計 167868 9752 12185 100% 北京百合花園立項成本測算表（二） ? 經(jīng)測算項目立項時總建筑面積 ，可售面積 平方米。預計總投資 ，折合總建單價 9752元 /平方米，可售單價 12185元 /平方米。其中： ? 土地費用 ，占總成本的 %； ? 前期費用 ，占 %； ? 土建安裝 ，占 %； ? 紅線內(nèi)配套 ，占 %； ? 政府收費 ，占 %； ? 開發(fā)費用 ，占 %。 ? 實際運作中面積有所增加，總建筑面積 ，可售面積 ，動態(tài)成本為 ，上漲了 3%，但折合總建單價為 9762元 /平方米，僅上漲了 %。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 ? 財務分析之二 —— 收入測算。 ? 收入測算一般包括銷售收入和租金收入或物業(yè)價值，如果是持有自營物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來測算。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 ? 項目立項時預計可實現(xiàn)總銷售收入 ，其中車庫是按照可售車庫的建安成本來計算，資產(chǎn)值 。 ? 實際執(zhí)行過程中，由于趕在市場出現(xiàn)調(diào)整前開盤銷售，目前住宅回收均價已經(jīng)達到 15359元，商鋪回收均價達到 33311元，預計銷售收入將達到 。 銷售收入合計 14719元 /平方米 202765萬元 住宅 14000元 /平方米 180265萬元 配套商業(yè) 25000元 /平方米 22500萬元 資產(chǎn)（地下車庫） 292元 /平方米 4027萬元 北京百合花園立項收入預測表 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 ? 財務分析之三 —— 現(xiàn)金流量分析。 現(xiàn)金流量分析中應包括： ? 項目所需投資總額。 ? 項目所需啟動資金。 ? 企業(yè)可調(diào)劑資金和預計可調(diào)動資金。 ? 項目資金缺口最高值、時點及解決辦法。 ? 融資可能與成本。 市場分析 市場供求分析 競爭項目分析 財務分析 風險分析 投資決策 序號 年 份 2023年 2023年 2023年 2023年 合計 項 目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 銷售收入 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 2 現(xiàn)金流出 78540 33375 3100 5472 7844 10844 7817 8817 9472 7608 4050 (93) 176845 土地款 78000 32315 110315 建設(shè)投資 500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 管理費用 40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 銷售費用 0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 稅費 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 凈現(xiàn)金流量 (78540) (33375) (3100) 11628 26356 23356 22183 21183 17528 11881 1338 5482 25921 4 累計凈現(xiàn)金流量 (78540) (111915) (115015) (103387) (77031) (53675) (31492) (10308) 7220 19101 20439 25921 5 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (32561) (2951) 10798 23877 20643 19129 17821 14386 9513 1045 4178 7339 6 累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 (78540) (111101) (114052) (103254) (79377) (58733) (39605) (21784) (7398) 2116 3161 7339 計算指標 ∶ 財務內(nèi)部收益率 按季度 % 按年 % 財務凈現(xiàn)值 (I=10%) ￥ 7, 萬元 靜態(tài)投資回收期 季度 年 動態(tài)投資回收期 季度 年 北京百合花園立項全投資現(xiàn)金流量表 序號 年 份 2023年 2023年 2023年 2023年 合計 項 目 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 現(xiàn)金流入 0 0 0 97100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 282765 銷售收入 17100 34200 34200 30000 30000 27000 19489 5388 5388 202765 銀行貸款 80000 80000 2 現(xiàn)金流出 78540 33375 3604 6984 9356 22230 28888 29510 29787 17671 4050 (93) 263901 土地款 78000 32315 110315 建設(shè)投資 500 1000 3000 3000 3000 6000 4000 5000 6000 5000 3000 2255 41755 管理費用 40 60 100 100 100 100 63 63 63 63 25 25 800 銷售費用 0 0 0 406 811 811 304 304 304 304 406 406 4055 歸還銀行貸款本金 10000 20230 20230 20230 10000 80000 銀行貸款利息 504 1512 1512 1386 1071 693 315 63 7056 稅費 0 0 0 1967 3933 3933 3450 3450 3105 2241 620 (2779) 19919 3 凈現(xiàn)金流量 (78540) (33375) （ 3100） 91124 24844 11970 1112 490 (2787) 1818 1338 5482 20377 4 累計凈現(xiàn)金流量 (78540) (111915) (115015) (23891) （ 953） 12923 1403