【正文】 l覺得公司的食堂配套和宿舍租賃配套很貼心其它需求 l要有行業(yè)龍頭商家進駐l需要最少半年免租期l免租期后租金單價不能太高、租金年遞增不能幅度太大對智城項目點評及建議l關(guān)注本項目周邊保利住宅交付情況，認為項目周邊有住宅區(qū)，可以引起家居品牌進駐本項目的興趣l招商建議 1：可以考慮聯(lián)系業(yè)內(nèi)渠道商專業(yè)人士合作，例如：聯(lián)系吉盛偉邦、紅星美凱龍、維加斯、馬會家居、紅樹灣、金海馬等項目招商團隊合作，開發(fā)商家；l招商建議 2：通過接洽行業(yè)內(nèi)協(xié)會領(lǐng)導，引入業(yè)內(nèi)龍頭商家進駐，再帶動業(yè)內(nèi)中小型商家合共訪談專業(yè)家居企業(yè)（經(jīng)營商）七家。 電子商務運營企業(yè)216。電子商務外圍客戶，例如電子商務代運營、網(wǎng)絡推廣、品牌公關(guān)、電商托管、攝影、設(shè)計、物流、模特、廣告等配套服務公司l 智 項目定位 “ 中國最大電子商務體驗之都 ”確立依據(jù) —— 政府號召及市場需求支撐依據(jù) —— 電商服務綜合平臺a人力資源及培訓中心 b營銷及運營中心 c IT應用及信息服務中心 d互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務中心f貨源采購中心 g企業(yè)家生活服務部 h倉儲物流中心 i知識產(chǎn)權(quán)及法務中心j金融中心 k研發(fā)及供應鏈管理中心 L檢測認證中心 通過引入電子商務產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的有效聚集，從而為傳統(tǒng)企業(yè)提供一體化、集成式的電子商務配套服務，協(xié)助傳統(tǒng)企業(yè)、商家突破傳統(tǒng)營銷模式，實現(xiàn)業(yè)務轉(zhuǎn)型與發(fā)展提速 。 佛山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展同質(zhì)化嚴重，普遍發(fā)展艱難，空置大；216。 順應 “ 智慧廣東 ” 和佛山城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級潮流；216。運營模式的創(chuàng)新性 ——通過創(chuàng)新模式，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)同商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動商鋪和寫字樓的租售。業(yè)態(tài)的豐富性 ——單一業(yè)態(tài) 、或者只依靠某單一主力店來吸引人流的業(yè)態(tài)規(guī)劃會使項目流于平庸，業(yè)態(tài)的豐富性、多樣性、互補性才能吸引不同目的消費人群。消費力的持久性 ——項目定位主題和經(jīng)營業(yè)態(tài)符合區(qū)內(nèi)消費群的長期需求。定位的唯一性 ——具備新穎、時尚、絢麗的外觀設(shè)計，創(chuàng)造行業(yè)數(shù)個 “ 第一 ” 綜合平臺。因此本項目的商業(yè)規(guī)劃定位，必須與其他商業(yè)形成區(qū)分，打造一個具有 “ 差異化特色 ” 的商業(yè)模式。商業(yè)消費者特性分析：當?shù)厥忻窠?jīng)濟收入高，消費能力強，但因臨近廣州、禪桂兩地，分流消費客群，如何通過個性化、特色化、一體化的商業(yè)經(jīng)營模式將他們留在本區(qū)域是關(guān)鍵，另外他們餐飲的支出占總比例的三分之一，項目首啟應加大餐飲業(yè)態(tài)比例。11216。從商業(yè)現(xiàn)狀來分析：項目周邊商業(yè)整體經(jīng)營檔次較低，發(fā)展高端消費模式存在較大風險，但發(fā)展檔次低、同質(zhì)化的商業(yè)模式同樣不符合市場需求，因此必須走特色化、一體化經(jīng)營模式。項目條件決定項目商業(yè)定位屬性從項目區(qū)位特性來分析：目前傳統(tǒng)商業(yè)未來供應量巨大，且同質(zhì)化嚴重，繼續(xù)發(fā)展同類型商業(yè)風險較大，可結(jié)合項目區(qū)域的整體發(fā)戰(zhàn)略，打造廣東省智慧城市，佛山南海城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級。本地消費群，習慣往禪、桂兩城及廣州、港澳消費。如何創(chuàng)新定位吸引商家進駐，是目前重點考慮的主要因素。6佛山商業(yè)、寫字樓存量及未來供應行政分區(qū) 商圈 寫字樓 商鋪租金 售價 租金 售價禪城 祖廟 60 10,000 200 35,000季華 75 15,000 150 28,000南海 桂城 55 9,000 150 30,000千燈湖 75 19,000 120 25,000順德 德勝 50 10,000 100 23,000注：南海寫字樓租金價格主要為片區(qū)較好的中心城區(qū)價格2023年佛山存量商鋪總計 199萬㎡其中禪城區(qū)商鋪集中在祖廟商圈，現(xiàn)有 88萬㎡的商業(yè)，占 44%，南海片區(qū)以季華，桂城，千燈湖三個片區(qū)為主，總共有 68萬㎡占比 34%，順德片區(qū) 43萬㎡，占比 22%。u目前佛山寫字樓主要分布在禪桂兩地和廣東金融高新區(qū)、季華七路、東平路；u南海周邊現(xiàn)多為中小型企業(yè)，分布在一些低端寫字樓里面，租金多在 20元上下；佛山 /南海寫字樓市場概述啟示：佛山當?shù)貙懽謽鞘袌隹傮w租金不高、競爭巨大，但項目周邊專業(yè)市場密集，匯聚大量中小型企業(yè)。3PART 1. 市 場 調(diào) 研關(guān)鍵詞：市場概述、供應量、存量4佛山 /南海商業(yè)市場概述u佛山現(xiàn)有較大規(guī)模的零售商業(yè)將近 1， 400萬平方米，整體發(fā)展狀況一般；u萬達、保利、萬科等大型商業(yè)集團的進駐和天河城、永旺 【 吉之島 】 急速擴張，針對中高 端消費市場的爭奪將會更加激烈，佛山商業(yè)面臨重大調(diào)整；u佛山商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)為多區(qū)域開發(fā)，消費市場分散；佛山商業(yè)市場概述南海商業(yè)市場概述u南海板塊將近 100萬平方米，人均商業(yè)面積配比接近發(fā)達國家水平，嚴重飽和，發(fā)展難度大；u 廣佛智城周邊零售商業(yè)整體檔次較低、同質(zhì)化競爭非常嚴重u項目周邊專業(yè)市場總面積達 380萬平米，其中年交易額超億元的專業(yè)市場達 15個。 商業(yè)部分：商業(yè)步行街區(qū) 8號樓，總建筑面積為 23,158平方米，合計 479間商鋪；216。策劃招商實施方案 1目錄 Contents 序 1. 項目概述PART PART 定位及目標群體分析PART PART PART PART PART PART PART PART 2序 1. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 廣佛智城位于佛山南海區(qū)廣佛國際商貿(mào)中心區(qū)核心位置，占地近 400畝，總建筑面積超 83萬平米。 項目首啟部分計劃 2023年 12月底開業(yè)，包括商業(yè)及寫字樓：216。 寫字樓部分為 9號樓 【 9號樓為 LOFT】 ，其中 4號樓可租面積 6,350平方米 【 剩余部分為預留單位 】 ，單層面積約 1,000平方米。5佛山 /南海寫字樓市場概述u佛山經(jīng)濟以制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對比較緩慢，但因?qū)懽謽堑墓┬桕P(guān)系原因，導致市場整體租金相對較低；u未來佛山寫字樓市場供應量非常大， 2023年預計推出量為 180萬平方米，其中廣東金融高新區(qū)今明兩年預計推出 60萬平米，禪桂中心區(qū)約 50萬平方米。隨著佛山經(jīng)濟轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的提出，企業(yè)升級勢在必行，一旦需求釋放，未來對寫字樓市場看好。2023年佛山市各區(qū)商鋪存量7佛山商業(yè)、寫字樓存量及未來供應類別 區(qū)域 年份2023 2023 2023 2023 20232023寫字樓 全市 23 15 21 59六大商圈 18 15 21 54購物中心全市 53 73 126六大商圈 7 65 72城市綜合體全市 349 177 176 150 852六大商圈 349 102 96 150 697全市 共 : 1037六大商圈 823單位：百萬平方米8項目分析項目外部分析小結(jié)項目位于佛山城市中軸，區(qū)位優(yōu)勢明顯1公共交通配套不足，客戶達到性不佳2周邊商業(yè)場所尚未形成，難以吸引消費人群3項目周邊處于開發(fā)階段，暫未形成商業(yè)氛圍4項目前期招商經(jīng)營有一定的難度。9消費者區(qū)域分析區(qū)域消費占比項目周邊消費客群分析項目周邊消費者交通工具分析 公共交通系統(tǒng)欠發(fā)達，配備未完善注重品牌吸引力、購物便捷性、業(yè)態(tài)組合等方面飲食支出占日常支出近三分之一，需求量大。項目分析 —— 消費者分析10項目分析 —— 市場調(diào)研及項目分析思路回歸216。向電子商務發(fā)展，符合商家對電子商務發(fā)展的需求。從項目的規(guī)模來分析：項目總體 83萬平方米超大規(guī)模，且產(chǎn)業(yè)部分的規(guī)劃占整個項目的比重較高，必須發(fā)展多功能一體化話，特色化商業(yè)，且商業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強的商業(yè)模式。市場綜合環(huán)境決定項目商業(yè)發(fā)展方向從區(qū)域的消費特性來分析：寫字樓客戶特性分析：項目周邊存在大量廉價寫字樓，且大多為中小型企業(yè)，如果沒有較大的市場動力，幫助企業(yè)進行升級發(fā)展，寫字樓招租難度較大。從周邊現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析：周邊商業(yè)同質(zhì)化競爭激烈，經(jīng)營檔次較低、輻射力較弱。項目分析 —— 市場調(diào)研及項目分析思路回歸12252。252。252。252。項目分析 —— 項目定位應具備以下基本特性13PART 2. 定 位 支 撐、招 商 目 標 群 體 分 析關(guān)鍵詞： 電商、家飾、家居、首席、體驗、配套14項目自身定位、綜合服務平臺及硬件支撐216。 周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，企業(yè)、商家發(fā)展電子商務的需求旺盛；216。 電子商務為未來企業(yè)、商家發(fā)展的必然選擇，順勢而為乃智城的明智之選。15項目自身定位、綜合服務平臺及硬件支撐配套引入硬件支撐將引進眾多電子商務配套服務中心，為企業(yè)發(fā)展電子商務提供專業(yè)解決方案。薈所l 多功能展廳l 酒店式公寓l 社區(qū)服務配套l 國際影院l 餐飲配套l 員工食堂配套l 員工宿舍租賃l 接駁巴士16目標商家216。 愿意投入產(chǎn)品和資源進入電子商務領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)216。 18商家訪談目標商戶訪談小結(jié)家居行業(yè)對進駐廣佛智城有一定的意向。普遍對項目人流不足表示擔心，希望在租金跟免租