【正文】 期方面有優(yōu)惠；對本項(xiàng)目的商務(wù)配套需求迫切，其中最為關(guān)注電商服務(wù)中心、公共交通、公寓、餐飲等方面。19PART 3. 鋪 間 比 例 劃 分20門口、通道、間隔劃分、實(shí)用率【 首啟商業(yè) 】 各樓層商鋪、通道數(shù)據(jù)樓號 樓層 商鋪數(shù)據(jù) 通道寬度（ M）數(shù)量（間） 門面寬度（ M) 開間面積 (㎡ ) 實(shí)用率 主通道 次通道3號樓 1F 54 4—6 30—119 70% 6 32F 58 4—6 24—346 4 33F 44 4—6 24—346 4 34F 36 4—6 32—69 4 34號樓 1F 40 —5 21—91 4 32F 41 —5 8—336 4 33F 34 —5 16—100 4 35號樓 1F 18 4— 39—659 全街鋪，無通道2F 13 4— 27—94 4 43F 19 4— 8—245 4 4F 11 4— 29—203 4 36號樓 1F 20 4— 44—118 全街鋪，無通道2F 28 4— 21—69 4 43F 12 —6 29—73 連接平臺，無通道8號樓 1F 18 — 43—74 4 42F 25 — 16—90 4 43F 8 — 34—287 4 21PART 4. 業(yè) 態(tài) 布 局 定 位Business layout 關(guān)鍵詞： 占比、面積22公共服務(wù)配套 32% 580m2中式餐飲 57% 770m2休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品牌） 66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 1562m2休閑餐飲 10% 256m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 33% 905m23號樓占比 面積23休閑餐飲 21% 256m2特色餐飲 79% 921m2家居（線上品牌） 32% 469m2家居（傳統(tǒng)品牌） 43% 621m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 37% 610m2兒童時(shí)尚 42% 345m2家飾（線上品牌） 21% 345m24號樓兒童時(shí)尚 25% 335m2占比 面積24特色餐飲 100% 1106m2休閑餐飲 19% 211m2特色餐飲 81% 943m2家居（線上品牌） 60% 357m2家居（傳統(tǒng)品牌） 20% 125m2休閑餐飲 10% 292m2休閑餐飲 20% 118m2公共服務(wù) (銀行 )配套 30% 626m25號樓占比 面積25休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品牌） 66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 707m2休閑餐飲 10% 122m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 38% 525m26號樓占比 面積26特色餐飲 75% 616m2家居（線上品牌） 90% 710m2休閑餐飲 10% 70m2家飾（線上品牌） 31% 288m2休閑餐飲 27% 255m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 48% 488m28號樓占比 面積家飾（傳統(tǒng)品牌） 42% 399m227價(jià) 格 制 定PART 5. price setting 關(guān)鍵詞： 比較法、因素修正法、權(quán)重28商鋪定價(jià)租金制定策略 項(xiàng)目定位為 “中國最大電子商務(wù)體驗(yàn)之都 ”，項(xiàng)目本身硬件設(shè)置為傳統(tǒng)商業(yè)布局，創(chuàng)新結(jié)合新型電子商貿(mào)平臺。周邊參考地理位置 位于廣云公路及廣佛公路的交匯處項(xiàng)目占地面積 約 2萬平方米項(xiàng)目經(jīng)營面積 約 6萬平方米層數(shù) 地下 2層、地上 6層（每層 8400㎡ ）車位 約 600個(gè)實(shí)用率 59％首層租金 均價(jià) 300元 /㎡二層租金 均價(jià) 180元 /㎡三層租金 均價(jià) 100元 /㎡四層租金 均價(jià) 60元 /㎡經(jīng)營理念： “時(shí)尚生活 SHOPPING MALL”南 海 新 都 會29商鋪定價(jià)保利水城 地理位置 佛山市南海區(qū)千燈湖內(nèi)項(xiàng)目占地面積 約 10萬㎡項(xiàng)目經(jīng)營面積 約 16萬㎡層數(shù) 地下一層 地上四層車位 地下約 990個(gè) 室外約 250個(gè)管理費(fèi) 30元 /㎡實(shí)用率 50％首層租金 均價(jià) 350元 /㎡二層租金 均價(jià) 210元 /㎡三層租金 均價(jià) 120元 /㎡四層租金 均價(jià) 70元 /㎡經(jīng)營理念： “ 水景 ” 概念的 大型綜合性購物中心地理位置 位于南海大瀝城南二路 項(xiàng)目占地面積 約 4萬平方米項(xiàng)目經(jīng)營面積 約 6萬平方米層數(shù) 地上 4層（分南北區(qū)）車位 約 900個(gè)（共兩個(gè)停車場）實(shí)用率 ％首層租金 均價(jià) 170元 /㎡ 二層租金 均價(jià) 100元 /㎡三層租金 均價(jià) 40元 /㎡四層租金 均價(jià) 20元 /㎡巴黎春天 項(xiàng)目 權(quán)重 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分 得分 加權(quán)得分定位優(yōu)勢 20% 145 29 65 13 115 23 65 13 100 20硬件設(shè)施 15% 105 65 130 60 9 100 15物業(yè)管理 8% 115 65 120 70 100 8物業(yè)內(nèi)部環(huán)境 17% 120 55 125 70 100 17交通便利性 15% 110 80 12 105 75 100 15停車位 10% 85 80 8 125 85 100 10規(guī)劃 15% 120 18 70 115 80 12 100 15100% 100100% 15% 30% 15% 40%102所占比例首層的租價(jià) (元 98 354 61 256本案首層平均租價(jià) (元 /平方米 ) 232 15 106 9參考項(xiàng)目首層租價(jià) (元 / 170 350 100 300參考項(xiàng)目權(quán)重參考項(xiàng)目與本案的對比 項(xiàng)目及權(quán)重 本案 巴黎春天商業(yè)步行 保利水城 寶盈廣場 南海新都會32商鋪定價(jià) —— 參考權(quán)重計(jì)算1F2F3F4F均價(jià)： 46 （ 1－ 3%） =45元 /㎡ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào) 3% ） 3F均價(jià)： 78 （ 1－ 3%） =72元 /㎡（餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào) 3% ）2F均價(jià)： 140 （ 1－ 5%） = 133元 /㎡（家居行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào) 5% ）1F均價(jià)： 232元 /㎡ 注：最終的各層定價(jià)按市場推算價(jià)后，稍作調(diào)整后得出的本項(xiàng)目各層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)。n外立面顏色像倉庫，內(nèi)部梁柱較多，實(shí)用性不佳。項(xiàng)目建筑面積超 6萬㎡ ,其中 1～ 4層為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪 。34寫字樓定價(jià)中盈廣場n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢；n寫字樓下面為專業(yè)市場，人流混亂，檔次較低； 300來個(gè)車位，明顯不夠用；n寫字樓跟商場公用電梯，辦公專屬性不強(qiáng)。中盈廣場，是大瀝城區(qū)的核心地段，包括兩棟 21層甲級寫字樓， 13層為商業(yè)以及 23層的四星級酒店，功能形態(tài)涉及國際金融中心、 CEO俱樂部、整層辦公空間和城市核心商務(wù)廣場等四大功能分區(qū)。n區(qū)域發(fā)展前景好，周邊配套不成熟；n項(xiàng)目提供帶裝修標(biāo)準(zhǔn)，可省去小型公司裝修費(fèi)用，且差價(jià)不大，對廣佛智城具備一定參考意義地理位置 南海大道和海五路交匯處建筑面積 10層獨(dú)棟招商現(xiàn)狀 招商中，入住率 50%車位 400個(gè)實(shí)用率 70％電梯 7條日立品牌電梯單層面積 /層高 5000平米 【 10個(gè)單元 】 單層 12戶，偶數(shù)層 24戶 /中央空調(diào) 有租金 帶裝修： 45元 /平米 /月毛坯： 38元 /平米 /月物管 國際高力物業(yè)管理費(fèi) 13元 /平米 /月36寫字樓定價(jià)南方廣場南方廣場集購