【正文】 物消費(fèi)、休閑娛樂、商務(wù)、服務(wù)、辦公等綜合性于一體的廣場 ,總建筑面積 35000平方米。已有多個(gè)上市公司進(jìn)駐 ,中國人壽、中國平安、 7天酒店、貿(mào)易公司等。39寫字樓定價(jià)樓層租金定價(jià)樓層 套數(shù) 總建面積 均價(jià) 層差 月租金5層 19 25 0 6層 19 27 0 7層 19 27 2 8層 19 29 0 9層 19 29 2 10層 19 31 0 11層 19 31 2 12層 19 33 0 13層 19 33 0 14層 19 35 2 15層 19 37 2 16層 19 39 2 17層 19 41 2 18層 19 43 2 合計(jì)總體均價(jià) 33元 /平方米 /月價(jià)格綜合建議定價(jià)方式 市場比較法 參數(shù)修正法參考租價(jià)（元 /㎡ ） 32 34 參考權(quán)重 70% 30%權(quán)重得分 確定租金 綜合項(xiàng)目寫字樓整體均價(jià)定價(jià)為 33元 /平方米 /月40財(cái) 務(wù) 分 析PART 6. 結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按 2023年 12月底完成首啟 100%招商率，初步推算：首啟商業(yè)街部分2023年租金收益約 ；2023年租金收益約 。兩年總收益：約 首啟收益合計(jì)2023年商業(yè)街寫字樓： 1568萬2023年商業(yè)街寫字樓： 3136萬兩年總收益：約 4704萬元41備注：總體均價(jià)： 132元租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認(rèn)租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠： 6個(gè)月結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照 2023年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分 2023年年租金收益約 ； 2023年年租金收益約 。42備注：租金優(yōu)惠政策：凡2023年 12月 31日前認(rèn)租的客戶可享受租金 8折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠： 6個(gè)月結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照 2023年 12月底完成首啟 100%招商率，初步推算出首啟寫字樓部分 2023年年租金收益約； 2023年年租金收益約 萬元。展現(xiàn)商家進(jìn)入后的美妙前景；?優(yōu)先、特惠性條件先行引入電商配套的周邊企業(yè)、商家，以此落實(shí) “ 體驗(yàn)之都 ” 專業(yè)性、完美性的鏈條式基地平臺(tái)；45目的及原則目的：l 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首啟區(qū)域 8號(hào)樓商業(yè)街于 2023年 12月底對外試業(yè)、 4號(hào)樓寫字樓進(jìn)駐率達(dá) 100%以上的工作目標(biāo)；l 兌現(xiàn)市場承諾，增強(qiáng)新、老客戶對項(xiàng)目的信心，使本項(xiàng)目物業(yè)的銷售、開發(fā)、招商、經(jīng)營具備更強(qiáng)的生命力，可持續(xù)發(fā)展 原則：l 以電子商務(wù)運(yùn)營企業(yè)作為龍頭，形成集約效應(yīng)；以愿意投入產(chǎn)品和資源，進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)作為主力；以電子商務(wù)外圍客戶，例如攝影、設(shè)計(jì)、物流、模特、電子商務(wù)代運(yùn)營、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司作為配合，以餐飲、休閑娛樂作為配套，共同搭建電商體驗(yàn)平臺(tái)，打造集傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢和電子商務(wù)優(yōu)勢于一體的特色商業(yè)。團(tuán)隊(duì) 3 家居行業(yè) 黃石家私大廣場、嘉勵(lì)家私、五洲裝飾、馬會(huì)家居 ……團(tuán)隊(duì) 4 寫字樓 大瀝社區(qū)報(bào)、高力、中原、合富 ……團(tuán)隊(duì) 2 電商周邊（寫字樓、商業(yè)）省電商協(xié)會(huì)；廣東省國際商會(huì)電子信息專業(yè)委員會(huì)；廣州市天河區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)（總商會(huì)）；國聯(lián)通信；紅酒城香港有限公司 ……. ；5月 10日前 落實(shí) 合作，合作方開始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。團(tuán)隊(duì) 1各行業(yè)高端客戶資源（可大力支撐其他各類業(yè)態(tài)的招商）；中大 EMBA同學(xué)會(huì)、海南商會(huì)、香港商會(huì)、溫州商會(huì)、廣東高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)會(huì)、廣東省電腦商會(huì) …… ；6月 10日前對接完成， 6月 30日前 落實(shí)合作，合作方開始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介一直從事傳統(tǒng)商務(wù)運(yùn)營，被潮流所推趕，看到別的電商務(wù)營運(yùn)成功，未知如何保障嘗試成功。主要決策者：企業(yè)主考慮因素：目標(biāo)群體的媒體習(xí)慣、目標(biāo)群體的媒體喜好度、目標(biāo)群體的生活習(xí)慣、目標(biāo)群體的興趣、市場環(huán)境及廣告?zhèn)鬟f模式。較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介電商的制造者和參與者，但不局限于概定范圍，參與為拓展業(yè)務(wù)。主要決策者：營運(yùn)團(tuán)隊(duì)成員。較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介52媒體應(yīng)用地域界定電商周邊支持企業(yè)傳統(tǒng)企業(yè)區(qū)域（家居、家飾）已有電商企業(yè)區(qū)域（家居、家飾）參與體驗(yàn)群體區(qū)域項(xiàng)目所在 媒體傳達(dá)距離53選用媒介的特點(diǎn)高投入低投入利于建立偏好度利于建立市場聲勢互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)雜志現(xiàn)場活動(dòng)報(bào)紙電視戶外平面廣播報(bào)紙 —— 傳統(tǒng)紙媒，散播面廣，普遍性信 息為主，時(shí)效性短?；ヂ?lián)網(wǎng) —— 最熱、最潮流的電子媒介，區(qū) 域范圍廣大，無遠(yuǎn)不達(dá)。專業(yè)雜志 —— 單點(diǎn)成本極高，專業(yè)性強(qiáng)， 受眾面窄，但指向性和權(quán)威性使 其有其他媒體難以替代 54推廣費(fèi)用計(jì)劃品牌管理 報(bào)紙軟文 報(bào)廣及第三方資源購買 專業(yè)雜志 路牌平面 公關(guān)活動(dòng) 網(wǎng)絡(luò)推廣 宣傳物料100 15 100 20 30 90 125 2020% 3% 20% 4% 6% 18% 25% 4%各種媒體費(fèi)用預(yù)計(jì)各種媒體費(fèi)用預(yù)計(jì)直觀圖此費(fèi)用為以報(bào)公司財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)的總體策略計(jì)劃，含已支出費(fèi)用，后期將按實(shí)際的招商進(jìn)度及市場反映進(jìn)行細(xì)致調(diào)整。招商手冊及招商單張252。寫字樓平面圖紙252。圍墻廣告252。住宅家具商家辦公需求216。以電子商務(wù)外圍客戶； 攝影、 設(shè)計(jì)、物流、模特、電子商務(wù)代運(yùn)營、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司216。l通過協(xié)會(huì)推薦和行業(yè)論壇方式直接準(zhǔn)確地尋找到目標(biāo)客戶 。l啟動(dòng)商家資料庫，對目標(biāo)商家進(jìn)行電話 COLDCALL邀約，儲(chǔ)備意向商家資源；l外圍拓展，對目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，儲(chǔ)備意向商家資源；l原有商家招商工作持續(xù)推進(jìn)，并發(fā)動(dòng)舊商家介紹新商家，儲(chǔ)備意向商家資源；l針對此階段進(jìn)行推廣工作（詳見推廣配合）。l持續(xù)電話 COLDCALL邀約目標(biāo)商家，來訪參觀項(xiàng)目現(xiàn)場；l招商人員現(xiàn)場接待目標(biāo)商家，介紹項(xiàng)目亮點(diǎn)，促成商家進(jìn)駐；l電話跟進(jìn)意向目標(biāo)商家，進(jìn)行游說，促成商家進(jìn)駐儲(chǔ)備；l外圍拓展，對目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，促成商家進(jìn)駐；l加大餐娛配套、定制家居業(yè)態(tài)商家的招商引入，重點(diǎn)引入行業(yè)內(nèi)龍頭商場 。66招商組各階段主要工作第三、四、五階段：l舉行招商推廣活動(dòng)（進(jìn)駐商家產(chǎn)品創(chuàng)意發(fā)布），吸引目標(biāo)商家到場，促成商家進(jìn)駐；l持續(xù)電話 COLDCALL邀約目標(biāo)商家，來訪參觀項(xiàng)目現(xiàn)場；l招商人員現(xiàn)場接待目標(biāo)商家，介紹項(xiàng)目亮點(diǎn)，促成商家進(jìn)駐；l電話跟進(jìn)意向目標(biāo)商家，進(jìn)行游說，促成商家進(jìn)駐儲(chǔ)備；l外圍拓展，對目標(biāo)商家進(jìn)行拜訪，促成商家進(jìn)駐；l舉辦電商講座，吸引商家到場，促成目標(biāo)商家進(jìn)駐l原有商家招商工作持續(xù)推進(jìn)，并發(fā)動(dòng)舊商家介紹新商家，儲(chǔ)備意向商家資源；l針對此階段進(jìn)行推廣工作（詳見推廣配合）。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 三月 2121:55:5821:55Mar2128Mar211故人江海別，幾度隔山川。 三月 21三月 2121:55:5821:55:58March 28, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 三月 219:55 下午 三月 2121:55March 28, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 9:55:58 下午 9:55 下午 21:55:58三月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 21:55:5821:55:5821:553/28/2023 9:55:58 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 21:55:5821:55:5821:55Sunday, March 28, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 28 三月 20239:55:58 下午 21:55:58三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/28 21:55:5821:55:5828 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 三月 2121:55:5821:55Mar2128Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 28 三月 20239:55:58 下午 21:55:58三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/28 21:55:5821:55:5828 March 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要