【正文】 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 工程管理 品牌管理 營(yíng)銷管理 客戶服務(wù) 物業(yè)管理 ?培養(yǎng)資本和投融資人才，嘗試深入的戰(zhàn)略合作和聯(lián)合開發(fā) ?產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的能力 ?產(chǎn)品理念創(chuàng)新能力 ?開展景觀專項(xiàng)研究 ?開展不同客群對(duì)景觀價(jià)值感知體系研究 ?嘗試進(jìn)行項(xiàng)目管理外包模式等方式推行項(xiàng)目管理模式的創(chuàng)新 ?品牌戰(zhàn)略、核心價(jià)值理念和推廣計(jì)劃的重新思考 客戶價(jià)值挖掘與全價(jià)值鏈環(huán)節(jié)營(yíng)銷： －不同客群換房周期中置業(yè)需求的挖掘 －全程營(yíng)銷資源的挖掘與傳播 －相關(guān)利益者營(yíng)銷 ?在客戶服務(wù)中心的基礎(chǔ)上成立客戶需求研究中心 ?成立客戶服務(wù)中心的品質(zhì)部，進(jìn)行專業(yè)分工 ?建立起有聲譽(yù)的社區(qū)文化品牌 能力提升幅度 小 大 2023－ 2023年，各業(yè)務(wù)線條能力提升幅度及關(guān)鍵里程碑事件 (續(xù)） 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 成本管理 人力資源 財(cái)務(wù)管理 運(yùn)營(yíng)管理 ?建立經(jīng)營(yíng)戶價(jià)值評(píng)估、管理體系 能力提升幅度 小 大 ?建立成本投入產(chǎn)出分析體系，嘗試進(jìn)行投入和收入、客戶滿意度方面的敏感度分析 ?引入關(guān)鍵崗位員工素質(zhì)測(cè)評(píng)體系，根據(jù)員工特點(diǎn)、 “定向 ”培養(yǎng) ?在投資和融資方面，提升能力和加強(qiáng)人員配置，為集團(tuán)和公司提供決策依據(jù) ?在合作項(xiàng)目方面，公司注冊(cè)、股權(quán)分配和相關(guān)決策方面在集團(tuán)指導(dǎo)下能夠進(jìn)行相關(guān)的合理處置 ?完善利潤(rùn)統(tǒng)籌規(guī)劃?rùn)C(jī)制，從動(dòng)態(tài)控制角度進(jìn)行目標(biāo)管理 三、項(xiàng)目管理模式演變分析。 公司各業(yè)務(wù)和職能線條 項(xiàng)目部 各業(yè)務(wù)和職能線條，增加運(yùn)營(yíng)管理線條 項(xiàng)目部包含設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷和成本四方面人員，實(shí)行雙重管理 具體的管理模式圖和職能線條分工如下 總經(jīng)理 線條負(fù)責(zé)人 線條負(fù)責(zé)人 線條負(fù)責(zé)人 線條負(fù)責(zé)人 設(shè)計(jì)線條 合約 /成本線條 工程線條 營(yíng)銷線條 項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目設(shè) 計(jì)經(jīng)理 項(xiàng)目采購(gòu)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理 項(xiàng)目部模式 PM會(huì)議 行政管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 業(yè)務(wù)管理權(quán) 運(yùn)營(yíng)管理線條 公司運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái) 但是，這樣的項(xiàng)目管理模式演變需要一定的邊界條件 項(xiàng)目管理模式的演變 系統(tǒng)、協(xié)同的文化 團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)和專業(yè)能力 運(yùn)營(yíng)管理體系 合理的授權(quán)體系 業(yè)務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn) 邊界條件 這樣的邊界條件對(duì)于成都置地提出了相應(yīng)要求 系統(tǒng)、協(xié)同的文化 團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)和 專業(yè)能力 運(yùn)營(yíng)管理體系 合理的授權(quán)體系 業(yè)務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn) ? 文化的再造和核心價(jià)值觀的融合變的非常重要，團(tuán)隊(duì)意識(shí)和系統(tǒng)的目標(biāo)導(dǎo)向應(yīng)深入人心 ? 團(tuán)隊(duì)的成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間，尤其是關(guān)鍵崗位如項(xiàng)目總經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人、各專業(yè)線條的負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目部的專業(yè)經(jīng)理等 ? 公司層面的運(yùn)營(yíng)管理體系，尤其是信息收集體系、計(jì)劃管理體系、運(yùn)營(yíng)監(jiān)督體系、項(xiàng)目后評(píng)估體系等 ? 對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理線條、項(xiàng)目總經(jīng)理和各專業(yè)負(fù)責(zé)人給予一定授權(quán)，在計(jì)劃管理和運(yùn)營(yíng)監(jiān)督的體系下合理運(yùn)行 ? 授權(quán)的依據(jù)是管理的標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，要求成都置地有相對(duì)完善的制度和流程體系，應(yīng)考慮在中期（ 2023年）左右重點(diǎn)加強(qiáng)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂和推廣 目錄 一． 成都置地公司層面戰(zhàn)略要求 二． 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃 各線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃邏輯導(dǎo)圖 公司層面戰(zhàn)略措施 業(yè)務(wù)線條機(jī)制 職能線條機(jī)制 業(yè)務(wù)線條措施 職能線條措施 職能線條 資源和能力現(xiàn)狀 業(yè)務(wù)線條 資源和能力現(xiàn)狀 關(guān)鍵專業(yè)和職能線條戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃目錄 1. 運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施計(jì)劃 2. 投資決策實(shí)施計(jì)劃 3. 品牌管理實(shí)施計(jì)劃 4. 設(shè)計(jì)管理實(shí)施計(jì)劃 5. 景觀管理實(shí)施計(jì)劃 6. 營(yíng)銷管理實(shí)施計(jì)劃 7. 商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)施計(jì)劃 8. 客戶服務(wù)實(shí)施計(jì)劃 9. 工程管理實(shí)施計(jì)劃 10. 成本管理實(shí)施計(jì)劃 11. 物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃 12. 財(cái)務(wù)管理實(shí)施計(jì)劃 13. 人力資源管理實(shí)施計(jì)劃 成都置地現(xiàn)有項(xiàng)目管理存在的主要問題表現(xiàn)如下 效率損失在部門之間的接口處，沒有形成協(xié)同效應(yīng) 多條并行工作，應(yīng)做到無縫連接，提升效率和改善效果 ?計(jì)劃管理缺乏 “計(jì)劃 ”性： 部門之間缺乏協(xié)同，彼此計(jì)劃不兼容或者接口困難，往往接口處存在很多問題，各自為政，比如項(xiàng)目計(jì)劃和材料供應(yīng)計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、開發(fā)計(jì)劃以及客戶等方面。 現(xiàn)行多項(xiàng)目管理機(jī)制問題示意 現(xiàn)狀 理想 狀況 戰(zhàn)略規(guī)劃 政策 資本支出 預(yù)算 銷售收入 預(yù)算 損益表負(fù)債表預(yù)算 經(jīng)營(yíng) 成本 預(yù)算 制訂 匯總 審核推行 費(fèi)用 預(yù)算 現(xiàn)金流量 預(yù)算 目標(biāo)分解 編制預(yù)算 土地儲(chǔ)備計(jì)劃 人力資源計(jì)劃 采購(gòu) 計(jì)劃 固定資產(chǎn)購(gòu)置 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 經(jīng)濟(jì)效益 成長(zhǎng)規(guī) 模 投資計(jì)劃 銷售 計(jì)劃 品牌計(jì)劃 戰(zhàn)略規(guī)劃財(cái)務(wù)模擬 行業(yè) 市場(chǎng) 對(duì)手 戰(zhàn)略目標(biāo) 制定 外部環(huán)境 假設(shè) 供應(yīng)商 客戶 公司整體戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)單位戰(zhàn)略 工程 計(jì)劃 融資計(jì)劃 產(chǎn)業(yè)布局 市場(chǎng)份額 投資回報(bào) 人力資源 信息支持 經(jīng)營(yíng) 計(jì)劃 財(cái)務(wù) 預(yù)算 設(shè)計(jì) 計(jì)劃 問題的根源是缺失公司層面的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制 運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制的目的在于整合公司資源統(tǒng)一規(guī)劃和公司發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 企業(yè)資源 公司發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) – 財(cái)務(wù)資源 – 人力資源 – 土地資源 – 高管資源 運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制 – 利潤(rùn)和、收入、成本目標(biāo) – 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和計(jì)劃實(shí)現(xiàn) – 實(shí)現(xiàn)路徑中的支持和協(xié)調(diào) – 為下一步的反饋和改進(jìn) 從理論上來講，完善的運(yùn)營(yíng)管理體制可以分解為幾部分 計(jì)劃管理 控制 協(xié)調(diào)資源 考核以及對(duì)于未來工作的反饋 ? 計(jì)劃管理是企業(yè)的龍頭，決定了企業(yè)一定時(shí)間內(nèi)的工作內(nèi)容和目標(biāo) ? 在過程中需要對(duì)于各分項(xiàng)目進(jìn)行控制并為此提供必要的資源協(xié)調(diào) ? 在計(jì)劃目標(biāo)達(dá)成后，需要通過考核對(duì)工作進(jìn)行后評(píng)估，并在未來工作中嘗試改善 ? 有效的和符合標(biāo)準(zhǔn)的信息管理是以上內(nèi)容達(dá)成的必要條件 信息管理 在此，初步建議考慮三種可選的方式進(jìn)行逐步調(diào)整，我們建議首選第一種方案 ?成立運(yùn)營(yíng)管理部，負(fù)責(zé)計(jì)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)控和考核，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)流程和制度的梳理優(yōu)化 ?優(yōu)點(diǎn)： 責(zé)任明晰，有專門的部門來抓具體工作，設(shè)置專職崗位有利于專業(yè)化分工 ?缺點(diǎn)： 對(duì)于部門經(jīng)理和計(jì)劃崗位的要求很高，人員來源需要考慮，部門定位、文化適應(yīng)和工作方式需要明確 1 ?在工程管理部?jī)?nèi)設(shè)計(jì)劃管理崗位，或者某個(gè)項(xiàng)目部試點(diǎn)，培育計(jì)劃和協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)，在未來考慮逐步形成專業(yè)的運(yùn)營(yíng)部門和團(tuán)隊(duì) ?優(yōu)點(diǎn)： 解決人手不足和能力逐步培育的問題，工程部整合各項(xiàng)目計(jì)劃，綜合協(xié)調(diào)部門之間的計(jì)劃 ?缺點(diǎn)： 專業(yè)性需要培育，職責(zé)劃分需要更加清晰，對(duì)于關(guān)鍵崗位和人員的能力要求很高，同時(shí)相關(guān)信息不齊備 2 ?由高管團(tuán)隊(duì)掛帥，各負(fù)責(zé) 1－ 2個(gè)項(xiàng)目的綜合計(jì)劃和協(xié)調(diào) ?優(yōu)點(diǎn)： 共享現(xiàn)有的組織架構(gòu)和管理團(tuán)隊(duì)，不改變組織，但是形成計(jì)劃和協(xié)調(diào)的機(jī)制 ?缺點(diǎn)： 現(xiàn)有人手不足，分管部門較多，高管團(tuán)隊(duì)精力存在問題；同時(shí)公司層面綜合計(jì)劃和協(xié)調(diào)仍然缺失；并非組織的常設(shè)形態(tài)，可以作為臨時(shí)性過渡行為 3 建議近期應(yīng)考慮成立運(yùn)營(yíng)管理部 ? 戰(zhàn)略規(guī)劃編制和組織 1. 根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展要求，組織確定公司使命和愿景； 2. 根據(jù)集團(tuán)公司的愿景和使命并結(jié)合公司的實(shí)力，組織并制定公司的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略； 3. 根據(jù)公司的中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，組織編制公司業(yè)務(wù)三年戰(zhàn)略規(guī)劃并組織實(shí)施； 4. 根據(jù)公司每年的實(shí)際發(fā)展和營(yíng)運(yùn)執(zhí)行情況，每年組織三年戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施情況的檢討，并作出調(diào)整和修訂； ? 年度工作計(jì)劃編制及分解 5. 根據(jù)集團(tuán)和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，編制公司的年度工作目標(biāo)和計(jì)劃，并分解落實(shí)； 6. 督促、指導(dǎo)各部門年度工作計(jì)劃的制訂； 7. 審核各部門年度工作計(jì)劃； 8. 每年組織討論并確定部門的績(jī)效指標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)，并及時(shí)進(jìn)行修訂； ? 運(yùn)營(yíng)管理 9. 協(xié)調(diào)部門及有關(guān)項(xiàng)目的管理事項(xiàng)； 10. 督導(dǎo)、監(jiān)控和檢查公司年度工作目標(biāo)和計(jì)劃的執(zhí)行； 11. 根據(jù)每季的實(shí)際營(yíng)運(yùn)情況，每季組織年度工作計(jì)劃的檢討（提出季度報(bào)告），并作出調(diào)整和修訂； 12. 根據(jù)公司財(cái)年工作計(jì)劃指標(biāo)考核各部門各階段業(yè)績(jī)，并提交相應(yīng)報(bào)告； 13. 公司辦公會(huì)工作落實(shí)和檢查及協(xié)調(diào)； ? 工作（項(xiàng)目）總結(jié) 14. 根據(jù)公司年度營(yíng)運(yùn)結(jié)果，組織并安排公司年度工作總結(jié)和專項(xiàng)總結(jié)； 15. 督促并指導(dǎo)部門年度工作總結(jié)； 16. 組織公司和部門展開季度工作小結(jié)； 17. 督促并指導(dǎo)開發(fā)項(xiàng)目的總結(jié) ； ? 流程與制度管理 18. 關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和制度的組織編寫和任務(wù)指派 19. 公司層面業(yè)務(wù)流程和制度的管理 部門設(shè)置目的： 在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，組織進(jìn)行公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和年度工作目標(biāo)的制定及分解工作，對(duì)公司的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行督導(dǎo)和監(jiān)控，確保整個(gè)公司的有效運(yùn)作以及各項(xiàng)任務(wù)和經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的達(dá)成 。 – 相關(guān)政策逐步完善。 – 融資方式從單一走向多元。 ? 充分利用各種資源 。 ? 大量投入資金需要自籌 。 ? 銀行貸款仍舊是主要形式 。 ? 需要有運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 。 并在長(zhǎng)期關(guān)注企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)，從投融資和資產(chǎn)管理的角度來考慮投資決策行為 ?公司資產(chǎn)組合的調(diào)整 ?運(yùn)用多種金融工具調(diào)整和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu) ?公司資金安排及債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ?運(yùn)用并購(gòu)和資產(chǎn)重組的多種投資手段進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)（或資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)） 資本運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容 ?企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略的選擇 綜上所述，根據(jù)戰(zhàn)略的要求，投資及企業(yè)發(fā)展工作分為部門建設(shè)和能力提升、城市運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)三個(gè)階段 部門建設(shè)和體系完善 城市運(yùn)營(yíng) 資本運(yùn)營(yíng) 戰(zhàn)略要求 加強(qiáng)土地信息收集和成都市場(chǎng)規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)策略研究，完善部門建設(shè) 逐步介入城市運(yùn)營(yíng)和規(guī)劃、配套，考慮介入一級(jí)土地市場(chǎng)，合理整合集團(tuán)內(nèi)部和外部資源 通過多種方式進(jìn)行土地的獲取，包括并購(gòu)重組等，從前端資本運(yùn)營(yíng)的角度來看待投資行為 短期（ 2023～ 2023年） 中期（ 2023～ 2023年） 長(zhǎng)期（ 2023～ 2023年） 短期：部門建設(shè)和體系完善 短期：部門建設(shè)和體系完善階段 基礎(chǔ) 研究 重點(diǎn) 工作 ?成都市場(chǎng)分析： 地區(qū)樓盤供應(yīng)、銷售價(jià)格、供求關(guān)系等分析，城區(qū)以現(xiàn)有熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹?，郊區(qū)關(guān)注規(guī)劃條件 ?土地信息分析： 成都市場(chǎng)土地供應(yīng)情況按照區(qū)縣進(jìn)行歷年分析 ?土地拍賣分析： 大成都區(qū)域拍賣土地的基本信息、價(jià)格、報(bào)名條件、拍賣時(shí)間等 ?規(guī)劃資料研究： 大成都區(qū)域各區(qū)縣發(fā)展規(guī)劃條件和規(guī)劃方案圖 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究： 對(duì)于萬科、中海、藍(lán)光、龍湖等對(duì)手的土地儲(chǔ)備、參與招牌掛情況、拿地手段和現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)形式、開盤節(jié)奏以及競(jìng)爭(zhēng)策略等進(jìn)行定期分析 ?土地信息收集： 系統(tǒng)的對(duì)于未來幾年放量供應(yīng)的區(qū)域和重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域進(jìn)行持續(xù)跟蹤，形成內(nèi)部的土地信息庫(kù)，為投資決策拿地提供決策支持 ?專項(xiàng)研究： 在基礎(chǔ)研究體系的基礎(chǔ)上，逐步對(duì)于土地運(yùn)作、法律事務(wù)、稅務(wù)處理、成都市場(chǎng)政策、一級(jí)土地運(yùn)作等方面進(jìn)行專項(xiàng)研究 ?人員的補(bǔ)充： 對(duì)于現(xiàn)有部門內(nèi)部崗位和人員進(jìn)行規(guī)劃，補(bǔ)充投資分析、金融和財(cái)務(wù)、管理工程、統(tǒng)計(jì)等方面的人才 ?項(xiàng)目評(píng)估體系建立： 對(duì)于重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目，逐步建立投資決策評(píng)估模型和評(píng)估體系，嘗試進(jìn)行敏感分析和不同方案的比較 ?可研工作的深入： 逐步建立科學(xué)合理的決策方式，利用投資決策評(píng)估模型和相關(guān)體系，合理利用外部資源，不斷細(xì)化可研精度 ?內(nèi)部協(xié)作機(jī)制的梳理： 投資決策環(huán)節(jié)需要各個(gè)部門的共同協(xié)助，需要理順主要負(fù)責(zé)部門和輔助支持部門的關(guān)系，完善職責(zé)和相關(guān)流程 ?戰(zhàn)略布局和郊區(qū)土地決策： 對(duì)于郊區(qū)進(jìn)行有效的戰(zhàn)略布局，并且在現(xiàn)有熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)搶占土地資源 在中長(zhǎng)期，應(yīng)逐步考慮介入城市運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng) 中期：城市運(yùn)營(yíng)階段 重要 工作 重要 工作 ?市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 通過基礎(chǔ)信息的分析，加強(qiáng)系統(tǒng)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，能夠善于捕捉土地價(jià)值的洼地，為戰(zhàn)略布局提供決策依據(jù) ?介入城市運(yùn)營(yíng)，提升溝通層面： 加強(qiáng)政府合作，介入城市區(qū)域發(fā)展及政策制定 ， 梳理集團(tuán)資源，整合集團(tuán)內(nèi)部商業(yè)、寫字樓和綜合體等方面的優(yōu)勢(shì) ?考慮介入土地整理： 在資源和自身能力可控的因素下，考慮逐步介入一級(jí)土地市場(chǎng)，完成區(qū)域的整體規(guī)劃和配套設(shè)計(jì)，并整合內(nèi)外部的資源，爭(zhēng)取拿得較大幅度得土地 ?投融資、資本管理、法律事務(wù)人才培育： 在價(jià)值鏈的前端，投資、法律和融資人才越發(fā)