【文章內容簡介】 商戶經營模式羊毛衫品牌展示、批發(fā) 物業(yè)屬性 租金（元/㎡/月）未定 售價（元/㎡）首層：（里）7000元/㎡；（外）13000元/㎡；二層：5000多元/㎡三層以上價格比較靈活。 銷售率/租賃率首層臨街商鋪基本售完，立面尚有部分商鋪；二層銷售狀況良好，僅剩余少量商鋪。綜合分析1) 項目位于占地35萬平方米濮院羊毛衫市場中央商務區(qū)核心位置，可謂占進商機：與世貿大廈、國際商貿城、國際貿易中心等項目一起，共同構建集洽談、外貿、電子商務、寫字樓、羊毛衫展示于一體的羊毛衫中央商務區(qū)，推動濮院的市場改造升級；2) 與世貿中心并肩而立，首二層商鋪搶占了許多原世貿的老品牌（世貿中心品牌展示多半放在4層以上），尤其是臨街商鋪，品牌展示效果最佳；3) 但三層以上的商鋪銷售難以推進，原因在于很多投資者和商戶都不愿意步世貿中心的后塵。項目名稱濮院針織機械服飾輔料市場項目性質專業(yè)市場基本指標地址桐鄉(xiāng)市濮院公路傍邊占地面積㎡建筑面積60000余㎡建筑類型街兩邊是條形多層市場，沿路東西是兩幢為酒店式公寓和商務寫字樓商鋪數量600間商鋪，經營年限40年年遞增率6－%發(fā)展商 桐鄉(xiāng)市金泰置業(yè)有限公司投資商―――物管/經管公司未定管理費用未定廣告位費用未定周邊配套停車場、賓館、桑拿、KTV 休閑娛樂、茶室、咖啡廳、棋牌、會議室等廣告訴求定位集針織、機械、配件、輔料、籌劃、設計、包裝、電腦制版、售后服務、貿易辦公為一體的綜合商貿城。口號做專，做大，做強產品訴求大市場（濮院羊毛衫市場）；大背景（政府重點培育專業(yè)市場）；大手筆（操作團隊經驗豐富，免稅或減稅措施）；大優(yōu)惠（買一層得二層，買平方得立方）；大保障（鉑金級配套，鉆石級服務）；大掌柜（炒房東魷魚，自己做老板，20－400㎡，總有一款適合你）。經營規(guī)劃各層功能分布/攤位數區(qū)域分布A區(qū)為南北各一幢，裙房一、二層為針織機械配件及電腦制版等市場，三、四層為休閑娛樂，主樓十二層為公寓式商務寫字樓；B區(qū)也為南北各一幢，裙房一、二層為毛衫輔料市場，三、四層為餐飲服務，主樓十二層為酒店。地下一層為汽車庫、自行車庫以及設備技術用房。A區(qū)A區(qū)一層主體部分設置公寓式商務寫字樓門廳，及必要的物管用房，消防控制室，公廁外其余全部為商鋪，以達到最佳的經濟效益。二層主樓交通核心筒封閉，把包括主樓其它部分在內的所有空間作為市場用房。三、四層裙房主要為休閑娛樂、KTV、桑拿、茶室、咖啡廳、棋牌及會議區(qū)等。五層及以上主體部分為公寓式商務寫字樓。B區(qū)B區(qū)一層主體部分為酒店大堂及必要的輔助用房，其余全部為商鋪；二層部分裙房為市場用房，其余三、四層裙房及建筑主體部分為廚房及餐廳用房；主樓五層及以上為酒店。輻射范圍長三角與紡織、制衣相關的行業(yè)經營模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產權，提供兩年6％的返租回報；％租金（元/㎡/月）未定 售價（元/㎡）首層￥7358起；二層￥5328起；酒店式公寓及商務寫字樓￥2500起 銷售率/租賃率首層尚余少量商鋪，二樓銷售近半綜合分析1) 圍墻廣告、單張設計都一律的張揚、搶眼，但營造了較好的視覺效果和現場氛圍，讓人一看有種熱血沸騰的感覺，從其不熟的銷售業(yè)績來看，此類廣告效果有一定的市場；2) 對市場投資客戶的充分挖掘：鼓勵市場經營商戶自購物業(yè)自營，“炒房東魷魚”，有助于600間商鋪的迅速消化，值得借鑒；3) 桐鄉(xiāng)的資本市場對市場類物業(yè)的追捧是項目能熱銷的原因之一；此外，首層“買一層得二層，買平方得立方”，單價僅為3500左右，公寓的價格買商鋪，高性價比也是其能迅速消化的原因之一。項目名稱國際貿易中心（濮院）項目性質商務樓基本指標地址桐鄉(xiāng)市濮院羊毛衫市場工貿大道占地面積29000㎡建筑面積8萬多㎡建筑類型五層商鋪,主體樓為27層的四星級的酒店商鋪數量400多間經營年限40年年遞增率發(fā)展商 桐鄉(xiāng)市濮院國際貿易中心開發(fā)有限公司投資商桐鄉(xiāng)市華城房地產有限公司；桐鄉(xiāng)市光明置業(yè)物管/經管公司上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司管理費用未定廣告位費用未定周邊配套貨運中心，商貿區(qū)廣告訴求定位濮院羊毛衫市場中央商務區(qū)以品牌毛衫貿易為核心，集四星級商務大酒店、停車廣場、世紀銀座等超強商務配套的毛衫頂級品牌市場口號這個中心，與世界商業(yè)接軌；這個中心，和世界財富同路。產品訴求地段：位于“中國羊毛名鎮(zhèn)——濮院”境內，羊毛衫交易區(qū)中心，地理位置得天獨厚；行業(yè)集中：國內外著名品牌云集之地，構建現代國際商務平臺；配套：商務配套應國際貿易需求，空前完善；介入國際先進市場運作理念，致力與打造，毛衫業(yè)頂級品牌市場；緊鄰320國道，南面是貨運中心和在建的外貿中心、倉儲基地；五大中庭設計，中字型步行街設計，縱橫貫通，自動扶梯均勻分布，無死角位置；經營規(guī)劃各層功能分布/攤位數 一期： 商鋪1F毛衫展示、洽談區(qū) 80多間商鋪2F毛衫展示、洽談區(qū) 80多間商鋪3F毛衫展示、洽談區(qū) 80多間商鋪4F毛衫展示、洽談區(qū) 80多間商鋪5F毛衫展示、洽談區(qū) 80多間酒店27層，商務洽談、商務會議、品牌推廣會、訂貨會等輻射范圍面向國內外毛衫廠家、經銷商經營模式 物業(yè)屬性租售并舉 租金（元/㎡/月）未定 售價（元/㎡）未定 銷售率/租賃率未開售綜合分析1）位于濮院毛衫交易市場傍邊，世貿大廈右邊，具備完整的產業(yè)鏈支撐；2）定位中高檔品牌的展示、洽談，與世貿大廈高中低檔品牌匯集相區(qū)分，目標客戶群更加明確；3） 建筑設計較世貿大廈也有其先進之處，如五個中庭、多扶梯設計等這些都在物業(yè)檔次上作了一定程度的提高，以便與定位相吻合；4） 集四星級商務大酒店、停車廣場、世紀銀座等超強商務配套于一體，一改以往市場的臟亂差的形象，致力打造濮院毛衫頂級品牌市場。5） 該項目遲遲未動工，旁邊的“羊毛衫品牌中心”已承接了部分的知名品牌的展示工作；但以國貿裙樓的體量，濮院羊毛衫市場需作而測升級才能滿足國貿裙樓的滿員。6） 售樓員預告下個月即將動工。3. 競爭樓盤對項目的啟示u 濮院“大十字街區(qū)”四盤并舉，搶占投資者視線 濮院新行政中心搬遷，“大十字街區(qū)”迅速崛起，先是聚寶華府的快跑，率先推出三星級的酒店式公寓，2萬元的準入門檻，大小投資者通殺；再是餐飲航母——九龍港搶閘，15萬平方米的體量推向市場，引起掀然大波；勝利廣場不甘落后，7萬方的路易大街盡顯法式浪漫，還有兩幢四星級酒店和三十多幢多層公寓壓陣；再是財富大廈不溫不火，買一層送一層的商鋪現正接受內部認購，酒店式公寓帶精裝修后續(xù)趕上，誓要分一杯羹。四盤共同捧市，濮院的聲名大震，震撼之余不免令人擔憂，在濮院發(fā)展零售、餐飲、休閑、娛樂配套業(yè)態(tài)是填補了現在的市場空白，但能否真能留住濮院的消費，又或者說濮院的消費是否就能夠支撐起這幾個項目的持續(xù)經營、發(fā)展呢？拭目以待！u 政策不明，市場不火，發(fā)展商伺機而動去年新政以后，政府對房地產的方向引導動作減少，對住宅的開發(fā)建設開始從強硬的壓制轉向和緩的扶持，但是“一朝被蛇咬，三年怕草繩”，持幣觀望者還是不敢輕易出手。因此年后至今，市場依舊不溫不火，很多發(fā)展商不得不將開售時間一再后延，寄望啥時候來一陣春風，全部一起發(fā)芽開花。u 從“返租”現象說開去市調中發(fā)現，現階段銷售的物業(yè)中，返租所占的比例相當多，無論商用物業(yè)還是酒店式公寓，一律實行返租回報，回報年限從兩年到五年不等，中原分析后認為原因在于：1） 零售用途的商用物業(yè)、純投資的酒店式公寓等產品較市場物業(yè)而言，投資前景、投資收益不甚樂觀，沒有市場物業(yè)的即刻啟動經營，即買即收租，且每年還有高額的租金遞增率，用以保持穩(wěn)定的長期收益等優(yōu)點才；相反，零售商鋪存在相當長的市場培育期，酒店式公寓存在收益不穩(wěn)定、同質化產品相互競爭等情況，采用統一年限返租，能幫助業(yè)主度過市場培育期，讓業(yè)主感覺到有一定的保障，短期內不會失去投資信心。2） 返租一般采用直接折減和按年返還等形式，直接折減的返還方式減低了投資者的首付壓力，備受小投資者的喜愛，因此能吸引大批小投資者入市，壯大了資本市場的容量，促進更快消化貨源。3） 返租之后：返租能保障業(yè)主前幾年的利益，但后續(xù)的經營、再次租賃等問題至今還不能很好地解決，因此幾年的業(yè)主的利益還是沒有保障的。因此應慎用“返租”這種銷售附帶形式。u 桐鄉(xiāng)資本市場不容忽視桐鄉(xiāng)去年（2005年）的年鑒上顯示，桐鄉(xiāng)城鎮(zhèn)人口收入已達到14500多元，同比增長11％；農村人口平均人均收入為7900多元，同比增長12％；富裕起來的桐鄉(xiāng)人在為“錢生錢”找出路，這對開發(fā)商而言是一個很好的信息，房地產開發(fā)資金不足，可以正當的途徑向民間融資（“綠城”的成功融資上市就是一個很好的例子）；開發(fā)出來的產品擔心銷售、擔心經營，可以返租形式（雖說不是最終的解決之道）來個“三權分立”，所有權、經營權、管理權分立更有利于商業(yè)的健康發(fā)展。桐鄉(xiāng)浩大的資本市場，絕對不容忽視，財富和轉機都在身邊了！u 下屬鎮(zhèn)區(qū)自我完善，主城向心力減弱濮院是最先自我完善起來的鎮(zhèn)區(qū)——有其獨立的產業(yè)經濟支撐，有足夠的來往客商、本地老板消費，現在配備好足夠的消費環(huán)境，就能進行良好的自我循環(huán)了；崇福由于其地理位置的原因，離主城較遠，來往消費太累，老街消費檔次檔次太低，因此要么直接跑杭州，要么直接自我完善，新都廣場正緊密籌備中，只要春風一吹即可迅速生長；烏鎮(zhèn)的旅游經濟已有兼容零售、餐飲、旅業(yè)的黃金水岸和體量不大，但五臟俱全的烏鎮(zhèn)第一坊分守兩翼，似乎也沒有了到主城來的原因了……主城的向心力正在逐漸減弱，主城的零售商業(yè)將面臨嚴峻的考驗。第二部分：營銷專題一、 推盤總體思路本案分四期走：一期以1號樓、2號樓的街區(qū)式商鋪（G層、首層）為主，建筑面積約為10359平方米；二期以1號樓、2號樓23層小開間商鋪為主，建筑面積約10214平方米；三期以3號樓G層和首層店中店商鋪為主，；四期以寫字樓、產權式商務酒店客房為主。根據上述建筑體量和項目實現自身滾動開發(fā)的需要，項目分四期推廣。第一期預計2006年9月中開始預售，2007年1月底完成銷售；第二期預計2006年12月開始銷售，2007年5月前完成銷售；第三期預計在2007年5月開始銷售，11月前完成銷售；四期預計2007年7月開始銷售，2008年4月前完成銷售。2006年2007年2008年街區(qū)式商鋪街鋪，二樓鋪3號樓店中店寫字樓、酒店二、 推盤量體計劃期數時期推售單元單位總數量備注一期市場認購推出單元比例：好：中：一般=4：3：2推售貨量至少為一期50%以上認購期間：定價下浮5個點公開發(fā)售原則上是清上次推出的單元后再有選擇地推出，大概推出單元比例：好：中：一般=5：3：3推售貨量為一期30%定價下浮2個點持續(xù)期將首期剩余貨量全部推出推售剩余貨量按原價二期市場認購以一期銷售百分比為依據，將二期作為一期的有效補充好：中：一般=3：4：3推售貨量為二期30%照定價下浮5個點公開發(fā)售根據認購情況適當加推部分商鋪，形成銷售良性循環(huán)局面:好：中：一般=3：3：4推售貨量為二期40%定價下浮2個點持續(xù)期將二期剩貨量全部推出推售剩余單元按原價三期市場認購考慮到店中店的接受程度，首期放好、中房源為主好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期30%考慮定價下浮或帶租約發(fā)售公開發(fā)售視乎認購情況而定續(xù)推鋪位好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期40%同上持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元同上四期市場認購考慮到開始以整層銷售為主好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期30%整層價格相對優(yōu)惠公開發(fā)售根據認購情況考慮作小分割好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期40%小面積分割價格提升持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元剩余單位按原價三、 階段性推廣計劃本案分四期推廣，每一期的推廣都是一個完整的推廣周期?；谑袌龆嘧円蛩兀诖嗽敿毥榻B第一個推廣周期，后面幾個周期僅作簡單介紹?！镜谝恢芷凇客茝V籌備期：216。 推廣時間：5月中－7月初216。 工作目的：1） 項目形象的導入和傳播，對桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場作有效市場攔截；2） 以“全球定位招商”為主要訴求，吸引大商家目光，盡快確定各區(qū)塊主力商家；3） 引起消費者的關注，為銷售工作開展的開展做好鋪墊；4） 開售前租售價格的市場反饋，及時修正。216。 具體工作：1) 區(qū)域模型、項目模型的制作；2) 圍墻的重新設計；3) 戶外廣告牌的更換（圍墻廣告牌、市內高炮）；4) 售樓部軟包裝更換（門頭、內部展板）；5) 燈箱、道旗位置的確定，設計、上畫；6) 城鄉(xiāng)公交車車身廣告的設計、上畫；7) 項目招商、銷售簡單資料的制作（平層圖、模擬業(yè)態(tài)分布圖、招商折頁、招商手冊等）；8) 桐鄉(xiāng)門戶、口岸的戶外廣告位置預留（高橋、長安、屠甸等高速出入口高炮位置預留，320國道同福街道－梧桐街道一段道旗位置預留）；9) 桐鄉(xiāng)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市集廣告牌位置預留（崇福、洲泉、濮院、烏鎮(zhèn)等）；10) 業(yè)態(tài)規(guī)劃的確認，大商家（沃爾瑪、國美）的接洽工作，爭取8月底前簽署意向書；11) 對各區(qū)塊定向主力大商家（除沃爾瑪、國美外，針對2號樓的整體業(yè)態(tài)招商、1號樓2－3層剩余面積的招商等）進行接洽工作，盡快定下位置，簽署意向書；12)