【文章內容簡介】 起包括婁山關鎮(zhèn)區(qū)、楚米鎮(zhèn)區(qū)和燎原鎮(zhèn)區(qū)三個組團為骨架、能夠承載 20萬人左右的城市框架，成為黔北城市群的重要組成部分。推進蟠龍新區(qū)和楚米鎮(zhèn)區(qū)組團建設，快速擴大縣城規(guī)模。實施十大工程，推進舊城改造。 完成馬鞍山、官渡河、西流水、蘭家坡、紅莊、黃家咀、水井等片區(qū)和魁山花園小區(qū)建設工程；完成冬青南路、和平文筆路改造工程。合理布局城市道路、供水、綠化等基礎設施和公共設施，提升城市品位。突出工業(yè)興城，形成產業(yè)支撐。延伸基礎設施和公共服務，推進同城化建設。 三、政策解讀 在國務院強調加快貴州經濟增長的背景下，桐梓經濟步入快速發(fā)展期，其工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進程將進一步提速，在目前其城鎮(zhèn)化率僅為 36%基礎上，其城鎮(zhèn)化有較大發(fā)展空間，其房地產市場具良好發(fā)展前景； 婁山關鎮(zhèn)老城擁堵，建設密度偏高，加之老城項目拆遷難度極大，推動其 房地產市場整體向與蟠龍新區(qū)相鄰的高速出口所在之城南板塊集中發(fā)展 ，尤其是 城南升級版 “君悅國際 ”城市綜合體的開發(fā)，將為周邊蟠龍新區(qū)的發(fā)展提供良好支撐 ； 桐梓縣城鎮(zhèn)化進程快速推進的時間仍有十年左右 ，在確定的發(fā)展規(guī)劃中，縣城 2023年發(fā)展目標定為三十萬以上人口的中級城市，目前沿有約 14萬人口差距， 年均約需增 2萬人口，引致的住宅需求約為 500萬 ㎡ ， 而需要 蟠龍新區(qū)提供的約為 200萬 ㎡ ，那整個桐梓舊城改造市場空間有 300萬 ㎡，巨大的市場需求為本項目成功 提供了市場保證。桐梓縣城土地市場前景57打造黔渝合作先行區(qū)，縱深推進區(qū)域合作 抓住遵義市構建特大城市經濟區(qū)機遇，著力開展與遵義中心城區(qū)全方位合作，共同謀劃、開展在基礎設施和公共服務 “同城化 ”、產業(yè)分工協(xié)作、環(huán)境保護和生態(tài)建設等方面的縱深合作，實現(xiàn)與遵義中心城市一體化發(fā)展。加強與周邊縣域的合作，與綏陽共同打造黔北煤化工循環(huán)經濟產業(yè)帶、休閑度假旅游區(qū)和生態(tài)農業(yè)產業(yè)區(qū)；與習水、 “務正道 ”區(qū)域共同打造國內重要的煤電鋁一體化循環(huán)經濟產業(yè)帶、黔北休閑度假旅游區(qū)。 爭取省、市在政策和體制機制的支持，建設松坎經獅溪連接重慶南川的對外通道，積極推動渝南黔北經濟合作區(qū)規(guī)劃和建設。主動承接重慶產業(yè)轉移，采取合資建園、異地建園、企業(yè)自建等模式，重點推進 “渝黔經濟合作試驗區(qū) ” （北部獅溪、水壩塘、坡渡、木瓜 4鎮(zhèn)及芭蕉、天坪、黃蓮 3鄉(xiāng)）和桐梓工業(yè)園區(qū)重慶工業(yè)園建設，打造以制造業(yè)、能源、化工、物流為主的經濟合作園區(qū)。充分利用重慶教育、文化、衛(wèi)生等資源，緊盯重慶市場，加強社會事業(yè)、農業(yè)產業(yè)和旅游開發(fā)等領域的合作， 著力打造黔渝經濟合作先行區(qū)。 三、政策解讀土地市場情況分析四、桐梓縣城房地產市場分析 根據(jù)桐梓縣常務副縣長介紹：一方面，桐梓縣城四面環(huán)山，縣城除了蟠龍新區(qū)再無擴充區(qū)域；另一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住密度大，且舊城改造難度大。因此，對于桐梓縣城來說土地開發(fā)資源比較緊缺。59 以上為桐梓縣 2023年土地成交信息，地塊位于老城區(qū)，都為舊城改造項目，出讓價格偏低（拆遷由開發(fā)商自行出資）。因此，不具備參考性。 （ 1）一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住大，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，目前由于桐梓縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設施相對較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多； （ 2）目前城南與高速入口相鄰板塊是婁山關鎮(zhèn)房地產成片開發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們在此期間內不完全統(tǒng)計，城區(qū)內共計有 7個在建在售項目，其中 4個均集中在高速入口板塊（與新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開發(fā)項目均集中在這一板塊，其余項目多為總建面 25萬平方米的小項目； （ 3）目前，售價最高的項目為老城內原糧食局地塊開發(fā)的項目，其均價約為 4300元 /平方米，售后服務價最低的商品房項目約為 2800元 /平方米，其余項目銷售均價處于 35003900元 /平方米區(qū)間。桐梓商品房市場分析60四、桐梓縣城房地產市場分析 供需及客群來源61? 供應量：小除城南兩個 20萬方級項目外，多為 3萬方下小項目。? 銷化率：高在售房源較少，需求較大? 客群來源：縣境內人群購買占絕對主力。? 付款方式：一次性付款為主 ，按揭比例較低。? 開發(fā)推進方式：同時開發(fā)量較小，單棟為主，未見大規(guī)模集中推進。四、桐梓縣城房地產市場分析 （ 1）客群地域來源62備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產市場分析 （ 2）客群職業(yè)構成63備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產市場分析 （ 3）縣城二次購房比例64備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產市場分析 （ 4）縣城改善住房潛在分析65? 目前桐梓縣城在籍人口約 15萬，常住人口約 18萬，隨著經濟區(qū)建設發(fā)展常住人口將進一步快速增加；? 按戶均 ，桐梓縣城常住人口保守估計 ；? 按 55%有改善居住要求測算，改善住房潛在購房群體預計近 3萬戶；? 按高端、品質需求客群占總比例 30%推算，市場需求約 9000套， 90至 100萬方。四、桐梓縣城房地產市場分析 潛在的風險分析 66?小產權房小產權房現(xiàn)象普遍，對商品房開發(fā)存在潛在沖擊。?供給爆發(fā)大批開發(fā)企業(yè)涌入存在供給過?？赡?。?操作欠規(guī)范違規(guī)銷售泛濫。?銷售速度需求及市場容量決定目前項目較難實現(xiàn)快銷，若能夠提供高品質、差異化明顯產品，贏得以老城區(qū)改善型客群的市場先機可能性較大。四、桐梓縣城房地產市場分析城規(guī)覆蓋及土地指標獲取狀況五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹67蟠龍新區(qū)建設用地統(tǒng)計情況68五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹六、出讓地塊的初步經濟測算 土地主要規(guī)劃指標69 項目銷售收入預測略70六、出讓地塊的初步經濟測算 項目初始投入及財務費用略71六、出讓地塊的初步經濟測算 土地起拍價的盈虧概算略72六、出讓地塊的初步經濟測算 土地競拍風險控制略 上述兩地塊經整體初步經濟測算，以 樓面地價 元 / ㎡ （每畝 110萬元） 計算， 凈利潤 萬元，自有資金投資回報率為 %（年投資回報率為 %）。73六、出讓地塊的初步經濟測算74市場背景市場背景 項目商業(yè)市場分析q城市經濟的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭，帶動了貴州桐梓各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更 為 商 業(yè) 的發(fā) 展提供了良好的 發(fā) 展 環(huán) 境及 強 有力的 經濟 支撐 ；q城市居民收入的提高，使居民總體消費水平、市場消費量日益增加，消費結構變化也愈加明顯。居民已由家庭消費模式向享受型轉變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經營結構的提升； 項目市場分析市場背景市場背景q貴州桐梓商業(yè)網點建設由原來的數(shù)量增長轉向功能提升，由單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。q舊城改造的 規(guī) 劃建 設給貴 州桐梓商 業(yè) 地 產帶 來新的機遇和商機。 q隨著溱水資本及機構的進駐，貴州桐梓的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關系密切的商業(yè)地產也將在貴州桐梓迎來快速發(fā)展時機。項目市場分析市場背景市場背景 q銀行貸款政策的松動使貴州桐梓商業(yè)地產迎來了充足的發(fā)展機會；q房地產市場整合速度加快，企業(yè)之間的強強聯(lián)合將成為貴州桐梓縣房地產發(fā)展的主旋律；q未來貴州桐梓縣房地產市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定 的增長速度。 項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 q貴州桐梓主要商圈分布：貴州桐梓主要商圈分布：q夜郎步行街夜郎步行街 :q建材市場建材市場 :q 項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 q零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀 ：216。 貴 州桐梓 縣 已形成以夜郎街 、人民路、 建材市 場 等 為 主的 “ 多商圈 ” 分布格局。 216。 貴 州桐梓商 業(yè) 零售企 業(yè) 數(shù)量眾多，主要分布在夜郎街和建材市 場 兩大區(qū)域，尤以夜郎街 、人民路 商 業(yè) 網點分布眾多、零售企 業(yè)規(guī) 模最大、 業(yè)態(tài) 最全、品牌最多、零售 額 最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 216。目前貴州桐梓商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質化嚴重。項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀q行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢 216。 國內外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超）知名商號挾強大的資本、管理、物流優(yōu)勢進駐貴州桐梓商業(yè)市場，極大促進貴州桐梓商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時，使貴州桐梓商業(yè)市場的競爭日益加劇；216。 專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍，不斷搶占大型商場市場份額；216。綜合性購物中心將成為貴州桐梓消費市場發(fā)展的主要方向。項目概況及項目概況及 SWOT分析分析 項目概況項目概況 :桐梓地圖桐梓地圖 項目概況及項目概況及 SWOT 分析分析項目概況項目概況q地處貴州桐梓縣核心商圈 ——“ 夜郎街 ”旁， 屬于貴州桐梓縣城中心區(qū)域；q本項目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務、住宅為一體的綜合性建筑體；q總用地面積： ㎡，地上總建筑面積 ㎡，其中商業(yè)面積 ㎡，停車位 個，容積率 ： ，綠化率： % ，建筑密度 %，綠化面積 ㎡。項目概況及項目概況及 SWOT 分析分析項目 SWOT 分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunity Threat項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析 q Strengths（優(yōu)勢分析）（優(yōu)勢分析） 216。項目位于城區(qū)核心地段，物流車流交通便利，客流的易達性能好，輻射范圍大；216。開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經濟實力與良好的社會資源；216。項目商業(yè)總建筑面積 平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯；216。 周邊多個住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購買消費力，　有利于形成核心商圈；項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析qWeakness（劣勢分析）（劣勢分析）216。本項目屬于桐梓舊城改造項目，項目周邊老房子較多，拆遷難度大，城市發(fā)展相對比較慢 。216。項目周邊缺少應有的消費居民、商業(yè)基礎和商業(yè)氛圍；216。開發(fā)商在項目前期對商業(yè)的考慮和專業(yè)設計尚顯不足；216。 商業(yè)主要為臨路門面和沿河集中商業(yè) (該商業(yè)為 45層 )，商業(yè)體量大，輻射面不寬，影響商業(yè)的招商和經營；216。本項目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分 。項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析q Opportunity（機會分析）（機會分析） 216。 本項目區(qū)域作為桐梓舊城改造建設與發(fā)展的重點區(qū)域，已逐漸顯示出了強勁發(fā)展勢態(tài)，為項目提供了良好的成長空間；216。 周邊區(qū)域的發(fā)展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高，為項目提供了充足的潛在消費群體和市場機會；216。 周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項目，商業(yè)競爭壓力小，項目發(fā)展空間； 　項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析q Opportunity（機會分析）（機會分析） 216。 項目的商業(yè)部分尚未全面啟動，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間；216。 城市區(qū)域商業(yè)化建設進程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價值不斷升值；216。貴州各類商業(yè)積極拓展網點，發(fā)展連鎖，招商資源相對豐富。項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析q Threat（威脅分析）（威脅分析） 216。 桐梓縣市商業(yè)地產項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈；216。 商 業(yè) 投資者因日漸理性而對投資更加謹慎，風險意識加強；216。 前期的市 場 消 費 力不足，投 資 店鋪壓力較大，影響項目的投　資銷售； 216。 項目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時日，使項目市場培育期增長。項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位 q 業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位： 桐梓半島都市新生活 q 功能定位：功能定位：　　　餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務　　　餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務 。 推廣名：桐梓半島生態(tài)商業(yè)中心（簡稱：半島商業(yè)中心）案名暫定：主推廣語：目標客戶定位：走中高端客戶路線目標客戶定位：走中高端客戶路線形象定位：高端、特色、時尚形象定位：高端、特色、時尚時尚店三、 項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位q 功能配置功能配置功能類別 服務內容購物化妝品、個人護理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等時尚休閑服飾、皮具箱包、針織內衣等精品店百元小商品街 動感服飾、飾品、鐘表眼鏡等超市 日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運動健身、網吧、休閑書吧等休閑、娛樂