【正文】 用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運動健身、網吧、休閑書吧等休閑、娛樂餐飲 特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務 電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點屋及其它社區(qū)服務等。功能類別 服務內容購物化妝品、個人護理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等 推廣名：桐梓半島生態(tài)商業(yè)中心（簡稱：半島商業(yè)中心）案名暫定：主推廣語：目標客戶定位：走中高端客戶路線目標客戶定位：走中高端客戶路線形象定位：高端、特色、時尚形象定位：高端、特色、時尚時尚店三、 項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位q 功能配置功能配置項目商業(yè)定位項目商業(yè)定位 q 業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)定位： 桐梓半島都市新生活 q 功能定位：功能定位：　　　餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務　　　餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務 。 前期的市 場 消 費 力不足，投 資 店鋪壓力較大，影響項目的投　資銷售； 商 業(yè) 投資者因日漸理性而對投資更加謹慎，風險意識加強；216。桐梓縣市商業(yè)地產項目開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈；216。項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析q Threat（威脅分析）（威脅分析） 216。 城市區(qū)域商業(yè)化建設進程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價值不斷升值；216。 周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)項目，商業(yè)競爭壓力小，項目發(fā)展空間； 　項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析q Opportunity（機會分析）（機會分析） 216。 本項目區(qū)域作為桐梓舊城改造建設與發(fā)展的重點區(qū)域，已逐漸顯示出了強勁發(fā)展勢態(tài)，為項目提供了良好的成長空間；216。本項目屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分 。 商業(yè)主要為臨路門面和沿河集中商業(yè) (該商業(yè)為 45層 )，商業(yè)體量大，輻射面不寬，影響商業(yè)的招商和經營；216。開發(fā)商在項目前期對商業(yè)的考慮和專業(yè)設計尚顯不足；216。項目周邊缺少應有的消費居民、商業(yè)基礎和商業(yè)氛圍；216。本項目屬于桐梓舊城改造項目，項目周邊老房子較多，拆遷難度大，城市發(fā)展相對比較慢 。 周邊多個住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購買消費力，　有利于形成核心商圈；項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析qWeakness（劣勢分析）（劣勢分析）216。開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經濟實力與良好的社會資源；216。項目概況及項目概況及 SWOT 分析分析項目 SWOT 分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunity Threat項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析 屬于貴州桐梓縣城中心區(qū)域；q本項目集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務、住宅為一體的綜合性建筑體；q總用地面積： ㎡，地上總建筑面積 ㎡，其中商業(yè)面積 ㎡，停車位 個，容積率 ： ，綠化率： 項目概況及項目概況及 SWOT分析分析 項目概況項目概況 :桐梓地圖桐梓地圖 綜合性購物中心將成為貴州桐梓消費市場發(fā)展的主要方向。 國內外各類百貨零售業(yè)態(tài)（主要是現代百貨、大型綜超）知名商號挾強大的資本、管理、物流優(yōu)勢進駐貴州桐梓商業(yè)市場，極大促進貴州桐梓商業(yè)市場繁榮發(fā)展同時，使貴州桐梓商業(yè)市場的競爭日益加?。?16。目前貴州桐梓商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場份額已趨于飽和，競爭較為激烈，品類同質化嚴重。 貴 州桐梓商 業(yè) 零售企 業(yè) 數量眾多，主要分布在夜郎街和建材市 場 兩大區(qū)域，尤以夜郎街 、人民路 商 業(yè) 網點分布眾多、零售企 業(yè)規(guī) 模最大、 業(yè)態(tài) 最全、品牌最多、零售 額 最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。 貴 州桐梓 縣 已形成以夜郎街 、人民路、 建材市 場 等 為 主的 “ 多商圈 ” 分布格局。q貴州桐梓主要商圈分布：貴州桐梓主要商圈分布：q夜郎步行街夜郎步行街 :q建材市場建材市場 :q 項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現狀貴州桐梓縣零售商業(yè)現狀 項目市場分析市場背景市場背景 q舊城改造的 規(guī) 劃建 設給貴 州桐梓商 業(yè) 地 產帶 來新的機遇和商機。項目商業(yè)市場分析q城市經濟的發(fā)展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的發(fā)展勢頭，帶動了貴州桐梓各行業(yè)的迅猛發(fā)展，更 為 商 業(yè) 的發(fā) 展提供了良好的 發(fā) 展 環(huán) 境及 強 有力的 經濟 支撐 ；q城市居民收入的提高，使居民總體消費水平、市場消費量日益增加，消費結構變化也愈加明顯。四、桐梓縣城房地產市場分析城規(guī)覆蓋及土地指標獲取狀況五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹67蟠龍新區(qū)建設用地統(tǒng)計情況68五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹六、出讓地塊的初步經濟測算 土地主要規(guī)劃指標69 項目銷售收入預測略70六、出讓地塊的初步經濟測算 項目初始投入及財務費用略71六、出讓地塊的初步經濟測算 土地起拍價的盈虧概算略72六、出讓地塊的初步經濟測算 土地競拍風險控制略 上述兩地塊經整體初步經濟測算，以 樓面地價 元 / ㎡ （每畝 110萬元） 計算， 凈利潤 萬元，自有資金投資回報率為 %（年投資回報率為 %）。?操作欠規(guī)范違規(guī)銷售泛濫。四、桐梓縣城房地產市場分析 潛在的風險分析 66?小產權房小產權房現象普遍，對商品房開發(fā)存在潛在沖擊。? 開發(fā)推進方式：同時開發(fā)量較小，單棟為主，未見大規(guī)模集中推進。? 銷化率：高在售房源較少，需求較大? 客群來源：縣境內人群購買占絕對主力。 （ 1）一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住大，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，目前由于桐梓縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設施相對較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多； （ 2）目前城南與高速入口相鄰板塊是婁山關鎮(zhèn)房地產成片開發(fā)集中區(qū)，據我們在此期間內不完全統(tǒng)計，城區(qū)內共計有 7個在建在售項目，其中 4個均集中在高速入口板塊（與新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開發(fā)項目均集中在這一板塊，其余項目多為總建面 25萬平方米的小項目； （ 3）目前，售價最高的項目為老城內原糧食局地塊開發(fā)的項目，其均價約為 4300元 /平方米，售后服務價最低的商品房項目約為 2800元 /平方米，其余項目銷售均價處于 35003900元 /平方米區(qū)間。59 以上為桐梓縣 2023年土地成交信息，地塊位于老城區(qū)，都為舊城改造項目，出讓價格偏低（拆遷由開發(fā)商自行出資）。 三、政策解讀土地市場情況分析四、桐梓縣城房地產市場分析 根據桐梓縣常務副縣長介紹：一方面，桐梓縣城四面環(huán)山，縣城除了蟠龍新區(qū)再無擴充區(qū)域；另一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住密度大，且舊城改造難度大。主動承接重慶產業(yè)轉移，采取合資建園、異地建園、企業(yè)自建等模式，重點推進 “渝黔經濟合作試驗區(qū) ” （北部獅溪、水壩塘、坡渡、木瓜 4鎮(zhèn)及芭蕉、天坪、黃蓮 3鄉(xiāng)）和桐梓工業(yè)園區(qū)重慶工業(yè)園建設，打造以制造業(yè)、能源、化工、物流為主的經濟合作園區(qū)。加強與周邊縣域的合作，與綏陽共同打造黔北煤化工循環(huán)經濟產業(yè)帶、休閑度假旅游區(qū)和生態(tài)農業(yè)產業(yè)區(qū)；與習水、 “務正道 ”區(qū)域共同打造國內重要的煤電鋁一體化循環(huán)經濟產業(yè)帶、黔北休閑度假旅游區(qū)。 三、政策解讀 在國務院強調加快貴州經濟增長的背景下，桐梓經濟步入快速發(fā)展期，其工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進程將進一步提速，在目前其城鎮(zhèn)化率僅為 36%基礎上，其城鎮(zhèn)化有較大發(fā)展空間，其房地產市場具良好發(fā)展前景； 婁山關鎮(zhèn)老城擁堵，建設密度偏高，加之老城項目拆遷難度極大，推動其 房地產市場整體向與蟠龍新區(qū)相鄰的高速出口所在之城南板塊集中發(fā)展 ，尤其是 城南升級版 “君悅國際 ”城市綜合體的開發(fā)，將為周邊蟠龍新區(qū)的發(fā)展提供良好支撐 ； 桐梓縣城鎮(zhèn)化進程快速推進的時間仍有十年左右 ，在確定的發(fā)展規(guī)劃中，縣城 2023年發(fā)展目標定為三十萬以上人口的中級城市，目前沿有約 14萬人口差距， 年均約需增 2萬人口，引致的住宅需求約為 500萬 ㎡ ， 而需要 蟠龍新區(qū)提供的約為 200萬 ㎡ ，那整個桐梓舊城改造市場空間有 300萬 ㎡，巨大的市場需求為本項目成功 提供了市場保證。突出工業(yè)興城，形成產業(yè)支撐。 完成馬鞍山、官渡河、西流水、蘭家坡、紅莊、黃家咀、水井等片區(qū)和魁山花園小區(qū)建設工程；完成冬青南路、和平文筆路改造工程。推進蟠龍新區(qū)和楚米鎮(zhèn)區(qū)組團建設，快速擴大縣城規(guī)模。推進綠色城鎮(zhèn)化，構建縣域城鎮(zhèn)體系三、政策解讀建設縣城中等城市框架，打造縣域核心增長極 按照 “東西改造、南北拓展 ”的思路，以城市路網建設帶動城市規(guī)模擴大，以新城區(qū)建設帶動老城區(qū)發(fā)展，實現 “三年打基礎，五年見成效，十年鑄新城 ”。 到 2023年，城鎮(zhèn)化率達到 46% 。通過 5到 10年努力，躋身貴州 20強，挺進西部百強縣。隨著黔渝、貴廣、黔桂、湘黔等快速鐵路和杭瑞、廈蓉等高速公路的建成，融入 “西三角 ”、 “珠三角 ”、 “北部灣 ”甚至中國－東盟經濟圈的步伐加快。三、政策解讀54區(qū)位優(yōu)勢： 桐梓是川渝南下和云貴北上的要塞，地處成渝經濟區(qū)和黔中經濟區(qū)的巨大輻射帶動圈內。國家專項支持貴州實施水利、生態(tài)、石漠化治理 “三位一體 ”項目，貴州支持遵義建設 200萬人口特大型中心城市，桐梓是黔北城市群四城區(qū)之一，有利于構建中等城市，提升在省市區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中的地位。從國內環(huán)境看： 改革開放進一步深化，經濟發(fā)展方式加快轉變，擴大內需是 “十二五 ”重大任務；新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略開始實施 ， “黔中經濟區(qū) ”已 列為國家實施新一輪西部大開發(fā)布局的重點經濟區(qū)；中央企業(yè)加速擴張，東部產業(yè)加速向中西部轉移，鄰近的重慶迅速崛起， “兩江新區(qū) ”和成渝經濟區(qū)的輻射帶動能力進一步增強。產業(yè)優(yōu)勢煤化工 電廠 鄉(xiāng)村旅游二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃52三、政策解讀 “十一五 ”期間，桐梓縣緊緊圍繞 “新型工業(yè)大縣，綠色產業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市 ”的發(fā)展定位，著力打造能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工三大支柱產業(yè)，建設糧油生產、商品蔬菜、生態(tài)畜牧、優(yōu)質烤煙、方竹產業(yè)五大基地，全縣經濟社會發(fā)展實現了 “三大轉變 ”，即：從農業(yè)主導向工業(yè)主導轉變、從基礎薄弱向全面發(fā)展轉變、從低速徘徊向高速發(fā)展轉變。蔬菜、畜牧、方竹、烤煙等農業(yè)主導產業(yè)發(fā)展前景廣闊。楚米組團婁山關組團燎原組團 48二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃老城區(qū)硫鐵礦遠景儲量 12億噸，氧化鎂大于 20% 的白云石儲量豐富；資源優(yōu)勢桐梓是全國 100個重點產煤大縣之一，煤炭遠景儲量 60億噸，探明儲量 ，是重慶市的 2倍；擁有世界上連片面積最大的原生方竹林地，是 “中國方竹筍之鄉(xiāng) ”；常年平均氣溫比重慶低 5度以上，發(fā)展以重慶市場為主的休閑避暑旅游具有獨特優(yōu)勢。發(fā)展的時代背景47二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃桐梓縣規(guī)劃 “ 一城三組團” 桐梓縣城由老城區(qū)、婁山關、楚米、燎原四部分組成， 2023年城鎮(zhèn)建成區(qū)共 公里，人口約 。 45一、桐梓縣概況桐梓 “ 十二五 ” 規(guī)劃主要內容 發(fā)展主基調：融入重慶、緊貼黔中； （ 1） “三化一旅 “發(fā)展戰(zhàn)略：新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農業(yè)產業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游； （ 2）經濟發(fā)展目標： 2023年 GDP總量 120億，計劃現價年均增速 21%，人均 GDP2900美元；農村人均純收入 6700元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18400元，均超過重慶 2023年 527 17532的平均水平； （ 3） 城鎮(zhèn)化建設目標： 2023年城鎮(zhèn)人口達 ，建成區(qū)面積 27平方公里，城鎮(zhèn)化率達 46%，年均提高 2%；縣城建城區(qū) ，縣城人口（含婁山關、燎原、楚米三組團）超過 17萬。溱水半島緊湊城市開發(fā)模式 是城市主要功能的濃縮，通過建 “ 城中城 ” 來保持項目的相對獨立性適用條件：優(yōu)越的地理位置，處于 CBD或城市中心邊沿，交通便捷；較大的規(guī)模，具有強制性的視覺沖擊，例如超高層、建筑群；政府支持，開發(fā)主體資金雄厚成功開發(fā)關鍵要素：功能的選擇及物業(yè)配比符合城市的需求；規(guī)劃站在城市的高度，具有前瞻性發(fā)展模式：“ 商務 ”為核心“ 商業(yè) ”為核心 “ 酒店 ”為核心各種功能均衡發(fā)展? 略桐梓主要經濟社會發(fā)展情況簡介（ 1）桐梓縣人口總數約 ，政府公布城鎮(zhèn)化率為 36%；（ 2）桐梓產業(yè)結構尚處較低水平，農業(yè)在 GDP中所占比重偏高， 2023年其一、二、三產業(yè)約占 %、%、 %，其第三產業(yè)在經濟處于工業(yè)化中期階段即處于主導地位，是整體經濟處于初級水平的比較集中；從其工業(yè)結構看，具典型的資源密集型重化工業(yè)特征，重工業(yè)增加值在工業(yè)整體中所占比重高達%，而其重工業(yè)又以采掘業(yè)為主；（ 3）受重慶經濟快速發(fā)展拉動，桐梓經濟增速自 2023年，一改以前約 11%GDP慢速增長態(tài)勢， 2023年 GDP增速達到 %，遠超過貴州 %的 GDP增速。216?；居烧鼣埞k商營化開發(fā)商開發(fā)為主政府予一定支