【正文】 持開發(fā)機(jī)制中心城鎮(zhèn)的開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托老城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與老城鎮(zhèn)的進(jìn)度息息相關(guān)　216。u配套有中國福利會(huì)幼兒園、聯(lián)華超市、市場(chǎng)、大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、香榭麗大道風(fēng)情商業(yè)街、生活廣場(chǎng)、國際會(huì)議大酒店等重慶奧林匹克花園 深圳桃源居 綠地 21城尊老社區(qū)中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式 以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心，區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式　適用條件：大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心區(qū)域中心的建設(shè)范圍；城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求及交通方便；區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持，未來前景利好。u建設(shè) “ 終身教育體系” ，包括以清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校為代表的學(xué)歷教育，以女子學(xué)校為代表的婦女素質(zhì)培訓(xùn)教育，以老年大學(xué)為代表的老年教育，涵蓋了從小到老的個(gè)階段的各自教育形式。u以體育為主題，集運(yùn)動(dòng)娛樂中心、娛樂商業(yè)中心、生態(tài)休閑區(qū)、區(qū)域教育中心、國際標(biāo)準(zhǔn)健康住宅區(qū)為一體。成功開發(fā)關(guān)鍵要素：適應(yīng)市場(chǎng)需求及社會(huì)發(fā)展方向的鮮明主題；準(zhǔn)確的市場(chǎng)細(xì)分；體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行；注重營造符合項(xiàng)目主題的社區(qū)文化，宣傳推廣緊密圍繞主題展開。君悅國際項(xiàng)目總建筑面積 45萬 ㎡，規(guī)劃了高尚住宅、購物中心、星級(jí)酒店等，形成以居住為主，集休閑娛樂工作購物為一體的復(fù)合型新城市社區(qū)。項(xiàng)目的成功運(yùn)作拉動(dòng)整體區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高大盤的經(jīng)典就是要產(chǎn)品序列順勢(shì)而動(dòng)，形成正確的價(jià)值預(yù)期溱水半島改變桐梓生活蟠龍新區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式南部新區(qū)開發(fā)模式中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊湊城市開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式城市郊區(qū)大盤開發(fā)模式大盤開發(fā)模式蟠龍新區(qū)開發(fā)模式 NEW TOWN:規(guī)劃建設(shè)有較為完善的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系 　商 業(yè)設(shè) 施公 園綠 地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)其他公共設(shè) 施小 區(qū) 配套鄰 里 單 位道路系 統(tǒng)市政 結(jié)構(gòu)組 成汽車站、加油站等醫(yī)院、銀行、游樂場(chǎng)等會(huì)議室、學(xué) 校等適用條件：位于城市近郊，城鄉(xiāng)結(jié)合部；規(guī)模較大，可容納較多人口；以住宅為主，多種物業(yè)組合的多功能復(fù)合型社區(qū)；交通相對(duì)便捷通達(dá)性好，良好的自然生態(tài)環(huán)境。大盤的經(jīng)典廣告一定要大氣、統(tǒng)一、易于上口，避免輕易改動(dòng)，以形成一貫的印象216。一開始就要有故事，把大盤的 “ 品質(zhì)感 ” 做出來216。初期就通過形象的亮點(diǎn)形成 “ 大盤的故事 ” ，一切為了解決前期銷售的問題216。標(biāo)桿由我 —— 唯有大盤自身才有資格成為自己的參照系，目前蟠龍新區(qū)的蟠龍首俯就是一個(gè)例子，看盤前誰也沒有想到在那個(gè)地方它居然可以賣 4100元 /㎡以上，而且以后價(jià)格還要漲。價(jià)值由我 —— 大盤開發(fā)之處就要考慮后期尚未開發(fā)的用地，前期的價(jià)格一定要推上去，這是因?yàn)楹笃谕恋刭Y產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的高低對(duì)于融資非常重要216。大盤營銷的用力重點(diǎn)在前半段，若操作得當(dāng)，后半段能形成客戶帶客戶的效果216。從一開始，大盤的客戶群就不能單一216?？蛻糍徺I導(dǎo)因主要是價(jià)格，其次為產(chǎn)品戶型、地段、品牌、配套、物管、規(guī)模及交通。客戶分析客戶分析 客戶年齡主要為 2545歲，購買主因是價(jià)格驅(qū)動(dòng)216。 客戶購買目的分析：首次置業(yè)站最大比重，剛性需求仍然是購買主力；由于該縣城處于發(fā)展轉(zhuǎn)型期間，原來的居住不能很好的滿足部分對(duì)居住的要求，因此，改善型客戶就成了目前桐梓現(xiàn)階段很重要的客戶群體；目前整個(gè)縣城處于快速發(fā)展起步階段，大量舊城拆遷，大量人口對(duì)住房的需求，導(dǎo)致了投資炒房；當(dāng)然，買房一方面是為了居住，另一方面也是為了使人民幣增值保值?？蛻舴治隹蛻舴治?16。216。216。運(yùn)用最廣的營銷渠道是戶外廣告，宣傳效果明顯，比例最重，占 22%；216。營銷分析營銷分析216。從該表中反映出客戶對(duì)改善型居住有一定的要求，較注重園林、資源、小區(qū)物管，以及開發(fā)商的品牌，他們對(duì)生活品位有一定的提高，約占 1/3；216。桐梓縣房地產(chǎn)市場(chǎng)桐梓縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 總結(jié)總結(jié) 典型樓盤情況 20四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 典型樓盤情況 21四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析最近土地出讓信息 （ 2）地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)22五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹營銷分析營銷分析216。新區(qū)建設(shè)周期長(zhǎng)，一般需要 5—8 年才能初具規(guī)模，生活配套需要很長(zhǎng)時(shí)間才能完善。人均居住用地面積為 /人；共規(guī)劃 3所中學(xué)、 3所小學(xué)， 7所幼兒園，中小學(xué)在校生規(guī)?？蛇_(dá)到 8200人。蟠龍新區(qū)板塊 ： 蟠龍新區(qū)隔渝黔高速與老城緊鄰，是桐梓縣南部新城規(guī)劃建設(shè)的核心區(qū)域，以燎原片區(qū)和高鐵片區(qū)為重點(diǎn)，是具有現(xiàn)代城市功能的新城區(qū)，包含行政辦公、高檔居住、商業(yè)辦公、休閑旅游和文化娛樂等功能。一方面 ， 改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設(shè)施相對(duì)較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多；同時(shí)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品居住舒適度較高，雖然價(jià)格較高，但由于資源的不可復(fù)制性優(yōu)勢(shì)， 各 個(gè)方面條件成熟，因此老城區(qū)銷售情況較好 ， 板塊總體升值潛力較高。 信貸疊加效應(yīng)制約樓市購買力，但嚴(yán)厲調(diào)控政策已基本到頂，隨著房?jī)r(jià)松動(dòng)和下跌政策不會(huì)再加碼。渝黔鐵路、崇遵高速、 210國道、渝廣高鐵以及修建中遵義機(jī)場(chǎng)，一同構(gòu)建發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，形成輻射大西南，連接珠三角 “6 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。 強(qiáng)化招商引資和環(huán)境建設(shè)兩大戰(zhàn)略舉措 ， 用大改革促大開放 。堅(jiān)持以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為主線 ， 加快新農(nóng)村建設(shè) 。構(gòu)建嶄新縣城框架；務(wù)求集鎮(zhèn)建設(shè)取得重大突破；強(qiáng)化城鎮(zhèn)管理 。重慶兩江新區(qū)的成立，在資金、市場(chǎng)、項(xiàng)目、技術(shù)、人才、信息等各方面，對(duì)我們有極強(qiáng)的輻射帶動(dòng)作用。省委、省政府作出了全面實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重大決定，出臺(tái)了相關(guān)配套政策，為桐梓發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力，提供了堅(jiān)強(qiáng)后盾。認(rèn)真分析自身發(fā)展基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)條件，重點(diǎn)在加工制造業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、資源依托型產(chǎn)業(yè)等方面承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。要充分利用西部大開發(fā)政策，增強(qiáng)投資吸引力。固定資產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)， 房?jī)r(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與 銷售價(jià)格 存在 上漲 平衡關(guān)系。216。但一些三線、四線城市逆市發(fā)展，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。08年房?jī)r(jià)由于政策跟國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，全國一線城市、部分二線城市房?jī)r(jià)大幅下跌。當(dāng)平衡關(guān)系受到破壞將會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)前景。客觀反映目前房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。商品房與住宅的銷售額與銷售面積呈現(xiàn)高度正相關(guān)關(guān)系。近期重點(diǎn)打造以紅色文化和休閑度假的旅游目的地的婁山關(guān)紅色旅游區(qū)、以提升桐梓縣知名度和品牌的歷史文化名城， 這也更進(jìn)一步帶動(dòng)旅游業(yè)的高速發(fā)展。各縣（市）、區(qū)正在加大各景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，為游客提供旅游休憩、旅游咨詢、旅游服務(wù)的一站式服務(wù)平臺(tái)，從而使通往景區(qū)的硬件設(shè)施得到不斷完善。全年接待游客 280萬人，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入。旅游收入目標(biāo)。到 2023年游客人數(shù)達(dá) 47萬人次以上；到 2023年游客人數(shù)達(dá)到83萬人次以上；到 2023年游客人數(shù)將到 134萬人次以上。 216。 旅游環(huán)境216。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) ， 使桐梓與重慶 、貴陽 、 廣州及珠三角地區(qū)形成 “6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 。桐梓設(shè)有高鐵站，到時(shí)就打通了桐梓出海的有一快速通道。210國道 ： 重慶 —— 綦江 —— 桐梓。渝黔鐵路 ： 途經(jīng)重慶到貴陽 ， 經(jīng)過桐梓縣 。遵崇公路：自 從遵崇高速公路開通， 交通四通八達(dá) ， 從桐梓縣出發(fā) ，100分鐘車程到重慶 、 120分鐘車程到貴陽 、 80分鐘車程到遵義 。數(shù)據(jù)來源：桐梓縣統(tǒng)計(jì)局桐梓縣 2023年 —2023 年農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民收入可支配統(tǒng)計(jì)建成的遵崇高速、 210國道、渝黔鐵路以及在建的渝廣高鐵，打開了桐梓通向外界的經(jīng)商大門。216。216。216。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末全縣戶籍人口710058人，比上年年末增加9016人。2023年廣東省各市 GDP及增長(zhǎng)率桐梓縣 2023年 —2023 年 GDP統(tǒng)計(jì)隨著可支配收入增加，提升桐梓縣居民購買力，但人均可支配收入的增長(zhǎng)速率低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速率。216。 216。 GDP增幅全省縣城排名第一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量高速持續(xù)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來源： 桐梓縣 統(tǒng)計(jì)局216。 全縣國土總面積 3202平方公里，川黔鐵路、210國道和渝湛高速公路縱貫縣境，縣城至貴陽、重慶行車時(shí)間 2小時(shí)左右，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。17′ ，全縣南北最長(zhǎng)處 81公里，東西最寬處 52公里。54′ ，東經(jīng)106176。地理座標(biāo)北緯 27176。桐梓縣位于貴州省北部，屬革命老區(qū)遵義市市轄縣，與重慶市接壤，素稱 “ 黔北門戶 ”、 “ 川黔鎖鑰 ” 。市場(chǎng)分析 區(qū)域格局、供應(yīng)及成交、項(xiàng)目調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1 宏觀分析宏觀分析城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 人口及消費(fèi)力 、 城市交通 、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)、 桐梓縣 發(fā)展前景利好 、 桐梓縣 規(guī)劃前景利好 、 綜合分析。營銷策劃方案貴州桐梓貴州桐梓 溱水半島溱水半島 項(xiàng)目項(xiàng)目報(bào)告目的與意義 本次報(bào)告是基于對(duì)溱水半島項(xiàng)目的初步了解，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析而形成的匯報(bào)報(bào)告 ( )，旨在為項(xiàng)目的成功開發(fā)提供我司的專業(yè)服務(wù)。 瑞爾特地產(chǎn)報(bào)告內(nèi)容框架項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、 SWOT分析營銷戰(zhàn)略 大盤開發(fā)模式研究、項(xiàng)目開發(fā)模式、一期定位及設(shè)想項(xiàng)目定位 住宅定位、商業(yè)定位及客戶定位和形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想及建議 整體布局建議、園林建議、物管建議、智能化建議營銷策略 價(jià)值體系構(gòu)建，推廣、活動(dòng)、展示、價(jià)格、客戶策略瑞爾特優(yōu)勢(shì) 成熟操盤經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、精英策劃與銷售團(tuán)隊(duì)宏觀 市場(chǎng) 城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 人口及消費(fèi)力 、 城市交通 、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)綜合分析。宏觀分析宏觀分析5桐梓縣 城市 概況桐梓縣區(qū)位圖桐梓地處貴州北大門，是重慶及貴陽兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，是黔北對(duì)接重慶的 “橋頭堡 ”和黔渝經(jīng)濟(jì)的 “傳接帶 ”。北距重慶 188KM，南距貴陽 193KM，距歷史名城遵義 45KM。57′28176。26′107176。全縣平均海拔1100米，地勢(shì)呈東北高、西南低形狀，羊磴河、松坎河、桐梓河將全縣切割為三個(gè)各具特征的地貌單元。全縣轄 8鄉(xiāng)（其中 1個(gè)民族鄉(xiāng)） 16鎮(zhèn)，總?cè)丝?67萬人。2023年實(shí)現(xiàn)全縣生產(chǎn)總值627706萬元，按可比價(jià)格計(jì)算（下同），比上年增長(zhǎng)%，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國際 GDP發(fā)展的規(guī)律來看，桐梓縣正處在高速發(fā)展階段，而隨著桐梓縣的 GDP大幅增長(zhǎng)，反映出該縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃。桐梓縣在貴州全省 56個(gè)縣城中， GDP增幅排名第一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量高速持續(xù)的發(fā)展。人口及消費(fèi)力216。其中農(nóng)業(yè)人口615080人，非農(nóng)業(yè)人口94978人。全年全縣農(nóng)民人均純收入5121元，增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)上漲因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13522元，增長(zhǎng)%，扣除物價(jià)上漲因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。人均可支配收入的增長(zhǎng)速率高于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速率。家庭戶人口規(guī)模縮小，桐梓縣人口居住環(huán)境和條件的不斷改善。城市交通216。216。216。 渝廣高鐵 ： 渝廣高鐵由渝黔高鐵和貴廣高鐵組成。216。 渝廣高鐵示意圖桐梓縣婁山關(guān)是全國出名紅色旅游勝地，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，接待旅游人數(shù)和旅游總收入大幅提升。桐梓縣旅游資源 8個(gè)大類型均齊全，擁有四級(jí)（國家級(jí)）資源 3個(gè)；三級(jí)（省級(jí)）資源 93個(gè)；二級(jí)（縣級(jí)）資源 77個(gè)；具有類型多樣、資源豐富、品位較高、組合條件好的特征 。游客增長(zhǎng)目標(biāo)。216。全年新增鄉(xiāng)村旅館 128家，總數(shù)達(dá)480家；總床位數(shù) 16000張。 數(shù)據(jù)來源：桐梓縣統(tǒng)計(jì)局2023年桐梓縣旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析通往景區(qū)的硬件設(shè)施得到不斷完善，重點(diǎn)旅游項(xiàng)目帶動(dòng)旅游業(yè)的高速發(fā)展旅游環(huán)境216。216。桐梓夜郎漂流 桐梓小西湖房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)216。216。216。216。216。特別是桐梓縣近幾年來，住宅的價(jià)格以每年每平方米300元至 600元的幅度上漲。目前桐梓縣住宅房?jī)r(jià)已經(jīng)超過貴州一些地級(jí)市的房?jī)r(jià)，達(dá) 4000多元 /㎡，上漲幅度趨于緩慢。桐梓縣發(fā)展前景利好“ 融入重慶、緊貼黔中、提速趕超、轉(zhuǎn)型跨越 ” 主基調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游 “ 三化一游 ” 主戰(zhàn)略 “ 四大機(jī)遇 ” ：一 ： 是國家實(shí)施新一輪西部大開發(fā)的機(jī)遇。二 ： 是東部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向西部梯度轉(zhuǎn)移的機(jī)遇。三 ： 是全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略重大調(diào)整的機(jī)遇。四 ： 是重慶輻射帶動(dòng)能力增強(qiáng)的機(jī)遇。 桐梓縣規(guī)劃前景利好堅(jiān)持以南部新城為核心，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。突出四大戰(zhàn)略重點(diǎn)、強(qiáng)化兩大戰(zhàn)略舉措、盯牢一個(gè)根本目標(biāo) 突出新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和旅游產(chǎn)業(yè)四大戰(zhàn)略重點(diǎn)，用大項(xiàng)目促大發(fā)展 。 以基地為主體 ， 推進(jìn)規(guī)模化生產(chǎn) ； 以市場(chǎng)為導(dǎo)向 ，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 ； 以增收為目的， 實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展 ； 堅(jiān)持以旅游產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn) ， 加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 轉(zhuǎn)變觀念 ， 全民招商 ， 營造開放環(huán)境 ；