【正文】 加大投入 ， 完善設施 ， 優(yōu)化發(fā)展環(huán)境 ；桐梓縣屬渝黔經濟合作實驗區(qū)，同時又是中國紅色優(yōu)秀旅游城市， 2023年 GDP已達 627706萬元 ，增幅全省第一，經濟持續(xù)高速發(fā)展；綜合分析 ， 本案所屬區(qū)域具有良好發(fā)展趨勢和潛力 ， 若自身開發(fā)與之有效契合 ， 承接未來規(guī)劃的利好 ， 將突破市場。房價呈持續(xù)上漲趨勢，房地產開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關系。城市規(guī)劃 “ 宜工、宜商、宜游、宜居 ” 四大中心詮釋美好前景，桐梓 “ 宜居城市、度假城市 ” 呼之欲出2 市場分析市場分析區(qū)域格局、區(qū)域格局、 桐梓縣部分項目、各板塊特點、桐梓縣部分項目、各板塊特點、 供應及供應及成交、項目調研、競爭項目成交、項目調研、競爭項目市場分析市場分析區(qū)域格局蘭海高速公路蟠龍 新區(qū)老城區(qū)16桐梓縣房地產部分項目 劃分為老城區(qū)板塊、南部新區(qū)板塊、蟠龍新區(qū)板塊蟠龍新區(qū)南部新區(qū)君悅國際蟠龍首府糧貿大廈本項目溱水半島南都花園未來國際榮興大廈森航大廈老 城 區(qū) 三大板塊小結 老城區(qū)板塊 ： 桐梓縣老城區(qū)歷史悠久，人口密集，商業(yè)氣氛濃，配套齊全，交通方便，房地產發(fā)展迅速盤。南部新區(qū)板塊 ： 桐梓縣城土地緊張，老城區(qū)發(fā)展較慢，在城南與高速入口相鄰板塊是婁山關鎮(zhèn)房地產成片開發(fā)集中區(qū)，據我們在此期間內不完全統計，城區(qū)內共計有 7個在建在售項目，其中 4個均集中在高速入口板塊（與新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開發(fā)項目均集中在這一板塊，其余項目多為總建面 25萬平方米的小項目；開發(fā)項目較少，生活配套幾乎沒有，施工、車流噪音大，短時間不適合居住。規(guī)劃總面積約為 ，規(guī)劃總人口為 75，000人。建設體育場館 1個，市民廣場 1個，新建行政辦公區(qū)，并整體搬遷縣醫(yī)院等。因此，人民在置業(yè)購房時其首選還是老城區(qū)。項目的主訴求點為地段，其次是產品戶型，約占 28%、 20%，占了快一半的選擇，同時從側面也反映客戶對地段及產品戶型的認可度較高；216。其他：生活配套、交通、學校、醫(yī)療等也占了近 1/5的比重，說明目前市場上能對客戶形成強大的項目是那些肯研究客戶需求的開發(fā)商所開發(fā)的項目。從桐梓縣城操作成功的項目分析，其營銷渠道分為 9大類：216。其次為 DM單和報紙廣告媒體和事件活動營銷，這三項在桐梓當地的覆蓋率較廣，客戶接受度也較高。網絡、電視、直投運用較少，說明桐梓當地的營銷手法停留在較初始的階段，缺乏創(chuàng)新。很有效的如：短信、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，數量頻繁，但金額低，也是類式于縣城最有效的宣傳方式之一。 客戶來源分析：本地客戶，本地縣城周邊客戶與相臨其他城市客戶比例分別約為 43%、 37%和 15%，說明桐梓縣城項目的購買客戶群體還是以本區(qū)域客戶為主；216。從中國目前來看，投資渠道少，投資房地產也是客戶投資不錯的選擇之一。從上圖可得，客戶年齡 主要為 2545歲，客戶較年輕，以首次置業(yè)和換房為主；216。3 項目分析項目分析項目區(qū)位、地塊現狀、項目規(guī)劃、產品分析、項目項目區(qū)位、地塊現狀、項目規(guī)劃、產品分析、項目交通、項目周邊、交通、項目周邊、 SWOT分析分析項目分析項目分析? 略4 營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略大盤開發(fā)模式研究、桐梓大盤模式研究、項目開發(fā)大盤開發(fā)模式研究、桐梓大盤模式研究、項目開發(fā)模式、一期定位及設想模式、一期定位及設想營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略? 認識論和方法論的關系 —— 推廣與銷售在目標層面的分離? 方案比選與多目標決策 —— 對于容積率、產品組合的沙盤推演，多目標的決策貫徹始終? 精準營銷抑或面射武器 —— 大盤與小盤營銷推廣思路的差異? 機構職責與權限的細分 —— 先長期的戰(zhàn)斗中，需要有明確的立場? 推廣模式的選擇與權衡 —— 可選擇運作自己的媒體，自己的代言人大盤運作的關鍵點大盤運作是一種系統化的思維和操作方式216。塑造一種全生長周期的生活，建設一座客群多元復合的大盤成功的大盤營銷通過 “ 戶型多元 ” 實現 “ 人群多元 ”216。只能變形，不能改變 —— 前半段的廣告投入應保持核心調性的一致性大盤營銷的用力是以不對稱的尺度展開的216。節(jié)奏由我 —— 大盤的開發(fā)不在是一個進度邏輯，而是節(jié)奏邏輯；節(jié)奏的快慢對于整體價值非常重要216。由 “ 隨行就市 ” 到 “ 造市 ” ，制定大盤價值的自我標桿216。所謂大盤，不是說規(guī)模大就是大盤，關鍵是要有品質感，經典的樓盤，整個推廣要有畫面感，讓人感受到它的魅力，體驗式營銷讓客戶感受到來自細微的服務，利于口口相傳。順勢而動最重要的一點就是要做好產品，形成一致的價值預期216。進行準確的營銷推廣策略，使得項目運作順利進行216。成功開發(fā)關鍵要素街區(qū)：人性化的步行空間；規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局；公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心蟠龍新區(qū)大盤的開發(fā)是通過品牌企業(yè)的號召力帶動，抑或通過規(guī)模的成熟配套和便捷的生活設施打造蟠龍首俯項目地處桐梓蟠龍新區(qū)蟠龍大道旁，總建筑 30萬 ㎡ ，以 “ 商業(yè)中心、行政中心、高尚居區(qū) ” 為定位，拉開了桐梓人居新模式。蟠龍首俯圖片君悅國際圖片主題社區(qū)開發(fā)模式 通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)　模式概述：利用有影響力、有沖擊力的元素吸引消費者；社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用；運用較多的主題主要有 “ 藝術 ” 、 “ 體育運動 ”、 “ 教育 ” 、 “ 養(yǎng)老 ” 等主題。u位于重慶市新區(qū)經開區(qū)，總占地 3373畝，總建面 250萬平方米。u位于深圳市寶安區(qū)，占地 2023畝，總建面180萬平方米。u項目位于上海昆山，占地 2萬畝，總建面達 210萬平方米。成功開發(fā)關鍵要素：國際化、時尚現代及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃；社區(qū)內部與社區(qū)外部的融合；高標準智能化的產品設計和服務設施；有政府支持，基礎設施建設先行。 區(qū)位：位于老城區(qū)的核心地帶。 規(guī)劃：規(guī)劃為一個以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務、娛樂休閑于一體的大型城市綜合體。借助重慶經濟發(fā)展對桐梓能源、礦產等支柱產業(yè)的帶動及重慶產業(yè)結構轉移對桐梓產業(yè)升級的牽引作用，桐梓經濟進入快速發(fā)展軌道，預計其增速在貴州省內處于領先地位將是常態(tài)；（ 4）桐梓是中國煤炭資源百強，也是世界旅游組織確定的 “鄉(xiāng)村旅游 ”觀察點。46一、桐梓縣概況（ 1）宏調控及房地產一、二線城市堅持調控背景下，國務院 2023年 2號文明確提出促進貴州發(fā)展；（ 2）中國經濟重心向中、西部轉移，中、西部經濟進入快速增長階段；（ 3）中國經濟呈現由沿海向內地、由一、二線城市向周邊進行梯次產業(yè)轉移的特征較為明顯；（ 4）中、西部縣級城鎮(zhèn)，總體上進入城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展階段；（ 5）重慶經濟的快速發(fā)展及產業(yè)結構升級，為周邊地區(qū)經濟發(fā)展提供契機；（ 6）桐梓被貴州確定為渝黔合作的典范。其中，老城區(qū)、婁山關以居住、商貿、文化為發(fā)展方向，楚米及燎原組團以工業(yè)、居住為發(fā)展導向。二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃 以能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工為支撐的新型工業(yè)大縣框架基本形成，大型煤礦加速建成，電廠、煤化工、海綿鈦、鋁廠等重大工業(yè)項目即將建成投產，桐梓煤電化循環(huán)經濟工業(yè)園區(qū)建設進程加快。城鎮(zhèn)建設加速邁進，鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展，加速轉型，高端旅游項目實現重大突破。53從國際環(huán)境看： 經濟一體化進程不斷加快，分析后金融危機的發(fā)展規(guī)律， “十二五 ”期間經濟將會反彈，新一輪經濟高速發(fā)展期已經來臨。從省內環(huán)境看： 增比進位突破、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)、更好更快發(fā)展是主旋律，工業(yè)強省、城鎮(zhèn)化帶動兩大戰(zhàn)略強力推進，同步實施 “黔中率先崛起、黔北加快跨越 ”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快把遵義建設成為統籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點市和成渝經濟區(qū)產業(yè)擴散轉移的重要輻射區(qū)。桐梓是遵義市 “中部崛起 ”區(qū)縣之一，肩負著走前列、作貢獻的重任，各項發(fā)展將會得到大力支持。 210國道、黔渝高速公路、黔渝鐵路三條交通大動脈縱貫全境，向北成為重慶衛(wèi)星城市和成渝經濟區(qū)的組成部分，向南進入遵義中心城市經濟區(qū)，緊貼 “黔中經濟區(qū) ”， 成為黔渝經濟合作的重要門戶和遵義融入成渝經濟區(qū)的先行區(qū)。圍繞 “新型工業(yè)大縣，綠色產業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市 ”發(fā)展定位，突出 “融入重慶，緊貼黔中，提速趕超，轉型跨越 ”的主基調，強力推進新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農業(yè)產業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游 “三化一游 ”戰(zhàn)略，努力打造遵義市重要的經濟增長極，率先在 “遵義打造貴州一翼 ”戰(zhàn)略中走前列、作貢獻。三、政策解讀 走有特色、集約型、多樣化的貴州山區(qū)綠色城鎮(zhèn)化道路，堅持以新帶舊、以城帶鄉(xiāng)、規(guī)劃引領、建管并重，以農村人口城鎮(zhèn)化為核心，增強縣城綜合承載能力，把桐梓縣城建設成為中等城市，重點發(fā)展一批具有產業(yè)支撐、富有地域特色、人居環(huán)境良好的小城鎮(zhèn)，構建城鎮(zhèn)化新格局和縣域城鎮(zhèn)體系。 未來五到十年，要以黔渝快速鐵路沿線為主軸，實施點軸開發(fā)戰(zhàn)略，構建全縣城鎮(zhèn)化 “一核一軸一區(qū)四點 ”發(fā)展格局和由一個中等城市（桐梓縣城）、一個工業(yè)區(qū)（中部煤化工工業(yè)城鎮(zhèn)區(qū)）、四個萬人集鎮(zhèn)（花秋、水壩塘、松坎、獅溪）和一批 5000人規(guī)模以上小集鎮(zhèn)組成的縣域城鎮(zhèn)體系，加快城鎮(zhèn)化進程?！笆?”期間，要重點建設蟠龍新區(qū)，加快以馬鞍山片區(qū)等十大工程為重點的舊城改造，初步構建起包括婁山關鎮(zhèn)區(qū)、楚米鎮(zhèn)區(qū)和燎原鎮(zhèn)區(qū)三個組團為骨架、能夠承載 20萬人左右的城市框架，成為黔北城市群的重要組成部分。實施十大工程，推進舊城改造。合理布局城市道路、供水、綠化等基礎設施和公共設施，提升城市品位。延伸基礎設施和公共服務，推進同城化建設。桐梓縣城土地市場前景57打造黔渝合作先行區(qū)，縱深推進區(qū)域合作 抓住遵義市構建特大城市經濟區(qū)機遇，著力開展與遵義中心城區(qū)全方位合作，共同謀劃、開展在基礎設施和公共服務 “同城化 ”、產業(yè)分工協作、環(huán)境保護和生態(tài)建設等方面的縱深合作，實現與遵義中心城市一體化發(fā)展。 爭取省、市在政策和體制機制的支持，建設松坎經獅溪連接重慶南川的對外通道，積極推動渝南黔北經濟合作區(qū)規(guī)劃和建設。充分利用重慶教育、文化、衛(wèi)生等資源，緊盯重慶市場，加強社會事業(yè)、農業(yè)產業(yè)和旅游開發(fā)等領域的合作， 著力打造黔渝經濟合作先行區(qū)。因此，對于桐梓縣城來說土地開發(fā)資源比較緊缺。因此，不具備參考性。桐梓商品房市場分析60四、桐梓縣城房地產市場分析 供需及客群來源61? 供應量：小除城南兩個 20萬方級項目外，多為 3萬方下小項目。? 付款方式：一次性付款為主 ，按揭比例較低。四、桐梓縣城房地產市場分析 （ 1）客群地域來源62備注：以上數據來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產市場分析 （ 2）客群職業(yè)構成63備注：以上數據來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產市場分析 （ 3）縣城二次購房比例64備注：以上數據來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產市場分析 （ 4）縣城改善住房潛在分析65? 目前桐梓縣城在籍人口約 15萬，常住人口約 18萬，隨著經濟區(qū)建設發(fā)展常住人口將進一步快速增加；? 按戶均 ，桐梓縣城常住人口保守估計 ；? 按 55%有改善居住要求測算，改善住房潛在購房群體預計近 3萬戶；? 按高端、品質需求客群占總比例 30%推算，市場需求約 9000套， 90至 100萬方。?供給爆發(fā)大批開發(fā)企業(yè)涌入存在供給過?？赡?。?銷售速度需求及市場容量決定目前項目較難實現快銷，若能夠提供高品質、差異化明顯產品，贏得以老城區(qū)改善型客群的市場先機可能性較大。73六、出讓地塊的初步經濟測算74市場背景市場背景 居民已由家庭消費模式向享受型轉變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經營結構的提升； 項目市場分析市場背景市場背景q貴州桐梓商業(yè)網點建設由原來的數量增長轉向功能提升，由單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。 q隨著溱水資本及機構的進駐，貴州桐梓的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關系密切的商業(yè)地產也將在貴州桐梓迎來快速發(fā)展時機。q銀行貸款政策的松動使貴州桐梓商業(yè)地產迎來了充足的發(fā)展機會；q房地產市場整合速度加快，企業(yè)之間的強強聯合將成為貴州桐梓縣房地產發(fā)展的主旋律；q未來貴州桐梓縣房地產市場走勢將呈現出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步顯現，并保持一定 的增長速度。項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現狀貴州桐梓縣零售商業(yè)現狀 q零售商業(yè)現狀零售商業(yè)現狀 ：216。 216。 216。項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現狀貴州桐梓縣零售商業(yè)現狀q行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢 216。 專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍，不斷搶占大型商場市場份額；216。項目概況及項目概況及 SWOT 分析分析項目概況項目概況q地處貴州桐梓縣核心商圈 ——“ 夜郎街 ”旁， % ，建筑密度 %，綠化面積 ㎡。q Strengths（優(yōu)勢分析）（優(yōu)勢分析） 216。項目位于城區(qū)核心地段，物流車流交通便利，客流的易達性能好，輻射范圍大；216。項目商業(yè)總建筑面積 平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯；216。216。項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析q Oppo