【正文】 加大投入 ， 完善設(shè)施 ， 優(yōu)化發(fā)展環(huán)境 ；桐梓縣屬渝黔經(jīng)濟(jì)合作實驗區(qū)，同時又是中國紅色優(yōu)秀旅游城市， 2023年 GDP已達(dá) 627706萬元 ，增幅全省第一，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展；綜合分析 ， 本案所屬區(qū)域具有良好發(fā)展趨勢和潛力 ， 若自身開發(fā)與之有效契合 ， 承接未來規(guī)劃的利好 ， 將突破市場。房價呈持續(xù)上漲趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。城市規(guī)劃 “ 宜工、宜商、宜游、宜居 ” 四大中心詮釋美好前景，桐梓 “ 宜居城市、度假城市 ” 呼之欲出2 市場分析市場分析區(qū)域格局、區(qū)域格局、 桐梓縣部分項目、各板塊特點、桐梓縣部分項目、各板塊特點、 供應(yīng)及供應(yīng)及成交、項目調(diào)研、競爭項目成交、項目調(diào)研、競爭項目市場分析市場分析區(qū)域格局蘭海高速公路蟠龍 新區(qū)老城區(qū)16桐梓縣房地產(chǎn)部分項目 劃分為老城區(qū)板塊、南部新區(qū)板塊、蟠龍新區(qū)板塊蟠龍新區(qū)南部新區(qū)君悅國際蟠龍首府糧貿(mào)大廈本項目溱水半島南都花園未來國際榮興大廈森航大廈老 城 區(qū) 三大板塊小結(jié) 老城區(qū)板塊 ： 桐梓縣老城區(qū)歷史悠久，人口密集，商業(yè)氣氛濃，配套齊全，交通方便，房地產(chǎn)發(fā)展迅速盤。南部新區(qū)板塊 ： 桐梓縣城土地緊張，老城區(qū)發(fā)展較慢，在城南與高速入口相鄰板塊是婁山關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)成片開發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們在此期間內(nèi)不完全統(tǒng)計，城區(qū)內(nèi)共計有 7個在建在售項目，其中 4個均集中在高速入口板塊（與新區(qū)相鄰），且大型、成規(guī)模新開發(fā)項目均集中在這一板塊，其余項目多為總建面 25萬平方米的小項目；開發(fā)項目較少，生活配套幾乎沒有，施工、車流噪音大，短時間不適合居住。規(guī)劃總面積約為 ，規(guī)劃總?cè)丝跒?75，000人。建設(shè)體育場館 1個，市民廣場 1個，新建行政辦公區(qū)，并整體搬遷縣醫(yī)院等。因此，人民在置業(yè)購房時其首選還是老城區(qū)。項目的主訴求點為地段，其次是產(chǎn)品戶型，約占 28%、 20%，占了快一半的選擇，同時從側(cè)面也反映客戶對地段及產(chǎn)品戶型的認(rèn)可度較高；216。其他：生活配套、交通、學(xué)校、醫(yī)療等也占了近 1/5的比重，說明目前市場上能對客戶形成強(qiáng)大的項目是那些肯研究客戶需求的開發(fā)商所開發(fā)的項目。從桐梓縣城操作成功的項目分析，其營銷渠道分為 9大類：216。其次為 DM單和報紙廣告媒體和事件活動營銷，這三項在桐梓當(dāng)?shù)氐母采w率較廣，客戶接受度也較高。網(wǎng)絡(luò)、電視、直投運用較少，說明桐梓當(dāng)?shù)氐臓I銷手法停留在較初始的階段，缺乏創(chuàng)新。很有效的如：短信、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，數(shù)量頻繁，但金額低，也是類式于縣城最有效的宣傳方式之一。 客戶來源分析：本地客戶，本地縣城周邊客戶與相臨其他城市客戶比例分別約為 43%、 37%和 15%，說明桐梓縣城項目的購買客戶群體還是以本區(qū)域客戶為主；216。從中國目前來看，投資渠道少，投資房地產(chǎn)也是客戶投資不錯的選擇之一。從上圖可得，客戶年齡 主要為 2545歲，客戶較年輕，以首次置業(yè)和換房為主；216。3 項目分析項目分析項目區(qū)位、地塊現(xiàn)狀、項目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、項目項目區(qū)位、地塊現(xiàn)狀、項目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、項目交通、項目周邊、交通、項目周邊、 SWOT分析分析項目分析項目分析? 略4 營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略大盤開發(fā)模式研究、桐梓大盤模式研究、項目開發(fā)大盤開發(fā)模式研究、桐梓大盤模式研究、項目開發(fā)模式、一期定位及設(shè)想模式、一期定位及設(shè)想營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略? 認(rèn)識論和方法論的關(guān)系 —— 推廣與銷售在目標(biāo)層面的分離? 方案比選與多目標(biāo)決策 —— 對于容積率、產(chǎn)品組合的沙盤推演，多目標(biāo)的決策貫徹始終? 精準(zhǔn)營銷抑或面射武器 —— 大盤與小盤營銷推廣思路的差異? 機(jī)構(gòu)職責(zé)與權(quán)限的細(xì)分 —— 先長期的戰(zhàn)斗中，需要有明確的立場? 推廣模式的選擇與權(quán)衡 —— 可選擇運作自己的媒體，自己的代言人大盤運作的關(guān)鍵點大盤運作是一種系統(tǒng)化的思維和操作方式216。塑造一種全生長周期的生活，建設(shè)一座客群多元復(fù)合的大盤成功的大盤營銷通過 “ 戶型多元 ” 實現(xiàn) “ 人群多元 ”216。只能變形，不能改變 —— 前半段的廣告投入應(yīng)保持核心調(diào)性的一致性大盤營銷的用力是以不對稱的尺度展開的216。節(jié)奏由我 —— 大盤的開發(fā)不在是一個進(jìn)度邏輯，而是節(jié)奏邏輯；節(jié)奏的快慢對于整體價值非常重要216。由 “ 隨行就市 ” 到 “ 造市 ” ，制定大盤價值的自我標(biāo)桿216。所謂大盤，不是說規(guī)模大就是大盤，關(guān)鍵是要有品質(zhì)感，經(jīng)典的樓盤，整個推廣要有畫面感，讓人感受到它的魅力，體驗式營銷讓客戶感受到來自細(xì)微的服務(wù)，利于口口相傳。順勢而動最重要的一點就是要做好產(chǎn)品，形成一致的價值預(yù)期216。進(jìn)行準(zhǔn)確的營銷推廣策略，使得項目運作順利進(jìn)行216。成功開發(fā)關(guān)鍵要素街區(qū)：人性化的步行空間；規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局；公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心蟠龍新區(qū)大盤的開發(fā)是通過品牌企業(yè)的號召力帶動，抑或通過規(guī)模的成熟配套和便捷的生活設(shè)施打造蟠龍首俯項目地處桐梓蟠龍新區(qū)蟠龍大道旁，總建筑 30萬 ㎡ ，以 “ 商業(yè)中心、行政中心、高尚居區(qū) ” 為定位，拉開了桐梓人居新模式。蟠龍首俯圖片君悅國際圖片主題社區(qū)開發(fā)模式 通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)　模式概述：利用有影響力、有沖擊力的元素吸引消費者；社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用；運用較多的主題主要有 “ 藝術(shù) ” 、 “ 體育運動 ”、 “ 教育 ” 、 “ 養(yǎng)老 ” 等主題。u位于重慶市新區(qū)經(jīng)開區(qū)，總占地 3373畝，總建面 250萬平方米。u位于深圳市寶安區(qū)，占地 2023畝，總建面180萬平方米。u項目位于上海昆山，占地 2萬畝，總建面達(dá) 210萬平方米。成功開發(fā)關(guān)鍵要素：國際化、時尚現(xiàn)代及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃；社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融合；高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)設(shè)施；有政府支持，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行。 區(qū)位：位于老城區(qū)的核心地帶。 規(guī)劃：規(guī)劃為一個以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務(wù)、娛樂休閑于一體的大型城市綜合體。借助重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展對桐梓能源、礦產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的帶動及重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移對桐梓產(chǎn)業(yè)升級的牽引作用，桐梓經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展軌道，預(yù)計其增速在貴州省內(nèi)處于領(lǐng)先地位將是常態(tài)；（ 4）桐梓是中國煤炭資源百強(qiáng)，也是世界旅游組織確定的 “鄉(xiāng)村旅游 ”觀察點。46一、桐梓縣概況（ 1）宏調(diào)控及房地產(chǎn)一、二線城市堅持調(diào)控背景下，國務(wù)院 2023年 2號文明確提出促進(jìn)貴州發(fā)展；（ 2）中國經(jīng)濟(jì)重心向中、西部轉(zhuǎn)移，中、西部經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長階段；（ 3）中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)由沿海向內(nèi)地、由一、二線城市向周邊進(jìn)行梯次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的特征較為明顯；（ 4）中、西部縣級城鎮(zhèn)，總體上進(jìn)入城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展階段；（ 5）重慶經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，為周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供契機(jī)；（ 6）桐梓被貴州確定為渝黔合作的典范。其中，老城區(qū)、婁山關(guān)以居住、商貿(mào)、文化為發(fā)展方向，楚米及燎原組團(tuán)以工業(yè)、居住為發(fā)展導(dǎo)向。二、桐梓縣城發(fā)展規(guī)劃 以能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工為支撐的新型工業(yè)大縣框架基本形成，大型煤礦加速建成，電廠、煤化工、海綿鈦、鋁廠等重大工業(yè)項目即將建成投產(chǎn)，桐梓煤電化循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)程加快。城鎮(zhèn)建設(shè)加速邁進(jìn)，鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展，加速轉(zhuǎn)型，高端旅游項目實現(xiàn)重大突破。53從國際環(huán)境看： 經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程不斷加快，分析后金融危機(jī)的發(fā)展規(guī)律， “十二五 ”期間經(jīng)濟(jì)將會反彈，新一輪經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期已經(jīng)來臨。從省內(nèi)環(huán)境看： 增比進(jìn)位突破、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)、更好更快發(fā)展是主旋律，工業(yè)強(qiáng)省、城鎮(zhèn)化帶動兩大戰(zhàn)略強(qiáng)力推進(jìn)，同步實施 “黔中率先崛起、黔北加快跨越 ”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快把遵義建設(shè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試點市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散轉(zhuǎn)移的重要輻射區(qū)。桐梓是遵義市 “中部崛起 ”區(qū)縣之一，肩負(fù)著走前列、作貢獻(xiàn)的重任，各項發(fā)展將會得到大力支持。 210國道、黔渝高速公路、黔渝鐵路三條交通大動脈縱貫全境，向北成為重慶衛(wèi)星城市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分，向南進(jìn)入遵義中心城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，緊貼 “黔中經(jīng)濟(jì)區(qū) ”， 成為黔渝經(jīng)濟(jì)合作的重要門戶和遵義融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的先行區(qū)。圍繞 “新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市 ”發(fā)展定位，突出 “融入重慶，緊貼黔中，提速趕超，轉(zhuǎn)型跨越 ”的主基調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游 “三化一游 ”戰(zhàn)略，努力打造遵義市重要的經(jīng)濟(jì)增長極，率先在 “遵義打造貴州一翼 ”戰(zhàn)略中走前列、作貢獻(xiàn)。三、政策解讀 走有特色、集約型、多樣化的貴州山區(qū)綠色城鎮(zhèn)化道路，堅持以新帶舊、以城帶鄉(xiāng)、規(guī)劃引領(lǐng)、建管并重，以農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化為核心，增強(qiáng)縣城綜合承載能力，把桐梓縣城建設(shè)成為中等城市，重點發(fā)展一批具有產(chǎn)業(yè)支撐、富有地域特色、人居環(huán)境良好的小城鎮(zhèn)，構(gòu)建城鎮(zhèn)化新格局和縣域城鎮(zhèn)體系。 未來五到十年，要以黔渝快速鐵路沿線為主軸，實施點軸開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建全縣城鎮(zhèn)化 “一核一軸一區(qū)四點 ”發(fā)展格局和由一個中等城市（桐梓縣城）、一個工業(yè)區(qū)（中部煤化工工業(yè)城鎮(zhèn)區(qū)）、四個萬人集鎮(zhèn)（花秋、水壩塘、松坎、獅溪）和一批 5000人規(guī)模以上小集鎮(zhèn)組成的縣域城鎮(zhèn)體系，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程?！笆?”期間，要重點建設(shè)蟠龍新區(qū)，加快以馬鞍山片區(qū)等十大工程為重點的舊城改造，初步構(gòu)建起包括婁山關(guān)鎮(zhèn)區(qū)、楚米鎮(zhèn)區(qū)和燎原鎮(zhèn)區(qū)三個組團(tuán)為骨架、能夠承載 20萬人左右的城市框架，成為黔北城市群的重要組成部分。實施十大工程，推進(jìn)舊城改造。合理布局城市道路、供水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，提升城市品位。延伸基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，推進(jìn)同城化建設(shè)。桐梓縣城土地市場前景57打造黔渝合作先行區(qū)，縱深推進(jìn)區(qū)域合作 抓住遵義市構(gòu)建特大城市經(jīng)濟(jì)區(qū)機(jī)遇，著力開展與遵義中心城區(qū)全方位合作，共同謀劃、開展在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù) “同城化 ”、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)等方面的縱深合作，實現(xiàn)與遵義中心城市一體化發(fā)展。 爭取省、市在政策和體制機(jī)制的支持，建設(shè)松坎經(jīng)獅溪連接重慶南川的對外通道，積極推動渝南黔北經(jīng)濟(jì)合作區(qū)規(guī)劃和建設(shè)。充分利用重慶教育、文化、衛(wèi)生等資源，緊盯重慶市場，加強(qiáng)社會事業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游開發(fā)等領(lǐng)域的合作， 著力打造黔渝經(jīng)濟(jì)合作先行區(qū)。因此，對于桐梓縣城來說土地開發(fā)資源比較緊缺。因此，不具備參考性。桐梓商品房市場分析60四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 供需及客群來源61? 供應(yīng)量：小除城南兩個 20萬方級項目外，多為 3萬方下小項目。? 付款方式：一次性付款為主 ，按揭比例較低。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （ 1）客群地域來源62備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （ 2）客群職業(yè)構(gòu)成63備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （ 3）縣城二次購房比例64備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售項目銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談（由瑞爾特提供）四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析 （ 4）縣城改善住房潛在分析65? 目前桐梓縣城在籍人口約 15萬，常住人口約 18萬，隨著經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)發(fā)展常住人口將進(jìn)一步快速增加；? 按戶均 ，桐梓縣城常住人口保守估計 ；? 按 55%有改善居住要求測算，改善住房潛在購房群體預(yù)計近 3萬戶；? 按高端、品質(zhì)需求客群占總比例 30%推算，市場需求約 9000套， 90至 100萬方。?供給爆發(fā)大批開發(fā)企業(yè)涌入存在供給過?？赡?。?銷售速度需求及市場容量決定目前項目較難實現(xiàn)快銷，若能夠提供高品質(zhì)、差異化明顯產(chǎn)品，贏得以老城區(qū)改善型客群的市場先機(jī)可能性較大。73六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測算74市場背景市場背景 居民已由家庭消費模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升； 項目市場分析市場背景市場背景q貴州桐梓商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃發(fā)展，形成多商圈的格局。 q隨著溱水資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，貴州桐梓的商業(yè)氛圍將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在貴州桐梓迎來快速發(fā)展時機(jī)。q銀行貸款政策的松動使貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的發(fā)展機(jī)會；q房地產(chǎn)市場整合速度加快，企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為貴州桐梓縣房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律；q未來貴州桐梓縣房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的 — 些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定 的增長速度。項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀 q零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀 ：216。 216。 216。項目市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀q行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢行業(yè)競爭發(fā)展態(tài)勢 216。 專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力軍，不斷搶占大型商場市場份額；216。項目概況及項目概況及 SWOT 分析分析項目概況項目概況q地處貴州桐梓縣核心商圈 ——“ 夜郎街 ”旁， % ，建筑密度 %，綠化面積 ㎡。q Strengths（優(yōu)勢分析）（優(yōu)勢分析） 216。項目位于城區(qū)核心地段，物流車流交通便利，客流的易達(dá)性能好，輻射范圍大；216。項目商業(yè)總建筑面積 平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢明顯；216。216。項目概況及項目概況及 SWOT分析分析項目（項目（ SWOT ）分析）分析q Oppo