【正文】 o 賣(mài)點(diǎn)精粹賣(mài)點(diǎn)精粹 o 賣(mài)點(diǎn)精粹賣(mài)點(diǎn)精粹 n 升 級(jí) 價(jià) 值 —— 辦公、酒店、豪宅、公寓、商業(yè)購(gòu)物的多元業(yè)態(tài)；—— 休閑步行街、精品世界、 VIP會(huì)所的多元產(chǎn)品；—— 名流商賈、中外機(jī)構(gòu)、世界村落共生共存的多元人群；—— 全產(chǎn)權(quán)式、使用權(quán)式、部分產(chǎn)權(quán)式的多元銷(xiāo)售方式 。o 賣(mài)點(diǎn)精粹賣(mài)點(diǎn)精粹 溱水半島生態(tài)住宅o 賣(mài)點(diǎn)精粹賣(mài)點(diǎn)精粹 不同的產(chǎn)品類(lèi)型具有各自鮮明的賣(mài)點(diǎn)，在本項(xiàng)目中，必須將各產(chǎn)品類(lèi)型的賣(mài)點(diǎn)提煉，形成總體的統(tǒng)一。 十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 n 第一性和未來(lái) 發(fā) 展 趨勢(shì) 第一性溱水半島 —— 告別空調(diào)的頂 G品質(zhì)，貴州桐梓無(wú)同類(lèi)。 n 溱水 半島內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)第半島內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)第一性一性和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。 充分利用充分利用 ““ 溱水半島溱水半島 ”” 前期的宣傳成果，提煉溱水前期的宣傳成果，提煉溱水 建議提供商務(wù)助理的服務(wù)，不僅包括收發(fā)傳真、復(fù)印，還包括提供鐘點(diǎn)式的秘書(shū)人員，可以跟隨 SOHO外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，同時(shí)做一些記錄和翻譯的工作 十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 n ““ 溱水護(hù)照溱水護(hù)照 ”” ———— 利益在線的互動(dòng)利益在線的互動(dòng) n 鐘點(diǎn)助理鐘點(diǎn)助理 ———— 101服務(wù)升級(jí)版服務(wù)升級(jí)版 建議發(fā)行 “溱水護(hù)照溱水護(hù)照 ”，業(yè)主（包括各種形態(tài)）人手一張，業(yè)主憑借該卡可以享受物業(yè)公司提供的所有免費(fèi)服務(wù)，同時(shí)不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 “ 溱水半島公寓 ” 與 “ 溱水半島都市匯 ” 銷(xiāo)控策略： 分樓、分層、分戶(hù)型合理銷(xiāo)控分樓、分層、分戶(hù)型合理銷(xiāo)控 “ 溱水半島購(gòu)物中心 ” 銷(xiāo)控策略依經(jīng)營(yíng)者、投資者的性質(zhì)、特征分類(lèi)集中，自營(yíng)第一、投資第二的銷(xiāo)控策略依經(jīng)營(yíng)者、投資者的性質(zhì)、特征分類(lèi)集中，自營(yíng)第一、投資第二的銷(xiāo)控策略九、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 “ 溱水半島大酒店 ” 銷(xiāo)控策略： 分區(qū)銷(xiāo)控，散、整合理控制。同步進(jìn)行。o 銷(xiāo)控策略銷(xiāo)控策略 n 買(mǎi) 房租房送酒店套房 買(mǎi)房客戶(hù)贈(zèng)送一年酒店套房免費(fèi)使用次數(shù)（如每年 10次），事先預(yù)約使用。n 買(mǎi) 房、租房送豪 華 大小會(huì) 議 室 其活動(dòng)旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會(huì)議室安排使用不便。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 n 低首付的付款方式 溱水半島推出 “ 付二成貸八成 ” 的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動(dòng)獎(jiǎng)金而貸款難的尷尬，從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。o 促銷(xiāo)措施舉例促銷(xiāo)措施舉例 ——“ 溱水半島大廈溱水半島大廈 ”首付優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間。和保值、增值優(yōu)勢(shì)。價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：總價(jià)優(yōu)勢(shì)、首期優(yōu)勢(shì)、月供優(yōu)勢(shì)，以及單價(jià)優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間等方面。 n 建立制度 “ 全員獎(jiǎng)勵(lì)制度 ” ； “ 客帶客銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)制度 ” ； VIP大客戶(hù)（團(tuán)購(gòu)）制度政府官員自動(dòng)行銷(xiāo)管理制度 ； 促銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)制度九、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 促銷(xiāo)。本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是 “溱水半島溱水半島 ”，本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)是，本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)是 “桐梓都市新生活桐梓都市新生活 ”。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 半島 —— 貴州桐梓都市新生活；因地制宜的高效率組合有效媒體 —— 高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 大發(fā)展的思維方式。大居住大居住 o 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 一半島、一半水、打造桐梓都市新生活。半島半島 n “ 未來(lái) 營(yíng)銷(xiāo) 策略 ” n “ 功能營(yíng)銷(xiāo)策略 ” 略略九、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 n “ 整體 營(yíng)銷(xiāo) 策略 ” 將 “ 高尚居住、 連鎖 酒店、美食街、大型超市、步行街和生 態(tài) 公園的居家生活） ” 融 為 一體，以 強(qiáng) 調(diào) 生 態(tài) ， 結(jié) 合住、吃、玩、 樂(lè) 、 購(gòu) 物、休 閑 等 綜 合性 為 一體來(lái)塑造新桐梓的城市景 觀 ，以關(guān) 鍵詞 ——“ 半 島 以以 “整體營(yíng)銷(xiāo)策略整體營(yíng)銷(xiāo)策略 ”、 “未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)策略未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)策略 ”和和 “功能營(yíng)銷(xiāo)策略功能營(yíng)銷(xiāo)策略 ”為主要營(yíng)銷(xiāo)策為主要營(yíng)銷(xiāo)策略，針對(duì)未來(lái)的略，針對(duì)未來(lái)的 “桐梓人桐梓人 ”定向推廣，結(jié)合本項(xiàng)目流光溢彩的賣(mài)點(diǎn)，定向推廣，結(jié)合本項(xiàng)目流光溢彩的賣(mài)點(diǎn)，確定銷(xiāo)售和推廣策略。n 目 標(biāo) 客 戶(hù) 具備一定實(shí)力的公司的決策層人士具備一定實(shí)力的公司的決策層人士n 經(jīng)營(yíng) 方式 采用會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)方式采用會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)方式 n 功能分 類(lèi) 康體娛樂(lè)功能： 健身房、桑拿、臺(tái)球、保 齡 球、壁球 、 室內(nèi)網(wǎng)球 場(chǎng) 等； 高級(jí)餐飲： 以高 級(jí) 西餐 為 主，以及日本、 韓 國(guó)料理等，兼有最高檔中餐 ； 會(huì)議功能： 包含大 規(guī) 模的會(huì) 議廳 及小會(huì) 議 室； 其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù)，提供 一些特殊的空 間 ； 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 高檔俱樂(lè)部實(shí)現(xiàn)康體、娛樂(lè)功能，包含健身房等；高級(jí)餐飲功能：以高級(jí)西餐為主，兼有最高檔中餐；會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室。步行街實(shí)現(xiàn)咖啡廳、酒吧、娛樂(lè)功能。n 各 產(chǎn) 品 類(lèi) 型配套功能 組合 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布 公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書(shū)室、西餐廳住宅可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會(huì)。八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進(jìn)行組合，最大限度的發(fā)揮本項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)的功能。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布 配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類(lèi)型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類(lèi)型的功能及配套 配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類(lèi)型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類(lèi)型的功能及配套 配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類(lèi)型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類(lèi)型的功能及配套 同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。酒店功能特點(diǎn)有酒店的建筑綜合體，住宅租金都較高。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。n 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 各產(chǎn)品類(lèi)型的功能分析各產(chǎn)品類(lèi)型的功能分析 (3萬(wàn)元 30+97110元 — = )40年商鋪增值 保守估計(jì)增幅 3倍，價(jià)值 90萬(wàn)元 (30 3=90萬(wàn)元 )40年投資總收益 （ +90萬(wàn)元 =）八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 各產(chǎn)品類(lèi)型的功能分析各產(chǎn)品類(lèi)型的功能分析 =30萬(wàn)元銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬(wàn)元，貸款 15萬(wàn)元 )租金收益 租金收益率 10％年返租金額 3萬(wàn)元 (30萬(wàn)元 10％ =3萬(wàn)元 )提前返租 購(gòu)房時(shí)返還 3年租金 9萬(wàn)元實(shí)際首付款 6萬(wàn)元償還貸款 10年 15萬(wàn)元貸款，月還款 15=年還款 12=n 東 區(qū)一 層 投 資 方式 設(shè)計(jì) 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 投資者收益分析投資者收益分析 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 投資者收益分析投資者收益分析 n 個(gè)體投 資 者群體的主要特征 年齡結(jié)構(gòu)：在 30—55 歲之間，其中又以 35—45 歲的投資者為主。民營(yíng)企業(yè)：娛樂(lè)、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為： 25000元元 /㎡㎡ 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 客群定位客群定位 n 東 區(qū)商 鋪 n 西區(qū)商 鋪 n 東 區(qū)的 臨 街店 鋪 和西區(qū)步行街 一層商鋪的價(jià)格為：一層商鋪的價(jià)格為： 10000元元 /㎡其他各層均價(jià)為㎡其他各層均價(jià)為 6000元元 /㎡㎡遵循 “ 租價(jià)反推，合理定價(jià) ” 原則，總價(jià)一般控制在 150萬(wàn)～ 200萬(wàn)。定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則 層總價(jià)一般控制在 20～ 40萬(wàn)，盡量挖掘市場(chǎng)資源。 在不 違 背 臨 街店 鋪 主 題 定位的基 礎(chǔ) 上， 實(shí)現(xiàn) “ 高、 寬 、深 ” 的 設(shè)計(jì) 理念，最大限度地提高利 潤(rùn) 率。n 西區(qū)商 鋪 n 東 區(qū)商 鋪 n 東 區(qū)的 臨 街店 鋪 和西區(qū)步行街 “ 分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪 ” ，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷(xiāo)售率是基本原則。 n東 區(qū)的 臨 街店 鋪 和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營(yíng)需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷(xiāo)售面積，建筑面積為100～ 150㎡為主。 七、 項(xiàng)目商鋪定位項(xiàng)目商鋪定位 o 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 其他各層，建筑面積為 10～ 15㎡為主；所占比例為 60%； 16～ 25㎡為輔；所占比例為30%； 10㎡以下及 30㎡～ 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。按照按照 “分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪 ”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全部進(jìn)行銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)售后全面自營(yíng)或包租部進(jìn)行銷(xiāo)售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓?zhuān)N(xiāo)售后全面自營(yíng)或包租 。模式二：聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司，委托專(zhuān)業(yè)公司參與經(jīng)營(yíng)管理。模式一：注冊(cè)成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)商業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)商場(chǎng)實(shí)施全程經(jīng)營(yíng)管理。 策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享； 五、 招商及運(yùn)營(yíng)招商及運(yùn)營(yíng)q 運(yùn)營(yíng)建議運(yùn)營(yíng)建議 策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先 ；216。216。同步開(kāi)業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開(kāi)業(yè)。 招商先行，按商場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商；招商先行，按商場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商；216。 規(guī)劃在先，按所招品類(lèi)對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃；規(guī)劃在先，按所招品類(lèi)對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃；216。（略）（略）q 招商建議招商建議 四、 樓層規(guī)劃布局樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定、 18樓商業(yè)步行街作為本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃的亮點(diǎn)，其承載的功能以餐飲、休閑、娛樂(lè)等功能為主，形成本項(xiàng)目購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲綜合服務(wù)消費(fèi)空間，更好滿足區(qū)域消費(fèi)需求，豐富該區(qū)旅游市場(chǎng)。216。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體、工薪階層和低收入人群，擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客層。216。四、 樓層規(guī)劃布局樓層規(guī)劃布局q說(shuō)明：216。一層精品館：商品定位中高檔，消費(fèi)群體主要面向中高端群體。充分將客流聚集在二、三層，通過(guò)各樓層手扶、垂直梯等向上、下兩層及步行街分流，保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo)。q“倒金子塔 ”式布局結(jié)構(gòu)： 四、 樓層規(guī)劃布局樓層規(guī)劃布局q說(shuō)明： 216。蟠龍新區(qū)。核心商圈：半島商圈；核心商圈：半島商圈；216。q 商圈構(gòu)成：商圈構(gòu)成： 以中檔消費(fèi)為主，兼顧部分高檔及低檔消費(fèi)需求。在時(shí)間方面 ，以中檔價(jià)格入市，按階段分樓層推出 ，快打快銷(xiāo)，穩(wěn)步拉升價(jià)格，使資金快速回籠；在客戶(hù)吸納方面，先吸引大客戶(hù)，快速提升銷(xiāo)售率，再憑借大機(jī)構(gòu)客戶(hù)的行業(yè)凝聚力，吸引中小客戶(hù)和投資客，將銷(xiāo)售均價(jià)進(jìn)一步向上拉升。 由外而內(nèi)：前期訴求重心以主題定位 /地段優(yōu)勢(shì) /商圈機(jī)會(huì)為主，樹(shù)立項(xiàng)目出身高貴的血統(tǒng)，后期以招商成果為重。12 ），當(dāng)實(shí)際租金低于即定值時(shí)，發(fā)展商一次性補(bǔ)貼返租期內(nèi)的租金差額（可避免未來(lái)產(chǎn)生糾紛），然后將補(bǔ)貼部分反加到售價(jià)上。銷(xiāo)售建議： 將 3樓劃分成 1—3 個(gè)獨(dú)立鋪位，找 1—3 家次主力店后再銷(xiāo)售。適用對(duì)象：u商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；u可銷(xiāo)售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；u純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：u通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；u能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；u短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。同時(shí)可解決銀行按揭的問(wèn)題。世博會(huì)世博會(huì)廣場(chǎng)雕塑“返租 ”銷(xiāo)售案例分析某內(nèi)鋪建筑面積： 20平米 面價(jià)： 15000元 /平米總價(jià)： 300000元一次性付款方式：折后合同價(jià)： 300000*（ 18%8%） =252023首期款 =252023*50%=126000貸款額 = 252023*50%=126000實(shí)付首期款 =126000300000*10%=96000開(kāi)發(fā)商實(shí)收款 =126000+96000=222023實(shí)收單價(jià)： 222023/ 20=11100元 /平米 (相當(dāng)于 )不考慮付款優(yōu)惠程度的差異，兩種付款方式的合同價(jià)、實(shí)收價(jià)一致。u幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；u35年返租期較適中， 35年后商業(yè)有可能旺；u到 2023年，桐梓力爭(zhēng)跨入貴州省中等城市行列，城市人口達(dá) 30萬(wàn)人 .本項(xiàng)目盡量保持與 桐梓老城區(qū)規(guī)劃實(shí)施一致；u3年租金從總價(jià)或首期中扣除可降低投資門(mén)檻，擴(kuò)大客戶(hù)層面，同時(shí)還可可避免法律風(fēng)險(xiǎn)。 1樓街鋪銷(xiāo)售模式建議：u風(fēng)情街內(nèi)鋪、 1層內(nèi)街鋪采用 3年短期 “ 返租 ” 銷(xiāo)售模式；u建議年回報(bào)率為 8%、 8%、 10%，前 2年 16%從總價(jià)中扣除，第 3年 10%回報(bào)從首期中扣除。綜合考慮，建議：臨馬路商業(yè) 1樓街鋪直接銷(xiāo)售 。時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等精品店百元小商品街 動(dòng)感服飾、飾品、鐘表眼鏡等超市 日