【正文】 套建議o 各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品類型的功能分析n 各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析 住宅功能特點(diǎn)整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)直接影響到酒店、商業(yè)的收益。酒店功能特點(diǎn)有酒店的建筑綜合體，住宅租金都較高。公寓功能特點(diǎn)其客群與住宅和商業(yè)客群在時(shí)間上形成互補(bǔ)，支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并延長(zhǎng)了商業(yè)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間。同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。商業(yè)功能特點(diǎn)為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來(lái)便利，且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，在市場(chǎng)中樹(shù)立高檔次的項(xiàng)目形象，有利于項(xiàng)目租金水平的提高。八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 n 酒店配套特點(diǎn)客群特點(diǎn)需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。共享配套對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中餐廳等設(shè)施，可共享公寓或住宅的配套設(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 n 公寓配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn)公寓為居家客群，長(zhǎng)久居住，對(duì)公寓的配套、服務(wù)要求比較高。配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒吧等。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 n 公寓配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn)公寓為居家客群，長(zhǎng)久居住，對(duì)公寓的配套、服務(wù)要求比較高。配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、酒吧等。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布 n 各 產(chǎn) 品 類 型配套功能需求 酒店配套需求 配套名稱 前臺(tái) 咖啡吧 餐廳 商務(wù)中心公寓配套需求 配套名稱 美容、美體 保健中心花店 藥店、面包房超市配套名稱 桑拿、淋浴 健身房 體操房 兒童活動(dòng)室 圖書(shū)室配套名稱 西餐廳 休息廳 球類運(yùn)動(dòng)室 空中花園 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進(jìn)行組合，最大限度的發(fā)揮本項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)的功能。酒店可共享配套：咖啡吧、餐廳。公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書(shū)室、西餐廳住宅可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會(huì)。高檔俱樂(lè)部補(bǔ)充商業(yè)物業(yè)的不足，完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合。n 各 產(chǎn) 品 類 型配套功能 組合 八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 配套功能組合與分布配套功能組合與分布 東部商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)全部購(gòu)物和金融、通訊等部分商務(wù)功能功能。步行街實(shí)現(xiàn)咖啡廳、酒吧、娛樂(lè)功能。西部商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)中檔餐飲、小吃一條街、部分娛樂(lè)功能。高檔俱樂(lè)部實(shí)現(xiàn)康體、娛樂(lè)功能，包含健身房等；高級(jí)餐飲功能：以高級(jí)西餐為主，兼有最高檔中餐；會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室。 n 共享商 業(yè) 配套的分布八、 項(xiàng)目功能及配套建議o 高檔商務(wù)俱樂(lè)部高檔商務(wù)俱樂(lè)部 n 目 標(biāo) 客 戶 具備一定實(shí)力的公司的決策層人士具備一定實(shí)力的公司的決策層人士n 經(jīng)營(yíng) 方式 采用會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)方式采用會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)方式 n 功能分 類 康體娛樂(lè)功能： 健身房、桑拿、臺(tái)球、保 齡 球、壁球 、 室內(nèi)網(wǎng)球 場(chǎng) 等； 高級(jí)餐飲： 以高 級(jí) 西餐 為 主，以及日本、 韓 國(guó)料理等，兼有最高檔中餐 ； 會(huì)議功能： 包含大 規(guī) 模的會(huì) 議廳 及小會(huì) 議 室； 其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù)，提供 一些特殊的空 間 ； 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 營(yíng)銷總思路營(yíng)銷總思路 以以 “整體營(yíng)銷策略整體營(yíng)銷策略 ”、 “未來(lái)營(yíng)銷策略未來(lái)營(yíng)銷策略 ”和和 “功能營(yíng)銷策略功能營(yíng)銷策略 ”為主要營(yíng)銷策為主要營(yíng)銷策略，針對(duì)未來(lái)的略，針對(duì)未來(lái)的 “桐梓人桐梓人 ”定向推廣，結(jié)合本項(xiàng)目流光溢彩的賣(mài)點(diǎn)，定向推廣，結(jié)合本項(xiàng)目流光溢彩的賣(mài)點(diǎn)，確定銷售和推廣策略。確定銷售和推廣策略。 n “ 整體 營(yíng)銷 策略 ” 將 “ 高尚居住、 連鎖 酒店、美食街、大型超市、步行街和生 態(tài) 公園的居家生活） ” 融 為 一體，以 強(qiáng) 調(diào) 生 態(tài) ， 結(jié) 合住、吃、玩、 樂(lè) 、 購(gòu) 物、休 閑 等 綜 合性 為 一體來(lái)塑造新桐梓的城市景 觀 ，以關(guān) 鍵詞 ——“ 半 島 生活 ” ，以攜 領(lǐng)之 勢(shì)樹(shù) 立整體形象。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 營(yíng)銷總思路營(yíng)銷總思路 n “ 未來(lái) 營(yíng)銷 策略 ” n “ 功能營(yíng)銷策略 ” 略略九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 半島半島 生活生活 n 我們概念我們概念 一半島、一半水、打造桐梓都市新生活。一半島、一半水、打造桐梓都市新生活。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 n 溱水概念溱水概念 溱水實(shí)力溱水實(shí)力溱水品質(zhì)：國(guó)家級(jí)節(jié)能建筑溱水品質(zhì)：國(guó)家級(jí)節(jié)能建筑 +山水都市園林山水都市園林 +保姆式物管保姆式物管打造桐梓半島經(jīng)濟(jì)圈打造桐梓半島經(jīng)濟(jì)圈 ———— 溱水半島溱水半島溱水的思維方式：大桐梓溱水的思維方式：大桐梓 大居住大居住 大商業(yè)大商業(yè) 大發(fā)展的思維方式。大發(fā)展的思維方式。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 銷售策略銷售策略 n 高舉高打，注重亮點(diǎn)，合理統(tǒng)籌高舉高打，注重亮點(diǎn)，合理統(tǒng)籌 形成一個(gè)有效的貼合產(chǎn)品：溱水半島 —— 貴州桐梓明天的高檔社區(qū)；有一定高度的市場(chǎng)推廣主題：溱水 半島 —— 貴州桐梓都市新生活；因地制宜的高效率組合有效媒體 —— 高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。 n ““ 五位一體五位一體 ”” ，多頭并進(jìn)，高效蓄水，快速銷售，多頭并進(jìn)，高效蓄水，快速銷售 包裝成一個(gè)好的樓盤(pán)產(chǎn)品、建立一支好的銷售隊(duì)伍、營(yíng)造一個(gè)好的市場(chǎng)環(huán)境、設(shè)計(jì)一個(gè)好的推廣策略和形成一個(gè)好的項(xiàng)目管理體系及全員激勵(lì)措施。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 促銷策略促銷策略 本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是 “溱水半島溱水半島 ”，本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)是，本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)是 “桐梓都市新生活桐梓都市新生活 ”。促銷時(shí)促銷時(shí) “半島商業(yè)步行街半島商業(yè)步行街 ”先行，重點(diǎn)進(jìn)行先行，重點(diǎn)進(jìn)行 “半島商業(yè)步行街半島商業(yè)步行街 ”“半島美食街半島美食街 ”的的促銷。促銷。 n 整合 資 源 除傳統(tǒng)媒體以外，充分利用發(fā)展商自身龐大的商戶資源、客戶資源，及政府資源、新聞資源、內(nèi)部資源進(jìn)行多維度的宣傳與行銷，口碑渠道，事件行銷，及全員行銷方式進(jìn)行立體傳播。 n 建立制度 “ 全員獎(jiǎng)勵(lì)制度 ” ； “ 客帶客銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度 ” ； VIP大客戶（團(tuán)購(gòu)）制度政府官員自動(dòng)行銷管理制度 ； 促銷獎(jiǎng)勵(lì)制度九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 價(jià)格策略價(jià)格策略 價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：總價(jià)優(yōu)勢(shì)、首期優(yōu)勢(shì)、月供優(yōu)勢(shì)，以及單價(jià)優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間等方面。 本項(xiàng)目的價(jià)格策略本項(xiàng)目的價(jià)格策略在投資產(chǎn)品中，淡化單價(jià)概念和總價(jià)概念，強(qiáng)調(diào)首期付款時(shí)間在投資產(chǎn)品中，淡化單價(jià)概念和總價(jià)概念，強(qiáng)調(diào)首期付款時(shí)間和保值、增值優(yōu)勢(shì)。和保值、增值優(yōu)勢(shì)。 在企業(yè)和個(gè)人自用產(chǎn)品中，淡化單價(jià)感念，降低入駐門(mén)檻，突出在企業(yè)和個(gè)人自用產(chǎn)品中，淡化單價(jià)感念，降低入駐門(mén)檻，突出首付優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間。首付優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 促銷措施舉例促銷措施舉例 ——“ 溱水半島大廈溱水半島大廈 ”貴州桐梓縣 2023年住宅大量面市，必須加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)空間與銷售渠道的深度開(kāi)發(fā) n 行 銷 策略：直 銷為 主的行 銷 原 則 盡快鎖定目標(biāo)大客戶，了解目標(biāo)客層投資需求，力爭(zhēng)以整售為主，配合廣告宣傳主動(dòng)上門(mén)直銷，深度挖掘潛在中、小型客戶。 n 低首付的付款方式 溱水半島推出 “ 付二成貸八成 ” 的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動(dòng)獎(jiǎng)金而貸款難的尷尬，從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。 n 返租 計(jì) 劃 針對(duì)投資客戶，考慮到客戶收益，可考慮購(gòu)房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場(chǎng)租賃行情，代為出租。 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 促銷措施舉例促銷措施舉例 ——“ 溱水半島大廈溱水半島大廈 ”n 買(mǎi) 房、租房送豪 華 大小會(huì) 議 室 其活動(dòng)旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會(huì)議室安排使用不便。買(mǎi)房客戶贈(zèng)送一定時(shí)間的會(huì)議中心使用時(shí)段或頻次迎合其需要。 n 買(mǎi) 房租房送酒店套房 買(mǎi)房客戶贈(zèng)送一年酒店套房免費(fèi)使用次數(shù)（如每年 10次），事先預(yù)約使用。 n 免 費(fèi) 室內(nèi) 設(shè)計(jì) 、菜 單 式裝修服 務(wù) n以租代售方式（免息） 九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 銷控策略銷控策略 n 整體 銷 控策略 “溱水半島購(gòu)物中心溱水半島購(gòu)物中心 ”、 “溱水半島大廈溱水半島大廈 ”、 “溱水半島大酒店溱水半島大酒店 ”，依序銷，依序銷控；控； “溱水半島公寓溱水半島公寓 ”與與 “溱水半島都市匯溱水半島都市匯 ”同步進(jìn)行。同步進(jìn)行。 n 各 產(chǎn) 品的 銷 控策略 “ 溱水半島大廈 ” 銷控策略： 分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配 。 “ 溱水半島大酒店 ” 銷控策略： 分區(qū)銷控，散、整合理控制。分區(qū)銷控，散、整合理控制。 “ 溱水半島公寓 ” 與 “ 溱水半島都市匯 ” 銷控策略： 分樓、分層、分戶型合理銷控分樓、分層、分戶型合理銷控 “ 溱水半島購(gòu)物中心 ” 銷控策略依經(jīng)營(yíng)者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營(yíng)第一、投資第二的銷控策略依經(jīng)營(yíng)者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營(yíng)第一、投資第二的銷控策略九、 項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略 o 服務(wù)策略服務(wù)策略 n ““ 溱水護(hù)照溱水護(hù)照 ”” ———— 利益在線的互動(dòng)利益在線的互動(dòng) n 鐘點(diǎn)助理鐘點(diǎn)助理 ———— 101服務(wù)升級(jí)版服務(wù)升級(jí)版 建議發(fā)行 “溱水護(hù)照溱水護(hù)照 ”，業(yè)主（包括各種形態(tài)）人手一張，業(yè)主憑借該卡可以享受物業(yè)公司提供的所有免費(fèi)服務(wù)，同時(shí)不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 傳統(tǒng) 酒店式公寓提供各種服 務(wù) ，但大多限制在保姆式的洗衣、打 掃 和快 遞 等等 。建議提供商務(wù)助理的服務(wù)，不僅包括收發(fā)傳真、復(fù)印，還包括提供鐘點(diǎn)式的秘書(shū)人員，可以跟隨 SOHO外出聯(lián)系業(yè)務(wù)，同時(shí)做一些記錄和翻譯的工作 十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 o 宣傳總精神宣傳總精神 充分利用充分利用 ““ 溱水半島溱水半島 ”” 前期的宣傳成果，提煉溱水前期的宣傳成果，提煉溱水 半島內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)第半島內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)第一性一性和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。 n 溱水 半島內(nèi)涵 —— 溱水生活，看得見(jiàn)、用得著、影響生活方式、擁有榮譽(yù)感的生活；—— 溱水企業(yè)、溱水品牌、溱水生活，三位一體。 n 第一性和未來(lái) 發(fā) 展 趨勢(shì) 第一性溱水半島 —— 告別空調(diào)的頂 G品質(zhì)，貴州桐梓無(wú)同類。未來(lái)性溱水半島 —— 官渡河，濱江公園，貴州桐梓只有一個(gè)交叉點(diǎn)。 十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 o 賣(mài)點(diǎn)提煉賣(mài)點(diǎn)提煉 不同的產(chǎn)品類型具有各自鮮明的賣(mài)點(diǎn)，在本項(xiàng)目中，必須將各產(chǎn)品類型的賣(mài)點(diǎn)提煉，形成總體的統(tǒng)一。以 “ 溱水半島 ” 為例，說(shuō)明賣(mài)點(diǎn)提煉過(guò)程 。 溱水半島生態(tài)住宅o 賣(mài)點(diǎn)精粹賣(mài)點(diǎn)精粹 n 極品物 業(yè) —— 綠色、環(huán)保、節(jié)能的綜合運(yùn)用—— 高科技、智能化、人性化設(shè)備的配套呈現(xiàn)—— 綠色植物、綠色建筑、綠色生活—— 不一樣的客戶形態(tài)，一樣的皇家服務(wù)體系 十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 o 賣(mài)點(diǎn)精粹賣(mài)點(diǎn)精粹 n 集 錦 多元 —— 可貸款可按揭的靈活付款，可租可售的多維物業(yè)；—— 優(yōu)于儲(chǔ)蓄的兩大優(yōu)勢(shì)：可持續(xù)增值、可隨時(shí)取用；—— 強(qiáng)于股票的三大利好：低風(fēng)險(xiǎn)性，高成長(zhǎng)性，回報(bào)穩(wěn)定；—— 值得投資的四要素：產(chǎn)權(quán)、可套現(xiàn)、歸屬感、固定資產(chǎn)。n 升 級(jí) 價(jià) 值 —— 辦公、酒店、豪宅、公寓、商業(yè)購(gòu)物的多元業(yè)態(tài)；—— 休閑步行街、精品世界、 VIP會(huì)所的多元產(chǎn)品；—— 名流商賈、中外機(jī)構(gòu)、世界村落共生共存的多元人群；—— 全產(chǎn)權(quán)式、使用權(quán)式、部分產(chǎn)權(quán)式的多元銷售方式 。十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 o 賣(mài)點(diǎn)精粹賣(mài)點(diǎn)精粹 n 星 級(jí) 服 務(wù) —— 執(zhí)行 “99+1” 模式的新懶漢計(jì)劃；—— 星級(jí)大堂、星級(jí)會(huì)所、星級(jí)辦公的 “ 星 ” 生活；—— 業(yè)主的管家，顧客的助理，企業(yè)的后勤；—— 換位思考，從 “ 請(qǐng)消費(fèi)者注意 ” 到 “ 請(qǐng)注意消費(fèi)者 ” ；十十 、 項(xiàng)目宣傳策略項(xiàng)目宣傳策略 o 賣(mài)點(diǎn)精粹賣(mài)點(diǎn)精粹 n 技 術(shù) 智能 —— 紅外線遙控安保系統(tǒng)，保障安全生活百分百；——“ 指紋生活 ” 上， “ 卡式生活 ” 下，簡(jiǎn)單才是硬道理；——VOD 點(diǎn)播、電子商務(wù)、遠(yuǎn)程可視會(huì)