房地產(chǎn)營銷策劃方案之成都市大陸科協(xié)項目定位分析研究(編輯修改稿)
2025-03-08 04:45 本頁面
【文章內容簡介】 第二章 項目定位及分析研究 萊福仕簡介 凱德集團以 1780萬 /畝的天價拿下博物館地塊。“萊福仕”作為一個綜合性項目品牌。無論是新加坡的“萊佛士城”，還是上海的“萊福仕廣場”，現(xiàn)在都是當?shù)赜忻牡貥诵越ㄖ?，具有強大的吸引知名跨國公司和零售商前來入駐的能力。 根據(jù)凱德的計劃，未來的省博地塊上將新建起一棟建筑面積 字樓， 880個房間的五星級酒店或服務公寓。 與此相比，本項目的優(yōu)勢均不存在，其劣勢卻愈加突出，我們怎么辦？ 對策： 區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹄m大，但面臨的競爭環(huán)境卻更加惡劣，必須要在定位上有所創(chuàng)新和突破。 項目定位 —— 寫字樓篇 第二章 項目定位及分析研究 通過上述表格，我們不難看出，甲級寫字樓的銷售周期普遍較長。同時，由于受按揭月供、投資入住等影響，寫字樓的銷售一般都是在呈現(xiàn)房的狀況下進行。因此，可以判斷，本項目做甲級寫字樓開發(fā)，則需要面對銷售壓力（開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流）的問題。 項目定位 —— 寫字樓篇 原因二：銷售壓力太大 第二章 項目定位及分析研究 項目定位 —— 寫字樓篇 原因三：做乙級寫字樓？ 不符合最高附加值原則！ 乙級寫字樓價格低、形象低、品質低，本項目做成乙級寫字樓，最大最強的競爭對手是住宅用地性質開發(fā)為商務公寓和寫字樓的項目，其競爭結果可想而知。如財富中心、天府中心、中海格林威治等，均是 70年產(chǎn)權住宅來開發(fā)寫字樓，具有分割小、總價低、按揭成數(shù)高、按揭周期長、物業(yè)管理費低等優(yōu)勢。 乙級寫字樓價格低，等同區(qū)域住宅項目價格，因此投資回報價值不高。 此類產(chǎn)品屬于過渡性產(chǎn)品，同時不符合我們梳理的項目定位原則要求。 同樣和甲級寫字樓一樣面臨停車位問題。 第二章 項目定位及分析研究 本項目最適合做甲級寫字樓，但由于標準等問題 又做不成甲級寫字樓。 項目定位 —— 寫字樓篇 結論： 第二章 項目定位及分析研究 項目定位總結性思考 項目 定位方向 寫字樓 酒 店 公 寓 住 宅 最合適做甲級寫字樓，但又做不成甲級寫字樓 適做商務酒店呢，但又不能全部做商務酒店 第二章 項目定位及分析研究 項目定位總結性思考 定位 定位 定位 …… 能不能將兩者相加呢？塑造差異化、個性化、特色化的定位 第二章 項目定位及分析研究 項目定位總結性思考 項目 定位方向 寫字樓 酒 店 公 寓 住 宅 適做商務酒店呢，但又不能完全做商務酒店 ＋ 最合適做甲級寫字樓，但又達不到甲級寫字樓的標準 領導者 創(chuàng)新者 挑戰(zhàn)者 跟隨者 寫字樓 ＋ 商務酒店 個性化 差異化 特色化 第二章 項目定位及分析研究 項目定位總結性結論 通過創(chuàng)新的組合定位，我們發(fā)現(xiàn)項目的定位突然豁然開朗 …… 項目定位圖 那么我們如何進行個性化、創(chuàng)新化的規(guī)劃呢？ 第二章 項目定位及分析研究 項目定位總結性結論 目 錄 第一章 地塊情況及 SWOT分析 第二章 項目定位及分析研究 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 第四章 項目投資可行性分析 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 項目樓層及功能規(guī)劃 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 樓層及功能規(guī)劃示意圖 星級商務酒店大堂 銀行 寫字樓大堂 觀光電梯 人民南路 成科西路 商務服務中心 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 樓層及功能規(guī)劃 寫字樓 9米挑高大堂 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 樓層及功能規(guī)劃 寫字樓大堂 挑高 2層 員工餐廳 咖啡廳 電梯 衛(wèi)生間 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 樓層及功能規(guī)劃 會議中心 會議中心 其他用房 衛(wèi)生間 電梯 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 樓層及功能規(guī)劃 會議中心參考圖 —— 3F 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 商務酒店規(guī)劃 4— 13層為商務酒店，比南側的 10層科協(xié)大樓略高酒店規(guī)劃，每層 20套房間為宜四角端頭可設計面積較大商務套房、豪華套房其余以商務單 /雙人標間為主。 設施的公用性： 停車位白天以辦公為主，晚上可以滿足酒店餐廳早餐和晚餐以酒店為主，午餐主要滿足辦公用餐，晚餐可為加班員工提供夜宵。 同時，也便于為整棟大廈提供酒店化辦公服務，如 24小時辦公條件，全天候辦公理念。 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 辦公規(guī)劃 (平面圖 ) 成長型中產(chǎn)企業(yè) /公司，需要面積 100— 300平方米，辦公人數(shù) 10— 30人，需分區(qū)：前臺、總經(jīng)理室、財務室、洽談區(qū)、會議室、員工區(qū)。 基本單位分割： 100平米和 150平米。 可隨意組合成 200— 300平米，甚至更大的辦公空間。 分層分割方案： 14— 22層，按每層 4個 100平米、 4個 150平米的基本單位分割； 22— 25層，按每層 2個 200平米、 2個 300平米的基本單位組合； 26— 28層，按每層平均分割 2戶組合。 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 外立面設計要求 時尚、現(xiàn)代、科技 、個性 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 外立面參考圖片 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 外立面參考圖片 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 外立面參考圖片 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 外立面參考圖片 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 外立面參考圖片 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設計思路建議 外立面參考圖片
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