【正文】 聽！ 更多房地產(chǎn)珍貴資料 盡在房產(chǎn)資料網(wǎng) 房產(chǎn)資料網(wǎng)： 謝 謝 :02:2921:0221::02 21:0221:02::02:29 2023年 3月 8日星期三 9時(shí) 2分 29秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。在酒店服務(wù)上，也主要是人性化服務(wù)。大廈共占用土地 ㎡（包括道路代征地㎡），總建筑面積約 44909㎡，總高 103米，分為地下二層、地上二十八層。 案例一： 北京住邦商務(wù)式假日酒店 酒店介紹：供量?jī)H 30套，全部都是五星級(jí)以上配置的超豪華套房。組合定位后，酒店和寫字樓均可使用這部分設(shè)施，可以充分利用這部分資源。 第四章 項(xiàng)目投資可行性分析 定位回顧 本項(xiàng)目采取寫字樓＋商務(wù)酒店開發(fā)模式定位的優(yōu)勢(shì)分析 解決了項(xiàng)目的“揚(yáng)長(zhǎng)避短”的問題。 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)思路建議 辦公規(guī)劃 (平面圖 ) 成長(zhǎng)型中產(chǎn)企業(yè) /公司，需要面積 100— 300平方米，辦公人數(shù) 10— 30人，需分區(qū)：前臺(tái)、總經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室、洽談區(qū)、會(huì)議室、員工區(qū)。如財(cái)富中心、天府中心、中海格林威治等，均是 70年產(chǎn)權(quán)住宅來開發(fā)寫字樓，具有分割小、總價(jià)低、按揭成數(shù)高、按揭周期長(zhǎng)、物業(yè)管理費(fèi)低等優(yōu)勢(shì)?！叭R福仕”作為一個(gè)綜合性項(xiàng)目品牌。 平均每五層有一部電梯服務(wù)，等待時(shí)間不超過 30秒。 定位為商務(wù)酒店，本項(xiàng)目將能與區(qū)域林立的寫字樓做商務(wù)配套，與五星級(jí)酒店形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。 有至少 4個(gè)開間的豪華套房。標(biāo)準(zhǔn)詳見下頁(yè)。 2）本區(qū)域是成都酒店最集中的區(qū)域，區(qū)域酒店行業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。換言之，項(xiàng)目定位為公寓銷售價(jià)格較低，項(xiàng)目開發(fā)總產(chǎn)值低。 項(xiàng)目 SWOT分析 第一章 地塊情況及 SWOT分析 、小結(jié) 本項(xiàng)目在定位時(shí)必須注意的幾個(gè)重要問題： 停車位問題。 項(xiàng)目 SWOT分析 第一章 地塊情況及 SWOT分析 、劣勢(shì)（ W） 1）規(guī)模不大 —— 本項(xiàng)目規(guī)模較小。 4）人文優(yōu)勢(shì) —— 緊鄰中科院、物理研究院、川大、運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)校等，周邊院校和科研單位較多，人口素質(zhì)高。 項(xiàng)目 SWOT分析 第一章 地塊情況及 SWOT分析 、威脅（ T） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) —— 由于本項(xiàng)目規(guī)模較小，本區(qū)域酒店和寫字樓云集，因此，威脅主要來自市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，特別是本項(xiàng)目旁邊的萊福仕廣場(chǎng)等是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)者之一。 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 住宅對(duì)項(xiàng)目土地狀況的要求與本項(xiàng)目地塊情況對(duì)比 住 宅 本項(xiàng)目 定位方向 寫字樓 酒 店 公 寓 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 住宅篇 項(xiàng)目定位 —— 公寓篇 1）銷售價(jià)格低 —— 本項(xiàng)目如做公寓項(xiàng)目定位，將無法滿足項(xiàng)目定位三大原則和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求投資回報(bào)利潤(rùn)的最大化要求。 住 宅 定位方向 寫字樓 酒 店 公 寓 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 公寓篇 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 如果做五星級(jí)酒店，我們達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，那么我們能否考慮做商務(wù)酒店呢？ 定位為酒店，那么我們又要面臨什么問題呢？ 如果本項(xiàng)目定位為酒店，首先我們考慮是否能做五星級(jí)酒店？ 那么五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)又是什么呢？我們是否能達(dá)到呢？ 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 酒店篇 優(yōu)勢(shì)分析： 1）五星級(jí)酒店目前的入住率最高，且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較好。如下頁(yè)圖表： 3）投資建設(shè)五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)我們達(dá)不到。 有商場(chǎng) ,出售旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。 1）優(yōu)勢(shì)分析 成都商務(wù)酒店的整體市場(chǎng)正處在一個(gè)發(fā)展階段，未來空間還很大。 樓層吊頂后凈高 。 同時(shí)，本項(xiàng)目做不成甲級(jí)寫字樓的其它原因還有： 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 原因一：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)太激烈 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案件介紹：萊福仕 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 萊福仕簡(jiǎn)介 凱德集團(tuán)以 1780萬(wàn) /畝的天價(jià)拿下博物館地塊。 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 原因二：銷售壓力太大 第二章 項(xiàng)目定位及分析研究 項(xiàng)目定位 —— 寫字樓篇 原因三：做乙級(jí)寫字樓？ 不符合最高附加值原則！ 乙級(jí)寫字樓價(jià)格低、形象低、品質(zhì)低，本項(xiàng)目做成乙級(jí)寫字樓，最大最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是住宅用地性質(zhì)開發(fā)為商務(wù)公寓和寫字樓的項(xiàng)目，其競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果可想而知。 同時(shí)，也便于為整棟大廈提供酒店化辦公服務(wù)，如 24小時(shí)辦公條件，全天候辦公理念。自留一部分物業(yè)，同時(shí)可合理規(guī)避一部分稅收。單純的定位，這些設(shè)施的使用率可能都不高。月。國(guó)際”大廈為框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系樓宇，是集商業(yè)百貨、商務(wù)辦公酒店為一體的綜合項(xiàng)目。 房間并不大，但裝修裝飾比較精致、家庭化，給人以回到家的感覺，舒適和溫馨，非常適合商務(wù)人士和外地游客。 第四章 項(xiàng)目投資可行性分析 財(cái)務(wù)投資可行性分析 方案二：經(jīng)營(yíng)公司投資裝修后分成 （經(jīng)營(yíng)公司裝修投資、稅后利潤(rùn) 6： 4 ） 第四章 項(xiàng)目投資可行性分析 財(cái)務(wù)投資可行性分析 四、車位及其它經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè) 備注：成都人民南路目前車位月出租金在 500至 800元左右，取值 600元 /月； 每間每周二次，大會(huì)議室 1000元 /天 /間，中型會(huì)議室 800元 /天 /間，小會(huì)議室 500元/天 /間，大中小共 3間。 。 :02:2921:02:29March 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :02:2921:02Mar238Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人