【正文】 ，樓盤相對于潛在目標(biāo)客戶而言將步入緊縮階段。這就需要一個規(guī)范的操作流程與運作工具。宏觀的營銷流程是將整個流程分為四個板塊：前期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、經(jīng)營管理。無疑，重估樓盤價值，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現(xiàn)在樓盤的價位的提高。5，購房送金卡，指定處購物享受優(yōu)惠服務(wù)。2，把服務(wù)落實到客戶中去開盤前期和開盤之后積累的目標(biāo)客戶將集中約定在開盤期間消化。樓盤的價值基礎(chǔ)和特征的持久力表現(xiàn)在它的名稱上，而與名稱聯(lián)系最為緊密的是樓盤的標(biāo)志和圖案系統(tǒng)，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。從戰(zhàn)略設(shè)置和戰(zhàn)術(shù)分布層面上看，房地產(chǎn)營銷的過程主要包括前期的策劃，中期的戰(zhàn)術(shù)分布實施和后期的營銷控制等方面。（或開通小區(qū)專線到達R3輕軌站，約15分鐘路程）【8】項目地塊綠化、園林布置 【9】盡快啟動會所內(nèi)休閑項目 【10】項目籌建信息口語傳播九、項目市場攻擊點居住劣勢：該項目的周邊居住氛圍不濃郁；攻擊策略：在宣傳策略上避開直接性的撞擊，直接進入版塊“未來發(fā)展前景良好”的造勢手法。六、項目宣傳定位（1）生態(tài)的、和諧的（環(huán)境）生命在于回歸，注重小區(qū)內(nèi)外園林的營造，尊重自然，在保留小區(qū)原有植物的基礎(chǔ)上，因地制宜的配搭種植各類植物，建筑用料上使用環(huán)保用材，建筑外觀采用柔和繽紛的自然色彩，全力體現(xiàn)自然生態(tài)之美，景觀與建筑的交融式設(shè)計，互融互生，為住戶創(chuàng)造景致天然的居住環(huán)境，亦為申城增添一道美麗的風(fēng)景線；（2）繽紛的（設(shè)施）社會越往前發(fā)展，人的需求也就越有個性化，每個人每個時段都會有不同的需求，充分尊重客戶的需要，在小區(qū)設(shè)置各類配套設(shè)施，包括尊貴會所、商業(yè)街、開放式廣場等，配套設(shè)施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂趣，令業(yè)主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求；（3）休閑的（生活模式）生命是一首詩，提倡的是生活的舒態(tài)與寫意，早上您可以到健身徑跑跑步，或者去爬爬山；傍晚時分，您可以陽臺上與心愛之人淺嘗咖啡，共賞晚霞落日，生活是多么的休閑；（4）親情的（情感）把小區(qū)看成是一個大家庭，以業(yè)主成朋友為榮，以您為圓心，以業(yè)主為尊，提供個性化的服務(wù)，充分考慮業(yè)主的各種需求，成為您成功路上的“賢內(nèi)助”；（5）情趣的、人文的（文化品味）提倡的是高品質(zhì)、高品味，巧妙的將中國傳統(tǒng)人文文化融入小區(qū)規(guī)劃與景觀小品上，并有機的實現(xiàn)人景互動，漫步其中，仿如畫中，萬千美感，只可意會，妙不可言。C、在此項目的附近均無直接性的競爭樓盤存在,價格處于中低價位的樓盤； D、即將開通的輕軌，賽車場也近在咫尺；面臨的問題 A、客群消費能力有限，目標(biāo)群體的消費意識有待于引導(dǎo)； B、處于郊區(qū)地帶,交通不便利；C、項目的周邊配套不完善，對項目的銷售造成一定的影響； D、目標(biāo)客群有限，競爭對手已培養(yǎng)了一部分消費群體為固定客群。此處為未開發(fā)區(qū)域的核心絕版地帶。營銷手段：在校園內(nèi)組織“風(fēng)箏節(jié)”活動，制作印有農(nóng)家樂廣告語的風(fēng)箏，在校園內(nèi)同時放飛，形成轟動效應(yīng)。營銷手段：一、網(wǎng)絡(luò)宣傳：制作項目宣傳片、將外部環(huán)境、內(nèi)部條件拍成照片，由各學(xué)校校園代理登陸校園BBS發(fā)帖，發(fā)布開業(yè)期活動信息。第二階段：開業(yè)活動期主題：心靈氧吧階段目標(biāo)：在前期宣傳的基礎(chǔ)上，集中廣告攻勢，力爭開業(yè)期保持火爆的客流量，同時確保消費者得到非常滿意的服務(wù)，塑造良好的口碑，進而擴大客源范圍，形成良性循環(huán)。三、畢業(yè)季（夏季）主題：散落天涯、永不忘你我他階段目標(biāo)：利用畢業(yè)生離別、感傷的氣氛，以“最后一次班級活動”為主題，不惜損失利潤、力爭客流，經(jīng)過多年的積累，將其打造成為畢業(yè)生離校的“必修課”。D、環(huán)境優(yōu)勢：綠化率較高，空氣質(zhì)量較好，環(huán)境優(yōu)雅。更要進一步去挖掘樓盤本身的核心競爭力，只有認識了核心競爭力，才能超越同質(zhì)化，在市場上獨樹一幟，作為項目形象定位的指導(dǎo)。【1】作足社區(qū)配套會所服務(wù)設(shè)計：可供開發(fā)項目有：模擬室內(nèi)高爾夫球練習(xí)場、圖書館、棋牌室、商務(wù)中心、健身房、全天候游泳場、住戶專車、商務(wù)部、餐飲部、桌球、網(wǎng)球場、超市、保齡球室、壁球場、桌球室、鋼琴吧、超市、美容美發(fā)等。攻擊策略：強化中心廣場的作用、以休閑廣場、運場廣場、文化廣場等主題作為規(guī)劃核心，提升項目檔次，滿足客戶對生活品質(zhì)提高的需求。它包括對樓盤的規(guī)劃設(shè)計和人居環(huán)境兩方面的定位，在規(guī)劃設(shè)計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建筑風(fēng)格，如：時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的目標(biāo)客戶。3，實惠永遠是購房的第一動力在房地產(chǎn)的營銷中，實惠永遠是第一主題，它也是刺激消費者購房的第一動力。8，購房抽獎，送禮，返現(xiàn)金。做地產(chǎn)就是做文化，“選擇萬科就是選擇一種生活態(tài)