房地產項目定位與策劃分析(更新版)
【正文】 險程度分析、防范風險對策,16.融資方案：融資組織形式、資本金籌措、債務資金籌措、 融資方案分析,21.研究結論與對策：推薦方案總體描述、推薦方案優(yōu)缺點描述、主要對比方案、結論與建議,可研報告的結構和內容（1621）,市場調查,產品方案,財務評價,可行性研究的重點,1.《項目成本盈利預測表》,3.《項目現(xiàn)金流量預測表》,2.《建安成本目標控制表》,4.《項目建安成本預測明細表》,可研階段成本控制重點,現(xiàn)場踏勘+實地調研 在可研階段，成本部的主要工作是完成目標成本（可研版）測算，以及配合設計方案對比提供相應的成本測算數(shù)據。,五、房地產企業(yè)融資策略,③項目的合約履行能力 涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。,三、房地產項目定位與策劃分析,住宅現(xiàn)時整體均價,R3:7550元/平方米 R2:7370元/平方米 R1:6790元/平方米,三、房地產項目定位與策劃分析,住宅各組團現(xiàn)時均價,本案酒店式公寓現(xiàn)時均價為9000元/平方米。 三個層次問題的抉擇應該遵循既有利于促進銷售、又有利于增加項目的總利潤這個基本原則。 目前房地產項目的成本主要包括： 土地成本 前期成本 建筑安裝成本 配套成本 其他成本（管理成本、銷售成本、不可預見成本、財務成本）,三、房地產項目定位與策劃分析,成本加成法,三、房地產項目定位與策劃分析,三、房地產項目定位與策劃分析,三、房地產項目定位與策劃分析,三、房地產項目定位與策劃分析,【定價思路】 市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。天,三、房地產項目定位與策劃分析,商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價,三、房地產項目定位與策劃分析,本案商業(yè)現(xiàn)時平均價格水平,三、房地產項目定位與策劃分析,價格影響因素,三、房地產項目定位與策劃分析,住宅價格增幅預測,注：近期價格增幅統(tǒng)計周期為19952002。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”，也是極具風險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的。特別小心：高壓電、地形地貌、地質條件、市政條件、交通、防洪排水、地下采空、古墓、墳、山
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