【文章內(nèi)容簡介】 家自行經(jīng)營。 2023/2/25 46 以上策略根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整使用 ? 帶租約銷售策略 ： 先招商并經(jīng)營一段時間后，連租約一起對外銷售。 ? 升值、回購策略 ： 承諾若干年后物業(yè)將升值多少，如未達(dá)到則補(bǔ)償差價。 或者“返租”到期后，可以選擇要求開發(fā)商回購。 ? 分期付款、減免租期 策略 ：在一定期限內(nèi)允許投資者分期分次付清， 或者先行租賃，一定期限內(nèi)購買，則減免租期內(nèi)的租金沖抵房款 2023/2/25 47 價格策略 ① 假設(shè)均價 ② 租金推演 ③ 銷售價格推演 ④ 返祖金額與市場租價、銷售價之間的關(guān)系 客戶預(yù)期心理定價策略： 實(shí)際 開盤價格低于客戶心理預(yù)期價格 就會造成客戶 搶購 現(xiàn)象。 2023/2/25 48 ? 假設(shè)銷售均價 8000元 /㎡ ? 假設(shè)銷售均價 6000元 /㎡ ? 假設(shè)銷售均價 4500元 /㎡ ? 假設(shè)銷售均價 5500元 /㎡ 我們采用假設(shè)定價法來推演價格模型 ① 假定銷售均價 2023/2/25 49 銷售價元 ∕㎡ 回收成本年限 每年回收成本 月租價 8000元 ∕㎡ 5年 1600元 ∕㎡ 8000元 ∕㎡ 10年 800元 ∕㎡ 8000元 ∕㎡ 15年 ∕㎡ 8000元 ∕㎡ 20年 400元 ∕㎡ 8000元 ∕㎡ 50年 160元 ∕㎡ 計算方式：銷售價 247。 年數(shù) 247。 12月 =月租金 a. 以銷售均價 8000元 ∕ ㎡ 推演出月租金價格 ② 租價推演 2023/2/25 50 計算方式：銷售價 247。 年數(shù) 247。 12月 =月租金 b. 以銷售均價 6000元 ∕ ㎡ 推演月租金價格 銷售價元 ∕㎡ 回收成本年限 每年回收成本 月租價 6000元 ∕㎡ 5年 1200元 100元 ∕㎡ 6000元 ∕㎡ 10年 600元 50元 ∕㎡ 6000元 ∕㎡ 15年 400元 ∕㎡ 6000元 ∕㎡ 20年 300元 25元 ∕㎡ 6000元 ∕㎡ 50年 120元 10元 ∕㎡ 2023/2/25 51 銷售價元 ∕㎡ 回收成本年限 每年回收 月租價 4500元 ∕ ㎡ 5年 900元 75元 ∕㎡ 4500元 ∕ ㎡ 10年 450元 ∕㎡ 4500元 ∕ ㎡ 15年 300元 25元 ∕㎡ 4500元 ∕ ㎡ 20年 225元 ∕㎡ 4500元 ∕ ㎡ 50年 90元 ∕㎡ 計算方式：銷售價 247。 年數(shù) 247。 12月 =月租金 c. 以銷售均價 4500元 ∕ ㎡ 推演出月租金價格 2023/2/25 52 銷售價元 ∕㎡ 回收成本年限 每年回收 月租價 5500元 ∕ ㎡ 5年 1100元 ∕㎡ 5500元 ∕ ㎡ 10年 550元 ∕㎡ 5500元 ∕ ㎡ 15年 ∕㎡ 5500元 ∕ ㎡ 20年 275元 ∕㎡ 5500元 ∕ ㎡ 50年 110元 ∕㎡ 計算方式：銷售價 247。 年數(shù) 247。 12月 =月租金 d. 以銷售均價 5500元 ∕ ㎡ 推演出月租金價格 2023/2/25 53 假設(shè)銷售均價 5年回收成本 10年回收成本 15年回收成本 20年回收成本 4500元 ∕㎡ 75 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 25 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 5500元 ∕㎡ 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 6000元 ∕㎡ 100 元 ∕㎡ ∕月 50 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 25 元 ∕㎡ ∕月 8000元 ∕㎡ 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 備注： 從表中可以看出返租、月租金、市場價格、銷售價格的密切關(guān)系 e. 綜合以上推演結(jié)果 2023/2/25 54 ③ 銷售均價推演 a. 舉例說明 b. 樓層銷售價格推演表 2023/2/25 55 ? 假設(shè) 開發(fā)商心里預(yù)期價格為 6000元 / ㎡ ? 舉例租金價格（ /月 /㎡ 、 /月 /㎡ ） ? A 如果返租策略 5年 開發(fā)商預(yù)期心理價 +（返租年份 每年 租金元 /月 /㎡ ） =市場銷售單價 6000元 / ㎡ +（ 5年 12月 /月 /㎡ ） =8000元 /㎡ ? B 如果返租 10年 開發(fā)商預(yù)期心理價 +（返租年份 每年 租金元 /月 /㎡ ） =市場銷售單價 6000元 / ㎡ +（ 10年 12月 /月 /㎡ ） =11334元 /㎡ a. 舉例說明 2023/2/25 56 樓層 參考均價（元 / ㎡ ） 參考售價 1 （元 / ㎡ ） 參考售價 2 （元 / ㎡ ） 參考售價 3 （元 / ㎡ ） 6層 6000 6500 6480 5580 5層 6000 4500 4180 4080 4層 6000 4500 3980 4180 3層 6000 4500 4860 4380 2層 6000 9500 6800 5680 1層 6000 10000 11800 12800 b、樓層銷售價格推演表 銷售價格和市場租金的高低有關(guān)，并不是憑空定價 6000元 / ㎡ 的價格不符合市場價值體系，讓物業(yè)沒有溢價空間 表一： 以 6000元 /㎡ 推演 2023/2/25 57 樓層 參考均價 （元 / ㎡ ） 參考售價 1 （元 / ㎡ ） 參考售價 2 （元 / ㎡ ） 參考售價 3 （元 / ㎡ ） 6層 8000 7800 7180 6780 5層 8000 7000 7280 6680 4層 8000 7500 7480 6880 3層 8000 7500 7680 6980 2層 8000 9500 7860 7880 1層 8000 10000 11800 12800 表二： 以 8000元 /㎡ 推演 8000元 / ㎡ 的價格不符合市場價格體系，營銷難度大 2023/2/25 58 樓層 參考均價 （元 / ㎡ ） 參考售價 1 （元 / ㎡ ） 參考售價 2 （元 / ㎡ ） 參考售價 3 （元 / ㎡ ） 6層 4500 4238 4080 4180 5層 4500 4080 3680 4080 4層 4500 4180 3780 4180 3層 4500 4280 3880 4180 2層 4500 5500 3980 3980 1層 4500 9000 11800 9800 表三： 以 4500元 /㎡ 推演 4500元 / ㎡ 的價格低不符合市場價格體系，達(dá)不到預(yù)期收益 2023/2/25 59 樓層 參考均價 （元 / ㎡ ） 參考售價 1 （元 / ㎡ ） 參考售價 2 （元 / ㎡ ） 參考售價 3 （元 / ㎡ ） 6層 5500 5380 4680 4180 5層 5500 5080 4780 4380 4層 5500 5180 4800 4580 3層 5500 5800 5280 4680 2層 5500 6800 5180 4800 1層 5500 8800 9800 10800 表四： 以 5500元 /㎡ 推演 5500元 / ㎡ 的價格符合市場價值體系，建議采用價 2023/2/25 60 返租重點(diǎn)： 在返租過程中要考慮收租額與返租金額成正比 因?yàn)楸卷椖亢芏嗲闆r未定，我們?yōu)榱吮阌谟嬎愫途哂写硇?，就先設(shè)定以下條件： 銷售均價 8000元 ∕ ㎡ ，銷售面積 :㎡ ，假設(shè)返租 510年的策略執(zhí)行， 100%銷售。 從表中可以看出返租與租金的密切關(guān)系，如果租金與返租不成正比就會造成虧損 ④ 返祖金額與市場租價、銷售價之間的關(guān)系 2023/2/25 61 開發(fā)商每年返款金額表 （備注 :項目總價 =銷售均價 8000元 ∕㎡ 銷售面積 ㎡ ） 1至 10年 返租比率 返款金額（萬元） （備注） 每月 每㎡ 租金 第 1年 6% 40元 ∕㎡ 第 2年 7% ∕㎡ 第 3年 8% ∕㎡ 第 4年 9% 60元 ∕㎡ 第 5年 10% ∕㎡ 第 6年 10% ∕㎡ 第 7年 10