【正文】 2/25 34 ④ 招商會(huì)：邀請(qǐng)政府相關(guān)職能局的領(lǐng)導(dǎo)， 有影響的媒體記者參加，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) ⑤ 關(guān)系招商：行業(yè)協(xié)會(huì)公關(guān)，客戶介紹 ⑥ 示范招商：從行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)入手，帶動(dòng)上下游的商家 。 以便及時(shí)掌握政府政策變動(dòng)、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)、 企業(yè)的需求，金融和資本市場(chǎng)的波動(dòng)， 以保障項(xiàng)目營(yíng)銷工作能夠順利完成， 快速有效的吸引企業(yè)等經(jīng)營(yíng)人群進(jìn)駐。 2023/2/25 46 以上策略根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整使用 ? 帶租約銷售策略 ： 先招商并經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，連租約一起對(duì)外銷售。 12月 =月租金 b. 以銷售均價(jià) 6000元 ∕ ㎡ 推演月租金價(jià)格 銷售價(jià)元 ∕㎡ 回收成本年限 每年回收成本 月租價(jià) 6000元 ∕㎡ 5年 1200元 100元 ∕㎡ 6000元 ∕㎡ 10年 600元 50元 ∕㎡ 6000元 ∕㎡ 15年 400元 ∕㎡ 6000元 ∕㎡ 20年 300元 25元 ∕㎡ 6000元 ∕㎡ 50年 120元 10元 ∕㎡ 2023/2/25 51 銷售價(jià)元 ∕㎡ 回收成本年限 每年回收 月租價(jià) 4500元 ∕ ㎡ 5年 900元 75元 ∕㎡ 4500元 ∕ ㎡ 10年 450元 ∕㎡ 4500元 ∕ ㎡ 15年 300元 25元 ∕㎡ 4500元 ∕ ㎡ 20年 225元 ∕㎡ 4500元 ∕ ㎡ 50年 90元 ∕㎡ 計(jì)算方式：銷售價(jià) 247。 開盤強(qiáng)銷期： 大約為六個(gè)月。因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)銷部署方面通常在淡季進(jìn)行營(yíng)銷籌備、推廣和客戶積累工作，在旺季進(jìn)行房地產(chǎn)的集中銷售，解決房源去化問(wèn)題。 ?而我們所采用 合理的價(jià)格入市 會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目旺銷局面 。 工業(yè)地產(chǎn)的客戶具有一定的 隱秘性 和 稀缺性 ， 通常推廣的有四大傳播渠道： 網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇 。（設(shè)計(jì)物料、信息收集） 確定合同后 12個(gè)月 第一階段 提高認(rèn)知度，確保 80％的目標(biāo)受眾對(duì)項(xiàng)目有一定認(rèn)知度。 2023/2/25 91 數(shù)年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、大跨度品牌策劃視野、 代理營(yíng)銷所積累形成的策略高度、 高效的執(zhí)行力度， 將成為項(xiàng)目成功的有力保障。 :26:2222:26:22February 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :26:2222:26Feb2325Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 26分 22秒 22:26:2225 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 26分 22秒 22:26:2225 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 25, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。依次推算，在項(xiàng)目正式營(yíng)銷前，若要確保項(xiàng)目首批單位的快速消化，必須在年前積累不少于 100批誠(chéng)意客戶。方式、渠道、策略、步驟，項(xiàng)目形象包裝的類型、風(fēng)格，業(yè)態(tài)招商和銷售的入市時(shí)機(jī)、節(jié)奏、付款策略、附加促銷手段。 ? 賣項(xiàng)目，先賣產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目整體定位為總店經(jīng)濟(jì)，起點(diǎn)高，集群化，提供濃厚產(chǎn)業(yè)氛圍。 客戶檔案建立歸類 ： 2023/2/25 76 ? 項(xiàng)目的 定價(jià)策略 是 整案的靈魂 ，我們根據(jù)不同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)制定相應(yīng)的 營(yíng)銷策略 ? 在項(xiàng)目入市前，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 合理的有計(jì)劃 的 銷控 ，控制項(xiàng)目招商、銷售走勢(shì)。 ? 置業(yè)手冊(cè) ? 中心內(nèi)容：根據(jù)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)編選的租賃購(gòu)房須知、各階段項(xiàng)目業(yè)態(tài)賣點(diǎn)的序列 。 12月 =月租金 d. 以銷售均價(jià) 5500元 ∕ ㎡ 推演出月租金價(jià)格 2023/2/25 53 假設(shè)銷售均價(jià) 5年回收成本 10年回收成本 15年回收成本 20年回收成本 4500元 ∕㎡ 75 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 25 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 5500元 ∕㎡ 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 6000元 ∕㎡ 100 元 ∕㎡ ∕月 50 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 25 元 ∕㎡ ∕月 8000元 ∕㎡ 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 元 ∕㎡ ∕月 備注： 從表中可以看出返租、月租金、市場(chǎng)價(jià)格、銷售價(jià)格的密切關(guān)系 e. 綜合以上推演結(jié)果 2023/2/25 54 ③ 銷售均價(jià)推演 a. 舉例說(shuō)明 b. 樓層銷售價(jià)格推演表 2023/2/25 55 ? 假設(shè) 開發(fā)商心里預(yù)期價(jià)格為 6000元 / ㎡ ? 舉例租金價(jià)格（ /月 /㎡ 、 /月 /㎡ ） ? A 如果返租策略 5年 開發(fā)商預(yù)期心理價(jià) +（返租年份 每年 租金元 /月 /㎡ ） =市場(chǎng)銷售單價(jià) 6000元 / ㎡ +（ 5年 12月 /月 /㎡ ） =8000元 /㎡ ? B 如果返租 10年 開發(fā)商預(yù)期心理價(jià) +（返租年份 每年 租金元 /月 /㎡ ） =市場(chǎng)銷售單價(jià) 6000元 / ㎡ +（ 10年 12月 /月 /㎡ ） =11334元 /㎡ a. 舉例說(shuō)明 2023/2/25 56 樓層 參考均價(jià)（元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 1 （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 2 （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 3 （元 / ㎡ ） 6層 6000 6500 6480 5580 5層 6000 4500 4180 4080 4層 6000 4500 3980 4180 3層 6000 4500 4860 4380 2層 6000 9500 6800 5680 1層 6000 10000 11800 12800 b、樓層銷售價(jià)格推演表 銷售價(jià)格和市場(chǎng)租金的高低有關(guān)，并不是憑空定價(jià) 6000元 / ㎡ 的價(jià)格不符合市場(chǎng)價(jià)值體系，讓物業(yè)沒有溢價(jià)空間 表一： 以 6000元 /㎡ 推演 2023/2/25 57 樓層 參考均價(jià) （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 1 （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 2 （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 3 （元 / ㎡ ） 6層 8000 7800 7180 6780 5層 8000 7000 7280 6680 4層 8000 7500 7480 6880 3層 8000 7500 7680 6980 2層 8000 9500 7860 7880 1層 8000 10000 11800 12800 表二： 以 8000元 /㎡ 推演 8000元 / ㎡ 的價(jià)格不符合市場(chǎng)價(jià)格體系，營(yíng)銷難度大 2023/2/25 58 樓層 參考均價(jià) （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 1 （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 2 （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 3 （元 / ㎡ ） 6層 4500 4238 4080 4180 5層 4500 4080 3680 4080 4層 4500 4180 3780 4180 3層 4500 4280 3880 4180 2層 4500 5500 3980 3980 1層 4500 9000 11800 9800 表三： 以 4500元 /㎡ 推演 4500元 / ㎡ 的價(jià)格低不符合市場(chǎng)價(jià)格體系，達(dá)不到預(yù)期收益 2023/2/25 59 樓層 參考均價(jià) （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 1 （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 2 （元 / ㎡ ） 參考售價(jià) 3 （元 / ㎡ ） 6層 5500 5380 4680 4180 5層 5500 5080 4780 4380 4層 5500 5180 4800 4580 3層 5500 5800 5280 4680 2層 5500 6800 5180 4800 1層 5500 8800 9800 10800 表四： 以 5500元 /㎡ 推演 5500元 / ㎡ 的價(jià)格符合市場(chǎng)價(jià)值體系，建議采用價(jià) 2023/2/25 60 返租重點(diǎn)： 在返租過(guò)程中要考慮收租額與返租金額成正比 因?yàn)楸卷?xiàng)目很多情況未定，我們?yōu)榱吮阌谟?jì)算和具有代表性，就先設(shè)定以下條件： 銷售均價(jià) 8000元 ∕ ㎡ ，銷售面積 :㎡