【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作模式?大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式對長江三角洲發(fā)展的促進?長江三角洲的經(jīng)濟地位舉足輕重，東灘成功開發(fā)將推動滬崇蘇跨江橋隧建設(shè)，打通長三角地區(qū)的沿海大通道對上海國際化進程的推進?東灘是上海實現(xiàn)工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實驗基地東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動應(yīng)該在東灘外進行類似開發(fā)的預(yù)演，積累經(jīng)驗資源2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 32發(fā)展理念 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域配套 政府職能統(tǒng)一規(guī)劃東灘公司在東灘干什么建設(shè)提供市政設(shè)施東灘開發(fā)與國內(nèi)其它區(qū)域開發(fā)不同，在上海市政建設(shè)投融資體系和投資導(dǎo)向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設(shè)施，以提升已擁有土地的價值！提供部分公共設(shè)施東灘公司可引進外部資金建設(shè)部分盈利型公共設(shè)施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長時期內(nèi)不能盈利的公共設(shè)施項目，才能進一步提升土地價值！建設(shè)維護生態(tài)設(shè)施應(yīng)對生態(tài)主題，進行積極的生態(tài)資源保護，必然需要相應(yīng)的生態(tài)保護設(shè)施，東灘公司必須自行籌建生態(tài)保護設(shè)施，以生態(tài)旅游和可持續(xù)發(fā)展來提升土地價值！建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)將是東灘開發(fā)主要利益來源。東灘公司應(yīng)建設(shè)盈利較好、地價帶動效應(yīng)較大的主要商業(yè)設(shè)施項目，引進資金建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施項目，以帶動地產(chǎn)價值！市政和公共設(shè)施在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般都是由政府投資、主導(dǎo)建設(shè)，其投資本身不以盈利為目的。東灘開發(fā)中的市政和公共設(shè)施建設(shè)在東灘之外不具有普遍的意義！生態(tài)設(shè)施應(yīng)東灘開發(fā)的生態(tài)主題選擇而產(chǎn)生，在東灘之外的其他項目同樣也不具有普遍性！無論東灘內(nèi)外，商業(yè)設(shè)施建設(shè)都以盈利為目標(biāo)，其關(guān)鍵在于商業(yè)主題和修建地址的決策！東灘開發(fā)的核心內(nèi)容：商業(yè)房地產(chǎn)可在東灘外預(yù)演也只有商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)才具有普遍的商業(yè)價值2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 33東灘開發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產(chǎn)價值、通過多種方式變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、賬面盈利土地折股、股權(quán)收益內(nèi)外土地聯(lián)動開發(fā)免租開發(fā)、賬面盈利自行開發(fā)、項目獲利 土地轉(zhuǎn)讓獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求人流匯聚之處必產(chǎn)生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標(biāo)人流。商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式是通過提高人流聚集程度和人流的有效需求來提升商業(yè)設(shè)施本身的房產(chǎn)價值和其所在地的地產(chǎn)價值來獲取盈利！地產(chǎn)和部分房產(chǎn)是東灘開發(fā)的主要利益來源；而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是刺激地產(chǎn)升值的 “點金之筆 ”2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 34東灘公司進行統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，其根本目的在于將東灘 84平方公里的土地開發(fā)成適合規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺！在此基礎(chǔ)上進行招商引資，以有效的管理、服務(wù)支持區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，通過地產(chǎn)出售和部分房地產(chǎn)出租出售獲取收益！建設(shè)提供市政設(shè)施 提供部分公共設(shè)施 建設(shè)維護生態(tài)設(shè)施 建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃東灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺招商引資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營地價提升市場營銷支持 金融服務(wù)支持 物業(yè)管理服務(wù) 物流服務(wù)支持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效益導(dǎo)致地價提升東灘開發(fā)的實質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 35商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程與東灘開發(fā)極其相似。需要在多番論證的基礎(chǔ)上確定需求和商業(yè)主題！進行投資策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷和商業(yè)管理！引進多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營者進駐從事商業(yè)經(jīng)營，并通過統(tǒng)一的管理、服務(wù)使商業(yè)房地產(chǎn)和其所在區(qū)域地產(chǎn)不斷升值！確定需求和商業(yè)主題 投資策劃 規(guī)劃設(shè)計 市場營銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)平臺出售出租零售經(jīng)營者入駐地價提升市場營銷支持 財務(wù)管理支持 物業(yè)管理支持 租戶統(tǒng)一管理商業(yè)管理較好的經(jīng)營效益導(dǎo)致房價和地價提升商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的平臺，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺相似，其經(jīng)驗教訓(xùn)對東灘開發(fā)具有直接效用2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 36商業(yè)房地產(chǎn)的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對租戶經(jīng)營效益有著直接和相當(dāng)大的影響！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對租戶的經(jīng)營業(yè)績施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營、統(tǒng)一管理，通過對經(jīng)營者的經(jīng)營效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價值，獲取管理、經(jīng)營投入所帶來的升值效益！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有著極其相似之處2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 37東灘開發(fā)需聚合多種資源，以將東灘打造為區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)同樣需要整合價值鏈。完成多零售業(yè)態(tài)經(jīng)營平臺的搭建！平臺搭建的效率和效益的關(guān)鍵在于：東灘公司是否具有一個具有自適應(yīng)更新和完善的知識經(jīng)營平臺！投資策劃 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 市場營銷 商業(yè)管理知識管理平臺（硬件平臺、建設(shè)方法、平臺資源）商業(yè)房地產(chǎn)東灘公司 東灘開發(fā) 總體策劃 規(guī)劃設(shè)計 基礎(chǔ)建設(shè) 招商引資 區(qū)域管理東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經(jīng)營平臺，以支持區(qū)域平臺和產(chǎn)業(yè)平臺搭建。進軍商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將促成知識經(jīng)營平臺的建立2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 38東灘開發(fā)無疑將要建設(shè)大量的商業(yè)設(shè)施，引進多種檔次、知名度較高的零售經(jīng)營商！需要大量商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的人才！我們不應(yīng)該 “臨時抱佛腳 ”，也不應(yīng)拘泥于東灘目前無法與各種品牌經(jīng)營商展開實質(zhì)性合作的現(xiàn)實！而應(yīng)該跳出東灘，在東灘之外，進軍商業(yè)房地產(chǎn)，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時，能在東灘進行商業(yè)模式的復(fù)制，為已經(jīng)具備市政設(shè)施、公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施的東灘 “畫龍點睛 ”！提升東灘地產(chǎn)價值，加快東灘開發(fā)步伐！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識平臺東灘內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)加快東灘開發(fā)東灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時機成熟時，向東灘復(fù)制，快速 “點金 ”2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 39東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動，先在東灘外進行預(yù)演！東灘公司在東灘需提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施。其中商業(yè)設(shè)施是提升地價和獲取利益的關(guān)鍵！而且也只有商業(yè)房地產(chǎn)在東灘之外具有普遍的商業(yè)價值，可以進行商業(yè)性開發(fā)預(yù)演！東灘開發(fā)的本質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)平臺；兩者極其相似，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓(xùn)對東灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的 “彎路 ”！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有著根本區(qū)別，東灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程獲取知識、經(jīng)驗和教訓(xùn)！進軍商業(yè)房地產(chǎn)有助于東灘公司探索和建設(shè)自適應(yīng)更新和完善的知識經(jīng)營平臺，后者將對東灘大規(guī)模開發(fā)提供必要和強有力的支持！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經(jīng)過驗證的商業(yè)模式可在時機成熟時實現(xiàn)向東灘內(nèi)移植，以 “點睛之筆 ”提升東灘地產(chǎn)價值！123456進軍商業(yè)房地產(chǎn)對成功進行東灘開發(fā)意義重大2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 40?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會?巨大的市場空間?外資進入的機遇?較弱的競爭勢力?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國之冠，提升企業(yè)影響力開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗?東灘公司在東灘做什么?商業(yè)設(shè)施建設(shè)在東灘的地位?東灘開發(fā)的實質(zhì)和盈利模式?商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)和盈利模式?與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別?促成的知識經(jīng)營平臺的建設(shè)?商業(yè)房地產(chǎn)可實現(xiàn)資源移植進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 412023年我國全年社會消費品零售總額 ，比上年增長％，按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有 1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場，為零售業(yè)提供了巨大發(fā)展空間！在發(fā)達(dá)國家中，商業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?我國零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國際上發(fā)達(dá)國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設(shè)施單一落后。近些年，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，超級市場、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營店、便利店、購物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購物中心為未來趨勢，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！我國零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?購物中心為零售業(yè)態(tài)升級的方向我國缺乏滿足購物中心需要的商業(yè)設(shè)施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機會！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的市場空間巨大2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 421999到 2023年期間，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年遞增，其中半數(shù)為港澳臺企業(yè)。 2023年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會零售總額的 %。加入 WTO后，三年內(nèi)零售業(yè)全部向外資開放，外商投資零售業(yè)不再受地域和門店或企業(yè)數(shù)量限制外資零售業(yè)巨頭出于規(guī)避政治經(jīng)濟風(fēng)險考慮，一般不愿意直接購置從事商業(yè)活動的場所，而是采取租賃形式，可提供 1025乃至更長時間的租賃擔(dān)保合同，讓商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以租賃擔(dān)保合同融資，并協(xié)助確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的選址和其他相關(guān)決策！零售業(yè)對外資開放的時間表確定 外資零售業(yè)的投資戰(zhàn)略與欲大規(guī)模搶灘中國市場的外資零售巨頭結(jié)盟，進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營將在很大程度上規(guī)避了部分商業(yè)風(fēng)險！難得的戰(zhàn)略機會：外資零售業(yè)進入中國市場的機遇2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 43我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度極差、不成熟上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模上海近 4000家房地產(chǎn)企業(yè)中，百強企業(yè)已穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)的半壁江山！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 44較弱的競爭勢力使東灘這樣實力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開發(fā)理念和經(jīng)營思路異軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)是一個全新的領(lǐng)域商業(yè)房地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個新領(lǐng)域，競爭者較少，目前還沒有任何一家確立業(yè)界權(quán)威地位！以發(fā)展購物中心為例，介入打造全新中國 Mall的公司不過20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開發(fā)延伸過來！房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷 “洗牌 ”過程隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過程，多達(dá) 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的危險，這將極大的妨礙傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)延伸至新領(lǐng)域：商業(yè)房地產(chǎn)！商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的根本區(qū)別將使傳統(tǒng)思維進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢