【正文】 t169。Copyright169。20232023By東灘開發(fā) 2023ByBySINOTRUST2023Copyright169。2023ByByConsulting 47東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)5年內(nèi)做 強 做大企 業(yè) ，成 為 具有以商 業(yè) 需求管理和 產(chǎn)業(yè)鏈資 源集成 為核心 競 爭力的商 業(yè) 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 、 經(jīng)營 和服 務(wù) 的 產(chǎn)業(yè) 集 團 ；東灘 公司在未來不 僅 要成 為 一個商 業(yè) 房地 產(chǎn) 開 發(fā)業(yè) 的 強 者， 還 要在綜 合服 務(wù)領(lǐng) 域、金融 業(yè) 等 領(lǐng) 域 進 行多元化的 擴張 ，成 為 一個跨行業(yè) 、跨區(qū)域的 產(chǎn)業(yè) 巨人；東灘 商 業(yè) 房地 產(chǎn)發(fā) 展的核心是建立一個商 業(yè) 零售 業(yè) 和房地 產(chǎn)業(yè) 相 結(jié)合的 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展平臺，利用市 場 需求管理能力和 產(chǎn)業(yè) 運作能力的核心 競 爭力吸引商 業(yè) 品牌 資 源和集成房地 產(chǎn) 價 值鏈資 源成功制造商圈。Consulting 48房地產(chǎn)企業(yè) “做強做大 ”的標(biāo)桿研究星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 戰(zhàn)略目標(biāo)制定的出發(fā)點東灘商業(yè)房地產(chǎn)在 2023年應(yīng)該達到國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一流企業(yè)的地位。ManagementCopyright169。20232023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 管理目標(biāo) Consulting 56目 Copyright169。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 q第二個 問題 是：如何 選擇產(chǎn)業(yè) 定位？不 論 企 業(yè) 如何運 營 ，企 業(yè) 都必 須明確自身如何參與 競 爭，如何將自身定位在一個更有利的位置。Management星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 然而，所有的產(chǎn)業(yè)中都有一個利潤分配機制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競爭優(yōu)勢。中間商在中間也越來越成熟和專業(yè)，他們的討價還價能力也更強。Copyright169。 過去，大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有戰(zhàn)略，有人認(rèn)為；房地產(chǎn)就是一個一個項目組成的，項目是無法預(yù)測的，所以房地產(chǎn)的戰(zhàn)略是無用的。2023我 們應(yīng)該 理解 這 些 產(chǎn)業(yè) 的吸引力、它 們 在以何種方式 競 爭以及它 們 未來的 發(fā) 展趨勢 。By Management2023我們認(rèn)為，縱向?qū)I(yè)化才是今天的道路 — FOCUS!培養(yǎng)一種什么樣的能力能夠使企業(yè)獲得超出平均利潤的收益。By 進行正式 市場研究 ，估算市場吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價格進行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計劃報送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。2023周邊地區(qū)的主要商業(yè)場所，人口分布情況和購買力特點，在建的商業(yè)場館規(guī)模和定位。Consulting 68規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理?確定建筑定位和對應(yīng)的檔次，完成項目的建筑設(shè)計并通過主管單位審批，進入工程施工階段?需要明確的主要內(nèi)容： 總用地面積，總建筑面積，容積率，建筑檔次類型，新技術(shù)、新材料的使用，建筑總體風(fēng)格，單體建筑的立面風(fēng)格要求，建筑組團過渡風(fēng)格，建筑層數(shù)和層高，建筑的單體最小面積，停車位設(shè)計等2023/3/5簽訂工程施工合同劃清責(zé)任權(quán)利關(guān)系。SINOTRUSTManagementSINOTRUSTManagementConsulting 74上海市商圈分析 研究消費者購物、娛樂、業(yè)務(wù)、生活。商業(yè)吸引區(qū)城市空間分布 而且這一社會空間分異有強化趨勢。SINOTRUSTManagementCopyright169。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 （ 3）靜安寺、人民廣場、淮海中路三大次中心相互接近，吸引區(qū)的相互交叉重疊嚴(yán)重，獨立吸引范圍狹小，商圈爭奪競爭劇烈。商業(yè)吸引區(qū)等級序列分布 2023Copyright169。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 By2023Consulting 67投資策劃環(huán)節(jié)須調(diào)查的內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理與項目投資相關(guān)的社會經(jīng)濟環(huán)境：政策環(huán)境，金融環(huán)境，產(chǎn)業(yè)分布特點，商業(yè)環(huán)境整個城市的人口分布特點，人流流動特點，主要的人流匯聚點和商業(yè)圈特點分析。 簽署合同 ，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、保險合同和預(yù)租（售）合同。 在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性， 尋找多個可供選擇的投資機會 ，快速判斷其可行性。正是在這種意義下戰(zhàn)略定位才格外關(guān)鍵2023/3/5Consulting 65東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位接下來一個關(guān) 鍵問題 是企 業(yè) 的運 營 范 圍 。競爭優(yōu)勢差異化真正成功的競爭不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。Copyright169。投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理一個成功的產(chǎn)業(yè)具有縱向集成的趨勢，也就是在縱向上做得越來越多。 住宅、商業(yè)、寫字樓資產(chǎn)管理、工程管理、中介2023/3/5Consulting 62房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。如果企業(yè)總是在下一個項目中扮演新手他就不可能獲得好的收益。Management競爭者越來越多，租戶、投資者和供應(yīng)商的能力都越來越強，他們比以前懂得更多，從租金中拿回的更多，并且在不斷尋找替代品。Mall,SINOTRUST對 商 業(yè) 房地 產(chǎn) 而言 這 個行 業(yè) 在未來真正 獲 利的主要是原因是存在需求。Copyright169。SINOTRUSTManagement2023SINOTRUSTConsulting 54東灘的戰(zhàn)略目標(biāo) Consulting 53中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)分析如下 Management凈資產(chǎn)收益率至少達到 10%。Copyright169。SINOTRUSTSINOTRUST凈資產(chǎn)收益率至少達到 10%；? 20232023商業(yè)房地產(chǎn)作為一個全新領(lǐng)域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業(yè)確立權(quán)威地位！東灘公司以先進的經(jīng)營觀念介入，有異軍突起，領(lǐng)全國之冠的機會！東灘進軍商業(yè)房地產(chǎn)，如不能局限于東灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業(yè)集中度較高的上海房地產(chǎn)市場！123進軍商業(yè)房地產(chǎn)將為東灘開辟新的戰(zhàn)略活動空間2023/3/5Consulting 44較弱的競爭勢力使東灘這樣實力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開發(fā)理念和經(jīng)營思路異軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)是一個全新的領(lǐng)域商業(yè)房地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個新領(lǐng)域，競爭者較少，目前還沒有任何一家確立業(yè)界權(quán)威地位！以發(fā)展購物中心為例，介入打造全新中國 Mall的公司不過20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開發(fā)延伸過來！房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷 “洗牌 ”過程隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過程，多達 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的危險，這將極大的妨礙傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)延伸至新領(lǐng)域：商業(yè)房地產(chǎn)！商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的根本區(qū)別將使傳統(tǒng)思維進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2023/3/5ManagementConsulting 421999到 2023年期間，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年遞增，其中半數(shù)為港澳臺企業(yè)。我國零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國際上發(fā)達國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設(shè)施單一落后。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 其中商業(yè)設(shè)施是提升地價和獲取利益的關(guān)鍵！而且也只有商業(yè)房地產(chǎn)在東灘之外具有普遍的商業(yè)價值，可以進行商業(yè)性開發(fā)預(yù)演！東灘開發(fā)的本質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)平臺；兩者極其相似，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓(xùn)對東灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的 “彎路 ”！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有著根本區(qū)別，東灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程獲取知識、經(jīng)驗和教訓(xùn)！進軍商業(yè)房地產(chǎn)有助于東灘公司探索和建設(shè)自適應(yīng)更新和完善的知識經(jīng)營平臺，后者將對東灘大規(guī)模開發(fā)提供必要和強有力的支持！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經(jīng)過驗證的商業(yè)模式可在時機成熟時實現(xiàn)向東灘內(nèi)移植，以 “點睛之筆 ”提升東灘地產(chǎn)價值！123456進軍商業(yè)房地產(chǎn)對成功進行東灘開發(fā)意義重大2023/3/5Consulting 38東灘開發(fā)無疑將要建設(shè)大量的商業(yè)設(shè)施，引進多種檔次、知名度較高的零售經(jīng)營商！需要大量商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的人才！我們不應(yīng)該 “臨時抱佛腳 ”，也不應(yīng)拘泥于東灘目前無法與各種品牌經(jīng)營商展開實質(zhì)性合作的現(xiàn)實！而應(yīng)該跳出東灘，在東灘之外，進軍商業(yè)房地產(chǎn)，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時，能在東灘進行商業(yè)模式的復(fù)制，為已經(jīng)具備市政設(shè)施、公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施的東灘 “畫龍點睛 ”！提升東灘地產(chǎn)價值，加快東灘開發(fā)步伐！東灘外商業(yè)房地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識平臺東灘內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)加快東灘開發(fā)東灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時機成熟時，向東灘復(fù)制，快速 “點金 ”2023/3/5 總體策劃 規(guī)劃設(shè)計 基礎(chǔ)建設(shè) 招商引資 區(qū)域管理東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經(jīng)營平臺，以支持區(qū)域平臺和產(chǎn)業(yè)平臺搭建。完成多零售業(yè)態(tài)經(jīng)營平臺的搭建！平臺搭建的效率和效益的關(guān)鍵在于：東灘公司是否具有一個具有自適應(yīng)更新和完善的知識經(jīng)營平臺！投資策劃 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 市場營銷 商業(yè)管理知識管理平臺（硬件平臺、建設(shè)方法、平臺資源）商業(yè)房地產(chǎn)東灘公司 Consulting 36商業(yè)房地產(chǎn)的租戶是以盈利為主要目的的自然人或法人！商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)主題選擇、商業(yè)管理環(huán)節(jié)對租戶經(jīng)營效益有著直接和相當(dāng)大的影響！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對租戶的經(jīng)營業(yè)績施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進入東灘的產(chǎn)業(yè)投資者和進入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營、統(tǒng)一管理，通過對經(jīng)營者的經(jīng)營效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價值，獲取管理、經(jīng)營投入所帶來的升值效益！東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有著極其相似之處2023/3/5Consulting 35商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程與東灘開發(fā)極其相似。ManagementManagementConsulting 32發(fā)展理念 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域配套 政府職能統(tǒng)一規(guī)劃東灘公司在東灘干什么建設(shè)提供市政設(shè)施東灘開發(fā)與國內(nèi)其它區(qū)域開發(fā)不同，在上海市政建設(shè)投融資體系和投資導(dǎo)向下，東灘公司必須自行籌建東灘市政設(shè)施，以提升已擁有土地的價值！提供部分公共設(shè)施東灘公司可引進外部資金建設(shè)部分盈利型公共設(shè)施，但還必須自主籌建部分必需的、但不盈利的或較長時期內(nèi)不能盈利的公共設(shè)施項目，才能進一步提升土地價值！建設(shè)維護生態(tài)設(shè)施應(yīng)對生態(tài)主題，進行積極的生態(tài)資源保護，必然需要相應(yīng)的生態(tài)保護設(shè)施，東灘公司必須自行籌建生態(tài)保護設(shè)施，以生態(tài)旅游和可持續(xù)發(fā)展來提升土地價值！建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)將是東灘開發(fā)主要利益來源。ManagementSINOTRUSTCopyright169。產(chǎn)品逐漸實現(xiàn)定型化、配套化和系列化。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 城市的過度及無序發(fā)展，會產(chǎn)生一系列的社會問題，即所謂的 “城市病 ”。Copyright169。Consulting 26我國零售商業(yè)市場特點：規(guī)模大、發(fā)展迅速，潛力大1993年，我國社會消費品零售總額為，到 2023年，這一指標(biāo)增長為 ， 7年間增長了 萬億元，年均增長率達 ％，扣除物價上漲因素，年均增長率為 ％。每一個城市的購物中心應(yīng)具有自己的獨特性，有了獨特性才不容易被替代，才能保持強勁的市場競爭力。Copyright169。Consulting 24房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：辦公樓的投資額總體上無明顯增長，比例呈下降趨勢；商業(yè)用房的投資額近年來保持 20%左右的增長速度住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)有所變化，其中高檔住宅比例近年來有所下降，安居工程比例逐漸上升。機遇和挑戰(zhàn)并存，東灘公司應(yīng)抓住機遇迎接挑戰(zhàn)，實現(xiàn)公司的快速發(fā)展。Consulting 22上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)消費GDP拉動2023年90年代初 ％7％不足一百萬平方米1800萬