【正文】 onsulting 24房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：辦公樓的投資額總體上無明顯增長，比例呈下降趨勢；商業(yè)用房的投資額近年來保持 20%左右的增長速度住宅供給的內部結構有所變化，其中高檔住宅比例近年來有所下降，安居工程比例逐漸上升。2023機遇和挑戰(zhàn)并存，東灘公司應抓住機遇迎接挑戰(zhàn)，實現(xiàn)公司的快速發(fā)展。ByConsulting 22上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)消費GDP拉動2023年90年代初 ％7％不足一百萬平方米1800萬平方米不足 10億700億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已由 1991年的 ％上升至 2023年的 ％， 10年間增加了 5個百分點，預計 2023年底將達 7％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器2023/3/520232. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關聯(lián)性、政策性、地域性3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競爭能力弱，行業(yè)集中度低4. 商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來快速增長5. 中國居民住宅市場容量巨大，發(fā)展前景看好。ByConsulting 20房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營模式的變化隨著行業(yè)競爭日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構建企業(yè)的核心競爭力單獨的項目公司無法從品牌資源、資金實力、專業(yè)人員等方面和大的地產(chǎn)集團競爭，要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢，凝聚分散資源，提煉集團終極勢能，并以聯(lián)合營銷推廣模式抗衡強敵，才不會在大浪淘沙中被淘汰企業(yè)規(guī)模變化數(shù)量眾多、規(guī)模小、效益差的小企業(yè)集中度高的大規(guī)模企業(yè)經(jīng)營模式變更單一注重功能開發(fā)與商業(yè)、旅游、體育等行業(yè)結合重新塑造核心競爭力2023/3/52023ManagementCopyright169。二級市場的不斷發(fā)展將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。地區(qū)性品牌由于在資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等方面處于整體劣勢，生存空間收到嚴重擠壓。SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting 17全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度全國房地 產(chǎn) 行 業(yè) 集中度 發(fā) 展 趨勢預測 ：50000多家2023多家2023年 2023年據(jù)專家分析：我國未來 510年， 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將消亡，目前全國的房地產(chǎn)公司有 50000多家，平均每個公司的資產(chǎn)不足 2023萬元，具有一級資質的不足 %,平均開發(fā)量不到 10000平方米 ,經(jīng)營規(guī)模小、成本高、效益差、無充足的資本支持。2023在房地產(chǎn)市場面臨整合和規(guī)模化經(jīng)營的發(fā)展時期 ,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場上進行競爭 ,要定位好進行商業(yè)房地產(chǎn)、相關的復合房地產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時處于有利的競爭地位。SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting 15全國房地產(chǎn)行業(yè)增長情況分析2023過熱期復蘇期調整期19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長率統(tǒng)計分析與宏觀經(jīng)濟周期波動的趨勢基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長期、繁榮期較長發(fā)展領先于宏觀經(jīng)濟增長而衰退遲于宏觀經(jīng)濟，體現(xiàn)了先導經(jīng)濟的特點。Consulting 14周期性： 我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調整（ 19931997）后， 1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復蘇階段從各階段的波動幅度可以看出，房地產(chǎn)市場的成熟度日益加強，市場逐漸趨于理性發(fā)展。2023同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導致國家相關政策的變化。北京地區(qū)由于對奧運概念和入世概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。關聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023Consulting 12加入 WTO2023房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪 “ 洗牌 ”，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰。國外金融機構的介入將促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。Consulting 11我國加入 2023需求者國民待遇。新開發(fā)商增多競爭方式改變 土地價格因素排除在價值鏈外，對企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求，促進房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?，專業(yè)化，以降低成本，控制風險重新洗牌沒有實力的地方開發(fā)商將被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時間。ByConsulting 8有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機會促進規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時間控制經(jīng)營風險行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國 1400多個地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項目，選擇面大大寬于以前自己憑關系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應熟地，大大減少了開發(fā)商自行進行一級開發(fā)的時間和風險由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項目開發(fā)，便于控制風險只有規(guī)?；I(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司2023/3/52023ManagementCopyright169。規(guī)模和品牌對企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會、特奧會、 F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經(jīng)濟和商業(yè)的進一步快速發(fā)展，同時也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機會。By2023/3/5過去五年宏觀調控的主要手段是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預計利率也將在一段時間維持較低的水平。SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 By錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報 Copyright169。Management星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUSTCopyright169。Management 國家通過轉移支付等手段調整了不同地區(qū)的可支配收入，擴大社會有效需求。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST6新土地政策將對土地供應總量、價格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化供 應總 量國家將通 過 土地 規(guī) 劃控制供 應總 量土地 結 構和性 質 ，政府完成一 級 開 發(fā) ，減少生地供應 。國家土地政策 : 從 2023年 7月 1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2023Consulting 7未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時期內土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結構性矛盾、市場競爭的加劇和成本構成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內企業(yè)的整體質量將得到提高2023/3/5By星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST 2023年深圳市土地使用權出讓建筑面積在 20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團、百仕達地產(chǎn)等品牌公司囊中。對內和對外的開放，外資和民營的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務領域，政府審批公開、公正、公平市場化配置土地資源，維護國家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務國外評估機構的進入帶來了先進的管理理念、成熟的評估技術、服務手段和實踐經(jīng)驗市場化價格將合理回歸目 標 ：形成平等、公開、 競 爭有序、 統(tǒng) 一 規(guī) 范的土地市 場 秩序加入 WTO對中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范2023/3/5ByWTO三大機會入世帶來的政策透明性和中國目前房地產(chǎn)業(yè)的相對高利潤必將吸引國外大型房地產(chǎn)集團進入，國內規(guī)模小、資金量低、管理技術水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。四大威脅2023/3/5By后，中國將在過渡期內，逐漸取消進入房地產(chǎn)相關行 業(yè) 的 市場 壁壘資料來源： WTO協(xié)議2023 Copyright169。Management隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關度越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。 房地 產(chǎn)開 發(fā)業(yè)2023/3/5By1999年以來雖然進入復蘇期，但發(fā)展進入 2023年后有所調整。2023/3/5By億元全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長狀況:19972023年全國房地產(chǎn)每年銷售額增長分別是 %、 %、 %， 從增長趨勢分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢頭 ,市場對房地產(chǎn)的需求仍處于一個上升通道 ,從銷售額分析 :已經(jīng)占到全國 GDP的 5%左右 ,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運營，有必要適時地根據(jù)國內經(jīng)濟的發(fā)展狀況，動態(tài)調整公司在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略。Copyright169。Management2023/3/5By預計 5年后會剩下2023家左右，形成 100個 左右經(jīng)營收入在 100億元以上的跨地區(qū)經(jīng)營的大企業(yè)。Copyright169。Management房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應體系將包含商品住宅、經(jīng)濟適用房、低租金公寓等面向不同消費層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對推動房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極推動作用。2023Consulting 19規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強行業(yè)競爭先進的物業(yè)管理模式營銷網(wǎng)絡專業(yè)化、人性化的服務理念雄厚的資金實力 外資公司優(yōu)勢是否漸增是本土企業(yè)重新塑造核心競爭力否走聯(lián)合之走聯(lián)合之路路擴大融資擴大融資渠道渠道更新經(jīng)營更新經(jīng)營理念理念政府背景優(yōu)勢天然的地區(qū)優(yōu)勢本土公司優(yōu)勢是否仍舊明顯面對外資企業(yè)的競爭，本土房地產(chǎn)企業(yè)應該重新塑造核心競爭力以迎接挑戰(zhàn)2023/3/5By星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件6. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)?；⑵放苹?. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風險較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結構性過剩，商品房空置率開始加大2023/3/5By星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023/3/5By?由于近年來消費疲軟困擾著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，在部分地區(qū)商業(yè)用房出現(xiàn)了供大于求的局面。2023Consulting 25顧客消費習慣的變化對商業(yè)形態(tài)的影響分析購物中心的服務形態(tài)會越來越多元化，包含吃、喝、玩、樂等綜合需求。精神樂園生活中心購物中心連鎖超市顧客一站式購物和集購物、休閑、娛樂為一體的消費習慣的變化為連鎖超市和購物中心的發(fā)展提供了市場機會基本需求吃喝玩樂生活精神樂園2023/3/5By 2023年，由于國家采取以擴大內需為主拉動經(jīng)濟增長的方針，國內消費品市場商品銷售保持了較快增長速度。在發(fā)達國家中，商業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?2023Consulting 27住宅郊區(qū)化的變化趨勢對商業(yè)形態(tài)的影響交通擁擠、住房緊張、社會秩序和治安狀況不良、城市環(huán)境污染嚴重、環(huán)境質量快速下降等。伴隨郊居化浪潮，大型的郊區(qū)購物中心 (SHOPPINGMALL）和一些辦公樓宇也隨之出現(xiàn)，居住、工作、購物、娛樂等實現(xiàn)一定程度的就地平衡。Copyright169。Management以硅砌塊取代實心粘土磚，采用內澆外砌（掛）結構體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。堅持以人為本的現(xiàn)代設計理念，在規(guī)劃布局、功能結構、公共設施、環(huán)境綠化、采光通風、室（內）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內，盡可能地融于房地產(chǎn)開發(fā)之中。2023Consulting 29目 Copyright169。Management2023Consulting 31對全球生態(tài)化進程的貢獻?探索生態(tài)型現(xiàn)代化，進行積極的生態(tài)資源保護和利用?探索后發(fā)展中國家的生態(tài)跨越之路?探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設模