xxxx年度房地產(chǎn)所得稅年報培訓(xùn)-wenkub
2023-03-09 00:05:03 本頁面
【正文】 填入附表三“納稅調(diào)整明細(xì)表” 52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計算的預(yù)計利潤” 的“調(diào)增金額”欄中 35 銷售稅金及附加 由于預(yù)售收入在會計上不確認(rèn)銷售收入，不應(yīng)該對應(yīng)“營業(yè)稅金及附加”，預(yù)售時繳納的營業(yè)稅金額不能填入主表第 3行“營業(yè)稅金及附加”，要待“預(yù)售賬款”轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)收入” 確認(rèn)“營業(yè)稅金及附加”時才能填入主表第 3行“營業(yè)稅金及附加”。 注意：企業(yè)交納的營業(yè)稅金及附加要與銷（預(yù)）售收入相匹配，多繳的營業(yè)稅金及附加不能在當(dāng)期扣除。 開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10%。 2023年：應(yīng)繳所得稅＝ 1000 15％ 25％＝ 2023年：應(yīng)納稅所得額＝ A項目實際毛利與預(yù)計毛利差額（ 200－150）＋ B項目預(yù)計毛利額 2023 15％ ＝ 50＋ 300＝ 350萬元 應(yīng)納稅額 ＝ 350萬元 25％＝ 如果 A項目完工結(jié)算實際毛利 100萬元。 23 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。待開發(fā)項目完工、竣工結(jié)算，并符合收入確認(rèn)要件時，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)，會計處理為借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入（商品銷售收入）”等。 16 關(guān)于征收方式： 市局規(guī)定：對于房地產(chǎn)企業(yè)的征收方式，原則上查賬征收，對于出現(xiàn) 《 征管法 》 三十五條規(guī)定情形， 稅負(fù)明顯偏低又無正當(dāng)理由； 帳務(wù)混亂，確實無法查賬的情況下，經(jīng)主管科長、局長批準(zhǔn)后，可采用核定征收的計算方法計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額，按照查賬的征收方式計算繳納企業(yè)所得稅。但是文件 32條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同金額的 10% 9 計稅成本結(jié)算時點(diǎn) 31號文將其確定為當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前之任何一日，具體由開發(fā)企業(yè)自行確定。1 2023年度房地產(chǎn)企業(yè) 所得稅匯繳培訓(xùn) 2 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策講解重點(diǎn) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2023]31號）中一些重點(diǎn)問題的講解 結(jié)合 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 就某些問題講解如何填寫 2023年年度納稅申報表 3 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策出臺背景 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算對象周期長 滾動開發(fā)核算難度大 房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與會計核算差異大 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收征管難度大 4 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 第一章 總則 第二章 收入的稅務(wù)處理 第三章 成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 第四章 計稅成本的核算 第五章 特定事項的稅務(wù) 第六章 附則 5 第一章 總 則 6 一、 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2023]31號）適用對象： 從 2023年 1月 1日起內(nèi)資和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅處理上適用統(tǒng)一政策。 10 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ○ 會計上：預(yù)售收入應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期實際銷售收入 ○稅收上：要結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本，并計算實際毛利額，進(jìn)而進(jìn)行差異調(diào)整 注意差異調(diào)整時點(diǎn)、口徑、方法 11 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○ 開發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告 開發(fā)產(chǎn)品完工情況 ○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時應(yīng)當(dāng)出具： 稅務(wù)鑒定報告 其他相關(guān)資料 12 完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 ○ 當(dāng)開發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計稅成本時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個權(quán)利： 計稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) 13 三、關(guān)于征收方式： 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的征收方式，新文件作了明確的規(guī)定：“不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 17 第二章 收入的稅務(wù)處理 18 一、銷售收入范圍 ○ 銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價物 其他經(jīng)濟(jì)利益 19 ○ 代收款項 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門收取、開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項管理。 22 稅務(wù)處理： 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 2023年：應(yīng)納稅所得額＝ A項目實際毛利與預(yù)計毛利差額 （ 100－ 150）＋ B項目預(yù)計毛利額 2023 15％ ＝－ 50＋ 300＝ 250萬元 應(yīng)納稅額＝ 250萬元 25％＝ 如果 A項目完工結(jié)算實際毛利 100萬元，且 2023年 B項目沒有收入則 2023年應(yīng)納稅所得稅額＝ 100－ 150＝－ 50萬元。
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