【正文】 平方米不足 10億700億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已由 1991年的 ％上升至 2023年的 ％， 10年間增加了 5個百分點，預計 2023年底將達 7％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器2023/3/52. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關聯(lián)性、政策性、地域性3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競爭能力弱，行業(yè)集中度低4. 商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來快速增長5. 中國居民住宅市場容量巨大，發(fā)展前景看好。Consulting 20房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營模式的變化隨著行業(yè)競爭日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構建企業(yè)的核心競爭力單獨的項目公司無法從品牌資源、資金實力、專業(yè)人員等方面和大的地產(chǎn)集團競爭，要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢，凝聚分散資源，提煉集團終極勢能，并以聯(lián)合營銷推廣模式抗衡強敵，才不會在大浪淘沙中被淘汰企業(yè)規(guī)模變化數(shù)量眾多、規(guī)模小、效益差的小企業(yè)集中度高的大規(guī)模企業(yè)經(jīng)營模式變更單一注重功能開發(fā)與商業(yè)、旅游、體育等行業(yè)結合重新塑造核心競爭力2023/3/5Management二級市場的不斷發(fā)展將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。SINOTRUSTConsulting 17全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度全國房地 產(chǎn) 行 業(yè) 集中度 發(fā) 展 趨勢預測 ：50000多家2023多家2023年 2023年據(jù)專家分析：我國未來 510年， 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將消亡，目前全國的房地產(chǎn)公司有 50000多家，平均每個公司的資產(chǎn)不足 2023萬元，具有一級資質(zhì)的不足 %,平均開發(fā)量不到 10000平方米 ,經(jīng)營規(guī)模小、成本高、效益差、無充足的資本支持。在房地產(chǎn)市場面臨整合和規(guī)?；?jīng)營的發(fā)展時期 ,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場上進行競爭 ,要定位好進行商業(yè)房地產(chǎn)、相關的復合房地產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時處于有利的競爭地位。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting 15全國房地產(chǎn)行業(yè)增長情況分析過熱期復蘇期調(diào)整期19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長率統(tǒng)計分析與宏觀經(jīng)濟周期波動的趨勢基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長期、繁榮期較長發(fā)展領先于宏觀經(jīng)濟增長而衰退遲于宏觀經(jīng)濟，體現(xiàn)了先導經(jīng)濟的特點。2023北京地區(qū)由于對奧運概念和入世概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。SINOTRUSTConsulting 12加入 WTO房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪 “ 洗牌 ”，相當數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰。Consulting 11我國加入 需求者國民待遇。By2023Copyright169。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會、特奧會、 F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經(jīng)濟和商業(yè)的進一步快速發(fā)展，同時也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機會。2023/3/5SINOTRUSTBy星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報 Copyright169。SINOTRUSTManagement星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 6新土地政策將對土地供應總量、價格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化供 應總 量國家將通 過 土地 規(guī) 劃控制供 應總 量土地 結 構和性 質(zhì) ，政府完成一 級 開 發(fā) ，減少生地供應 。2023BySINOTRUST對內(nèi)和對外的開放，外資和民營的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務領域，政府審批公開、公正、公平市場化配置土地資源，維護國家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務國外評估機構的進入帶來了先進的管理理念、成熟的評估技術、服務手段和實踐經(jīng)驗市場化價格將合理回歸目 標 ：形成平等、公開、 競 爭有序、 統(tǒng) 一 規(guī) 范的土地市 場 秩序加入 WTO對中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范2023/3/5WTO四大威脅2023/3/5后，中國將在過渡期內(nèi)，逐漸取消進入房地產(chǎn)相關行 業(yè) 的 市場 壁壘資料來源： WTO協(xié)議2023 Management房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。By2023/3/5Copyright169。2023/3/5預計 5年后會剩下2023家左右，形成 100個 左右經(jīng)營收入在 100億元以上的跨地區(qū)經(jīng)營的大企業(yè)。Management房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對推動房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極推動作用。Consulting 19規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強行業(yè)競爭先進的物業(yè)管理模式營銷網(wǎng)絡專業(yè)化、人性化的服務理念雄厚的資金實力 外資公司優(yōu)勢是否漸增是本土企業(yè)重新塑造核心競爭力否走聯(lián)合之走聯(lián)合之路路擴大融資擴大融資渠道渠道更新經(jīng)營更新經(jīng)營理念理念政府背景優(yōu)勢天然的地區(qū)優(yōu)勢本土公司優(yōu)勢是否仍舊明顯面對外資企業(yè)的競爭，本土房地產(chǎn)企業(yè)應該重新塑造核心競爭力以迎接挑戰(zhàn)2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件6. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)模化、品牌化7. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風險較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結構性過剩，商品房空置率開始加大2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023/3/5?2023精神樂園生活中心購物中心連鎖超市顧客一站式購物和集購物、休閑、娛樂為一體的消費習慣的變化為連鎖超市和購物中心的發(fā)展提供了市場機會基本需求吃喝玩樂生活精神樂園2023/3/5 2023年，由于國家采取以擴大內(nèi)需為主拉動經(jīng)濟增長的方針，國內(nèi)消費品市場商品銷售保持了較快增長速度。2023交通擁擠、住房緊張、社會秩序和治安狀況不良、城市環(huán)境污染嚴重、環(huán)境質(zhì)量快速下降等。Copyright169。以硅砌塊取代實心粘土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結構體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。2023ManagementConsulting 31對全球生態(tài)化進程的貢獻?探索生態(tài)型現(xiàn)代化，進行積極的生態(tài)資源保護和利用?探索后發(fā)展中國家的生態(tài)跨越之路?探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設模式東灘開發(fā)意義重大對中國城市化建設的推動?建設健康優(yōu)質(zhì)生活模式小城鎮(zhèn)，探索農(nóng)村城市化問題?發(fā)展農(nóng)業(yè)服務業(yè)，探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作模式?大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式對長江三角洲發(fā)展的促進?長江三角洲的經(jīng)濟地位舉足輕重，東灘成功開發(fā)將推動滬崇蘇跨江橋隧建設，打通長三角地區(qū)的沿海大通道對上海國際化進程的推進?東灘是上海實現(xiàn)工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實驗基地東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動應該在東灘外進行類似開發(fā)的預演，積累經(jīng)驗資源2023/3/5東灘公司應建設盈利較好、地價帶動效應較大的主要商業(yè)設施項目，引進資金建設配套商業(yè)設施項目，以帶動地產(chǎn)價值！市政和公共設施在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般都是由政府投資、主導建設，其投資本身不以盈利為目的。Consulting 33東灘開發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產(chǎn)價值、通過多種方式變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、賬面盈利土地折股、股權收益內(nèi)外土地聯(lián)動開發(fā)免租開發(fā)、賬面盈利自行開發(fā)、項目獲利 土地轉讓獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求人流匯聚之處必產(chǎn)生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標人流。Consulting 34東灘公司進行統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施，其根本目的在于將東灘 84平方公里的土地開發(fā)成適合規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺！在此基礎上進行招商引資，以有效的管理、服務支持區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，通過地產(chǎn)出售和部分房地產(chǎn)出租出售獲取收益！建設提供市政設施 提供部分公共設施 建設維護生態(tài)設施 建設部分商業(yè)設施統(tǒng)一規(guī)劃東灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺招商引資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營地價提升市場營銷支持 金融服務支持 物業(yè)管理服務 物流服務支持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效益導致地價提升東灘開發(fā)的實質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租2023/3/5需要在多番論證的基礎上確定需求和商業(yè)主題！進行投資策劃、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷和商業(yè)管理！引進多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營者進駐從事商業(yè)經(jīng)營，并通過統(tǒng)一的管理、服務使商業(yè)房地產(chǎn)和其所在區(qū)域地產(chǎn)不斷升值！確定需求和商業(yè)主題 投資策劃 規(guī)劃設計 市場營銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)平臺出售出租零售經(jīng)營者入駐地價提升市場營銷支持 財務管理支持 物業(yè)管理支持 租戶統(tǒng)一管理商業(yè)管理較好的經(jīng)營效益導致房價和地價提升商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的平臺，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺相似，其經(jīng)驗教訓對東灘開發(fā)具有直接效用2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 進軍商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將促成知識經(jīng)營平臺的建立2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。近些年，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，超級市場、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營店、便利店、購物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購物中心為未來趨勢，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！我國零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?購物中心為零售業(yè)態(tài)升級的方向我國缺乏滿足購物中心需要的商業(yè)設施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機會！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的市場空間巨大2023/3/5 2023年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會零售總額的 %。Consulting 43我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度極差、不成熟上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模上海近 4000家房地產(chǎn)企業(yè)中，百強企業(yè)已穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)的半壁江山！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ByBy房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場；? ManagementManagement2023考慮到過去 5年全國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長率 15%、銷售收入平均增長 25%的速度，到 2023年全國一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務指標應為總資產(chǎn)規(guī)模至少達到 120億元，主營業(yè)務年銷售收入至少達到 50億元。Consulting 52中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務分析如下2023/3/5（續(xù)）2023/3/5—ManagementByConsulting 57今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來的競爭作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領你進入下一個十年。Management2023一系列的外部力量造就了一個非常好的 購買環(huán) 境。Management新的寫字樓，翻修的商業(yè)建筑。 Consulting 61選對了行業(yè)是否意味著財富一種說法是今天產(chǎn)業(yè)的競爭如此激烈，我們不要進入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個角度來看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤可能有所下降，但是平均利潤之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤之下。2023/3/5房地 產(chǎn)業(yè) 不是一個 產(chǎn)業(yè) ，而是一個 經(jīng)濟 體和一個 產(chǎn)業(yè)聯(lián) 合體。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 因為在一個有利的產(chǎn)業(yè)中人們希望賺得更多。2023?價值鏈環(huán)節(jié)利潤空間下降?土地獲得?建筑、建材?戰(zhàn)略戰(zhàn)術的抄襲模仿?開發(fā)概念?營銷策劃?價值提升最大的環(huán)節(jié)2023/3/5在任何一個 產(chǎn)業(yè) 中企 業(yè) 都必 須選擇 在哪些 領 域 競 爭具有 競 爭 優(yōu)勢 。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 216。2023/3/5該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀：一定范圍內(nèi)的住宅檔次、數(shù)量，在建住宅類型和數(shù)量，商業(yè)類房地產(chǎn)類型和數(shù)量，酒店類場所檔次和數(shù)量該區(qū)域的文化特點：居住建筑物特點的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習慣。BySINOTRUSTCopyright169。2023Copyright169。2023By/Copyright169。2023SINOTRUSTBy（ 5）上海市存在東、西區(qū)社會空間分異，導致商業(yè)購物行為的空間個性特性，對商業(yè)設施規(guī)模、交通設施布局產(chǎn)生影響。（ 2）一級商業(yè)中心（市級商業(yè)中心）南京東路，二級商業(yè)中心（準市級商業(yè)中心）四川北路，三級商業(yè)中心（次商業(yè)中心）靜安寺、人民廣場、淮海中路，四級商業(yè)中心（區(qū)商業(yè)中心）滬西體育場、國際展覽中心、上海電視臺、豫園、楊浦體育場