【正文】 東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報 202302182023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 2目 錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 3商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢地區(qū)行業(yè)發(fā)展狀況商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展狀況詳細分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報告2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 4全國宏觀經(jīng)濟增長狀況1997~2023年全國 GDP增長狀況（單位：億元）國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)增長，對增加國民的可支配收入和提高國民的市場購買能力和消費能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對拉動內(nèi)需起到了很大的促進作用 。過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計利率也將在一段時間維持較低的水平。 國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴大社會有效需求。為實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，政府將繼續(xù)采取積極的財政政策，保持必要的投資拉動力度。 對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展比較有利。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 5上海 GDP增長狀況分析1998~2023年上海 GDP增長狀況（單位：億元）上海 GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長，加快了上海市退二進三的發(fā)展速度，對上海市的經(jīng)濟和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動作用同時上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機遇。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會、特奧會、 F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會又必將加速上海經(jīng)濟和商業(yè)的進一步快速發(fā)展，同時也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機會。6新土地政策將對土地供應(yīng)總量、價格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化供 應(yīng)總 量國家將通 過 土地 規(guī) 劃控制供 應(yīng)總 量土地 結(jié) 構(gòu)和性 質(zhì) ，政府完成一 級 開 發(fā) ，減少生地供應(yīng) 。土地利用 計 劃要公開透明價格總 體價格比 協(xié)議轉(zhuǎn)讓 的價格高， 長 期走 勢趨 向市 場合理價格各地的價格水平不一區(qū)域經(jīng)營打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競爭的進程。對地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營的范圍和速度加快競爭態(tài)勢重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競爭的激烈程度，對核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國家土地政策 : 從 2023年 7月 1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 7未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 8有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機會促進規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時間控制經(jīng)營風(fēng)險行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國 1400多個地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開發(fā)商自行進行一級開發(fā)的時間和風(fēng)險由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項目開發(fā)，便于控制風(fēng)險只有規(guī)模化、專業(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 9土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競爭態(tài)勢外商、外地、外行的競爭成本降低，更多的外資競爭者進入房地產(chǎn)開發(fā)市場，競爭將更加激烈，價格戰(zhàn)將不可避免，房價將更趨向市場化。新開發(fā)商增多競爭方式改變 土地價格因素排除在價值鏈外，對企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求，促進房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?，專業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險重新洗牌沒有實力的地方開發(fā)商將被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時間。 2023年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在 20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團、百仕達地產(chǎn)等品牌公司囊中。東灘經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn) —— 受土地政策的影響由于國家土地供應(yīng)總量將受到嚴格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢型（地主型）向能力優(yōu)勢型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢的形成與公司決策和經(jīng)營市場化速度相關(guān)土地價格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價格總體水平上升，長期價格趨向合理區(qū)間，總體價格水平將高于現(xiàn)在水平，這對東灘 84平方公里土地增值提供機會房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭趨向激烈化，實力決定開發(fā)機會，資本運作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對房地產(chǎn)商提出了更高的要求10土地市 場供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國家成為土地的唯一供應(yīng)商。土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢。需求者國民待遇。對內(nèi)和對外的開放，外資和民營的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開、公正、公平市場化配置土地資源，維護國家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國外評估機構(gòu)的進入帶來了先進的管理理念、成熟的評估技術(shù)、服務(wù)手段和實踐經(jīng)驗市場化價格將合理回歸目 標 ：形成平等、公開、 競 爭有序、 統(tǒng) 一 規(guī) 范的土地市 場 秩序加入 WTO對中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 11我國加入 WTO在給房地產(chǎn)業(yè)帶來三大機會的同時，也帶來了四大威脅外商的加大投資將使對寫字樓、工業(yè)用房和高檔住宅的需求增長。入世帶動的經(jīng)濟發(fā)展和部分建筑用進口原材料關(guān)稅的降低將使住宅的有效需求增大，并使住宅的消費層次更加分明。國外金融機構(gòu)的介入將促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。三大機會入世帶來的政策透明性和中國目前房地產(chǎn)業(yè)的相對高利潤必將吸引國外大型房地產(chǎn)集團進入，國內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術(shù)水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。外資房地產(chǎn)開發(fā)商將首先進入高檔外銷公寓及寫字樓市場，憑借其先進的物業(yè)管理模式、營銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成威脅。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的政府背景優(yōu)勢和天然的地區(qū)優(yōu)勢將逐漸淡化。房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪 “ 洗牌 ”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場淘汰。四大威脅2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 12加入 WTO后，中國將在過渡期內(nèi)，逐漸取消進入房地產(chǎn)相關(guān)行 業(yè) 的 市場 壁壘資料來源： WTO協(xié)議2023 2023 2023 2023 20232023年允許建筑設(shè)計、工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)允許設(shè)立獨資企業(yè)準許外商進入中國的房地產(chǎn)及服務(wù)行業(yè)，高檔公寓寫字樓外商不許獨資收費和合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)僅限于合資企業(yè)形式，允許外方擁有多數(shù)股權(quán)建筑設(shè)計服務(wù)（ CPC8671）及工程服務(wù)，集中工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)，僅限于合資形式，外資可以擁有多數(shù)股權(quán)建筑及相關(guān)工程服務(wù)（ CPC511，512， 513， 514， 515， 516，517， 518），外商可以獨資2023外商可以獨資在中國建設(shè)、改造和經(jīng)營飯店和餐館設(shè)施2023市場開放度2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 13房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結(jié)為：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性周期性我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7到 8年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關(guān)系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項目投資、開發(fā)和銷售的時機，避免盲目發(fā)展。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關(guān)度越來越高。而新的國際貿(mào)易保護主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國公司的強大競爭壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展狀況給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響地域性房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。北京地區(qū)由于對奧運概念和入世概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。 政策敏感性房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導(dǎo)性，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。雖然我國國民經(jīng)濟的發(fā)展勢頭良好，預(yù)計今后幾年仍會保持 7%的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟帶來較為嚴重的影響。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國家相關(guān)政策的變化。 房地 產(chǎn)開 發(fā)業(yè)2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 14周期性： 我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調(diào)整（ 19931997）后， 1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段從各階段的波動幅度可以看出，房地產(chǎn)市場的成熟度日益加強，市場逐漸趨于理性發(fā)展。1999年以來雖然進入復(fù)蘇期，但發(fā)展進入 2023年后有所調(diào)整。這實際上有利于整個行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說明房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資有較強的拉動作用，在國家 “加大投資，拉動內(nèi)需 ”的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會有所增加。過熱期復(fù)蘇期調(diào)整期19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長率統(tǒng)計分析與宏觀經(jīng)濟周期波動的趨勢基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長期、繁榮期較長發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟增長而衰退遲于宏觀經(jīng)濟，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟的特點。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 15全國房地產(chǎn)行業(yè)增長情況分析單位:億元全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長狀況:19972023年全國房地產(chǎn)每年銷售額增長分別是 %、 %、 %， 從增長趨勢分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢頭 ,市場對房地產(chǎn)的需求仍處于一個上升通道 ,從銷售額分析 :已經(jīng)占到全國 GDP的 5%左右 ,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運營，