【正文】 東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報(bào) 202302182023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 2目 錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 3商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r詳細(xì)分析內(nèi)容見(jiàn)商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 4全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況1997~2023年全國(guó) GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)增加國(guó)民的可支配收入和提高國(guó)民的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用 。過(guò)去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來(lái)五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時(shí)間維持較低的水平。 國(guó)家通過(guò)轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會(huì)有效需求。為實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府將繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，保持必要的投資拉動(dòng)力度。 對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展比較有利。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 5上海 GDP增長(zhǎng)狀況分析1998~2023年上海 GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）上海 GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對(duì)上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動(dòng)作用同時(shí)上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會(huì)、特奧會(huì)、 F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會(huì)又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。6新土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)重大變化供 應(yīng)總 量國(guó)家將通 過(guò) 土地 規(guī) 劃控制供 應(yīng)總 量土地 結(jié) 構(gòu)和性 質(zhì) ，政府完成一 級(jí) 開(kāi) 發(fā) ，減少生地供應(yīng) 。土地利用 計(jì) 劃要公開(kāi)透明價(jià)格總 體價(jià)格比 協(xié)議轉(zhuǎn)讓 的價(jià)格高， 長(zhǎng) 期走 勢(shì)趨 向市 場(chǎng)合理價(jià)格各地的價(jià)格水平不一區(qū)域經(jīng)營(yíng)打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程。對(duì)地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營(yíng)的范圍和速度加快競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國(guó)家土地政策 : 從 2023年 7月 1日起，各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 7未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開(kāi)發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 8有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)?；瘜?zhuān)業(yè)化縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開(kāi)發(fā)商可以在全國(guó) 1400多個(gè)地區(qū)選擇合適開(kāi)發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開(kāi)發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開(kāi)發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化才能有更多的開(kāi)發(fā)能力和獲得更多的開(kāi)發(fā)資金、獲取新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國(guó)性的大開(kāi)發(fā)公司2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 9土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將重新洗牌，改變目前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)外商、外地、外行的競(jìng)爭(zhēng)成本降低，更多的外資競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，價(jià)格戰(zhàn)將不可避免，房?jī)r(jià)將更趨向市場(chǎng)化。新開(kāi)發(fā)商增多競(jìng)爭(zhēng)方式改變 土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化，專(zhuān)業(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)重新洗牌沒(méi)有實(shí)力的地方開(kāi)發(fā)商將被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時(shí)間。 2023年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在 20萬(wàn)以上的大地塊均落入萬(wàn)科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。東灘經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn) —— 受土地政策的影響由于國(guó)家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來(lái)獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢(shì)型（地主型）向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢(shì)的形成與公司決策和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化速度相關(guān)土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長(zhǎng)期價(jià)格趨向合理區(qū)間，總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)東灘 84平方公里土地增值提供機(jī)會(huì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈化，實(shí)力決定開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專(zhuān)業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)房地產(chǎn)商提出了更高的要求10土地市 場(chǎng)供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國(guó)家成為土地的唯一供應(yīng)商。土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢(shì)。需求者國(guó)民待遇。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開(kāi)放，外資和民營(yíng)的需求將大幅上升尤其是開(kāi)發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開(kāi)、公正、公平市場(chǎng)化配置土地資源，維護(hù)國(guó)家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)化價(jià)格將合理回歸目 標(biāo) ：形成平等、公開(kāi)、 競(jìng) 爭(zhēng)有序、 統(tǒng) 一 規(guī) 范的土地市 場(chǎng) 秩序加入 WTO對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開(kāi)、透明，規(guī)范2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 11我國(guó)加入 WTO在給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)三大機(jī)會(huì)的同時(shí)，也帶來(lái)了四大威脅外商的加大投資將使對(duì)寫(xiě)字樓、工業(yè)用房和高檔住宅的需求增長(zhǎng)。入世帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和部分建筑用進(jìn)口原材料關(guān)稅的降低將使住宅的有效需求增大，并使住宅的消費(fèi)層次更加分明。國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的介入將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。三大機(jī)會(huì)入世帶來(lái)的政策透明性和中國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高利潤(rùn)必將吸引國(guó)外大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)入，國(guó)內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術(shù)水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將首先進(jìn)入高檔外銷(xiāo)公寓及寫(xiě)字樓市場(chǎng)，憑借其先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)和更加專(zhuān)業(yè)化、人性化的服務(wù)理念，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)將形成威脅。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的政府背景優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐漸淡化。房地產(chǎn)企業(yè)正面臨新一輪 “ 洗牌 ”，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰。四大威脅2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 12加入 WTO后，中國(guó)將在過(guò)渡期內(nèi)，逐漸取消進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行 業(yè) 的 市場(chǎng) 壁壘資料來(lái)源： WTO協(xié)議2023 2023 2023 2023 20232023年允許建筑設(shè)計(jì)、工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)允許設(shè)立獨(dú)資企業(yè)準(zhǔn)許外商進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)及服務(wù)行業(yè)，高檔公寓寫(xiě)字樓外商不許獨(dú)資收費(fèi)和合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)僅限于合資企業(yè)形式，允許外方擁有多數(shù)股權(quán)建筑設(shè)計(jì)服務(wù)（ CPC8671）及工程服務(wù)，集中工程服務(wù)、城市規(guī)劃服務(wù)，僅限于合資形式，外資可以擁有多數(shù)股權(quán)建筑及相關(guān)工程服務(wù)（ CPC511，512， 513， 514， 515， 516，517， 518），外商可以獨(dú)資2023外商可以獨(dú)資在中國(guó)建設(shè)、改造和經(jīng)營(yíng)飯店和餐館設(shè)施2023市場(chǎng)開(kāi)放度2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 13房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結(jié)為：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性周期性我國(guó)的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7到 8年為一個(gè)周期；第二個(gè)就是我國(guó)房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過(guò)剩的國(guó)家和地區(qū)；第三，從銷(xiāo)售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系來(lái)分析，銷(xiāo)售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來(lái)越高。而新的國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭，如美國(guó)對(duì)我國(guó)鋼鐵業(yè)實(shí)施反傾銷(xiāo)制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時(shí)入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國(guó)公司的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響地域性房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬(wàn)別。北京地區(qū)由于對(duì)奧運(yùn)概念和入世概念的過(guò)度挖掘，使市場(chǎng)面臨較大的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。 政策敏感性房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。雖然我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭良好，預(yù)計(jì)今后幾年仍會(huì)保持 7%的增長(zhǎng)速度，但國(guó)際形勢(shì)的不穩(wěn)定也有可能給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的大量短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開(kāi)發(fā)失控，無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導(dǎo)致國(guó)家相關(guān)政策的變化。 房地 產(chǎn)開(kāi) 發(fā)業(yè)2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 14周期性： 我國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（ 19791991）、過(guò)熱（ 19911993）和調(diào)整（ 19931997）后， 1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復(fù)蘇階段從各階段的波動(dòng)幅度可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度日益加強(qiáng)，市場(chǎng)逐漸趨于理性發(fā)展。1999年以來(lái)雖然進(jìn)入復(fù)蘇期，但發(fā)展進(jìn)入 2023年后有所調(diào)整。這實(shí)際上有利于整個(gè)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說(shuō)明房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，在國(guó)家 “加大投資，拉動(dòng)內(nèi)需 ”的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會(huì)有所增加。過(guò)熱期復(fù)蘇期調(diào)整期19872023年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì)分析與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的趨勢(shì)基本一致；波幅大于后者衰退期較短而增長(zhǎng)期、繁榮期較長(zhǎng)發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而衰退遲于宏觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢(xún) Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 15全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)情況分析單位:億元全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)狀況:19972023年全國(guó)房地產(chǎn)每年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)分別是 %、 %、 %， 從增長(zhǎng)趨勢(shì)分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢(shì)頭 ,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求仍處于一個(gè)上升通道 ,從銷(xiāo)售額分析 :已經(jīng)占到全國(guó) GDP的 5%左右 ,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進(jìn)入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運(yùn)營(yíng)，