【正文】 得好的收益。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 62房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，橫向和縱向上都有極大地空間。房地 產(chǎn)業(yè) 不是一個(gè) 產(chǎn)業(yè) ，而是一個(gè) 經(jīng)濟(jì) 體和一個(gè) 產(chǎn)業(yè)聯(lián) 合體。它覆蓋了社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 系 統(tǒng) 的 絕 大多數(shù) 環(huán)節(jié) ，每個(gè) 環(huán)節(jié) 都 連 接著一個(gè) 產(chǎn)業(yè) 。 這 些 產(chǎn)業(yè) 有著自身的 經(jīng)濟(jì)規(guī) 律和從根本上不同的特點(diǎn)。我 們應(yīng)該 理解 這 些 產(chǎn)業(yè) 的吸引力、它 們 在以何種方式 競(jìng) 爭(zhēng)以及它 們 未來(lái)的 發(fā) 展趨勢(shì) 。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，橫向和縱向上都有極大地空間。很多的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的定位，他們什么樣的項(xiàng)目都想做，從住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓等等。另一方面，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的專業(yè)領(lǐng)域，資產(chǎn)管理、工程管理、中介等等。 住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓資產(chǎn)管理、工程管理、中介2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 63關(guān)鍵的一點(diǎn)是企業(yè)需要避免把從具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的環(huán)節(jié)上。投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理一個(gè)成功的產(chǎn)業(yè)具有縱向集成的趨勢(shì)，也就是在縱向上做得越來(lái)越多。因?yàn)樵谝粋€(gè)有利的產(chǎn)業(yè)中人們希望賺得更多。特別是對(duì)一個(gè)成長(zhǎng)的生意來(lái)說(shuō)面對(duì)產(chǎn)能不足，人們更愿意去集成更多的環(huán)節(jié)以保證自己能將事情做得更好。但是事實(shí)上是將各個(gè)環(huán)節(jié)看作是一個(gè)行業(yè)的時(shí)候就會(huì)發(fā)現(xiàn)，每一環(huán)的吸引力和盈利能力是不同的，一個(gè)企業(yè)很難同時(shí)在開(kāi)發(fā)、中介、資產(chǎn)管理、工程管理等所有的方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 每一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商首先需要對(duì)各環(huán)節(jié)有本質(zhì)理解，在此基礎(chǔ)上明確自身的發(fā)展定位問(wèn)題。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 64商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵影響因素戰(zhàn)略目標(biāo) 行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源產(chǎn)業(yè)核心商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)定位從戰(zhàn)略的角度來(lái)講，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。前者是從融資、土地獲取、開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的環(huán)節(jié)降低成本，從而獲得可觀的利潤(rùn)；差異化則是擁有獨(dú)特的技能和資源從而可以獲得優(yōu)厚收益的能力。因此，如果企業(yè)能夠設(shè)計(jì)創(chuàng)造出新的項(xiàng)目理念使得每個(gè)平方米的收益提高或者使土地的利用提高就能獲得更高的收益。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)差異化真正成功的競(jìng)爭(zhēng)不是局限在提升自身的地位，而是沿著使產(chǎn)業(yè)發(fā)展更趨完善的方向前行。?價(jià)值鏈環(huán)節(jié)利潤(rùn)空間下降?土地獲得?建筑、建材?戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的抄襲模仿?開(kāi)發(fā)概念?營(yíng)銷策劃?價(jià)值提升最大的環(huán)節(jié)2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 65東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位接下來(lái)一個(gè)關(guān) 鍵問(wèn)題 是企 業(yè) 的運(yùn) 營(yíng) 范 圍 。在任何一個(gè) 產(chǎn)業(yè) 中企 業(yè) 都必 須選擇 在哪些 領(lǐng) 域 競(jìng) 爭(zhēng)具有 競(jìng) 爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì) 。有的企 業(yè)競(jìng) 爭(zhēng)范 圍 很廣，并且盡力涉足不同的 項(xiàng) 目，有的企 業(yè)則選擇 某些集中的 環(huán)節(jié) ，特定的 項(xiàng) 目、地域、客 戶 。 在今天的房地產(chǎn)業(yè)中，必須反向思維是否要做大企業(yè)就要加大自身的縱向業(yè)務(wù)。我們認(rèn)為，縱向?qū)I(yè)化才是今天的道路 — FOCUS!培養(yǎng)一種什么樣的能力能夠使企業(yè)獲得超出平均利潤(rùn)的收益。是什么使得你能夠造出與眾不同的購(gòu)物中心。有的企業(yè)用模仿的方式，但是在今天產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)在轉(zhuǎn)變和形成的過(guò)程中模仿可能會(huì)加速死亡。 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者與聯(lián)合體內(nèi)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的相對(duì)地位，并進(jìn)而決定了運(yùn)營(yíng)者在多大程度上具有對(duì)各產(chǎn)業(yè)資源的整合能力。正是在這種意義下戰(zhàn)略定位才格外關(guān)鍵2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 66投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理216。 在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性， 尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì) ，快速判斷其可行性。216。 選擇出可能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出 初步設(shè)計(jì)方案 ，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性。216。 進(jìn)行正式 市場(chǎng)研究 ，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。216。 根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶需求特征確定 最終設(shè)計(jì)方案 ，開(kāi)始合同談判，得到貸款書(shū)面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。216。 簽署合同 ，包括合作開(kāi)發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 67投資策劃環(huán)節(jié)須調(diào)查的內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理與項(xiàng)目投資相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：政策環(huán)境，金融環(huán)境，產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)，商業(yè)環(huán)境整個(gè)城市的人口分布特點(diǎn)，人流流動(dòng)特點(diǎn)，主要的人流匯聚點(diǎn)和商業(yè)圈特點(diǎn)分析。該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀：一定范圍內(nèi)的住宅檔次、數(shù)量，在建住宅類型和數(shù)量，商業(yè)類房地產(chǎn)類型和數(shù)量，酒店類場(chǎng)所檔次和數(shù)量該區(qū)域的文化特點(diǎn)：居住建筑物特點(diǎn)的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習(xí)慣。該區(qū)域的生活方便程度：交通狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，體育休閑場(chǎng)所分布，醫(yī)療教育設(shè)施，供電供水供氣情況污染狀況：空氣質(zhì)量，水質(zhì)、土質(zhì)環(huán)境，輻射物輻射狀況，其他腐蝕或環(huán)境污染因素。可利用景觀情況：不同天際線的主景觀和景觀結(jié)構(gòu)，不同建筑組合的景觀結(jié)構(gòu)，周圍自然或人工的景觀分布。周邊地區(qū)的主要商業(yè)場(chǎng)所，人口分布情況和購(gòu)買(mǎi)力特點(diǎn)，在建的商業(yè)場(chǎng)館規(guī)模和定位。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 68規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理?確定建筑定位和對(duì)應(yīng)的檔次，完成項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)并通過(guò)主管單位審批，進(jìn)入工程施工階段?需要明確的主要內(nèi)容： 總用地面積，總建筑面積，容積率，建筑檔次類型，新技術(shù)、新材料的使用，建筑總體風(fēng)格，單體建筑的立面風(fēng)格要求，建筑組團(tuán)過(guò)渡風(fēng)格，建筑層數(shù)和層高，建筑的單體最小面積，停車位設(shè)計(jì)等2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 69工程管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理q 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙，采用招標(biāo)等方式確定項(xiàng)目施工單位。簽訂工程施工合同劃清責(zé)任權(quán)利關(guān)系。q 配置專業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質(zhì)量，控制工程成本。q 配置項(xiàng)目管理人員保證項(xiàng)目期間問(wèn)題的迅速解決和工程的按計(jì)劃實(shí)施，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開(kāi)發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 70市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理q 營(yíng)銷階段設(shè)計(jì)q 市場(chǎng)宣傳模式q 媒體合作計(jì)劃q 品牌定位q 信息獲取和反饋q 競(jìng)爭(zhēng)者分析具體需要確定q 針對(duì)目標(biāo)用戶的整體營(yíng)銷戰(zhàn)略q 營(yíng)銷階段的劃分及判斷依據(jù)，對(duì)應(yīng)的針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的宣傳方式q 媒體的定位分析，媒體的選擇策略q 營(yíng)銷中的應(yīng)急手段2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 71商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理q 商鋪管理 ：整體經(jīng)營(yíng)分析、根據(jù)調(diào)查分析進(jìn)行店鋪分布結(jié)構(gòu)調(diào)整、商鋪轉(zhuǎn)讓管理，教育輔導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)理念和商圈整體發(fā)展的意識(shí)。q 營(yíng)銷管理 ：結(jié)合市場(chǎng)銷售時(shí)機(jī)變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)行動(dòng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要開(kāi)展多種形式的宣傳推廣，促進(jìn)商圈的繁榮q 財(cái)務(wù)管理 ：整體運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流管理，必須的財(cái)務(wù)規(guī)章制度建設(shè)q 物業(yè)管理 ：保證基本的環(huán)境、燈光、供水供電、保安等條件。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 72商業(yè)房地產(chǎn)成功 的關(guān)鍵商業(yè)房地產(chǎn)商 承租戶、購(gòu)買(mǎi)者社會(huì)需求結(jié)構(gòu)和變化趨勢(shì)商圈結(jié)構(gòu)、相互關(guān)系分析通過(guò)順應(yīng)、引導(dǎo)、發(fā)現(xiàn)需求來(lái)吸引商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和商鋪投資者商業(yè)業(yè)態(tài)分析商戶特點(diǎn)分析商圈具有潛在的盈利性制造人流和消費(fèi)流規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造商圈商業(yè)房地產(chǎn)的核心發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求順應(yīng)市場(chǎng)需求引導(dǎo)市場(chǎng)需求需求管理消費(fèi)者2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 73把握需求，創(chuàng)造開(kāi)發(fā)理念：后現(xiàn)代城鄰近北京 CBD商圈地段CBD商圈中的白領(lǐng)階層目標(biāo)人群既重視精神生活也不放棄物質(zhì)享受需求特點(diǎn)引入適合白領(lǐng)需求特點(diǎn)的 “BOBOS”—— 布波族的文化概念把握需求?適合布波文化的美國(guó)后街生活風(fēng)格設(shè)計(jì)?中檔價(jià)格?小戶型定位需求載體案例2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 74上海市商圈分析 研究消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)、業(yè)務(wù)、生活。 研究對(duì)象消費(fèi)出行交通量 研究首先將交通小區(qū)間的消費(fèi)出行流按次數(shù)分組，分別考察各組的空間特征。商圈空間分布及其特征分析其次對(duì)各小區(qū)吸引消費(fèi)出行人次總數(shù)、排序、分組、劃分主要商業(yè)吸引區(qū)，并考察各吸引區(qū)吸引范圍，最后根據(jù)以上分析結(jié)論構(gòu)建上海市商業(yè)空間結(jié)構(gòu)模式。 商業(yè)吸引區(qū)等級(jí)序列分布 /商業(yè)設(shè)施在商業(yè)中心區(qū)分布模式 /商業(yè)吸引區(qū)城市空間分布 （ 1）上海商業(yè)空間布局至 1995年止為單中心極化模式，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)具有等級(jí)序列明確、空間分布不均和強(qiáng)中心線型結(jié)構(gòu)的特征。并且有多級(jí)商業(yè)中心區(qū)聯(lián)片發(fā)展成十字商業(yè)帶的趨勢(shì)。（ 2）一級(jí)商業(yè)中心（市級(jí)商業(yè)中心）南京東路，二級(jí)商業(yè)中心（準(zhǔn)市級(jí)商業(yè)中心）四川北路，三級(jí)商業(yè)中心（次商業(yè)中心）靜安寺、人民廣場(chǎng)、淮海中路，四級(jí)商業(yè)中心（區(qū)商業(yè)中心）滬西體育場(chǎng)、國(guó)際展覽中心、上海電視臺(tái)、豫園、楊浦體育場(chǎng)、虹口體育場(chǎng)、和平公園、徐家匯、五角場(chǎng)構(gòu)成等級(jí)結(jié)構(gòu)清晰的四級(jí)商業(yè)體系。（ 3）靜安寺、人民廣場(chǎng)、淮海中路三大次中心相互接近，吸引區(qū)的相互交叉重疊嚴(yán)重，獨(dú)立吸引范圍狹小，商圈爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)劇烈。（ 4）徐家匯地區(qū)有潛力形成準(zhǔn)市級(jí)商業(yè)中心。在浦東、彭浦與閘北地區(qū)交界區(qū)域、楊浦地區(qū)有潛力形成次市級(jí)商業(yè)中心。（ 5）上海市存在東、西區(qū)社會(huì)空間分異，導(dǎo)致商業(yè)購(gòu)物行為的空間個(gè)性特性，對(duì)商業(yè)設(shè)施規(guī)模、交通設(shè)施布局產(chǎn)生影響。而且這一社會(huì)空間分異有強(qiáng)化趨勢(shì)。 分析結(jié)果研究地域設(shè)定為上海市區(qū)及近郊，包括內(nèi)環(huán)線以內(nèi)各區(qū)，及內(nèi)環(huán)線以外基本覆蓋上海大都市的實(shí)體范圍。 研究地域設(shè)定2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 75商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)我國(guó)零售 業(yè)業(yè)態(tài)百 貨商店購(gòu) 物中心專賣店專業(yè)店便利店大型綜 合超市超 級(jí)市 場(chǎng)我國(guó)零售業(yè)態(tài)購(gòu)物中心大（外部環(huán)境）多（行業(yè)業(yè)態(tài)）明確（經(jīng)營(yíng)主題）統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的管理模式地區(qū)型購(gòu)物中心社區(qū)型購(gòu)物中心鄰近型購(gòu)物中心商業(yè)房地產(chǎn)商必須對(duì)所服務(wù)的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)有深入的理解和把握2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 76連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費(fèi)者的價(jià)值傳輸鏈條商 業(yè) 房地產(chǎn) 商商 戶 消 費(fèi) 者產(chǎn)業(yè)價(jià)值客戶價(jià)值投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理價(jià)值承諾 價(jià)值實(shí)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)商業(yè)