【正文】 式東灘開發(fā)意義重大對中國城市化建設的推動?建設健康優(yōu)質生活模式小城鎮(zhèn)，探索農(nóng)村城市化問題?發(fā)展農(nóng)業(yè)服務業(yè)，探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作模式?大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式對長江三角洲發(fā)展的促進?長江三角洲的經(jīng)濟地位舉足輕重，東灘成功開發(fā)將推動滬崇蘇跨江橋隧建設，打通長三角地區(qū)的沿海大通道對上海國際化進程的推進?東灘是上海實現(xiàn)工業(yè)文明向生態(tài)文明的跨越，探索未來生態(tài)城市發(fā)展模式的具有唯一性的實驗基地東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動應該在東灘外進行類似開發(fā)的預演，積累經(jīng)驗資源2023/3/5By東灘公司應建設盈利較好、地價帶動效應較大的主要商業(yè)設施項目，引進資金建設配套商業(yè)設施項目，以帶動地產(chǎn)價值！市政和公共設施在房地產(chǎn)開發(fā)中，一般都是由政府投資、主導建設，其投資本身不以盈利為目的。2023Consulting 33東灘開發(fā)商業(yè)利益的核心在于提升東灘地產(chǎn)價值、通過多種方式變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、賬面盈利土地折股、股權收益內外土地聯(lián)動開發(fā)免租開發(fā)、賬面盈利自行開發(fā)、項目獲利 土地轉讓獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式確定需求 確定主題 聚合資源 滿足需求人流匯聚之處必產(chǎn)生商業(yè)需要，而明確的商業(yè)主題又將匯聚特定的目標人流。2023Consulting 34東灘公司進行統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，聚合多元資源，提供市政設施、公共設施、生態(tài)設施和商業(yè)設施，其根本目的在于將東灘 84平方公里的土地開發(fā)成適合規(guī)劃中的產(chǎn)業(yè)（生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、知識產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)）發(fā)展的區(qū)域平臺！在此基礎上進行招商引資，以有效的管理、服務支持區(qū)域內產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，通過地產(chǎn)出售和部分房地產(chǎn)出租出售獲取收益！建設提供市政設施 提供部分公共設施 建設維護生態(tài)設施 建設部分商業(yè)設施統(tǒng)一規(guī)劃東灘區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺招商引資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營地價提升市場營銷支持 金融服務支持 物業(yè)管理服務 物流服務支持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效益導致地價提升東灘開發(fā)的實質是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租2023/3/5By需要在多番論證的基礎上確定需求和商業(yè)主題！進行投資策劃、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷和商業(yè)管理！引進多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營者進駐從事商業(yè)經(jīng)營，并通過統(tǒng)一的管理、服務使商業(yè)房地產(chǎn)和其所在區(qū)域地產(chǎn)不斷升值！確定需求和商業(yè)主題 投資策劃 規(guī)劃設計 市場營銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)平臺出售出租零售經(jīng)營者入駐地價提升市場營銷支持 財務管理支持 物業(yè)管理支持 租戶統(tǒng)一管理商業(yè)管理較好的經(jīng)營效益導致房價和地價提升商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的實質是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的平臺，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺相似，其經(jīng)驗教訓對東灘開發(fā)具有直接效用2023/3/5By星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST進軍商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將促成知識經(jīng)營平臺的建立2023/3/5By星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUSTCopyright169。Management近些年，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，超級市場、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營店、便利店、購物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購物中心為未來趨勢，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！我國零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?購物中心為零售業(yè)態(tài)升級的方向我國缺乏滿足購物中心需要的商業(yè)設施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機會！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的市場空間巨大2023/3/5By 2023年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會零售總額的 %。2023Consulting 43我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度極差、不成熟上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模上海近 4000家房地產(chǎn)企業(yè)中，百強企業(yè)已穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)的半壁江山！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2023/3/5By星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5By綜 合：房地 產(chǎn)業(yè)務 +相關 綜 合服 務業(yè)務 +金融 業(yè)務開 發(fā) ：區(qū)域開 發(fā) +商 業(yè) 物 業(yè) 開 發(fā)經(jīng)營 ：商 業(yè) 物 業(yè) +其他服 務 ：房地 產(chǎn) 服 務 +金融服 務平臺：商 業(yè) 零售 業(yè) +房地 產(chǎn)業(yè)2023/3/5By? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場；? Copyright169。ManagementCopyright169。Management目標具有挑戰(zhàn)性但是可以實現(xiàn)。2023Consulting 51東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標 考慮到過去 5年全國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長率 15%、銷售收入平均增長 25%的速度，到 2023年全國一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務指標應為總資產(chǎn)規(guī)模至少達到 120億元，主營業(yè)務年銷售收入至少達到 50億元。2023Consulting 52中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務分析如下2023/3/5By（續(xù)）2023/3/5By—Copyright169。Managementq 形成 較 強 的 戰(zhàn) 略 規(guī) 劃和管理能力q 建立知 識經(jīng)營 和知 識 管理的學 習 型 組織 機制q 完善 組織結 構和管理流程q 健全的考核和激勵制度q 形成充 滿 活力的企 業(yè) 文化q 系 統(tǒng) 的人力 資 源管理體系q 有 較 強 的 專業(yè) 和管理人才的 儲備2023/3/5By2023Consulting 57今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來的競爭作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領你進入下一個十年。Copyright169。Management任何一個行 業(yè) ，不 論產(chǎn)業(yè) 的狀況 優(yōu) 劣 總 有一些企 業(yè) 比其他的企 業(yè) 做得更好， 這 是因 為 他 們設 法使自己站在更有競 爭 優(yōu)勢 的位置上。2023Consulting 59房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強的吸引力對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，什么是這個產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。一系列的外部力量造就了一個非常好的 購買環(huán) 境。Copyright169。Management今天還是很少企業(yè)認真去想和認真去做這件事。新的寫字樓，翻修的商業(yè)建筑。每一方都希望在其中獲得更多的利潤。 2023Consulting 61選對了行業(yè)是否意味著財富一種說法是今天產(chǎn)業(yè)的競爭如此激烈，我們不要進入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個角度來看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤可能有所下降，但是平均利潤之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤之下。這些公司是完全的機會主義者，什么生意賺錢他們就做什么。2023/3/5By房地 產(chǎn)業(yè) 不是一個 產(chǎn)業(yè) ，而是一個 經(jīng)濟 體和一個 產(chǎn)業(yè)聯(lián) 合體。對房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST因為在一個有利的產(chǎn)業(yè)中人們希望賺得更多。每一個商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商首先需要對各環(huán)節(jié)有本質理解，在此基礎上明確自身的發(fā)展定位問題。2023Consulting 64商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關鍵影響因素戰(zhàn)略目標 行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內部、外部資源產(chǎn)業(yè)核心商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢定位從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領先和差異化。?價值鏈環(huán)節(jié)利潤空間下降?土地獲得?建筑、建材?戰(zhàn)略戰(zhàn)術的抄襲模仿?開發(fā)概念?營銷策劃?價值提升最大的環(huán)節(jié)2023/3/5By在任何一個 產(chǎn)業(yè) 中企 業(yè) 都必 須選擇 在哪些 領 域 競 爭具有 競 爭 優(yōu)勢 。是什么使得你能夠造出與眾不同的購物中心。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST216。216。2023/3/5By該區(qū)域不同類型房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀：一定范圍內的住宅檔次、數(shù)量，在建住宅類型和數(shù)量，商業(yè)類房地產(chǎn)類型和數(shù)量，酒店類場所檔次和數(shù)量該區(qū)域的文化特點：居住建筑物特點的歷史演變情況，文化特色，居民起居出行習慣。2023/3/5By星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUSTq 配置專業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質量，控制工程成本。Copyright169。Management2023Consulting 71商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理q 商鋪管理 ：整體經(jīng)營分析、根據(jù)調查分析進行店鋪分布結構調整、商鋪轉讓管理，教育輔導經(jīng)營者的經(jīng)營理念和商圈整體發(fā)展的意識。Copyright169。Management2023Consulting 73把握需求，創(chuàng)造開發(fā)理念：后現(xiàn)代城鄰近北京 CBD商圈地段CBD商圈中的白領階層目標人群既重視精神生活也不放棄物質享受需求特點引入適合白領需求特點的 “BOBOS”—— 布波族的文化概念把握需求?適合布波文化的美國后街生活風格設計?中檔價格?小戶型定位需求載體案例2023/3/5By 研究對象消費出行交通量 研究首先將交通小區(qū)間的消費出行流按次數(shù)分組，分別考察各組的空間特征。/（ 1）上海商業(yè)空間布局至 1995年止為單中心極化模式，商業(yè)空間結構具有等級序列明確、空間分布不均和強中心線型結構的特征。（ 4）徐家匯地區(qū)有潛力形成準市級商業(yè)中心。 Copyright169。Management2023Consulting 76連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費者的價值傳輸鏈條商 業(yè) 房地產(chǎn) 商商 戶 消 費 者產(chǎn)業(yè)價值客戶價值投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理價值承諾 價值實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)企業(yè)
。SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 By 研究地域設定2023/3/5（ 5）上海市存在東、西區(qū)社會空間分異，導致商業(yè)購物行為的空間個性特性，對商業(yè)設施規(guī)模、交通設施布局產(chǎn)生影響。（ 2）一級商業(yè)中心（市級商業(yè)中心）南京東路，二級商業(yè)中心（準市級商業(yè)中心）四川北路，三級商業(yè)中心（次商業(yè)中心）靜安寺、人民廣場、淮海中路，四級商業(yè)中心（區(qū)商業(yè)中心）滬西體育場、國際展覽中心、上海電視臺、豫園、楊浦體育場、虹口體育場、和平公園、徐家匯、五角場構成等級結構清晰的四級商業(yè)體系。/ ManagementCopyright169。SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 By2023/3/5SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 By2023/3/5Consulting 69工程管理環(huán)節(jié)的操作內容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理q 根據(jù)建筑設計圖紙，采用招標等方式確定項目施工單位。2023ManagementCopyright169?？衫镁坝^情況：不同天際線的主景觀和景觀結構，不同建筑組合的景觀結構，周圍自然或人工的景觀分布。ManagementCopyright169。216。216。Consulting 66投資策劃環(huán)節(jié)的操作內容投資策劃規(guī)劃設計工程管理市場營銷商業(yè)管理216。2023 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產(chǎn)運營者與聯(lián)合體內各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的相對地位，并進而決定了運營者在多大程度上具有對各產(chǎn)業(yè)資源的整合能力。 在今天的房地產(chǎn)業(yè)中，必須反向思維是否要做大企業(yè)就要加大自身的縱向業(yè)務。ManagementCopyright169。因此，如果企業(yè)能夠設計創(chuàng)造出新的項目理念使得每個平方米的收益提高或者使土地的利用提高就能獲得更高的收益。SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 但是事實上是將各個環(huán)節(jié)看作是一個行業(yè)的時候就會發(fā)現(xiàn)，每一環(huán)的吸引力和盈利能力是不同的，一個企業(yè)很難同時在開發(fā)、中介、資產(chǎn)管理、工程管理等所有的方面具有競爭優(yōu)勢。Consulting 63關鍵的一點是企業(yè)需要避免把從具有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)上。2023另一方面，產(chǎn)業(yè)價值鏈的每個環(huán)節(jié)都有不同的專業(yè)領域，資產(chǎn)管理、工程管理、中介等等。 這 些 產(chǎn)業(yè) 有著自身的 經(jīng)濟規(guī) 律和從根本上不同的特點。ManagementCopyright169。這樣的做法在未來的競爭中是行不通的。這是許多公司必須走的道路。SINOTRUST星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 如果說從整體的需求上升來說整個行業(yè)的利益在增加，但是它決不是像以前那樣有利可圖。他們更清楚自己要的是什么，也面對更多的選擇，并且更會討價還價。新進入者供 應 商 行業(yè)競爭者 購買 者替代品新的 Shopping任何一個產(chǎn)業(yè)都不可能維持長期的高利潤，參與者的增加必然會帶來產(chǎn)能的過剩，產(chǎn)業(yè)的利潤必然越來越低。By 為什么會發(fā)生這樣的事情？2