【正文】 有必要適時地根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展狀況，動態(tài)調(diào)整公司在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略。通過 1999年的調(diào)整， 2023年又出現(xiàn)了較快增長的勢頭，從經(jīng)濟周期分析，房地產(chǎn)業(yè)還有 3—5 年的增長期。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 16我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競爭能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的 12 個省市中，西部地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。在房地產(chǎn)市場面臨整合和規(guī)模化經(jīng)營的發(fā)展時期 ,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場上進行競爭 ,要定位好進行商業(yè)房地產(chǎn)、相關(guān)的復(fù)合房地產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時處于有利的競爭地位。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 17全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度全國房地 產(chǎn) 行 業(yè) 集中度 發(fā) 展 趨勢預(yù)測 ：50000多家2023多家2023年 2023年據(jù)專家分析：我國未來 510年， 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將消亡，目前全國的房地產(chǎn)公司有 50000多家，平均每個公司的資產(chǎn)不足 2023萬元，具有一級資質(zhì)的不足 %,平均開發(fā)量不到 10000平方米 ,經(jīng)營規(guī)模小、成本高、效益差、無充足的資本支持。預(yù)計 5年后會剩下2023家左右，形成 100個 左右經(jīng)營收入在 100億元以上的跨地區(qū)經(jīng)營的大企業(yè)。由此分析 ,目前房地產(chǎn)行業(yè)的集中度并不高 ，行業(yè)未來發(fā)展將會有一個大規(guī)模行業(yè)整合和淘汰的過程。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 18從發(fā)展走向成熟，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢行業(yè)競爭日益激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化的方向發(fā)展。地區(qū)性品牌由于在資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等方面處于整體劣勢，生存空間收到嚴重擠壓。房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應(yīng)體系將包含商品住宅、經(jīng)濟適用房、低租金公寓等面向不同消費層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會穩(wěn)定增長。商品住宅價格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢。商業(yè)房地產(chǎn)的租、售價格將穩(wěn)中有升。二級市場的不斷發(fā)展將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對推動房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極推動作用。規(guī)?；放苹┙o多元化價格趨勢住宅二級市場房地產(chǎn)金融業(yè)2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 19規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強行業(yè)競爭先進的物業(yè)管理模式營銷網(wǎng)絡(luò)專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念雄厚的資金實力 外資公司優(yōu)勢是否漸增是本土企業(yè)重新塑造核心競爭力否走聯(lián)合之走聯(lián)合之路路擴大融資擴大融資渠道渠道更新經(jīng)營更新經(jīng)營理念理念政府背景優(yōu)勢天然的地區(qū)優(yōu)勢本土公司優(yōu)勢是否仍舊明顯面對外資企業(yè)的競爭，本土房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重新塑造核心競爭力以迎接挑戰(zhàn)2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 20房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營模式的變化隨著行業(yè)競爭日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構(gòu)建企業(yè)的核心競爭力單獨的項目公司無法從品牌資源、資金實力、專業(yè)人員等方面和大的地產(chǎn)集團競爭，要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢，凝聚分散資源，提煉集團終極勢能，并以聯(lián)合營銷推廣模式抗衡強敵，才不會在大浪淘沙中被淘汰企業(yè)規(guī)模變化數(shù)量眾多、規(guī)模小、效益差的小企業(yè)集中度高的大規(guī)模企業(yè)經(jīng)營模式變更單一注重功能開發(fā)與商業(yè)、旅游、體育等行業(yè)結(jié)合重新塑造核心競爭力2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 21房地產(chǎn)行業(yè)分析結(jié)論1. 我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期向成熟期過度的階段。2. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關(guān)聯(lián)性、政策性、地域性3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競爭能力弱，行業(yè)集中度低4. 商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來快速增長5. 中國居民住宅市場容量巨大，發(fā)展前景看好。購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件6. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)?；?、品牌化7. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風(fēng)險較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，商品房空置率開始加大2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 22上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)消費GDP拉動2023年90年代初 ％7％不足一百萬平方米1800萬平方米不足 10億700億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已由 1991年的 ％上升至 2023年的 ％， 10年間增加了 5個百分點，預(yù)計 2023年底將達 7％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 23我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長狀況1997~2023年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長率分別為 %、 %、 %單位：萬平方米商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)面積的大幅度增長，體現(xiàn)了商業(yè)房地產(chǎn)的增長潛力，隨著商業(yè)和零售業(yè)的快速發(fā)展，在未來幾年將會吸引大量的資金參與到商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)。機遇和挑戰(zhàn)并存，東灘公司應(yīng)抓住機遇迎接挑戰(zhàn)，實現(xiàn)公司的快速發(fā)展。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 24房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：辦公樓的投資額總體上無明顯增長，比例呈下降趨勢；商業(yè)用房的投資額近年來保持 20%左右的增長速度住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)有所變化，其中高檔住宅比例近年來有所下降，安居工程比例逐漸上升。?辦公樓市場供給的地區(qū)差異加大，辦公樓的供需主要集中在北京、上海和廣州這些經(jīng)濟發(fā)達城市。?商業(yè)用房的供求矛盾開始表現(xiàn)。由于近年來消費疲軟困擾著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，在部分地區(qū)商業(yè)用房出現(xiàn)了供大于求的局面。資料來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 》2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 25顧客消費習(xí)慣的變化對商業(yè)形態(tài)的影響分析購物中心的服務(wù)形態(tài)會越來越多元化，包含吃、喝、玩、樂等綜合需求。它不僅要滿足人們物質(zhì)需要，而且還要滿足人們?nèi)遮呚S富的文化需要，它不僅要滿足人們的生理需要，而且還要滿足人們的精神需要，因此其功能將從購物中心演化到生活中心再演化到精神樂園 。把文化做成特色從物質(zhì)演化到精神發(fā)展連鎖超市和購物中心要強調(diào)科技和文化含量，尤其是具有地方特色的文化含量。每一個城市的購物中心應(yīng)具有自己的獨特性，有了獨特性才不容易被替代，才能保持強勁的市場競爭力。精神樂園生活中心購物中心連鎖超市顧客一站式購物和集購物、休閑、娛樂為一體的消費習(xí)慣的變化為連鎖超市和購物中心的發(fā)展提供了市場機會基本需求吃喝玩樂生活精神樂園2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 26我國零售商業(yè)市場特點：規(guī)模大、發(fā)展迅速，潛力大1993年，我國社會消費品零售總額為，到 2023年，這一指標增長為 ， 7年間增長了 萬億元，年均增長率達 ％，扣除物價上漲因素，年均增長率為 ％。 2023年，由于國家采取以擴大內(nèi)需為主拉動經(jīng)濟增長的方針，國內(nèi)消費品市場商品銷售保持了較快增長速度。全年社會消費品零售總額 ，比上年增長 ％。按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有 1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場，為我國零售商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。在發(fā)達國家中，商業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?年均增長率％我國社會消費品零售總額趨勢單位：萬億元人民幣2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 27住宅郊區(qū)化的變化趨勢對商業(yè)形態(tài)的影響城市的過度及無序發(fā)展，會產(chǎn)生一系列的社會問題，即所謂的 “城市病 ”。交通擁擠、住房緊張、社會秩序和治安狀況不良、城市環(huán)境污染嚴重、環(huán)境質(zhì)量快速下降等。 在此背景下，以富裕人群為主體的部分城市居民選擇到城市的近郊乃至遠郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市 “空心化 ”的現(xiàn)象。伴隨郊居化浪潮，大型的郊區(qū)購物中心 (SHOPPINGMALL）和一些辦公樓宇也隨之出現(xiàn)，居住、工作、購物、娛樂等實現(xiàn)一定程度的就地平衡。中國的大都市目前的發(fā)展趨勢已經(jīng)在向郊區(qū)發(fā)展 ,這就為城鄉(xiāng)結(jié)合部的超級市場和購物中心的發(fā)展提供了市場機會 .東灘公司要發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)可以通過研究郊區(qū)的商業(yè)環(huán)境 ,選擇有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟芜M行系統(tǒng)開發(fā)，以滿足周圍商圈居民的購物、娛樂、生活、工作和休閑的需要。2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 28設(shè)計技術(shù)系統(tǒng)材料技術(shù)系統(tǒng)建筑技術(shù)系統(tǒng)大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久的建筑材料。研發(fā)和采用標準化部件，實行建筑材料質(zhì)量認證，禁用 “三無 ”建材。產(chǎn)品逐漸實現(xiàn)定型化、配套化和系列化。以硅砌塊取代實心粘土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結(jié)構(gòu)體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。不斷改進現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進和采用國外先進的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術(shù)。發(fā)展預(yù)拌、泵送混凝土技術(shù)，采用膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。強制執(zhí)行健全的模數(shù)標準，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項目管理、模板計算與配件、工材與機械的管理。堅持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開發(fā)之中。構(gòu)造技術(shù)系統(tǒng) — 發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 29目 錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 30?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會?巨大的市場空間?外資進入的機遇?較弱的競爭勢力?使東灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國之冠，提升企業(yè)影響力開辟東灘外的戰(zhàn)略活動空間東灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演?東灘開發(fā)意義重大，不容失敗?東灘公司在東灘做什么?商業(yè)設(shè)施建設(shè)在東灘的地位?東灘開發(fā)的實質(zhì)和盈利模式?商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)和盈利模式?與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的比較?促成公司知識經(jīng)營平臺的形成?商業(yè)房地產(chǎn)可實現(xiàn)資源移植進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023BySINOTRUSTManagementConsulting 31對全球生態(tài)化進程的貢獻?探索生態(tài)型現(xiàn)代化，進行積極的生態(tài)資源保護和利用?探索后發(fā)展中國家的生態(tài)跨越之路?探索綜合型生態(tài)園區(qū)的建設(shè)模式東灘開發(fā)意義重大對中國城市化建設(shè)的推動?建設(shè)健康優(yōu)質(zhì)生活模式小城鎮(zhèn)，探索農(nóng)村城市化問題?發(fā)展農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)，探索農(nóng)