【正文】 提供了巨大發(fā)展空間！在發(fā)達國家中，商業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?ManagementSINOTRUSTManagementConsulting 45我國零售業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?，適逢我國零售業(yè)業(yè)態(tài)升級、外資零售業(yè)開放的絕好時機，進軍商業(yè)房地產(chǎn)將使東灘公司跳出東灘地域的局限，獲得開闊的戰(zhàn)略活動空間！我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，處于低水平競爭階段，必然面臨殘酷的洗牌過程，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)無暇他顧。Consulting 46目 Copyright169。Copyright169。房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達到30億元；? ByBy星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 效益目標年 凈資產(chǎn) 收益率年 實現(xiàn) 主 營業(yè)務(wù) 收入年 實現(xiàn)凈資產(chǎn)根據(jù)新華信的研究（選取萬科、萬達、華遠等優(yōu)秀企業(yè)為標桿）， 2023年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標為總資產(chǎn)規(guī)模至少達到 50億元，主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達到 30億元， SINOTRUSTManagementManagementByCopyright169。SINOTRUSTBy星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 非常明顯，你只要進入似乎就可以賺錢，甚至可以獲得不可思議的利潤。By新進入者供 應(yīng) 商 行業(yè)競爭者 購買 者替代品新的 Shopping如果說從整體的需求上升來說整個行業(yè)的利益在增加，但是它決不是像以前那樣有利可圖。SINOTRUST這樣的做法在未來的競爭中是行不通的。Management另一方面，產(chǎn)業(yè)價值鏈的每個環(huán)節(jié)都有不同的專業(yè)領(lǐng)域，資產(chǎn)管理、工程管理、中介等等。Consulting 63關(guān)鍵的一點是企業(yè)需要避免把從具有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)上。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 因此，如果企業(yè)能夠設(shè)計創(chuàng)造出新的項目理念使得每個平方米的收益提高或者使土地的利用提高就能獲得更高的收益。Management 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略定位決定了商業(yè)房地產(chǎn)運營者與聯(lián)合體內(nèi)各產(chǎn)業(yè)企業(yè)的相對地位，并進而決定了運營者在多大程度上具有對各產(chǎn)業(yè)資源的整合能力。Consulting 66投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理216。216。ManagementCopyright169。20232023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 研究地域設(shè)定2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting 76連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費者的價值傳輸鏈條商 業(yè) 房地產(chǎn) 商商 戶 消 費 者產(chǎn)業(yè)價值客戶價值投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理價值承諾 價值實現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)產(chǎn)業(yè)平臺房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平臺商業(yè)企業(yè)
。Management （ 4）徐家匯地區(qū)有潛力形成準市級商業(yè)中心。（ 1）上海商業(yè)空間布局至 1995年止為單中心極化模式，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)具有等級序列明確、空間分布不均和強中心線型結(jié)構(gòu)的特征。 研究對象消費出行交通量 研究首先將交通小區(qū)間的消費出行流按次數(shù)分組，分別考察各組的空間特征。Consulting 73把握需求，創(chuàng)造開發(fā)理念：后現(xiàn)代城鄰近北京 CBD商圈地段CBD商圈中的白領(lǐng)階層目標人群既重視精神生活也不放棄物質(zhì)享受需求特點引入適合白領(lǐng)需求特點的 “BOBOS”—— 布波族的文化概念把握需求?適合布波文化的美國后街生活風格設(shè)計?中檔價格?小戶型定位需求載體案例2023/3/5ManagementConsulting 71商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容投資策劃規(guī)劃設(shè)計工程管理市場營銷商業(yè)管理q 商鋪管理 ：整體經(jīng)營分析、根據(jù)調(diào)查分析進行店鋪分布結(jié)構(gòu)調(diào)整、商鋪轉(zhuǎn)讓管理，教育輔導經(jīng)營者的經(jīng)營理念和商圈整體發(fā)展的意識。Managementq 配置專業(yè)的工程監(jiān)理人員保證工程建筑質(zhì)量，控制工程成本。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 2023/3/5By216。SINOTRUST是什么使得你能夠造出與眾不同的購物中心。ByConsulting 64商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵影響因素戰(zhàn)略目標 行業(yè)發(fā)展特征企業(yè)內(nèi)部、外部資源產(chǎn)業(yè)核心商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢定位從戰(zhàn)略的角度來講，競爭優(yōu)勢來自兩方面，成本領(lǐng)先和差異化。每一個商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商首先需要對各環(huán)節(jié)有本質(zhì)理解，在此基礎(chǔ)上明確自身的發(fā)展定位問題。SINOTRUST對房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。By這些公司是完全的機會主義者，什么生意賺錢他們就做什么。2023每一方都希望在其中獲得更多的利潤。今天還是很少企業(yè)認真去想和認真去做這件事。Copyright169。Consulting 59房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強的吸引力對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，什么是這個產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。任何一個行 業(yè) ，不 論產(chǎn)業(yè) 的狀況 優(yōu) 劣 總 有一些企 業(yè) 比其他的企 業(yè) 做得更好， 這 是因 為 他 們設(shè) 法使自己站在更有競 爭 優(yōu)勢 的位置上。Copyright169。2023q 形成 較 強 的 戰(zhàn) 略 規(guī) 劃和管理能力q 建立知 識經(jīng)營 和知 識 管理的學 習 型 組織 機制q 完善 組織結(jié) 構(gòu)和管理流程q 健全的考核和激勵制度q 形成充 滿 活力的企 業(yè) 文化q 系 統(tǒng) 的人力 資 源管理體系q 有 較 強 的 專業(yè) 和管理人才的 儲備2023/3/5Copyright169。ByBy2023Consulting 51東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標 目標具有挑戰(zhàn)性但是可以實現(xiàn)。Copyright169。Copyright169。? 綜 合：房地 產(chǎn)業(yè)務(wù) +相關(guān) 綜 合服 務(wù)業(yè)務(wù) +金融 業(yè)務(wù)開 發(fā) ：區(qū)域開 發(fā) +商 業(yè) 物 業(yè) 開 發(fā)經(jīng)營 ：商 業(yè) 物 業(yè) +其他服 務(wù) ：房地 產(chǎn) 服 務(wù) +金融服 務(wù)平臺：商 業(yè) 零售 業(yè) +房地 產(chǎn)業(yè)2023/3/5錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5SINOTRUSTSINOTRUSTBy2023ByManagementSINOTRUSTSINOTRUSTBySINOTRUSTByBy20232023By2023Copyright169。Consulting 29目 堅持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開發(fā)之中。Management伴隨郊居化浪潮，大型的郊區(qū)購物中心 (SHOPPINGMALL）和一些辦公樓宇也隨之出現(xiàn)，居住、工作、購物、娛樂等實現(xiàn)一定程度的就地平衡。Consulting 27住宅郊區(qū)化的變化趨勢對商業(yè)形態(tài)的影響在發(fā)達國家中，商業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?ByConsulting 25顧客消費習慣的變化對商業(yè)形態(tài)的影響分析購物中心的服務(wù)形態(tài)會越來越多元化，包含吃、喝、玩、樂等綜合需求。由于近年來消費疲軟困擾著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，在部分地區(qū)商業(yè)用房出現(xiàn)了供大于求的局面。BySINOTRUSTBySINOTRUSTBy2023房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應(yīng)體系將包含商品住宅、經(jīng)濟適用房、低租金公寓等面向不同消費層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會穩(wěn)定增長。Copyright169。ByManagement億元全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售額增長狀況:19972023年全國房地產(chǎn)每年銷售額增長分別是 %、 %、 %， 從增長趨勢分析房地產(chǎn)業(yè)目前有較好的發(fā)展勢頭 ,市場對房地產(chǎn)的需求仍處于一個上升通道 ,從銷售額分析 :已經(jīng)占到全國 GDP的 5%左右 ,成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，東灘公司進入這樣的支柱產(chǎn)業(yè)中運營，有必要適時地根據(jù)國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展狀況，動態(tài)調(diào)整公司在商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的投資策略。By1999年以來雖然進入復蘇期，但發(fā)展進入 2023年后有所調(diào)整。 房地 產(chǎn)開 發(fā)業(yè)2023/3/5隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關(guān)度越來越高。Copyright169。 By三大機會入世帶來的政策透明性和中國目前房地產(chǎn)業(yè)的相對高利潤必將吸引國外大型房地產(chǎn)集團進入，國內(nèi)規(guī)模小、資金量低、管理技術(shù)水平差的企業(yè)將受到?jīng)_擊。By 2023年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在 20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團、百仕達地產(chǎn)等品牌公司囊中。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting 7未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高2023/3/5國家土地政策 : 從 2023年 7月 1日起，各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。SINOTRUST 國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴大社會有效需求。Copyright169。星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementSINOTRUST錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/3/5星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預計利率也將在一段時間維持較低的水平。By規(guī)模和品牌對企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。ManagementConsulting 8有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機會促進規(guī)模化專業(yè)化縮短開發(fā)時間控制經(jīng)營風險行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國 1400多個地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開發(fā)商自行進行一級開發(fā)的時間和風險由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢項目開發(fā)，便于控制風險只有規(guī)模化、專業(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司2023/3/5新開發(fā)商增多競爭方式改變 土地價格因素排除在價值鏈外，對企業(yè)的核心競爭力提出更高的要求，促進房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；?，專業(yè)化，以降低成本，控制風險重新洗牌沒有實力的地方開發(fā)商將被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時間。2023國外金融機構(gòu)的介入將促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。20232023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導致國家相關(guān)政策的變化。Consulting 14周期性： 我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（ 19791991）、過熱（ 19911993）和調(diào)整（ 19931997）后， 1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復蘇階段從各階段的波動幅度可以看出，房地產(chǎn)市場的成熟度日益加強，市場逐漸趨于理性發(fā)展。2023SINOTRUST2023星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 地區(qū)性品牌由于在資金實力、開發(fā)經(jīng)驗等方面處于整體劣勢，生存空間收到嚴重擠壓。Copyright169。2023By2023By2023商業(yè)用房的供求矛盾開始表現(xiàn)。Management2023如此廣闊的市場，為我國零售商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。Management在此背景下，以富裕人群為主體的部分城市居民選擇到城市的近郊乃至遠郊居住，從而出現(xiàn)住宅郊區(qū)化和城市 “空心化 ”的現(xiàn)象。SINOTRUST強制執(zhí)行健全的模數(shù)標準，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項目管理、模板計算與配件、工材與機械的管理。Management星期五上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2023Copyrigh