xx品楓林價(jià)格報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-06 14:43 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 利潤(rùn)、保證速度 實(shí)收均價(jià) 58006000元 /m2且有風(fēng)險(xiǎn)控制的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的：產(chǎn)品細(xì)分，分類比準(zhǔn)，動(dòng)態(tài)合成均價(jià)具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值?？蛻粜枨罅扛?、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。 高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣綜合對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)、項(xiàng)目自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：產(chǎn)品是基礎(chǔ) 包裝，旗幟 一室利潤(rùn)主力 兩室培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨 三室*詳見附件：產(chǎn)品分類表本報(bào)告是嚴(yán)格保密的：（ 1）價(jià)值實(shí)現(xiàn)： 加強(qiáng)推廣，實(shí)現(xiàn)問題產(chǎn)品的轉(zhuǎn)化 ,有效引導(dǎo)客戶；（ 2）策略執(zhí)行： 策劃與銷售充分溝通，確保策略的有效執(zhí)行；（ 3）價(jià)格控制： 關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注客戶，及時(shí)調(diào)整價(jià)格。* 價(jià)格是一種面向消費(fèi)者的語(yǔ)言。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的價(jià)格報(bào)告思路3 核心均價(jià)的推導(dǎo)1 項(xiàng)目背景分析2 定價(jià)策略及方法4 價(jià)目表形成及驗(yàn)證5 銷售安排本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 核心均價(jià)推導(dǎo)方法 核心均價(jià)推導(dǎo) 調(diào)價(jià)因子修正 核心均價(jià)建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?“ 市場(chǎng)比較法 ” 推導(dǎo)高層均價(jià) 通過現(xiàn)場(chǎng)客戶摸底，目前積累的上門客戶關(guān)注的項(xiàng)目主要有幸福里、華東人家、福佳綠都、動(dòng)力院景 等，其中幸福里與福佳綠都尚未公開發(fā)售，華東人家與動(dòng)力院景三期的銷售率已過 90％，因此本項(xiàng)目通過靜態(tài)比準(zhǔn)，然后根據(jù)市場(chǎng)自然溢價(jià)率進(jìn)行時(shí)間修正。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的：市場(chǎng)比較法本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) ——在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)增長(zhǎng)率溢價(jià)的情況下，得出本項(xiàng)目的 07年 10月靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià) 為： 6305元 /m2項(xiàng)目名稱 實(shí)收均價(jià)（ 元 / ㎡） 比準(zhǔn)系數(shù) 比準(zhǔn)均價(jià)（ 元 / ㎡） 選擇因素 權(quán)重 權(quán)重均價(jià)（ 元 / ㎡）福佳綠都 7500 地段因素 15% 幸福里 5180 價(jià)格因素 40% 華東人家 7000 同區(qū)相似 35% 動(dòng)力院景 5750 產(chǎn)品因素 10% 項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)：項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)： 6305（元（元 / ㎡）㎡）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的調(diào)價(jià)因子 影響幅度 影響價(jià)格特有園林、綠植 1—5% 63——189主干道路距離 — 4% 95—— 252道路噪音 3—5% 189—— 315合計(jì) — 6% 221— 387項(xiàng)目核心均價(jià)范圍為 6084—5926 （元 / ㎡）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的建議入市均價(jià)： 6005元 /㎡項(xiàng)目目標(biāo)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境決定定價(jià)策略：216。產(chǎn)品存在差異，但不具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)216。同質(zhì)替代較多216。入市時(shí)，項(xiàng)目周邊將推出多個(gè)樓盤本報(bào)告是嚴(yán)格保密的價(jià)格報(bào)告思路4 價(jià)目表形成及驗(yàn)證1 項(xiàng)目背景分析2 定價(jià)策略及方法3 核心均價(jià)的推導(dǎo)5 銷售安排本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 價(jià)格表制作辦法 價(jià)格表形成 000 價(jià)格表驗(yàn)證 00 入市均價(jià)建議 00 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)比較本報(bào)告是嚴(yán)格保密的分類打分—— 產(chǎn)品分別打分，建立不同價(jià)值體系；精確致導(dǎo)—— 精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，進(jìn)行銷售和策劃分別打分；高成低就—— 特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 —— 影響價(jià)格的因素和權(quán)重?權(quán)重設(shè)置的基本原則是 客戶購(gòu)買時(shí)的關(guān)注度 及 產(chǎn)品本身差異度 ，因此高層產(chǎn)品的因素及權(quán)重分類設(shè)定。標(biāo)準(zhǔn)層調(diào)差因素及權(quán)重：影響因素 權(quán)重 分值 12號(hào) 11號(hào) 10號(hào)分值 權(quán)重 分值 權(quán)重 分值 權(quán)重景觀 30% 10 8 面積 /戶型 20% 10 8 視野 10% 10 采光 10% 10 8 噪音 20% 10 8 產(chǎn)品形式 10% 10 8 100% 分值 4762 6005 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 —— 調(diào)差原則? 各單位分別進(jìn)行平面調(diào)差比較；? 采用 2層作為基準(zhǔn)層； 小層差策略，層差控制在 20——40 元左右，避免高層積壓；? 對(duì)于景觀、戶型稀缺等因素優(yōu)勢(shì)明顯的單位拉大樓棟差，內(nèi)部形成價(jià)格對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目均衡銷售； 特殊單位的處理將在后續(xù)價(jià)格體系完成后額外處理，平面調(diào)差中不考慮該因素。? 以小戶型單位作為價(jià)格標(biāo)桿，為二期提升項(xiàng)目形象及溢價(jià)空間；? 11層一下取 40元 /平米 ， 12～ 18層取 20元 /平米（考慮項(xiàng)目均價(jià)相對(duì)區(qū)域較高，所以層差取值設(shè)定相對(duì)偏小，主要目
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