【文章內容簡介】 15 ）招商平臺（ 0 . 15 ）未來區(qū)域發(fā)展前景（ 0 . 1 ）入住業(yè)態(tài)檔次（ 0 . 1 ）戶型面積（ 0 . 05 ）車位 （ 0 . 05 ）項目聚集人氣功能 （ 0 . 05 ）綜合打分修正后的租金 （ 元/ ㎡ / 天 ）上海 2023 案例 1 （ 0 . 3 ） 7 6 6 10 10 10 7 11 8 5 8 8. 75上海 2023 案例 2 （ 0 . 3 ） 10 . 7 10 10 10 10 10 9 9 10 8 9. 75 10 . 97大拇指廣場案例 1 ( 0 . 1 ) 15 8 12 14 11 12 13 10 8 13 11 . 2 13 . 39大拇指廣場案例 2 ( 0 . 1 ) 18 12 14 14 11 12 13 14 8 13 12 . 5 14 . 40張家浜創(chuàng)意街 ( 0 . 1 ) 9 8 8 7 10 7 10 9 11 8 8. 45 10 . 65新都匯 ( 0 . 1 ) 8 10 10 7 7 7 6 10 8 8 8. 2 9. 76本案 / 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 1 0 . 7 4通過對 6個可比案例與本項目的比較，通過評分測算得出，第一層代表項目的租金為 /平方米 /天 24 本報告是嚴格保密的。 資本化率求取 項目選取的資本化率為 % 上海 2023商鋪 大拇指廣場周邊商鋪 投資商鋪接受的資本化率 代表戶型的價格 V=A/R=*365/%=68756元 /平方米 ? 6%是我們接觸到的投資客投資商鋪能接受的最低資本化率 ? 大拇指廣場及聯(lián)洋區(qū)域的商鋪的資本化率平均為 % ? 上海 2023商鋪的平均資本化率為 5% ? 目前區(qū)域的投資回報率低，但是未來預期相對較好，本項目可適當調高資本化率 ? 聯(lián)洋區(qū)域比本項目區(qū)域早發(fā)展 45年，區(qū)域較為成熟，本項目在參考資本化率時，應適當調低 ? 在選取資本化率測算反算項目售價時應當充分考慮客戶對投資回報率的接受度以及項目盈利的因素 綜合考慮以上因素 25 本報告是嚴格保密的。 ? 我們通過代表戶型的價格與各個方位的價格差情況推算出第一層各方位的價格最終求取第一層的均價，價格差的考慮因素有 ： ? 區(qū)域雖然未來發(fā)展前景好，但是目前商業(yè)氛圍不足，區(qū)域的商業(yè)成熟度需要 35年的培育期 ? 雖然 09年底軌道 7號線通往本項目所在地，但是畢竟是終點站，是否能帶來預想的人群，需謹慎看待 ? 周邊的嘉里中心以及證大喜馬拉雅中心也需要長時間的培育 ? 近鄰的上海 2023商業(yè)街目前內街的空臵率高達 70%，可見目前的客戶購買傾向主要集中在外街展示性強的商鋪，上海 2023商業(yè)街外街的商鋪租金是內街商業(yè)租金的 ? 本項目的一層各方位的情況： ? 南面：沿梅花路次干道，方便停車，與 2023商業(yè)街相連，商業(yè)整體氛圍好。 ? 東面：沿芳甸路主干道，直面博覽中心，嘉里中心，展示效應顯著。 ? 北面：緊鄰紫竹國際大廈，鋪面南開門，進入廣場后可直接看到 ? 西面：距離主入口最遠，動線不便，展示效應較弱 綜合考慮以上因素后，我們在下面推導出第一層各方位的價格比例 26 本報告是嚴格保密的。 Step 2 ? 選擇第一層 6個能代表均價的商鋪 ? 在不考慮業(yè)態(tài)布臵前提下，僅考慮位臵、通道、人流聚集因素并結合其他案例的研究定出均價 ? 匯總代表均價的店鋪求取均價 第一層總體均價： 60162元 /平方米 1 2 3 4 5 6 價格（元 /平方米） 比例 （ 1） 68756 100% （ 2） 82507 120% （ 3） 61880 90% （ 4） 48129 70% （ 5） 51567 75% （ 6） 48129 70% 第一層均價（元 /平方米） 60162 100% 120% 90% 70% 75% 70% 27 本報告是嚴格保密的。 Step 3 確定第二層和地下一層均價的思路 ? 確定原則 ? 項目性質分析 案例借鑒 推倒第二層與第一層以及地下一層的比例 推導第二層和第一層的均價 28 本報告是嚴格保密的。 就垂直層租金比例案例研究 中山公園玫瑰坊 ? 位臵： 玫瑰坊商業(yè)街坐落于長寧區(qū)中山公園商圈軸心地段 地處本市軌道交通二號線與三號線換乘中心地區(qū)商業(yè)街附近擁有 30多條公交線路站點．縱橫交鉆，四通八達 ? 地鐵： 地鐵二號線的兩個出口連接玫瑰坊．從地鐵到玫瑰坊不用出站即可直接走到玫瑰坊的地下商場。 ? 規(guī)模： 總建筑面積約為 18000平方米，商鋪營業(yè)總面積達 7800平方米，商鋪 250余間，面積大都在 20— 40平方米 (建筑面積 )不等 ? 樓層： 地下兩層和地上兩層 ? 業(yè)態(tài)： 經營中檔偏上的服裝、飾品、餐飲、休閑消費為主，現(xiàn)已入駐營業(yè)的有服飾、家飾、運動、餐飲四大類 60余家國內外著名品牌。 29 本報告是嚴格保密的。 ? 一樓租金均價 2123元 /平方米 /天 ? 業(yè)態(tài)：服飾、飾品、餐飲 30 本報告是嚴格保密的。 ? 二樓租金均價 1315元 /平方米 /天 ? 業(yè)態(tài)：服飾、飾品、包鞋、生活館 ? 地上一層鋪面也較小，這也是租金均價較高的一個因素 31 本報告是嚴格保密的。 ? 地下一層樓租金 1416元 /平方米 /天 ? 業(yè)態(tài)：服飾、餐飲 ? 地下二層鋪面面積較大，拉低了整體租金均價 ? 在人流方面，得利于地下二層地鐵出口的利好 32 本報告是嚴格保密的。 ? 地下二層樓租金 1214元 /平方米 /天 ? 業(yè)態(tài)：服飾、餐飲 ? 地鐵口連接 ? 地下二層租金高的因素主要是地鐵出口以及鋪面面積小的緣故 33 本報告是嚴格保密的。 就垂直層租金比例案例研究 張家浜創(chuàng)意街 中山公園玫瑰坊 租金水平（元 /平方米 /天）： ? 2F： 1315 ? 1F： 2123 ? B1： 1416 ? B2： 1214 各層與 1F的比例： ? 2F： 65% ? 1F： 100% ? B1： 70% ? B2： 60% ? 我項目借鑒樓層租金時，需要重點考慮項目建筑結構情況 ? 我項目借鑒樓層租金時，需要重點考慮項目建筑結構情況 各層與 1F的比例： ? 2F： 33% ? 1F： 100% ? B1： 44% 租金水平（元 /平方米 /天）： ? 2F： 3 ? 1F： 9 ? B1： 4 ? 從建筑形態(tài)上與本項目差距較大，參考度不高 ? 從建筑形態(tài)上與本項目相似，可參考度高 34 本報告是嚴格保密的。 項目的性質 一層 良好的商家展示 便捷的出入動線 客人的消費首選 客戶認可度高 二層 行走空間寬敞舒適 單套鋪面明亮正氣 與天相連視野開闊 但客戶認可度較低 地下一層 地鐵集中人流導入 直面中庭景觀綠化 但是地下光線較暗、壓抑 人流需要時間積累 客戶認可度最低 博覽匯樓層價值： 1層 2層 首層 ? 目前區(qū)域商業(yè)成熟度不高，雖然規(guī)劃利好，區(qū)域大型陸續(xù)建設大型建設項目，但是預期項目 3年內難于形成成熟的商業(yè)氛圍，這因素反映在樓層差上則是首層的價值與上下層的價格差價幅度大 ? 項目有觀光電梯以及手扶梯通往二層和地下層，地下層 7號線出口處，這因素反映在樓層差上則是，首層的價值與上下層的價格差價幅度較小 ? 據我們調研發(fā)現(xiàn)大拇指廣場雖然第一層人流興旺，但是第二層依然出現(xiàn)聚集人群的難題 35 本報告是嚴格保密的。 ? 在考慮了項目自身的建筑形態(tài)以及前期積累的客戶對樓層的認可度情況再結合案例的分析情況，我項目組認可以下的樓層價格差比例較為適合： 100% 65% 60% 第一層 地下一層 第二層 均價 39105元 /平方米 均價 60162元 /平方米 均價 36097元 /平方米 36 本報告是嚴格保密的。 我們定價的思路 首次入市價格策略 定量定價 定性調整 應有合適的定價方法得出項目的基準價 項目最終的入市均價 ? 項目介紹 ? 項目定位 ? 項目銷售目標 ? 選擇合適的定價方法 ? 制定標準層的均價 ? 項目垂直層的均價推算 ? 項目各層均價測算 ? 上海商業(yè)市場分析 ? 項目周邊競爭分析 ? 客戶反饋分析 ? 項目 SWOT分析 37 本報告是嚴格保密的。 上海商業(yè)市場分析 上海市 06年至 09年 3月份每月的供求及價格情況 浦東區(qū) 06年至 09年 3月份每月的供求及價格情況 ? 整體上海市 09年 3月份成交 ，均價繼