【正文】 小上海旅游文化城 南匯區(qū) 年家浜路 338弄等 外郊環(huán)間 周康板塊 2 44796 上海景瑞生活廣場 寶山區(qū) 殷高西路 520弄 中外環(huán)間 淞南高境板塊 1 44380 上海港國際客運(yùn)中心 虹口區(qū) 東大名路 65 670、 678號 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 北外灘商圈 4 44351 聯(lián)富商業(yè)廣場、假日公寓 閘北區(qū) 河南北路 133弄等 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 不夜城商圈 37 44293 長風(fēng) 2號 普陀區(qū) 中江路 118弄 中內(nèi)環(huán)間 長風(fēng)商圈 2 44210 弘輝名苑 黃浦區(qū) 西藏南路 15131523號等 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 老西門板塊 3 44142 駿豐國際財(cái)富廣場 虹口區(qū) 大連路 1569號等 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 四川北路商圈 4 44128 士林華苑 黃浦區(qū) 河南南路 515號 ~519號 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 老西門板塊 1 44000 復(fù)地 我們定價(jià)的思路 首次入市價(jià)格策略 定量定價(jià) 定性調(diào)整 應(yīng)有合適的定價(jià)方法得出項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià) 項(xiàng)目最終的入市均價(jià) ? 項(xiàng)目介紹 ? 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目銷售目標(biāo) ? 選擇合適的定價(jià)方法 ? 制定標(biāo)準(zhǔn)層的均價(jià) ? 項(xiàng)目垂直層的均價(jià)推算 ? 項(xiàng)目各層均價(jià)測算 ? 上海商業(yè)市場分析 ? 項(xiàng)目周邊競爭分析 ? 客戶反饋分析 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目的性質(zhì) 一層 良好的商家展示 便捷的出入動線 客人的消費(fèi)首選 客戶認(rèn)可度高 二層 行走空間寬敞舒適 單套鋪面明亮正氣 與天相連視野開闊 但客戶認(rèn)可度較低 地下一層 地鐵集中人流導(dǎo)入 直面中庭景觀綠化 但是地下光線較暗、壓抑 人流需要時(shí)間積累 客戶認(rèn)可度最低 博覽匯樓層價(jià)值： 1層 2層 首層 ? 目前區(qū)域商業(yè)成熟度不高，雖然規(guī)劃利好，區(qū)域大型陸續(xù)建設(shè)大型建設(shè)項(xiàng)目，但是預(yù)期項(xiàng)目 3年內(nèi)難于形成成熟的商業(yè)氛圍，這因素反映在樓層差上則是首層的價(jià)值與上下層的價(jià)格差價(jià)幅度大 ? 項(xiàng)目有觀光電梯以及手扶梯通往二層和地下層，地下層 7號線出口處，這因素反映在樓層差上則是，首層的價(jià)值與上下層的價(jià)格差價(jià)幅度較小 ? 據(jù)我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)大拇指廣場雖然第一層人流興旺，但是第二層依然出現(xiàn)聚集人群的難題 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 地下二層樓租金 1214元 /平方米 /天 ? 業(yè)態(tài)：服飾、餐飲 ? 地鐵口連接 ? 地下二層租金高的因素主要是地鐵出口以及鋪面面積小的緣故 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 二樓租金均價(jià) 1315元 /平方米 /天 ? 業(yè)態(tài)：服飾、飾品、包鞋、生活館 ? 地上一層鋪面也較小，這也是租金均價(jià)較高的一個(gè)因素 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 就垂直層租金比例案例研究 中山公園玫瑰坊 ? 位臵： 玫瑰坊商業(yè)街坐落于長寧區(qū)中山公園商圈軸心地段 地處本市軌道交通二號線與三號線換乘中心地區(qū)商業(yè)街附近擁有 30多條公交線路站點(diǎn)．縱橫交鉆，四通八達(dá) ? 地鐵： 地鐵二號線的兩個(gè)出口連接玫瑰坊．從地鐵到玫瑰坊不用出站即可直接走到玫瑰坊的地下商場。 Step 2 ? 選擇第一層 6個(gè)能代表均價(jià)的商鋪 ? 在不考慮業(yè)態(tài)布臵前提下，僅考慮位臵、通道、人流聚集因素并結(jié)合其他案例的研究定出均價(jià) ? 匯總代表均價(jià)的店鋪求取均價(jià) 第一層總體均價(jià)： 60162元 /平方米 1 2 3 4 5 6 價(jià)格（元 /平方米） 比例 （ 1） 68756 100% （ 2） 82507 120% （ 3） 61880 90% （ 4） 48129 70% （ 5） 51567 75% （ 6） 48129 70% 第一層均價(jià)（元 /平方米） 60162 100% 120% 90% 70% 75% 70% 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 東面：沿芳甸路主干道，直面博覽中心，嘉里中心，展示效應(yīng)顯著。 資本化率求取 項(xiàng)目選取的資本化率為 % 上海 2023商鋪 大拇指廣場周邊商鋪 投資商鋪接受的資本化率 代表戶型的價(jià)格 V=A/R=*365/%=68756元 /平方米 ? 6%是我們接觸到的投資客投資商鋪能接受的最低資本化率 ? 大拇指廣場及聯(lián)洋區(qū)域的商鋪的資本化率平均為 % ? 上海 2023商鋪的平均資本化率為 5% ? 目前區(qū)域的投資回報(bào)率低，但是未來預(yù)期相對較好，本項(xiàng)目可適當(dāng)調(diào)高資本化率 ? 聯(lián)洋區(qū)域比本項(xiàng)目區(qū)域早發(fā)展 45年，區(qū)域較為成熟，本項(xiàng)目在參考資本化率時(shí)，應(yīng)適當(dāng)調(diào)低 ? 在選取資本化率測算反算項(xiàng)目售價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮客戶對投資回報(bào)率的接受度以及項(xiàng)目盈利的因素 綜合考慮以上因素 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 影響因素 10 評分說明 交通通達(dá)性 區(qū)域商業(yè)氛圍 未來區(qū)域發(fā)展前景 招商平臺 入住業(yè)態(tài)檔次 車位 項(xiàng)目聚集人氣的功能 投資回報(bào)預(yù)期 戶型面積 評分法修正可比案例租金說明（本案 10分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)） 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 7 7 7 6 10 8 8 – 案例二號線和 7號線地鐵上，在這點(diǎn)上各分秋色 – 業(yè)態(tài)軍委餐飲案例目前較為成熟，然而本案前景更好，各不占優(yōu)勢 – 案例區(qū)域商業(yè)氛圍主要靠一個(gè)項(xiàng)目在帶動，形象相對較差，這點(diǎn)上本案更有優(yōu)勢 – 從業(yè)態(tài)的檔次上，本案更有優(yōu)勢 – 本區(qū)域更有發(fā)展前景 – 目前案例入住業(yè)態(tài)的檔次較低 – 面積相似 – 車位以及停車便捷度上，本案更有優(yōu)勢 – 本案集聚人氣的功能更強(qiáng) 新都匯 本案 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 影響因素 10 評分說明 交通通達(dá)性 區(qū)域商業(yè)氛圍 未來區(qū)域發(fā)展前景 招商平臺 入住業(yè)態(tài)檔次 車位 項(xiàng)目聚集人氣的功能 投資回報(bào)預(yù)期 戶型面積 評分法修正可比案例租金說明（本案 10分，其他可比案例就影響因素的差異調(diào)整分?jǐn)?shù)） 10 10 10 10 10 10 10 10 8 12 14 11 12 13 10 8 13 12 14 14 11 12 13 14 8 13 – 案例 2位于芳甸路和丁香路交匯處通達(dá)性較好、而案例 1位于迎春路東面，通達(dá)性略弱于本案 – 大拇指廣場成熟度較高投資回報(bào)預(yù)期較，案例 2又比案例 1預(yù)期好一些 – 大拇指廣場區(qū)域商業(yè)氛圍較為成熟，與本案區(qū)域有 35年的差距 – 該因素上無太大區(qū)別，布局上更加合理一些 – 從未來發(fā)展前景上看，大拇指廣場區(qū)域的前景就目前而言略好一些 – 大拇指廣場入住業(yè)態(tài)檔次比本案業(yè)態(tài)預(yù)期好 – 案例 1戶型面積與本案代表戶型面積類似，而案例 2面積只有 40平方米，分值較高 – 因?yàn)榘咐?1和案例二是沿街鋪，沒有很好的車位配備，這點(diǎn)上沒有本案代表戶型分值高 – 大拇指區(qū)域集聚人氣的功能略比本案強(qiáng) 大拇指案例 1 大拇指案例 2 本案 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 未來的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關(guān)心的因素 ? 入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項(xiàng)目租金和售價(jià)，一般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配 ? 車位毫無疑問影響這租金和售價(jià)，多車位，停車方便，人流自然多 ? 一般情況下，小戶型的商鋪，單價(jià)較高 ? 項(xiàng)目的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人氣，影響租金 15% 15% 15% 10% 10% 5% 5% 5% 20% 100% 交通通達(dá)性 區(qū)域商業(yè)氛圍 未來區(qū)域發(fā)展前景 招商平臺 入住業(yè)態(tài)檔次 車位 項(xiàng)目聚集人氣的功能 投資回報(bào)預(yù)期 戶型面積 ? 良好的招商平臺可以提升商業(yè)的價(jià)值，也是消費(fèi)者重點(diǎn)關(guān)注的因素 ? 區(qū)域的商業(yè)氛圍對售價(jià)提升起至關(guān)重要的作用 ? 投資者最關(guān)注的因素、對商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)的影響度高 ? 商鋪賴以生存的關(guān)鍵因素、也是消費(fèi)者最關(guān)心的影響因素 可比案例租金修正因素，影響權(quán)重系數(shù)評定 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 龍陽路附近“新都匯” ? 新都匯借助周邊的社區(qū)以及龍陽路地鐵站目前已經(jīng)發(fā)展成形，主營業(yè)態(tài)：餐飲為主；基本上沒有空臵率 ? 租金范圍：外街一樓的街鋪?zhàn)饨鹪?810元 /平方米 /天 ? 面積： 90平方米 ? 底鋪?zhàn)饨穑?8元 /平方米 白楊路 龍匯路 內(nèi)街 外街 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大拇指廣場周邊商鋪 ? 大拇指廣場發(fā)展至今已經(jīng)相當(dāng)成熟，這主要得利于周邊豪宅高檔客源的支